Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE LUCAS DO RIO VERDE
SENTENÇA
Processo: 1005113-04.2017.8.11.0045..
REU: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA
AUTOR(A): RONALDO LUIS HOLUB
Vistos, etc. Cuidam-se os presentes autos de AÇÃO DE RESTITUIÇÃO C/C INDENIZATÓRIA E TUTELA PROVISÓRIA em que RONALDO LUIS HOLUB move em desfavor de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRA. Alega que as partes firmaram negócio jurídico de compromisso de compra e venda do lote nº 14, da quadra 41, do loteamento denominado Jardim Primavera II, em Lucas do Rio Verde/MT, no valor de R$43.750,00, dividido em 120 parcelas no valor de R$364,58, corrigida pelo INPC e acrescidas de juros remuneratórios de 0,5%, ao mês. Discorre que o vencimento da primeira parcela ocorreu no dia 10/6/2012 e as demais foram pagas até o dia 10 dos meses subsequentes, num total de 64 das 120 parcelas, conforme demonstram os comprovantes de pagamentos em anexo. Alega que a requerida maliciosamente vem enganando o Autor e cobrando valores superiores ao pactuado, conforme demonstra o cálculo juntado aos autos, onde se constata que, mesmo nos períodos em que a correção monetária foi menor que a do período anterior, os valores das parcelas continuaram aumentando quando deveriam diminuir, contrariando o disposto na cláusula 20ª do Contrato. Diz que, que em razão disso efetuou o pagamento indevido de 64 das 120 parcelas, no montante de R$ 32.165,66, quando o valor devido era de apenas R$23.573,01, ou seja, uma diferença à maior de R$ 8.592,65, conforme devidamente comprovado pelo cálculo em anexo, bem como efetuou indevidamente o pagamento da comissão de corretagem, na quantia de R$ 2.150,00. Discorre que, ainda assim, a requerida notificou o autor para que pague o valor da parcela de n.º 65, sob pena de protesto. Posto isto, requer liminarmente autorização para pagamento das parcelas em Juízo, determinando as requeridas que se abstenham de incluir o nome do autor nos órgãos de restrição ao crédito, bem como de realizar protestos dos títulos. No mérito, requer que seja decretada a nulidade da cláusula de n.º 5 e dos parágrafos 1º a 4º, do Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, condenando as requeridas a restituírem, em dobro, os valores pagos à maior, no que diz respeito a comissão de corretagem, que soma a quantia de R$ 4.300,00; bem como quanto ao valor pago das parcelas majoradas, que soma a quantia de R$ 17.185,31, ambos devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais desde a data dos pagamentos com a devida compensação nas parcelas vincendas; condenando a requerida ao pagamento dos danos morais suportados, em valor a ser arbitrado por este r. Juízo. Com a inicial, apresentou documentos. Recebida a inicial, o pedido liminar foi indeferido, determinando-se a citação da parte requerida e designação de audiência preliminar. Ainda, deferido os benefícios da gratuidade de justiça (Id. 11482225). Audiência preliminar realizada, contudo a conciliação resultou infrutífera (Id. 12505648). A requerida apresentou contestação (Id. 12595655), aduzindo preliminarmente, que a pretensão de repetição de indébito da prestação referente a comissão de corretagem paga, encontra-se fulminada pela prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. No mérito, requer a não aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, em seguida discorre sobre a legalidade da correção monetária e dos juros aplicados, afirmando a ausência de anatocismo, não tendo o autor comprovado abuso na incidência dos juros remuneratórios, por fim impugna o valor a ser restituído e requer a improcedência da ação, não havendo danos a serem indenizados. Juntou documentos. A requerida apresentou impugnação a contestação, confutando os argumentos esposados pela parte requerida, reiterando os pedidos inaugurais (Id. 14439970). No Id. n. 29056912, as partes foram instadas a se manifestarem sobre a produção de provas, contudo pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, conforme Ids. 29660940 e 30587800. Vieram os autos conclusos. É breve o relato. Fundamento. Decido. Como dito,
cuida-se de AÇÃO DE RESTITUIÇÃO C/C INDENIZATÓRIA E TUTELA PROVISÓRIA em que RONALDO LUIS HOLUB move em desfavor de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRA. Trata-se no presente caso de aplicação aos termos do art. 355, inciso I, do CPC, estando o feito apto ao julgamento antecipado da lide, pois se trata de questão de direito. No caso, extrai-se que a pretensão principal é a restituição em dobro dos valores que o autor alega ter pago a maior, concernente as 64 parcelas contratadas e pagas, em razão da cobrança de encargos superiores ao contratado, bem com a restituição da taxa de corretagem e condenação da requerida ao pagamento do dano moral. PRELIMINAR Prescrição Aduz a requerida que a pretensão de repetição de indébito da prestação referente a comissão de corretagem paga, encontra-se fulminada pela prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Entendo que assiste razão a parte requerida, porquanto a pretensão de devolução de comissão de corretagem, onde a parte alega abusividade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, se sujeita ao prazo prescricional de três anos, a fim de evitar o enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil – CC). A matéria foi tratada no Tema de n. 938, cuja questão foi submetida a julgamento pelo sistema de recurso repetitivo, onde foi firmada a seguinte tese: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).” (vide REsp n. 1.551.956/SP). O referido recurso repetitivo entendeu ainda pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (vide REsp n. 1.599.511/SP). Portanto, como o pagamento da comissão de corretagem se deu na data de 23.04.2012 (recibo juntado no Id. 11117099) e, tendo o autor ajuizado a presente ação somente na data de 13.12.2017, por certo que o pedido de restituição encontra-se fulminado pela prescrição, nos termos da norma emanada do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Posto isto acolho o pedido de prescrição. Passo ao exame do mérito. MÉRITO DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Destaca-se, que no presente caso aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, nos moldes do § 2º, do art. 3º, do códex mencionado: “Art. 3. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2º - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.” A relação jurídica instituída entre as partes é sem dúvida, de consumo, de modo que a sua submissão ao Código de Defesa do Consumidor, proporciona um enfoque pelos modernos princípios consumeristas, com especial destaque o da boa-fé objetiva, o da confiança e o da vulnerabilidade do consumidor, aplicando-as ao caso “sub judice”. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CDC. CABÍVEL. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 20%. SENTENÇA REFORMADA. - Incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, uma vez que a relação existente entre as partes caracteriza efetiva relação de consumo, enquadrando-se a empresa ré no conceito de fornecedora e o autor na definição jurídica de consumidor, pois destinatário final do serviço fornecido pela empresa - Diante da insuportabilidade do pagamento das parcelas mensais contratadas, é possível ao consumidor pleitear a resolução do contrato e a restituição das parcelas pagas com fundamento na teoria da onerosidade excessiva, ressalvando-se a retenção em favor do promitente-vendedor de parte da quantia paga. - Caso em que a ré admite a resolução do contrato com a retenção de parte dos valores pagos pelo autor a título de indenização por perdas e danos, motivo pelo qual não se justifica a manutenção do contrato celebrado entre as partes. - Percentual de retenção mantido ao patamar de 20% do valor das parcelas pagas, percentual amplamente aceito pela jurisprudência como razoável para o caso de resolução por culpa do promitente-comprador. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. TJRS - Apelação Cível, Nº 50010709520208210101, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 29-04-2021. Ademais, nossos Tribunais têm entendimento pacificado de que se aplicam as normas do CDC para revisão de contratos de compra e venda de imóveis firmados com construtores/incorporadores. Aliás, sobre o tema verbis: “A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º do Código de Defesa do Consumidor.” (TJDFT, Acórdão 1188427, 00012671920168070020, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2019, publicado no DJE: 2/8/2019). Passo a análise dos fatos: Compulsando os autos nota-se que as partes possuem relação jurídica, consistente no Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Jardim Primavera II, do lote nº 14, da quadra 41, do loteamento denominado Jardim Primavera II, em Lucas do Rio Verde/MT, no valor de R$43.750,00, dividido em 120 parcelas no valor de R$ 364,58 (Id. 11116904 e sgtes). Pretende a autora a restituição dos valores cobrados a maior, alegando que a requerida maliciosamente vem cobrando valores superiores ao pactuado, conforme demonstra o cálculo juntado aos autos, onde se constata que, mesmo nos períodos em que a correção monetária foi menor que a do período anterior, os valores das parcelas continuaram aumentando quando deveriam diminuir, contrariando o disposto na cláusula 20ª do Contrato. Pois bem, a cláusula vigésima do contrato estabelece o seguinte (Id. 12595656- p. 01): “As prestações a que se referem a CLÁUSULA SEGUNDA serão acrescidas de juros remuneratórios de 0,5% ao mês, sendo que além da incidência de juros, tais parcelas serão corrigidas pela variação acumulada do período de 12(doze) meses dos índices do INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), calculado e divulgado pelo IBGE, ou outro índice oficial que venha expressamente a substituí-lo. Paragrafo Primeiro – A primeira incidência dos juros remuneratórios, bem como da correção nas referidas prestações serão realizadas doze meses após a assinatura deste contrato, e assim periodicamente, a cada doze meses, sucessivamente, nos meses subsequentes até a quitação do contrato. Parágrafo Segundo – Ao final de cada período de 12 (doze) meses, serão apuradas a variação acumulada do INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), calculada e divulgado pelo IBGE, e esta variação, será aplicada e cobrada, nas 12(doze) parcelas subsequentes e sucessivamente, até a integralização dos valores devidos.” De acordo com a cláusula retro exposta, a parcela inicialmente contratada deverá ser acrescida de juros remuneratórios de 0,5% ao mês, portanto juros de 6% ao ano e, corrigidas pela variação acumulada do período de 12 (doze) meses, pelo índice do INPC, calculado e divulgado pelo IBGE ou outro índice oficial que venha a substituí-lo, sendo que a primeira incidência dos juros e da correção monetária deverão ser realizadas 12 (doze) meses, após a assinatura do contrato. No caso, o contrato foi assinado na data de 23 de abril de 2012 (Id. 11116981 – p. 03) e o vencimento da primeira parcela ficou estipulado para 10.06.2012 (cláusula segunda, § primeiro – Id. 11116914 – p. 02). O autor juntou planilha de cálculo, onde encontrou uma diferença de R$ 8.592,65 (oito mil quinhentos e noventa e dois reais e sessenta e cinco centavos) (Id. 11117087). Por sua vez, a requerida juntou sua memoria discriminada de cálculo, onde verificou a existência de uma diferença de somente R$ 363,42 (trezentos e sessenta e três reais e quarenta e dois centavos (Id. 12595659). Analisando as planilhas acostadas pelas partes entendo que a requerida obedeceu corretamente os índices pactuados, aplicando o percentual de 6% ao ano, mais a correção monetária, pelo incide do INPC acumulado dos 12 (doze) meses, conforme disciplina a cláusula 20ª do pacto. Em pesquisa ao site do IBGE: https://calculojuridico.com.br/tabela-inpc/, pude constatar que os índices acumulados dos anos de 2013 a 2017, estão de acordo com os índices indicados pelo requerido em sua planilha de cálculo (Id. 12595659), senão vejamos: Busque por mês Valor 0,59% Acumulado 12 meses até 04/2013 Acumulado de 04/2013 até mês passado 09/2023 7,21669% 81,46927% Busque por mês Valor 0,78% Acumulado 12 meses até 04/2014 Acumulado de 04/2014 até mês passado 09/2023 5,61544% 71,82077% Busque por mês Valor 0,71% Acumulado 12 meses até 04/2015 Acumulado de 04/2015 até mês passado 09/2023 8,41601% 58,48284% Busque por mês Valor 0,64% Acumulado 12 meses até 04/2016 Acumulado de 04/2016 até mês passado 09/2023 9,90714% 44,19704% Busque por mês Valor 0,08% Acumulado 12 meses até 04/2017 Acumulado de 04/2017 até mês passado 09/2023 4,56889% 37,89668% De igual modo, a requerida demonstrou também, a metodologia aplicada para o cálculo das prestações cobradas, qual seja, inicialmente realizou o cálculo do valor dos juros anuais sobre o valor da prestação do ano anterior (6% aa) e depois corrigiu o valor encontrado, pela aplicação do incide do INPC acumulado dos 12 (doze) meses. De forma contrária, o autor realizou o cálculo do valor da prestação aplicando mês a mês os encargos pactuados, não obedecendo, portanto, o estipulado na cláusula vigésima do pacto (Id. 12595656- p. 01), eis que deixou de aplicar sobre o valor da prestação do ano anterior os juros do período de 12 meses, 6% aa, bem como a correção monetária, esta pela variação acumulada do INPC do período de 12 (doze) meses, por isso a diferença de valor. Importante dizer que as prestações anuais tendem necessariamente a aumentar não só pela incidência dos juros remuneratórios sobre o valor financiado, como também em decorrência da correção monetária, que deve ser aplicada anualmente, diante da existência inegável da inflação. A taxa de inflação para bens de consumo no Brasil variou entre 3,2% e 2.947,7% durante os últimos 41 anos. Uma taxa de inflação de 9,3% foi calculada para o ano de 2022, informação coletada no site “Dados Mundiais”; “https://www.dadosmundiais.com/america/brasil/inflacao.php#:~:text=A%20taxa%20de%20infla%C3%A7%C3%A3o%20para,287%2C1%25%20ao%20ano.” De modo que incabível afirmar, que as prestações do financiamento deveriam diminuir ao invés de aumentar. Portanto, como a requerida demonstrou os fatos extintivos e modificativos do direito do direito do autor, a ação deve ser julgada improcedente. Posto isto, julgo IMprocedente a AÇÃO DE RESTITUIÇÃO C/C INDENIZATÓRIA E TUTELA PROVISÓRIA em que RONALDO LUIS HOLUB move em desfavor de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRA, extinguindo-se o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I do CPC. Condeno a autora ao pagamento das custas e dos honorários do advogado da parte adversa, o percentual de 10% sobre o valor dado a causa. Entretanto, considerando a gratuidade de justiça concedida ao autor, suspendo a exigibilidade do pagamento da referida obrigação (art. 98, § 3º do CPC). Após o trânsito em julgado, intimem-se as partes a requereram o que entenderem de direito no prazo de 15 (quinze) dias, decorrido o prazo arquivem-se os autos. P.R.I. Cumpra-se. Lucas do Rio Verde/MT, data da assinatura eletrônica. GISELE ALVES SILVA Juíza de Direito.