Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ Poder Judiciário - Núcleo de Justiça 4.0 – Meta 2 S E N T E N Ç A
Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA proposta por Maria de Nazaré Ferreira Gomes em face de Plenoteto Construtora e Incorporadora Ltda. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Campo Bello Residence, tendo adimplido parte substancial do preço, mas sem que o imóvel fosse entregue no prazo ajustado. Sustenta que a requerida, sucessora da construtora originária, assumiu todos os direitos e obrigações do empreendimento, permanecendo responsável pela conclusão da obra e pela entrega da unidade. Afirma que, apesar do inadimplemento da fornecedora, passou a sofrer cobrança de saldo contratual, inclusive com ameaça de inscrição em órgãos de proteção ao crédito. Requereu, ao final, a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos, a condenação da ré ao pagamento de danos morais e a concessão de tutela provisória para impedir negativação. A requerida apresentou contestação, arguindo, em síntese, conexão com ação de consignação em pagamento, sustentando que a autora teria dado causa à resolução contratual em razão de inadimplemento da parcela final e da parcela das chaves, invocando a exceção de contrato não cumprido e defendendo a incidência de cláusulas contratuais de prorrogação do prazo de entrega. Impugnou, ainda, o pedido de danos morais. Houve réplica à contestação. Foi deferida tutela antecipada para determinar que a requerida se abstivesse de incluir o nome da autora em cadastros restritivos. Posteriormente, sobreveio renúncia dos patronos da ré, tendo sido determinada sua intimação por edital para regularização da representação processual. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, pois a controvérsia é predominantemente de direito e a prova documental constante dos autos é suficiente para o deslinde da causa, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. De início, rejeito a preliminar de conexão como óbice ao exame do mérito. Ainda que exista ação consignatória relacionada ao mesmo vínculo contratual, tal circunstância não afasta o interesse processual nesta demanda nem impede o pronunciamento jurisdicional sobre a causa de resolução do contrato e sobre o regime jurídico da restituição dos valores pagos. A conexão, quando existente, busca prevenir decisões inconciliáveis, mas não conduz, por si só, à extinção do processo. No mérito, a controvérsia reside em definir quem deu causa ao desfazimento do contrato: se a autora, por inadimplemento das obrigações contratuais remanescentes, como sustenta a defesa, ou se a requerida, por não ter entregue a unidade imobiliária no prazo contratualmente previsto. Os autos demonstram a existência de contrato de promessa de compra e venda referente à unidade imobiliária adquirida pela autora, bem como a posterior assunção, pela requerida, de todos os direitos e obrigações relativos ao empreendimento. Também evidenciam que a autora efetuou pagamentos no curso da avença, ao menos quanto ao sinal e a parcelas mensais, havendo prova documental suficiente de desembolsos relevantes. A questão decisiva, contudo, está no inadimplemento da obrigação principal da fornecedora. Em contratos dessa natureza, a prestação central da incorporadora é a entrega da unidade imobiliária no prazo ajustado, ressalvadas hipóteses excepcionalíssimas de prorrogação validamente demonstradas. Não basta, para afastar a mora da vendedora, a simples invocação genérica de cláusulas de tolerância, de dificuldades operacionais ou de demora em licenciamento. Incumbia à requerida comprovar, de forma objetiva e individualizada, a ocorrência de fatos concretos aptos a justificar a postergação do cronograma e sua repercussão direta sobre a unidade contratada. Isso não ocorreu. A contestação menciona atraso em licença ambiental e cláusulas de prorrogação, mas não traz demonstração bastante de que a unidade estivesse regularmente disponível à autora em momento compatível com o contrato, nem de que a dilação pretendida pudesse afastar, de modo legítimo, a mora da incorporadora. Ao contrário, o acervo dos autos revela que o imóvel não foi entregue, ao passo que a consumidora passou a sofrer exigência de parcelas finais sem o adimplemento da prestação principal pela fornecedora. A relação jurídica em exame é nitidamente de consumo. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, dispõe: “São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam desvantagem exagerada ao consumidor”. O art. 53, por sua vez, prevê: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor”. No mesmo sentido, o Código Civil estabelece, no art. 475: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Já o art. 476 dispõe: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” E o art. 389 prescreve: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária e honorários de advogado.” A própria tese defensiva baseada na exceção de contrato não cumprido não favorece a requerida. Isso porque, em contrato bilateral, a exigibilidade da prestação da compradora pressupõe o cumprimento, ou ao menos a demonstração de aptidão concreta para cumprimento, da prestação principal da vendedora. Não tendo a requerida comprovado a entrega da unidade no prazo contratual nem causa idônea bastante para afastar sua mora, não pode transferir integralmente à autora a responsabilidade pelo rompimento do vínculo. Nessa linha, reconheço que a resolução contratual decorreu do inadimplemento da requerida. Reconhecida a culpa da promitente vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata. O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento na Súmula 543, cujo teor é o seguinte: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Consequentemente, são inaplicáveis, no caso concreto, cláusulas contratuais que autorizem retenção em favor da requerida como se a rescisão decorresse de culpa da compradora. A restituição deverá abranger os valores efetivamente pagos e comprovados nos autos, com correção monetária desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda, e juros de mora a contar da citação. No que diz respeito aos danos morais, o pedido não merece acolhimento. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável. No AgInt nos EDcl no REsp 1.692.143/SP, a Quarta Turma assentou expressamente: “Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral.” O mesmo julgado registra que a indenização extrapatrimonial, nessa matéria, depende de circunstâncias excepcionais, concretamente demonstradas. No caso dos autos, embora se reconheça a frustração contratual experimentada pela autora e embora tenha sido corretamente deferida tutela inibitória para impedir eventual negativação durante a controvérsia, não há prova suficiente de situação excepcional apta a caracterizar lesão relevante a direito da personalidade. Não se demonstrou, de forma segura, inscrição indevida efetivamente consumada, humilhação pública, privação existencial anormal ou outro fato que ultrapasse os limites do inadimplemento contratual e dos dissabores dele decorrentes. Por isso, o pedido de compensação por dano moral deve ser rejeitado. Por fim, quanto a eventual pretensão de desconsideração da personalidade jurídica, não há base processual madura para seu acolhimento nesta sentença, seja porque a controvérsia posta nesta fase é de conhecimento e já está apta ao julgamento, seja porque a mera dificuldade de localização da pessoa jurídica, isoladamente, não basta para autorizar a superação da autonomia patrimonial sem observância dos pressupostos legais próprios. Diante desse quadro, a tutela provisória antes deferida fica absorvida pela presente decisão de mérito, naquilo em que compatível com a solução definitiva. É a decisão. DISPOSITIVO
Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE OS PEDIDOS e JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) DECLARAR resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por inadimplemento da requerida; b) CONDENAR a requerida à restituição integral e imediata dos valores efetivamente pagos e comprovados nos autos pela autora, acrescidos de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até 29/08/2024, e, a partir de 30/08/2024, pela taxa Selic, deduzida a correção monetária, cujo montante deverá ser objeto de apuração em liquidação de sentença; c) REJEITAR O PEDIDO de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência mínima, condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas legais. P. R. I. Belém/PA, datado e assinado eletronicamente JOSÉ LUÍS DA SlLVA TAVARES Juiz de Direito integrante do Núcleo de Justiça 4.0 – Meta 2 (Portaria n° 4.830/2025-GP)