Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Nazaré Comercial de Alimentos e Magazines Ltda.
Réu: Banco da Amazônia S.A. – BASA SENTENÇA I. Relatório
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém Processo nº 0817649-79.2022.8.14.0301 Vistos etc.
Trata-se de Ação de Cumprimento Obrigatório de Contrato e Redução Proporcional de Hipoteca, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Nazaré Comercial de Alimentos e Magazines Ltda. em face do Banco da Amazônia S.A. – BASA. Na petição inicial (ID 50951888), a autora narrou que emitiu em favor do réu a Cédula de Crédito Bancário de Prefixo nº FMS-G-070-10-2002/4, no valor de R$ 36.683.269,81, com vencimento original em 10/07/2022, posteriormente prorrogado para 10/07/2028 por aditivos firmados em 09/01/2015 e 19/09/2017. Afirmou que a CCB foi garantida por hipotecas constituídas sobre três imóveis: (i) Rod. Augusto Montenegro, km 6, s/nº, Parque Verde, Belém/PA; (ii) Rua Veiga Cabral, 909, Batista Campos, Belém/PA; e (iii) Trav. 14 de Março, 1670, Nazaré, Belém/PA, avaliados à época em R$ 52.670.000,00 (143% da dívida), com o propósito de assegurar o equivalente a 130% do valor contratado. Alegou que, após a conclusão das benfeitorias nos imóveis em 2014, a avaliação atualizada de janeiro de 2022 apurou o valor total de R$ 341.700.000,00 (1.096% da dívida), gerando excesso manifesto de garantia. Diante disso, requereu, em tutela de urgência, a liberação imediata das hipotecas sobre os imóveis da Rua Veiga Cabral e da Trav. 14 de Março, mantendo apenas o imóvel da Augusto Montenegro (avaliado em R$ 148.200.000,00 — 403% da dívida) como garantia, e, no mérito, a redução proporcional definitiva das garantias hipotecárias ao patamar de 130% do saldo devedor. O juízo deferiu a tutela de urgência pleiteada (ID 53493548), determinando a liberação das hipotecas dos imóveis da Rua Veiga Cabral e da Trav. 14 de Março, mantendo apenas o imóvel da Augusto Montenegro como garantia hipotecária, com fundamento na probabilidade do direito e nos princípios do pacta sunt servanda e da cláusula rebus sic stantibus. O BASA interpôs Agravo de Instrumento (nº 0808922-64.2022.8.14.0000), ao qual a Desembargadora Relatora Maria do Céo Maciel Coutinho atribuiu efeito suspensivo por decisão de 24/06/2022 (ID 129711948, págs. 2-7), por vislumbrar probabilidade de nulidade da decisão liminar por vício de fundamentação quanto ao requisito do perigo de dano, além de reconhecer risco de dano grave e de difícil reparação ao crédito público caso mantida a liberação das hipotecas. O réu informou, em petição de julho de 2025 (ID 148553032), que o Agravo de Instrumento foi julgado procedente, anulando a tutela concedida, com trânsito em julgado do acórdão, e que as hipotecas foram restauradas no registro de imóveis. O BASA ofereceu contestação (ID 72061069), arguindo: (i) ausência de qualquer cláusula contratual prevendo índice de cobertura de garantia de 130%, sendo o ajuste efetivo a vinculação dos três imóveis pelo valor que efetivamente valham; (ii) que o índice de cobertura inicial já era de 143% (R$ 52.670.000,00), demonstrando inexistir teto contratual de 130%; (iii) inaplicabilidade da teoria da imprevisão, pois a valorização dos bens era consequência previsível e lógica da aplicação dos recursos do FNO nas próprias garantias; (iv) caráter legal indivisível da hipoteca (arts. 1.419 e 1.421 do Código Civil); (v) vedação legal expressa à liberação de garantias em contratos do Fundo Constitucional do Norte – FNO, salvo quitação integral; (vi) inadimplência da autora desde o início da demanda; e (vii) risco de esvaziamento patrimonial, apontando existência de 33 demandas trabalhistas em curso no TRT da 8ª Região. A autora apresentou réplica à contestação (ID 96523464), sustentando que: (i) a valorização dos imóveis constitui fato imprevisível, por exceder a média de valorização do mercado; (ii) o percentual de 130% deflui da própria cláusula nona da CCB, que fixou o valor global das garantias em R$ 52.670.000,00, correspondente a 130% da dívida; (iii) o caráter indivisível da hipoteca não impede a redução proporcional quando há excesso manifesto de garantia; e (iv) a liberação dos dois imóveis não comprometeria a segurança do crédito, pois o imóvel da Augusto Montenegro sozinho equivaleria a mais de 403% da dívida. O juízo proferiu despacho (ID 122288975) concedendo às partes prazo de 15 dias para especificação de provas. A autora manifestou-se em 02/09/2024 (ID 124952409), declarando não ter interesse na produção de novas provas e requerendo julgamento antecipado. O BASA noticiou fato superveniente em 22/10/2024 (ID 129711938), informando que em 16/10/2024 a 16ª Vara do Trabalho de Belém, na condição de Vara Centralizadora de Execuções, autorizou a alienação de bem hipotecado dado em garantia à autora (processo nº 0000841-31.2022.5.08.0016), argumentando que a manutenção da liminar deixaria o crédito público sem qualquer garantia diante da prevalência dos créditos trabalhistas. A autora manifestou-se (ID 146339008), esclarecendo que não houve alienação do bem pois foi celebrado acordo judicial homologado nos autos da reclamação trabalhista nº 0000841-31.2022.5.08.0016, inviabilizando a efetivação da venda do imóvel hipotecado. O BASA apresentou petição (ID 148553032), informando que o Agravo de Instrumento transitou em julgado com a anulação da tutela, que as hipotecas foram restauradas, que a autora encontra-se em processo de Recuperação Extrajudicial (nº 0895162-55.2024.8.14.0301) perante a 13ª Vara, e que teria tentado, na Recuperação Extrajudicial e em incidente conexo, atribuir os imóveis hipotecados à empresa A3PC Empreendimentos Ltda., configurando nova tentativa de esvaziamento patrimonial que foi rechaçada judicialmente. Era o que tinha a relatar. Passo a decidir. II. Fundamentação Cumpre destacar que por se tratar de matéria meramente de direito e em função das questões fáticas estarem suficientemente provadas através de documentos, além de ser improvável a conciliação e totalmente desnecessária a produção de prova em audiência, passo ao julgamento antecipado da lide, tal permite o art. 355, inc. I do Código de Processo Civil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o julgamento antecipado da lide e o princípio da livre convicção motivada: PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. OMISSÃO INEXISTENTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 83/STJ. 1. Não há violação do 535 do CPC quando o Tribunal de origem adota fundamentação suficiente para decidir a controvérsia, apenas não acolhendo a tese de interesse da parte recorrente. 2. O juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, quando constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. 3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula n. 83/STJ). 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 177.142/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2014, DJe 20/08/2014) (grifo nosso). (STJ-1118596) PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INTERDITO PROIBITÓRIO. RECURSO ESPECIAL. INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7, DO STJ. CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL (Agravo em Recurso Especial nº 1.391.959/DF (2018/0290629-0), STJ, Rel. Moura Ribeiro. DJe 27.11.2018) (grifo nosso). (STJ-1078790) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ACIDENTE DE TRÂNSITO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. SEGURADORA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PRODUÇÃO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.176.239/SP (2017/0239174-8), STJ, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino. DJe 17.09.2018) (grifo nosso). (STJ-1105292) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA DEMONSTRAÇÃO DA DÍVIDA ATRELADA À EMISSÃO DOS DOCUMENTOS. REVER O JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.367.048/SP (2018/0243903-1), STJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze. DJe 07.11.2018) (grifo nosso). (STJ-1090555) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. SÚMULA 7/STJ. GRAU DE INSALUBRIDADE. ANÁLISE. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.339.448/SP (2018/0195053-3), STJ, Rel. Benedito Gonçalves. DJe 08.10.2018) (grifo nosso). Portanto, o presente feito está pronto para julgamento. II.1 Do mérito A controvérsia dos autos consiste se o contrato entre as partes previa, ou não, que as garantias hipotecárias deveriam ser mantidas no patamar máximo de 130% do valor da dívida, com consequente obrigação do credor de liberar os imóveis excedentes quando a valorização dos bens ultrapassasse esse índice. A autora sustentou, desde a petição inicial (ID 50951888, págs. 1-2), que essa limitação existiria e seria vinculante, calcada no argumento de que os imóveis foram originalmente avaliados em R$ 52.670.000,00 — correspondente a 130% da CCB — e que isso expressaria a vontade das partes de manter a garantia nesse patamar. Contudo, essa tese não resiste a uma análise objetiva dos documentos juntados. O BASA demonstrou com clareza, na contestação (ID 72061069, pág. 3-4), que a leitura da própria Cédula de Crédito FMS-G-070-10-2002/4, de seus anexos e dos respectivos aditivos revela a inexistência de qualquer cláusula ou ajuste estabelecendo índice de cobertura de garantia em 130%. O que consta efetivamente do instrumento é a vinculação dos três imóveis específicos como garantia do contrato, pelos valores que efetivamente valham, sem qualquer teto percentual para fins de liberação. O índice de 143% (e não 130%) verificado à época da contratação era meramente circunstancial — resultado da avaliação dos bens naquele momento —, e não uma norma contratual limitadora da cobertura hipotecária. A Cláusula Nona da CCB, que dispõe que respondem pelo pagamento os bens caracterizados no anexo "Descrição dos Bens em Garantia", no valor global de R$ 52.670.000,00. Essa cláusula não estabelece qualquer percentual como parâmetro de revisão da garantia; ao contrário, vincula os bens específicos ali descritos ao cumprimento integral da obrigação. O argumento de que o valor de R$ 52.670.000,00 representava 130% da dívida e, portanto, exprimiria tacitamente uma cláusula de limitação, é construção interpretativa sem amparo textual no contrato. Contratos que envolvem garantias reais de crédito público devem ser interpretados restritivamente, e cláusulas de liberação antecipada de hipoteca não se presumem. O Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ao conceder o efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento interposto pelo BASA (ID 129711948, págs. 2-5), apontou expressamente a probabilidade de nulidade da decisão liminar, reconhecendo que a fundamentação do juízo de origem havia partido de premissa não demonstrada nos autos — a existência do ajuste de 130%. Posteriormente, conforme informado pelo BASA em sua manifestação de julho de 2025 (ID 148553032, pág. 1), o Agravo foi julgado procedente com trânsito em julgado, o que reforça a conclusão de que a tese da autora não encontra respaldo jurídico nem fático. Dessa forma, afasta-se a premissa central da ação. Não havendo cláusula contratual prevendo a limitação da cobertura hipotecária a 130% do valor da dívida, não há obrigação do BASA de liberar os imóveis excedentes com base em suposto descumprimento contratual. Da inaplicabilidade da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic stantibus Subsidiariamente, a autora invocou a teoria da imprevisão (arts. 478 a 480 do Código Civil) e a cláusula rebus sic stantibus para sustentar que a valorização extraordinária dos imóveis — de R$ 52.670.000,00 para R$ 341.700.000,00 — teria alterado de tal forma a base econômica do contrato que imporia a revisão das garantias. A aplicação da teoria da imprevisão exige a demonstração cumulativa de: (i) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível após a celebração do contrato; (ii) alteração da base econômica objetiva do negócio; e (iii) onerosidade excessiva para uma das partes. A teoria somente se aplica quando demonstrada a ocorrência de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes. No caso concreto, o pressuposto da imprevisibilidade não se verifica. O BASA demonstrou, na contestação (ID 72061069, pág. 4), que da própria cédula e de seus anexos constavam obrigações de aplicação dos recursos financiados diretamente nos imóveis dados em garantia — inclusive com aporte de recursos próprios da autora —, de modo que a valorização dos bens era consequência previsível e logicamente esperada do próprio negócio jurídico entabulado. As partes sabiam, desde a contratação, que benfeitorias seriam realizadas nos imóveis hipotecados, e que tais melhorias elevariam seu valor de mercado. Não há, portanto, imprevisibilidade: a valorização era, ao contrário, um resultado natural e esperado da execução do próprio contrato. Ademais, a teoria da imprevisão visa proteger o devedor de obrigações que se tornaram excessivamente onerosas em razão de eventos externos extraordinários, desequilibrando a prestação que incumbe ao devedor adimplir. No caso dos autos, a manutenção das hipotecas sobre bens pertencentes à própria devedora não torna excessivamente onerosa a prestação principal — o pagamento da dívida —, sendo que a valorização dos imóveis representa, em verdade, acréscimo patrimonial à esfera da autora, não empobrecimento. A alegação de "onerosidade excessiva" pela permanência da hipoteca sobre imóveis que se valorizaram intensamente constitui inversão lógica da ratio do instituto: a autora permanece proprietária dos bens e pode deles dispor — inclusive com anuência do credor hipotecário —, o que afasta a alegada onerosidade. Por fim, a cláusula rebus sic stantibus, que pressupõe a alteração das circunstâncias fáticas vigentes ao tempo da celebração do negócio jurídico, igualmente não se aplica, pelas mesmas razões: a valorização das benfeitorias era cenário objetivamente previsível e integrava a base negocial desde a origem. Do caráter indivisível da hipoteca e da disciplina legal do FNO O BASA invocou, corretamente, o princípio da indivisibilidade da hipoteca previsto no art. 1.421 do Código Civil, segundo o qual o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens. Esse princípio é norma de ordem pública que visa proteger a integridade do direito real de garantia, assegurando ao credor que a integralidade do patrimônio hipotecado permanecerá vinculada até a quitação total da dívida. A autora argumentou, em sua réplica (ID 96523464, págs. 5-7), que o princípio da indivisibilidade não impediria a redução proporcional da garantia diante de excesso manifesto. Embora a jurisprudência admita, em hipóteses específicas — como contratos de incorporação imobiliária (Súmula 308 do STJ) e situações de quitação substancial da dívida —, a liberação parcial de garantias hipotecárias, essas exceções não se aplicam ao presente caso por uma razão adicional e decisiva: o contrato em questão foi lastreado em recursos do Fundo Constitucional do Norte – FNO, cujo regime jurídico especial, conforme demonstrado pelo BASA na contestação (ID 72061069, págs. 9-10), determina a manutenção das hipotecas até o pagamento integral das obrigações, vedando expressamente a liberação antecipada de garantias.
Trata-se de norma cogente que se sobrepõe à autonomia privada e não comporta derrogação por vontade das partes ou decisão judicial que desconsidere esse arcabouço legal especial. Da inadimplência da autora e da tentativa de esvaziamento patrimonial O BASA, na contestação (ID 72061069, págs. 10-11), noticiou a inadimplência da autora desde o início da demanda, o que foi confirmado pelo curso dos autos e pela circunstância de a autora ter posteriormente ajuizado pedido de Recuperação Extrajudicial (proc. nº 0895162-55.2024.8.14.0301). A situação de inadimplência é incompatível com a pretensão de liberar garantias hipotecárias: se nem mesmo o pagamento parcial substancial autoriza, em regra, a liberação proporcional da hipoteca (art. 1.421 do CC), com mais razão não o faz a situação de devedor inadimplente. Ademais, os fatos supervenientes noticiados pelo réu (ID 129711938 e ID 148553032) revelam que a presente ação integrava contexto mais amplo de tentativa de desoneração prematura dos imóveis hipotecados, o que fica evidenciado pela coincidência entre o pleito de liberação das hipotecas, o ajuizamento de reclamações trabalhistas que buscavam constrição dos mesmos bens, e as alegações contraditórias formuladas pela autora no processo de Recuperação Extrajudicial quanto à titularidade dos imóveis. Embora não seja necessário aprofundar o exame da litigância de má-fé para fins de julgamento de mérito, o conjunto dessas circunstâncias reforça a ausência de fundamento legítimo para a pretensão deduzida. Assim, inexistindo cláusula contratual prevendo limitação da cobertura hipotecária a 130% do valor da dívida; inaplicável a teoria da imprevisão, pois a valorização dos imóveis era evento previsível e decorrente da própria execução do contrato; vigente o princípio da indivisibilidade da hipoteca; e incidente regime legal especial do FNO que veda a liberação antecipada de garantias; a pretensão deduzida na presente ação não encontra amparo jurídico e deve ser julgada improcedente. III. Dispositivo
Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Nazaré Comercial de Alimentos e Magazines Ltda. em face do Banco da Amazônia S.A. – BASA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para denegar a redução proporcional das garantias hipotecárias vinculadas à Cédula de Crédito Bancário de Prefixo nº FMS-G-070-10-2002/4, mantendo-se integralmente as hipotecas constituídas sobre os três imóveis dados em garantia. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal, caso queira. Decorrido o prazo, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do para Pará, para os devidos fins. Após o trânsito em julgado, cumpridas as diligências necessárias, arquivem-se os autos, dando-se baixa no registro e na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belém-PA, datado e assinado eletronicamente.