Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0802318-37.2021.8.14.0028.
AUTOR: INCORPORADORA SANTA LYDIA LTDA
REQUERIDO: CLAUDIO DE SOUZA RODRIGUES SENTENÇA RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE MARABÁ
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse, ajuizada por INCORPORADORA SANTA LYDIA LTDA em face de CLAUDIO DE SOUZA RODRIGUES, distribuída sob o nº 0802318-37.2021.8.14.0028, perante a 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marabá/PA, em 10/03/2021, com valor da causa fixado em R$ 31.859,07. Na petição inicial, a autora narra que as partes celebraram, em 02/09/2010, instrumento particular de compromisso de compra e venda referente ao Lote nº 40, Quadra 17, do Loteamento Residencial Novo Progresso, pelo preço total ajustado, posteriormente objeto de aditivo contratual firmado em 17/09/2014, com refinanciamento de parcelas vencidas. Sustenta que o requerido se tornou inadimplente a partir de 10/11/2014, permanecendo em mora até a data do ajuizamento da ação, motivo pelo qual requer a rescisão do contrato, a reintegração de posse do imóvel, a retenção parcial dos valores pagos, bem como a condenação ao pagamento de encargos decorrentes da ocupação do bem e acessórios legais. A inicial veio instruída com os documentos contratuais e demonstrativos financeiros pertinentes. Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, na qual sustenta, em síntese, que a relação entre as partes decorre de contrato particular de promessa de compra e venda, alegando a inexistência de inadimplemento apto a justificar a resolução contratual nos moldes pretendidos, impugnando os valores exigidos e defendendo a desproporcionalidade das cláusulas contratuais invocadas, especialmente no tocante à retenção de valores e à cobrança de encargos pela ocupação do imóvel. Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pela revisão das cláusulas contratuais reputadas excessivas. Designada audiência de conciliação, as partes não lograram êxito na composição amigável. Regularmente intimada, a parte autora apresentou réplica, na qual impugnou integralmente a contestação, reiterando a ocorrência de inadimplemento contratual desde 10/11/2014, defendendo a validade e exigibilidade das cláusulas pactuadas e reafirmando a procedência integral dos pedidos iniciais. Na mesma oportunidade, juntou documentos, consistentes em relatórios atualizados do débito contratual, com a evolução das parcelas vencidas, encargos e juros incidentes, bem como em comunicações extrajudiciais encaminhadas ao requerido, destinadas a demonstrar sua ciência quanto à persistência da mora e às tentativas de cobrança realizadas. Não há requerimento pendente de produção de provas, tampouco pedido específico de prova técnica ou oral, encontrando-se o feito suficientemente instruído para apreciação das questões de direito suscitadas. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da dispensa de remessa à UNAJ Preliminarmente, deixo de remeter os autos à Unidade de Apoio Judiciário – UNAJ, na forma do art. 27 da Lei Estadual nº 8.235/2015, tendo em vista que a demanda versa sobre matéria eminentemente de direito, encontra-se suficientemente instruída por prova documental e apresenta-se em pronta e imediata condição de julgamento. 2. Do julgamento antecipado do mérito Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, verifico ser cabível o julgamento antecipado do mérito, uma vez que a controvérsia estabelecida nos autos é predominantemente de direito e encontra-se devidamente instruída por prova documental suficiente. Com efeito, estão comprovados o vínculo contratual firmado entre as partes, o aditivo contratual posteriormente celebrado, o inadimplemento atribuído ao requerido e os encargos dele decorrentes. A contestação apresentada limita-se a impugnações jurídicas e genéricas quanto aos valores exigidos, sem requerimento específico e fundamentado de produção de prova técnica ou oral. Ademais, realizada audiência de conciliação, não houve composição entre as partes. Assim, inexistindo necessidade de dilação probatória, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, em observância aos princípios da celeridade e da duração razoável do processo. 3. Da prejudicial de mérito – prescrição A prescrição constitui matéria de ordem pública, devendo ser examinada de ofício pelo Juízo, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil. No caso concreto, impõe-se distinguir as pretensões deduzidas nos autos. A presente demanda tem por objeto principal a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento, cumulada com reintegração de posse, não se tratando de ação de cobrança de parcelas. Conforme recente orientação do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão decorrente da resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não se aplicando os prazos trienais do art. 206, § 3º, do mesmo diploma, porquanto os efeitos patrimoniais da rescisão constituem consectários naturais do desfazimento do vínculo contratual (STJ, REsp nº 2.217.523/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, julgado em 09/12/2025, DJEN 12/12/2025). Considerando que o inadimplemento teve início em 10/11/2014 e que a ação foi ajuizada em 10/03/2021, concluo que a pretensão resolutória foi exercida dentro do prazo prescricional, inexistindo óbice temporal ao exame do mérito. Ressalto, por oportuno, que não há nos autos pretensão de cobrança de parcelas vencidas, mas sim pedido de rescisão contratual e de seus efeitos jurídicos, razão pela qual não se cogita da aplicação do prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, restrito às ações de cobrança. Assim, inexistindo pedido condenatório dessa natureza, a análise da prescrição limita-se à pretensão resolutória principal, a qual, como visto, submete-se ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil e foi exercida tempestivamente. 4. Do inadimplemento contratual e da rescisão do contrato No mérito, verifico ser incontroversa a existência de contrato válido de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes em 02/09/2010, posteriormente aditado em 17/09/2014, circunstância comprovada pelos instrumentos contratuais juntados aos autos, cuja autenticidade não foi infirmada pelo requerido. A prova documental produzida pela parte autora, consistente em relatórios financeiros detalhados, evidencia o pagamento parcial do preço ajustado e a interrupção do adimplemento a partir de 10/11/2014, sem que tenha havido a purgação da mora ou a quitação das parcelas vencidas. O requerido, por sua vez, não comprovou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A contestação apresentada limita-se a impugnações genéricas quanto aos valores exigidos e à proporcionalidade das cláusulas contratuais, sem afastar a caracterização da mora contratual, tampouco demonstrar o adimplemento substancial da obrigação. Nessas circunstâncias, resta configurado inadimplemento relevante, apto a frustrar a legítima expectativa da promitente-vendedora quanto à execução regular do contrato. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que o inadimplemento contratual significativo autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 475 do Código Civil, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial quando o percentual inadimplido não pode ser considerado ínfimo. Ademais, referido instituto constitui matéria de defesa de mérito, sujeita ao princípio da concentração da defesa, devendo ser arguido oportunamente, sob pena de preclusão (STJ, AREsp nº 2.790.567/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN 27/11/2025). Diante desse contexto, evidenciado o inadimplemento contratual prolongado e substancial, bem como a inviabilidade de manutenção do vínculo obrigacional, mostra-se juridicamente cabível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com o retorno das partes ao estado anterior à contratação, observados os efeitos jurídicos dela decorrentes. 5. Da reintegração de posse como efeito da rescisão contratual Reconhecida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda em razão do inadimplemento do requerido, a reintegração de posse do imóvel constitui efeito jurídico consequencial do desfazimento do vínculo contratual, porquanto extinto o título que legitimava a posse exercida pelo promissário comprador. Com a resolução do contrato, a permanência do requerido no imóvel passa a carecer de fundamento jurídico, caracterizando-se posse injusta, nos termos do art. 1.200 do Código Civil. Nessa hipótese, assiste à promitente-vendedora o direito de ser reintegrada na posse do bem, independentemente da apuração posterior de valores decorrentes da extinção do ajuste, os quais não condicionam o exercício do direito possessório. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece como juridicamente adequada a cumulação dos pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse, tratando esta última como desdobramento natural da perda do título possessório, deslocando-se a controvérsia, quando existente, para os efeitos acessórios da resolução, como a taxa de fruição ou a restituição de valores. Nesse sentido, confira-se: STJ, AREsp nº 2.043.989/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/09/2025, DJEN 26/09/2025. No caso concreto, uma vez declarada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não subsiste qualquer fundamento jurídico que autorize a permanência do requerido no imóvel, impondo-se a reintegração da autora na posse do bem, o qual deverá ser restituído livre e desocupado, após o trânsito em julgado, salvo requerimento de cumprimento provisório. 6. Da devolução parcial e imediata dos valores pagos A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do promissário comprador impõe o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a restituição dos valores pagos, admitida a devolução parcial, em observância ao regime jurídico aplicável e à causa do desfazimento do vínculo obrigacional. Tratando-se de contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de resolução do contrato por culpa do comprador, é legítima a restituição parcial e imediata das parcelas adimplidas, sendo abusivas as cláusulas que posterguem ou fracionem a devolução (STJ, REsp nº 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 10/12/2013). No caso concreto, o desfazimento do vínculo contratual decorreu de inadimplemento prolongado do requerido, após período significativo de vigência do contrato, o que implicou à promitente-vendedora custos administrativos e comerciais, bem como a indisponibilidade do imóvel por lapso temporal relevante, com frustração da legítima expectativa de adimplemento integral do preço. À luz dessas circunstâncias, fixo a retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total das parcelas efetivamente pagas, percentual que se situa no limite máximo da faixa reputada razoável pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo proporcional à extensão do inadimplemento, ao tempo de ocupação do imóvel e aos encargos suportados pela promitente-vendedora, sem configurar penalidade excessiva ou enriquecimento sem causa. Consequentemente, determino a restituição imediata de 75% (setenta e cinco por cento) do total adimplido pelo requerido, configurando-se obrigação líquida, certa e exigível, cujo cumprimento demanda apenas cálculo aritmético simples, nos termos do art. 509, § 2º, do Código de Processo Civil. Os valores devidos serão corrigidos monetariamente pelo IPCA, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, os juros de mora serão calculados pela diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, mantida a correção monetária pelo IPCA, vedada qualquer cumulação indevida, em consonância com o art. 406 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024. 7. Da taxa de fruição (ocupação do imóvel) Reconhecida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do requerido e constatada a existência de construção no lote, com fruição econômica do bem, é devida a taxa de fruição como contrapartida pela ocupação do imóvel durante o período em que o promissário comprador permaneceu na posse. A taxa de fruição possui natureza jurídica de alugueres, destinando-se a remunerar a utilização do imóvel alheio e a evitar o enriquecimento sem causa, sendo admissível sua cumulação com os demais consectários da rescisão contratual. Nessas hipóteses, o Superior Tribunal de Justiça admite a sua fixação em 0,5% (meio por cento) ao mês, adotando-se como termo inicial a imissão na posse e como base de cálculo o valor atualizado do contrato, quando verificada a efetiva fruição econômica do bem (STJ, REsp nº 2.178.590/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 09/12/2025, DJEN 12/12/2025). No caso concreto, fixo desde logo a taxa de fruição em 0,5% (meio por cento) ao mês, incidente sobre o valor atualizado do contrato, devida desde a imissão do requerido na posse até a efetiva restituição do imóvel, configurando obrigação líquida, certa e exigível, passível de cumprimento mediante simples cálculo aritmético. Quanto à atualização, a taxa de fruição já incorpora a remuneração pelo decurso do tempo, razão pela qual não incide correção monetária mensal adicional. Sobre os valores apurados a esse título incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês até 29/08/2024, e, a partir de 30/08/2024, juros calculados pela diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, vedada qualquer cumulação indevida, em consonância com o art. 406 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1- DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento do requerido; 2- DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel objeto do contrato, devendo o requerido restituí-lo livre e desocupado, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da intimação desta sentença, sob pena de adoção das medidas coercitivas cabíveis; 3- CONDENAR o requerido ao pagamento de taxa de fruição, que fixo em 0,5% (meio por cento) ao mês, incidente sobre o valor atualizado do contrato, devida desde a imissão na posse até a efetiva restituição do imóvel, com natureza jurídica de alugueres; 4- ESTABELECER que sobre os valores devidos a título de taxa de fruição incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês até 29/08/2024, e, a partir de 30/08/2024, juros calculados pela diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, vedada qualquer cumulação adicional, em conformidade com o art. 406 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024, afastada a incidência de correção monetária mensal, por já estar a remuneração do tempo incorporada ao percentual fixado; 5- CONDENAR a autora à restituição parcial dos valores pagos pelo requerido, determinando a devolução imediata de 75% (setenta e cinco por cento) do total efetivamente adimplido, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), em razão do inadimplemento contratual do comprador; 6- ESTABELECER que os valores a serem restituídos ao requerido serão corrigidos monetariamente pelo IPCA, desde cada desembolso, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês até 29/08/2024, e, a partir de 30/08/2024, juros calculados pela diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, vedada qualquer cumulação indevida, nos termos do art. 406 do Código Civil, na redação conferida pela Lei nº 14.905/2024; 7- AUTORIZAR a compensação entre os valores devidos a título de restituição das parcelas pagas e aqueles decorrentes da taxa de fruição, procedendo-se ao cumprimento de sentença, se necessário; 8- CONDENAR o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico apurado, nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil. Sentença registrada e publicada no PJe. Publique-se via DJEN. Intime-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as cautelas legais. Esta sentença serve como Ofício, Carta Precatória, Carta de Ordem e demais expedientes necessários, inclusive para fins de intimação, nos termos do Provimento nº 003/2009-CJCI. Marabá/Pa, datado e assinado eletronicamente. Dra. Andrea Aparecida de Almeida Lopes Juíza de Direito Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Marabá