Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB PA10652-A.
APELADO: FLORISVALDO DOS SANTOS AIRES SOEIRO DEFENSOR PÚBLICO: BRUNO FARIAS LIMA. RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO D E C I S Ã O M O N O C R Á T I C A Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE SENTENÇA ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PEDIDO EXPRESSO FORMULADO POR CURADOR ESPECIAL. VALIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano, cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, reconhecendo o inadimplemento do comprador. A sentença rescindiu o contrato, determinou a reintegração da posse do imóvel à vendedora, condenou à restituição de 80% dos valores pagos, fixou taxa de ocupação, assegurou indenização por benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação e concedeu justiça gratuita ao réu. A apelante sustenta nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita, impugna a concessão da assistência judiciária gratuita e requer a observância das cláusulas contratuais quanto às penalidades, notadamente no percentual de retenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a condenação à indenização por acessões configurou julgamento ultra petita; (ii) saber se é válida a concessão de assistência judiciária gratuita ao réu representado por curador especial; (iii) saber qual o percentual adequado de retenção dos valores pagos em razão da rescisão contratual por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há julgamento ultra petita quando a sentença aprecia pedido expressamente formulado na contestação, ainda que apresentada por curador especial, inexistindo extrapolação dos limites da lide. 4. É válida a concessão da assistência judiciária gratuita quando há requerimento expresso formulado pela Defensoria Pública, presumindo-se a hipossuficiência da parte representada. 5. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ admite a retenção de até 25% dos valores pagos, como patamar máximo razoável, vedadas cláusulas abusivas que imponham percentuais superiores. 6. Inexistindo circunstâncias excepcionais que justifiquem percentual inferior, impõe-se a majoração da retenção de 20% para 25%, em observância ao equilíbrio contratual e à vedação ao enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção dos valores pagos de 20% para 25%, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: 1. É válida a concessão de assistência judiciária gratuita quando requerida expressamente por curador especial. 2. Na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de até 25% dos valores pagos, sendo abusivas cláusulas que ultrapassem esse limite. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141 e 492; CC, art. 413. Jurisprudência relevante citada: STJ, EAg nº 1.138.183/PE; STJ, AgInt no AREsp nº 2.336.114/RJ.
1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N. 0804925-89.2018.8.14.0040. COMARCA: PARAUAPEBAS/PA.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada em face de FLORISVALDO DOS SANTOS AIRES SOEIRO. Na petição inicial, a parte autora/apelante alegou que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno, sob formulário nº 3231, referente a imóvel localizado na Rua V-27, Quadra 01B, Lote 25, Bairro Cidade Jardim, no Município de Parauapebas/PA, com área de 208,36m², pelo valor total de R$ 64.247,81, a ser pago de forma parcelada. Sustentou que o réu deixou de adimplir as parcelas ajustadas, mesmo após tentativas de renegociação e notificação extrajudicial, configurando inadimplemento contratual. Requereu, assim, a rescisão do contrato, a reintegração da posse do imóvel e a condenação do requerido ao pagamento das penalidades contratuais, bem como indenização por perdas e danos. Regularmente processado o feito, frustradas as tentativas de citação pessoal, foi deferida a citação por edital, tendo sido nomeado curador especial ao requerido, o qual apresentou contestação por negativa geral. Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para: a) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda; b) determinar a reintegração da posse do imóvel em favor da autora; c) condenar a requerida à restituição de 80% dos valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso; d) condenar o requerido ao pagamento de taxa de ocupação (fruição) pelo período de inadimplência, nos termos contratuais; e) determinar a indenização das benfeitorias úteis e necessárias eventualmente realizadas no imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença; f) condenar o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da concessão da gratuidade da justiça. Inconformada, a autora interpôs Recurso de Apelação, sustentando, em síntese, a nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita, no tocante à condenação à indenização por acessões, bem como a impossibilidade de concessão de justiça gratuita ao apelado, por ausência de requerimento expresso e de comprovação de hipossuficiência. No mérito, pugnou pela reforma da sentença para que sejam observadas integralmente as cláusulas contratuais relativas às penalidades pela rescisão, defendendo a legalidade da retenção de percentuais superiores aos fixados na sentença, bem como a impossibilidade de cumulação de indenização por benfeitorias não comprovadas ou realizadas em desacordo com o contrato e a legislação aplicável. Em contrarrazões, o apelado, representado pela Defensoria Pública do Estado do Pará, pugnou pela manutenção integral da sentença, defendendo a correção dos fundamentos adotados pelo juízo de origem, a legalidade da indenização das benfeitorias úteis e necessárias, bem como a adequação do percentual de retenção fixado, em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa. É o relatório. Decido monocraticamente. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. - DA ALEGAÇÃO DE SENTENÇA ULTRA PETITA Conforme relatado, o autor alega em suas razões que a sentença seria extra petita por ter determinado a indenização pelas acessões, quando o réu requereu apenas fossem indenizadas as benfeitorias úteis e necessárias. Sem razão o recorrente. Da leitura da contestação, observo que o réu requereu expressamente indenização por acessões, não havendo que se falar, portanto, em sentença extra petita. Rejeito, portanto, a alegação. - DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA Conforme relatado, o apelante defende que não poderia ter sido concedido ao réu o benefício da assistência judiciária gratuita, diante da inexistência de pedido nesse sentido. Sem razão o recorrente, pois, da leitura da contestação apresentada pela defensoria pública na qualidade de curador especial observa-se existir pedido expresso de concessão da assistência judiciária gratuita, motivo pelo qual não há que se falar em indevida concessão de ofício pelo julgador. - DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO A sentença reconheceu o direito da compradora à restituição das quantias vertidas, determinando retenção de 20% por parte da vendedora, que compreende que os percentuais de retenção previstos em contrato devem ser obedecidos. Assiste parcial razão à autora/apelante. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar casos de rescisão de contratos de promessa de compra e venda por desistência do comprador, firmou entendimento uniforme no sentido de que “(...) na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.” (AgInt no AREsp n. 2.336.114/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Tal percentual é entendido como patamar máximo razoável, evitando tanto o enriquecimento ilícito do vendedor quanto a excessiva onerosidade ao consumidor. No caso concreto, o contrato prevê multas e retenções que ultrapassam significativamente o limite de 25%, alcançando patamar incompatível com a jurisprudência consolidada. A sentença, acertadamente, afastou a validade destas previsões contratuais por abusividade. Todavia, ao fixar retenção total de apenas 20%, acabou por situar o percentual abaixo do parâmetro uniformizado pelo STJ, que, conforme visto admite a retenção de até 25% como teto adequado em hipóteses de rescisão por culpa do comprador. Não se verificam circunstâncias específicas que justifiquem a fixação em percentual inferior, razão pela qual a retenção deve ser majorada para 25% do total efetivamente pago, em atenção ao equilíbrio contratual e para evitar enriquecimento indevido da adquirente que deu causa à resolução. Assim, com fundamento no art. 133, XI e XII, “d”, do Regimento Interno deste Tribunal, CONHEÇO do presente recurso de Apelação e lhe DOU PARCIAL PROVIMENTO para MAJORAR o percentual de retenção de 20% para 25% do total efetivamente pago, em consonância com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça; Por via de consequência, devem permanecer incólumes os demais dispositivos da sentença. P.R.I. Oficie-se no que couber. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de Primeiro Grau. Belém/PA, data e hora registradas em sistema. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator