Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARGARETH FARIAS BICALHO Nome: MARGARETH FARIAS BICALHO Endereço: Rua Almenara, Célio Miranda, PARAGOMINAS - PA - CEP: 68626-010 TERMO DE AUDIÊNCIA PROCESSO N. 0805859-11.2022.8.14.0039 AÇÃO AÇÃO MONITÓRIA AUTOR(A) MARGARETH FARIAS BICALHO ADVOGADO(A) GUINTHER REINKE – OAB/PA23784-B JUIZ DE DIREITO DR. AGENOR DE ANDRADE REQUERIDO MARIA APARECIDA ALVES DOS SANTOS NASCIMENTO ADVOGADO(A) ELDELY DA SILVA HUBNER – OAB/PA005201 ABERTA A AUDIÊNCIA, foi constatado a presença das partes e a ausência do Ministério Público. O juiz deu início a audiência perguntando: áudio e vídeo. Passa-se a ouvir a autora, Sra. MARGARETH FARIAS BICALHO sob o CPF:402.077.902-30: áudio e vídeo. Em seguida, procede-se à oitiva do advogado da requerida, Dr. GUINTHER REINKE, sob o n° OAB/PA23784-B: áudio e vídeo. Passa-se a palavra à requerida, Sra. MARIA APARECIDA ALVES DOS SANTOS NASCIMENTO, portador do CPF:431.078.341-49: áudio e vídeo Passa-se a ouvir a advogada da autora, Dra. ELDELY DA SILVA HUBNER, sob o n° OAB/PA1005201: áudio e vídeo. Passo a ouvir a primeira testemunha da parte autora, na qualidade de informante, Sr. RAIMUNDO PEREIRA DE MENEZES: áudio e vídeo. Passo a ouvir a segunda testemunha da parte autora, Sra. ELIANE: áudio e vídeo. Passo a ouvir a terceira testemunha da parte autora, Sr. RODRIGO DE LIMA: áudio e vídeo. Passo a ouvir a testemunha da requerida, na qualidade de informante, Sra. CLÁUDIA REGINA GONÇALVES DE ALMEIDA JEROME: áudio e vídeo. Dada a palavra às partes para as alegações finais, declarou-se encerrada a presente audiência: áudio e vídeo. Deliberação: SENTENÇA I - RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas Processo nº. 0805859-11.2022.8.14.0039
Trata-se de Ação Monitória proposta por MARGARETH FARIAS BICALHO em face de MARIA APARECIDA ALVES DOS SANTOS NASCIMENTO, objetivando a cobrança de R$ 128.060,76 (cento e vinte e oito mil, sessenta reais e setenta e seis centavos), referente a valores relacionados a supostos reparos necessários em um imóvel locado após o término do contrato de locação. A autora afirma que firmou com a requerida um contrato de locação comercial, mediante contraprestações pecuniárias e outras obrigações. Dentre tais obrigações, destaca-se que, após o fim da contratação, a locatária (ora requerida) deveria devolver o imóvel em perfeito estado de uso, arcando com todas as despesas necessárias, conforme o parágrafo único da Cláusula Quinta do contrato de locação. Alega que a requerida se retirou do imóvel deixando-o em estado deplorável e sem condições de nova locação. Para comprovar sua alegação, apresentou planilha orçamentária no valor de R$ 128.060,76, e supostas fotos e vídeos da situação do imóvel. Afirma ainda ter tentado resolver a questão extrajudicialmente, mas não obteve êxito. Devidamente citada, a requerida apresentou embargos à ação monitória (ID 91053061), alegando, preliminarmente, a carência de ação por ausência de título hábil para embasar o pleito monitório, requerendo a extinção do feito nos termos do artigo 485, IV e VI do CPC. No mérito, sustenta que recebeu o imóvel sem condições de uso e realizou reparos e melhorias; que devolveu o imóvel em condições melhores do que recebeu; que a planilha orçamentária foi produzida unilateralmente sem sua anuência; e que a requerente está cobrando valores que seriam destinados a uma reforma completa do imóvel, e não a meros reparos devidos pelo uso normal. A autora apresentou impugnação aos embargos (ID 92999989), refutando os argumentos da requerida e afirmando que a planilha orçamentária apresentada era suficiente para embasar o pleito monitório. Intimadas para especificarem provas, ambas as partes requereram o depoimento pessoal e a oitiva de testemunhas (IDs 116007261 e 116011998). Foi designada audiência de instrução, devidamente realizada. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Da adequação da via eleita Preliminarmente, a requerida alegou carência de ação por inadequação da via eleita, sustentando que a planilha orçamentária juntada pela autora não seria documento hábil a embasar o procedimento monitório. A preliminar, contudo, não merece prosperar. O procedimento monitório, nos termos do art. 700 do Código de Processo Civil, pode ser utilizado por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz o pagamento de quantia em dinheiro, a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel, ou ainda, o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer. No caso em análise, a autora apresentou como prova escrita o contrato de locação, especificamente o parágrafo único da Cláusula Quinta, que estipula a obrigação da locatária em restituir o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, e, caso não o fizesse, o locador estaria autorizado a mandar executar todos os reparos necessários, cobrando do locatário a importância gasta, como encargos de locação. Assim, em tese, essa documentação seria suficiente para embasar a pretensão monitória, tendo em vista que se trata de documento escrito que denota um princípio de prova da relação jurídica entre as partes. A análise quanto à suficiência do documento para comprovar a existência e o valor da dívida alegada é questão de mérito e, portanto, será apreciada no momento oportuno. Rejeito, portanto, a preliminar de carência de ação. Do mérito O cerne da controvérsia reside em verificar se a requerida deve ou não ressarcir à autora os valores indicados na planilha orçamentária juntada aos autos, referentes a alegados reparos necessários ao imóvel locado. A ação monitória, como é cediço, exige a existência de prova escrita sem eficácia de título executivo, da qual se possa extrair a obrigação de pagar quantia, entregar coisa ou fazer ou não fazer (art. 700, CPC). Não basta, porém, a apresentação de qualquer documento escrito. É necessário que o documento apresentado demonstre, com razoável grau de certeza, a existência da obrigação alegada. No caso em exame, a obrigação que fundamenta o pedido monitório tem como base o contrato de locação firmado entre as partes, especificamente o parágrafo único da Cláusula Quinta, que estabelece: "Quando do término da locação, o locatário restituirá o imóvel nas mesmas condições em que o recebe agora, ficando desde já convencionado que se não o fizer, o locador estará autorizado a mandar executar todos os reparos necessários, cobrando do locatário a importância gasta, como encargos de locação." A cláusula em questão está em consonância com o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que dispõe ser obrigação do locatário "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Ocorre que, para que se possa verificar se o imóvel foi ou não devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, seria indispensável a existência nos autos de um termo de vistoria ou outro documento equivalente, que descrevesse de forma detalhada as condições do imóvel quando do início da locação. Compulsando os autos, contudo, não se verifica a existência de qualquer documento que ateste as condições em que o imóvel foi entregue à locatária no início da relação contratual. Não há auto de vistoria inicial, relatório fotográfico ou qualquer outro elemento que demonstre o estado do imóvel quando do início da locação. Destaque-se que o estado do imóvel no início da locação constitui uma situação objetiva, que demanda necessariamente um mínimo de prova material para sua comprovação. A prova exclusivamente testemunhal, neste caso, não se mostra suficiente para demonstrar a real condição do imóvel no momento de sua entrega, especialmente considerando o decurso de longo período contratual (aproximadamente dez anos) e a natural fragilidade da memória humana quanto a detalhes técnicos e específicos de uma edificação. Nesse sentido, é importante ressaltar que o primeiro informante ouvido em juízo, RAIMUNDO PEREIRA DE MENEZES, apenas participou da construção do prédio, no ano de 2006, e não do início da locação. Em seu depoimento, a testemunha relatou apenas de forma genérica o estado do imóvel, sem possibilidade de aferição objetiva de sua situação no momento específico da entrega à locatária. O relato da testemunha, portanto, não constitui elemento probatório suficiente para suprir a ausência de documentação formal sobre o estado do imóvel no início da relação locatícia. Por sua vez, a informante CLÁUDIA REGINA GONÇALVES DE ALMEIDA JEROME relatou que foi contratada pela Requerida quando ela estava finalizando a reforma do imóvel para instalação da loja, ou seja, após o início da locação. As demais testemunhas nada acrescentaram acerca do estado do imóvel no início da locação. Sem esse parâmetro inicial, torna-se impossível avaliar se as condições do imóvel quando da sua devolução são piores, iguais ou até mesmo melhores do que as condições iniciais, como alega a requerida. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, na ausência de vistoria inicial do imóvel, presume-se que este foi recebido em boas condições, cabendo ao locador o ônus de provar o contrário: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO. COBRANÇA POR REPAROS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIR DANOS POR COMPARATIVO ENTRE O INÍCIO DA LOCAÇÃO COM O SEU FIM. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONHECIDA. - Na ação onde o locador busca ser ressarcido por eventuais danos do imóvel, a ele compete o ônus da prova, em demonstrar o efetivo estado do imóvel ao tempo do início da locação, com apresentação do laudo inicial de vistoria aceito pelo locatário - Ausente o laudo de vistoria e não havendo elementos outros comprobatórios suficientes para tal demonstração, impõe-se o reconhecimento da improcedência do pedido de reparação. (TJ-MG - Apelação Cível: 50006985020178130433, Relator.: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 30/03/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/03/2023) EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEL, ACESSÓRIOS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. REPAROS NO IMÓVEL. DANOS NÃO COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE VISTORIAS INICIAL E FINAL (ART. 373, I /CPC). MANUTENÇÃO NA POSSE DO BEM PARA CONCLUSÃO DE REPAROS. ALUGUERES DEVIDOS ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. A imposição de responsabilidade civil ao locatário em decorrência de avarias no imóvel e necessidade de restauração da pintura, exige efetiva comprovação dos danos alegados, de modo que, não havendo provas nesse sentido, a cargo da parte autora (art. 373, I /CPC), inclusive ante a ausência de vistoria inicial e final para demonstração das condições do imóvel, em conformidade com a jurisprudência pacífica, não tem cabimento a condenação da locatária e fiador, impondo-se a manutenção da sentença de improcedência da pretensão nesse aspecto. 2. A permanência do locatário na posse do imóvel para reparos após sua desocupação, não afasta sua responsabilidade pelo pagamento dos alugueres e demais encargos da locação, os quais perduram até a efetiva entrega das chaves ao locador. 3. Apelação Cível à que se nega provimento, majorando-se os honorários de sucumbência (§ 11, art. 85 /CPC). (TJPR - 17ª C.Cível - 0001626-89.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 10.09.2021) (TJ-PR - APL: 00016268920178160017 Maringá 0001626-89.2017.8.16.0017 (Acórdão), Relator.: Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 10/09/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/09/2021) Ademais, cumpre destacar que, conforme o art. 23, III, da Lei do Inquilinato, o locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel. Nesse sentido, mesmo que o imóvel tenha sido devolvido com certas deteriorações, é necessário verificar se estas decorrem do uso normal ou de danos causados culposamente pelo locatário. Quanto a isso: Apelação – Locação – Ação de cobrança – Alegação de que a locatária devolveu o imóvel aos locadores em mau estado de conservação – Ausência de prova idônea do fato constitutivo do direito dos autores. Segundo prescreve o artigo 23, III, da Lei de Locação, o imóvel deve ser restituído, "finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Percebe-se que o locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações, pois as coisas comumente se deterioram pelo uso, pelo decurso do tempo e pela ação de elementos naturais, situações que se qualificam como desgaste consequente do uso normal do imóvel. Imprescindível, portanto, que a alegação de existência de danos no imóvel, não decorrentes do uso normal do imóvel pelo locatário, seja devidamente aferida em vistoria conjunta ou por perícia produzida por sujeito imparcial – Ausente prova nesse sentido, de julgar-se improcedente o pedido inicial. Apelação provida. (TJ-SP - AC: 00454477720118260114 SP 0045447-77.2011.8.26.0114, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 24/04/2019, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2019) No caso dos autos, a própria autora alega que o contrato de locação vigorou por aproximadamente dez anos. Em um período tão longo, é natural que o imóvel sofra desgastes decorrentes do uso normal, como descoloração de pintura, desgaste de pisos, instalações elétricas, entre outros. Analisando os documentos juntados pela autora, não é possível concluir, com segurança, que os danos ali constatados decorram de uso anormal do imóvel pela locatária, ou mesmo que não existissem quando do início da locação, considerando a inexistência de documentação que comprove o estado inicial do bem. Ademais, cumpre ressaltar que, em razão de se tratar de documentação unilateral, não foi possível confirmar com segurança que as imagens juntadas correspondem efetivamente ao imóvel objeto da locação. Observa-se, inclusive, diferenças significativas nas lajotas apresentadas no id Num. 81177890 - Pág. 1, aparentemente de menor qualidade, em comparação às de id Num. 81177889 - Pág. 6, aparentemente de maior qualidade, que seriam os supostos porcelanatos instalados pela Requerida. Essa disparidade levanta dúvidas sobre a confiabilidade do material probatório apresentado. Deve-se registrar ainda que, ao tentar acessar os links juntados aos autos referentes a vídeos que comprovariam o estado do imóvel (ids. 81177891, 81177892, 81177893, 81177896 e 81177897), este juízo constatou que apenas consta a informação de que "O arquivo que você solicitou não existe.", impossibilitando a análise desse material. Constitui dever das partes juntar aos autos todos os arquivos de que disponha, observados os prazos preclusivos para tanto, não sendo possível considerar, na formação do convencimento, elementos probatórios inacessíveis. Quanto à planilha orçamentária apresentada, verifica-se que esta foi elaborada unilateralmente, sem a participação ou concordância da requerida, não se prestando à comprovação dos danos. Nesse sentido: Apelação – Locação – Ação de reparação de danos – Alegação de que o locatário devolveu o imóvel à locadora em mau estado de conservação – Ausência de prova idônea do fato constitutivo do direito das autoras – Inexistência de laudos de vistoria inicial e final constatando o estado do imóvel – Fotos sem data e orçamentos feitos a pedido das autoras que não podem ser admitidos como prova dos danos que invocaram. Impossível acolher como provas dos danos invocados pela locadora as fotos sem data e tiradas por ela própria e orçamentos feitos por prestadores de serviço a seu pedido, sem a participação do locatário, uma vez que documentos assim produzidos são unilaterais e não se prestam a comprovar a existência dos danos nem que estes sejam imediatamente decorrentes de condutas praticadas pelo locatário. Segundo prescreve o artigo 23, III, da Lei de Locação, "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Percebe-se que o locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações, pois as coisas comumente se deterioram pelo uso, pelo decurso do tempo e pela ação de elementos naturais, situações que se qualificam como desgaste consequente do uso normal do imóvel. Imprescindível, portanto, que a alegação de existência de danos no imóvel, não decorrentes do uso normal do imóvel pelo locatário, seja devidamente aferida em vistoria conjunta ou por perícia produzida por sujeito imparcial. Apelação desprovida. (TJ-SP 10144619220168260003 SP 1014461-92.2016.8.26.0003, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 11/07/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2018) Além disso, o valor indicado (R$ 128.060,76) parece incompatível com meros reparos, sugerindo uma reforma substancial do imóvel, o que extrapola a responsabilidade da locatária. Ressalte-se que, para comprovar a necessidade dos reparos e sua vinculação com danos causados pela locatária (e não decorrentes do uso normal), seria necessária a realização de perícia técnica, o que não ocorreu nos autos. Dessa forma, considerando a ausência de termo de vistoria inicial, a impossibilidade de se constatar se os alegados danos já existiam quando do início da locação, a impossibilidade de se verificar se os danos apontados decorrem do uso normal do imóvel (considerando o longo período de locação de dez anos), e ainda, o aparente exagero do orçamento apresentado, tenho que a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Destaque-se, por fim, que a requerida afirma ter realizado diversas melhorias no imóvel, o que, se comprovado, poderia inclusive gerar direito a indenização ou retenção, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato. Contudo, também não há nos autos elementos suficientes para comprovar tais benfeitorias e seu valor, razão pela qual não é possível reconhecer eventual direito da requerida nesse sentido.
Diante do exposto, tenho que a pretensão monitória não merece acolhimento, impondo-se a improcedência dos pedidos formulados na inicial. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por MARGARETH FARIAS BICALHO em face de MARIA APARECIDA ALVES DOS SANTOS NASCIMENTO, e o faço com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, rejeitando a pretensão monitória. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida (art. 98, § 3º, do CPC). Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo legal, remetendo-se os autos, em seguida, ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará. Por fim, de modo a evitar a interposição de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que os pedidos de ambas as partes foram apreciados. Por corolário, ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1026, §2º, do Código de Processo Civil. Caso haja a interposição de recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões e encaminhe-se ao TJ/PA. Inexistindo recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquive-se os autos, com as cautelas de praxe. Publique-se, Registre-se e Cumpra-se. Servirá o presente termo de audiência, por cópia digitalizada, como MANDADO DE CITAÇÃO, INTIMAÇÃO E AVERBAÇÃO/ CARTA DE CITAÇÃO, INTIMAÇÃO E PRECATÓRIA/ OFÍCIO, nos termos do Provimento nº 03/2009, da CJCI – TJEPA. Nada mais, do que para constar, lavrei o presente termo, tendo as partes aposto sua anuência de forma verbal e dispensadas de sua assinatura, que lido e achado conforme vai devidamente assinado. EU (Gabriella Massalai Alves), estagiária, o digitei. Paragominas, 08 de maio de 2025. AGENOR DE ANDRADE Juiz Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas. (Assinado digitalmente)