Procedimento Comum Cível 0011771-92.2014.8.11.0004 - TJMT

Procedimento Comum Cível 0011771-92.2014.8.11.0004 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE BARRA DO GARÇAS SENTENÇA Processo: 0011771-92.2014.8.11.0004.. ADMINISTRADOR(A) JUDICIAL: CARLOS HENRIQUE DE MORAIS GAWSKI ADMINISTRADOR(A) JUDICIAL: ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA, EVANDRO MOREIRA AMORIM, JOAO MARCELO PASSAGLIA RIBEIRO, CLAUDIO SALLES PICCHI, J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA Vistos. 1. Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais ajuizada por CARLOS HENRIQUE DE MORAIS GAWSKI em desfavor de ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA, EVANDRO MOREIRA AMORIM, JOÃO MARCELO PASSAGLIA RIBEIRO, CLÁUDIO SALLES PICCHI, J. VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA, sob a alegação de que no dia 12/08/2012 celebrou um instrumento particular de cessão de contrato de compra venda do imóvel locado sob o n.02, da quadra 17, do loteamento Residencial São Conrado II, situado nesta cidade, pelo preço combinado de R$33.056,64, dividido em 144 parcelas mensais. 2. Assevera que tomou conhecimento de que o loteamento se encontrava embargado, referente ao inquérito civil nº 002557-004/2013 e ação judicial n. 654.51.2012.401.3605, em trâmite perante a Justiça Federal local, mas as parcelas do contrato continuam a ser cobradas e sujeitas aos efeitos da mora, razão pela qual requer a concessão de tutela de urgência para suspenção das cobranças do lote. 3. No mérito, requer a rescisão contratual com a execução das cláusulas penais nele constantes em favor do requerente; a devolução em parcela única da quantia paga com o acréscimo de juros de mora e correção pelo IGPM, no importe total de R$10.178,61, bem como a condenação da requerida em danos morais. 4. A tutela de urgência foi deferida às fls.69/72 do expediente 56144175. 5. O requerido J. VIRGÍLIO contestou ação às fls.109/119 do expediente 56144175, alegando preliminarmente a incompetência do juízo e sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta a tese de inexistência de ilícito civil e ausência de responsabilidade decorrente de seus atos, especialmente porque intermediou a venda e ao tempo da negociação não existia impedimento sobre o imóvel comercializado, bem como discorre sobre a inexistência de danos morais, motivo pelo qual requer a improcedência da ação. 6. O requerido CLÁUDIO SALLES PICCHI apresentou contestação às fls.17/24 do expediente 56144185. Alega preliminarmente a incompetência deste Juízo em razão da cláusula de compromisso arbitral e impugna a gratuidade da justiça concedida ao autor. No mérito, afirma que a propositura da ação caracteriza oportunismo do autor, pois conhecia as questões formais envolvendo o loteamento e mesmo assim optou por adquirir o bem. Requer a improcedência da ação. 7. Os requeridos JOÃO MARCELO PASSAGLIA RIBEIRO fls.26/61 do expediente 56145394. Preliminarmente arguiu a ilegitimidade passiva, a falta de interesse processual e a inépcia da inicial, bem como impugnou o valor da causa. No mérito, discorre sobre a inexistência de penhora judicial sobre o terreno, a legalidade das deduções previstas no contrato, oportunidade que aponta o importe de R$5.463,32 como valor adimplido e, portanto, o saldo correto de restituição em caso de rescisão contratual perfaz a quantia de R$951,80. Discorda da pretensão de restituição integral dos valores adimplidos e da alegação de irregularidades capazes de ensejar a nulidade de cláusulas contratuais, sob a arguição de inexistência de máculas no instrumento particular. Registra sobre a configuração da mora do comprador e impossibilidade de concessão de antecipação de tutela, assim como sobre a improcedência do pedido de danos morais por falta de nexo de causalidade e culpa na hipótese em tela. 8. O requerido EVANDRO MOREIRA AMORIM apresentou contestação às fls.56/87 do expediente 56145399. Preliminarmente, foi arguida ilegitimidade passiva, a inépcia da inicial e a impugnado o valor atribuído à causa. No mérito, discorre sobre a inexistência de penhora judicial sobre o terreno, a legalidade das deduções previstas no contrato, oportunidade que aponta o importe de R$5.463,32 como valor adimplido e, portanto, o saldo correto de restituição em caso de rescisão contratual perfaz a quantia de R$951,80. Discorda da pretensão de restituição integral dos valores adimplidos e da alegação de irregularidades capazes de ensejar a nulidade de cláusulas contratuais, sob a arguição de inexistência de máculas no instrumento particular. Registra sobre a configuração da mora do comprador e impossibilidade de concessão de antecipação de tutela, assim como sobre a improcedência do pedido de danos morais por falta de nexo de causalidade e culpa na hipótese em tela. 9. A requerida ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA apresentou contestação às fls.58/91 do expediente 56144190. Preliminarmente arguiu a falta de interesse de agir, a inépcia da inicial, a ilegitimidade passiva e impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, discorre sobre a inexistência de penhora judicial sobre o terreno, a legalidade das deduções previstas no contrato, oportunidade que aponta o importe de R$5.463,32 como valor adimplido e, portanto, o saldo correto de restituição em caso de rescisão contratual perfaz a quantia de R$951,80. Discorda da pretensão de restituição integral dos valores adimplidos e da alegação de irregularidades capazes de ensejar a nulidade de cláusulas contratuais, sob a arguição de inexistência de máculas no instrumento particular. Registra sobre a configuração da mora do comprador e impossibilidade de concessão de antecipação de tutela, assim como sobre a improcedência do pedido de danos morais por falta de nexo de causalidade e culpa na hipótese em tela. 10. As impugnações às contestações foram juntadas às fls.64/68 do expediente 56144179, fls.12/20 do expediente 56145409, fls.85/89 do expediente 56144185, fls.01/02 do expediente 56144190. Em suma, o autor rebate as arguições preliminares e, no mérito, discorda do argumento de ausência de inadimplemento contratual e afirma que a quantia de restituição apontada pela parte ré não abrange a correção monetária e os juros. 11. O processo foi saneado às fls.23/28 do expediente 56145409, oportunidade que as preliminares foram indeferidas e as partes foram intimadas sobre o julgamento antecipado da lide. 12. Após, vieram-me os autos conclusos para sentença. 13. É O RELATÓRIO. DECIDO. DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 14. De início, importante destacar as regras consumeristas ao caso em questão, vez que as partes litigantes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº. 8.078/1990. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA. 15. No caso em tela, a legitimidade passiva ad causam pertence à ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA, porquanto figura como vendedora no contrato de compra e venda entabulado com o comprador CARLOS HENRIQUE DE MORAIS GAWSKI, confira-se à fl.24 do expediente 56144171. Além disso, os sócios da pessoa jurídica loteadora também respondem solidariamente nos casos de configuração de loteamento clandestino/irregular por violação do art.47[1], da Lei n.6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, assim como pelo disposto nos artigos 7º e 25, §1º, do CDC. 16. De igual forma, a empresa J.VIRGÍLIO possui legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem em razão do disposto na CLÁUSULA QUINTA do TAC n.016/2013, fl.77, expediente 56144173: “CLÁUSULA QUINTA – A compromitente assegurará os consumidores adquirentes dos lotes já vendidos no âmbito do Loteamento São Conrado (II), até que se efetive, por decisão judicial, o resgate, a substituição ou a desconstituição da penhora nos autos n.654-51.2012.4.01.3605, o direito de efetuar o distrato do contrato de compra e venda firmado, restituindo ao consumidor o preço ou quantias pagas, abrangendo as despesas com contrato de prestação de serviços de corretagem pagos à Empresa J. Virgílio, assinado pelos adquirentes, corrigidos os valores monetariamente pelo IGPM/FGV.” (Destaquei) DO MÉRITO. 17. A discussão proposta nos autos, se consubstancia na pretensão de rescisão do contrato n.60/2012, cujo objeto consiste na aquisição do lote 02 da quadra 17, localizado no residencial São Conrado II, pertencente à matrícula n.59.740, do CRI local. A parte autora fundamenta seu pedido de rescisão contratual argumentando que referida área de terras estaria indisponível para a comercialização em virtude de penhora judicial que recai sobre a matrícula n.59.740 à época da negociação, referente aos autos de execução fiscal n. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite pela Justiça Federal de Barra do Garças. 18. Ressalte-se desde logo que a resolução contratual é um direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual. 19. Ao analisar as cláusulas contratuais firmadas entre os litigantes, em especial as que regulamentam as hipóteses de rescisão do instrumento contratual e suas consequências (Cláusulas 16 e 17), observa-se a ausência de situações de desfazimento contratual para os casos em que o descumprimento da avença seja efetuado por parte do vendedor. O conteúdo das referidas cláusulas prescreve apenas hipóteses de descumprimento contratual por parte do comprador e com origem na falta de pagamento do débito contraído. 20. Ocorre que, embora ausente a previsão contratual regulamentando a possibilidade do comprador/autor intentar a resolução contratual em face do vendedor/requerido, constata-se através dos documentos que instruem o feito, especialmente pelo Termo de Ajustamento de Conduta n.016/2013/1ª PJC/MPE/MT aportado ao feito às fls.76/79 do expediente 56144173, que a parte requerida celebrou com o Ministério Público Estadual em 25/11/2013, compromissos acerca do gravame que recaia sobre os imóveis objetos da matrícula n. 39.634, agrupada na matrícula n.59.740, registrada no CRI local, assumindo a obrigação de se abster de alienar ou efetuar promessa de compra e venda, reserva ou quaisquer atos que impliquem na negociação dos lotes integrantes do Loteamento São Conrado (Fase II), que se encontravam penhorados ao INSS (Cláusula primeira) e assegurando aos adquirentes o direito de efetuarem o distrato do contrato de compra e venda firmado (Cláusula quinta). 21. Desta forma, vislumbra-se que o compromisso extrajudicial assumido pela imobiliária requerida é perfeitamente aplicável ao caso concreto, pois o imóvel adquirido pela parte autora pertence à matrícula n.59.740 e, portanto, a pretensão de decretação da rescisão contratual encontra respaldo jurídico nas obrigações que foram assumidas pela demandada no Termo de Ajustamento de Conduta n.016/2013, conforme previsão da cláusula décima primeira, veja: “CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – as obrigações assumidas no presente aplicam-se aos lotes e quadras compreendidos na matrícula nº 39.634, agrupada na matrícula nº 59.740, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças, não abrangendo a matrícula nº 39.635, de maneira particularmente explícita todos os lotes das quadras números 03, 04, 05, 06, 12, 13, 14, 15, 16, 21, 22, 23 e os lotes 06 ao 30 da quadra 24, lotes nº08 ao 15, das quadras 02 e lotes nº 15 ao 20 da quadra 07, os quais, até a presente data, estão livres e desembaraçados de quaisquer ônus.” (Destaquei) 22. Desta maneira, malgrado o inconformismo da parte demandada sobre seu descumprimento contratual, conclui-se que os compromissos assumidos por meio do TAC n.016/2013 confirmam a tese autoral de irregularidade na comercialização dos terrenos pertencentes ao loteamento São Conrado (Fase II) em virtude de penhora judicial e também subsidia o intento de rescisão contratual. 23. Destarte, plausível a pretensão de rescisão contratual com base nas cláusulas quinta e décima primeira que embasam o TAC n.016/2013. DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL 24. Na hipótese, é medida que se impõe o deferimento do pedido de incidência da cláusula penal contratual em favor do requerente, vez que a cláusula dezessete, alínea “b”, do contrato n.60/2012 descreve que “ocorrendo a rescisão contratual será fixada a multa penal de 10% incidente sobre o valor da venda do imóvel, atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5 ao mês, entre a data da assinatura desde instrumento e a data da rescisão, além de honorários advocatícios de 20% sobre o valor total da dívida”. 25. Assim, considerando que o valor de venda do imóvel foi fixado em R$33.056,64 (fl.25, expediente 56144171), tem-se que a parte autora faz jus ao recebimento de R$3.305,66 a título de multa penal de 10%, quantia esta que deverá ser devidamente atualizada pelo índice IGPM/FGV e acrescida de juros de 0,5% a.m., entre a data da assinatura do contrato (12/08/2012) e a data da rescisão (publicação da sentença), e acrescida de 20% de honorários advocatícios sobre o valor total da dívida. DO RESSARCIMENTO DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. 26. Com relação ao pedido de ressarcimento dos valores adimplidos, afere-se que também merece acolhimento, pois o compromisso extrajudicial firmado pela imobiliária requerida consignou sobre a restituição integral do preço ou quantias pagas pelos consumidores (CLÁUSULA QUINTA, fl.77, expediente 56144173). “CLÁUSULA QUINTA – A compromitente assegurará os consumidores adquirentes dos lotes já vendidos no âmbito do Loteamento São Conrado (II), até que se efetive, por decisão judicial, o resgate, a substituição ou a desconstituição da penhora nos autos n.654-51.2012.4.01.3605, o direito de efetuar o distrato do contrato de compra e venda firmado, restituindo ao consumidor o preço ou quantias pagas, abrangendo as despesas com contrato de prestação de serviços de corretagem pagos à Empresa J. Virgílio, assinado pelos adquirentes, corrigidos os valores monetariamente pelo IGPM/FGV.” (Destaquei) 27. Assim, decretado o término da relação jurídica contratual pelo inadimplemento da parte requerida, é medida de direito à devolução integral dos valores pagos, conforme disposição contida no parágrafo primeiro da cláusula quinta do TAC n. 016/2013. Inclusive, as despesas com o contrato de prestação de serviços de corretagem pagos à Empresa J VIRGÍLIO, nos termos da CLÁUSULA QUINTA acima citada. 28. Sobre o quantum devido à título de restituição das parcelas pagas pelo contrato n. 60/2012, constata-se que a parte autora pleiteia a devolução das prestações adimplidas e que até a propositura da ação representava o valor de R$7.574,29. Como prova dos pagamentos, junta aos autos 26 comprovantes de pagamento, compreendidos entre o período de 12/08/2012 a 20/10/2014 às fls.42/55 do expediente 56144171. 29. Referido valor é incontroverso, pois o requerido em sua defesa confirma a totalidade de prestações adimplidas pelo autor. 30. Por sua vez, a parte requerida confirma o pagamento de R$5.973,35 e apresenta a planilha de pagamentos de 24 prestações do período compreendido entre 20/11/2012 a 20/10/2014, conforme se verifica à fl.93 do expediente 56145399: 31. Diante disso, considerando que o contrato foi entabulado em agosto de 2012 e que o autor apresenta aos autos os comprovantes do período correspondente a 12/08/2012 a 20/10/2014, conclui-se pela devolução das 26 prestações adimplidas, conforme cláusula quinta do TAC n.016/2013. Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGPM/FGV desde a data do efetivo desembolso, conforme previsão contida na Cláusula Quinta do TAC n.016/2013 e acrescidos de juros de mora de 1% desde a citação. DOS DANOS MORAIS 32. No que concerne à pretensão de danos extrapatrimoniais, verifica-se que os danos morais não foram caracterizados, pois o requerente não comprovou a ocorrência de qualquer abalo em algum dos atributos inerentes à sua personalidade, em decorrência da situação vivenciada, ou seja, deixou de comprovar a constituição de seu direito, ônus que lhe incumbia, nos termos do art.373, I, do CPC. 33. No caso, o descumprimento contratual não caracteriza dano passível de indenização, pois a conjuntura se resume tão somente em transtorno inerente à vida em sociedade, caracterizado como os dissabores da vida moderna, ou seja, mero aborrecimento, insuscetível de gerar dano moral passível de indenização, ressalvada condições excepcionais. Ademais, insta registrar que o dano moral possui cunho compensatório, não podendo ser aplicado com finalidade punitiva. 34. Desta maneira, mister se faz o indeferimento do pedido de condenação em danos morais. DISPOSITIVO 35. Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC/2015, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial e, por conseguinte: a) ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva dos sócios, porquanto apenas a empresa ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo desta ação. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O FEITO com relação aos sócios J.VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA, JOÃO MARCELO PASSAGLIA RIBEIRO, EVANDRO MOREIRA e CLÁUDIO SALLES PICCHI, com fundamento no art.485, VI, do CPC. b) DECLARO a rescisão do contrato n.60/2012 firmado entre a vendedora ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA e o comprador CARLOS HENRIQUE DE MORAIS GAWSKI em 12/08/2012; c) CONDENO a requerida no pagamento da multa penal contratual em favor da requerente, no valor de R$3.305,66 (três mil trezentos e cinco reais e sessenta e seis centavos), devidamente atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5% a.m., entre a data da assinatura do contrato (12/08/2012) e a data da rescisão (publicação da sentença), e acrescida de 20% de honorários advocatícios sobre o valor total da dívida, de acordo com a CLÁUSULA DEZESSETE do contrato n. 60/2012; d) CONDENO a requerida a restituir ao autor a quantia de 26 parcelas referente às prestações mensais adimplidas durante o período compreendido entre 12/08/2012 a 20/10/2014, conforme CLÁUSULA QUINTA do TAC n.016/2013. Referida importância deverá ser corrigida monetariamente pelo IGPM/FGV desde a data do efetivo desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; e) INDEFIRO o pedido de danos morais, nos termos da fundamentação. 36. Considerando a sucumbência recíproca, CONDENO o autor e a requerida ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 10% sobre o valor da condenação, devendo ser suportados em 20% pela parte autora e 80% pela parte requerida, nos termos do com fundamento no art.85, §2º e art.86, ambos do CPC. No que diz respeito ao requerente, uma vez que beneficiário da assistência judiciária gratuita, SUSPENDO a exigibilidade das referidas verbas, que somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da requerente. 37. Transitada em julgado, ARQUIVEM-SE os autos com as baixas e anotações necessárias. 38. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se Barra do Garças-MT. MICHELL LOTFI ROCHA DA SILVA JUIZ DE DIREITO [1] Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.

16/08/2023, 00:00

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Partes do Processo(7)

Advogados / Representantes(8)

Juntada de Certidão

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de EVANDRO MOREIRA AMORIM em 01/08/2024 23:59

Decorrido prazo de J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA em 01/08/2024 23:59

Decorrido prazo de CARLOS HENRIQUE DE MORAIS GAWSKI em 01/08/2024 23:59

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 25/07/2024.

Publicado Intimação em 25/07/2024.

Publicado Intimação em 25/07/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/07/2024

Publicado Intimação em 25/07/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/07/2024

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/07/2024

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/07/2024

Expedição de Outros documentos

Todas as movimentações(278)