Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0801072-41.2019.8.14.0039.
AUTOR: BURITI IMOVEIS LTDA Endereço: Nome: BURITI IMOVEIS LTDA Endereço: Avenida Brasil, s/n, Av. Brasil, s/n, Qd. 32, Lote 20, Park dos Buriti, Park dos Buritis, REDENçãO - PA - CEP: 68552-735
REU: MANOEL MESSIAS DA CRUZ MONTEIRO Endereço: Nome: MANOEL MESSIAS DA CRUZ MONTEIRO Endereço: Rua das Samambaias, Qd. 66, Lt. 35, Bairro Cidade Jardim, Juparanã, PARAGOMINAS - PA - CEP: 68629-100 SENTENÇA I. RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 1ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS ajuizada por BURITI IMÓVEIS LTDA, em face de MANOEL MESSIAS DA CRUZ MONTEIRO. Alega, em síntese, que em 08 de novembro de 2012, o requerido firmou, com a cedente Raimunda de Souza Aranha, "Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos Direitos Aquisitivos do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno" (formulário n.º 2878), relativo a lote de terra situado na Rua das Samambaias, Qd. 66, Lt. 35, Bairro Cidade Jardim, Paragominas – PA, com área de 200 m², comprometendo-se a pagar o valor total de R$ 27.722,00 (vinte e sete mil, setecentos e vinte e dois reais) em 167 (cento e sessenta e sete) parcelas mensais de R$ 166,00 (cento e sessenta e seis reais), sujeitas a reajuste monetário pelo IGPM/FGV e juros compensatórios de 0,75% ao mês. Em 31 de agosto de 2015, as partes celebraram termo de repactuação, pelo qual o número de parcelas remanescentes foi reduzido de 134 para 97, mediante a extinção das 37 últimas prestações. Em 07 de maio de 2014, a requerente firmou Termo de Acordo perante o Ministério Público de Paragominas, nos autos do processo administrativo n.º 0001509-28.2013.814.0039, pelo qual foram revisados os índices de reajuste e as penalidades aplicáveis em caso de rescisão por culpa do adquirente, limitando-se a retenção exclusivamente a 20% (vinte por cento) das parcelas efetivamente pagas, bem como fixadas condições específicas para a cobrança de taxa de fruição. O requerido tornou-se inadimplente a partir da 72ª parcela, vencida em 01 de outubro de 2017, tendo o débito se protraído em relação às prestações subsequentes. Diante do inadimplemento, a requerente procedeu à notificação por edital em 18 de agosto de 2018, por ter a notificação cartorial restado infrutífera, concedendo o prazo legal de 15 dias para purgação da mora, nos termos do art. 1.º do Decreto-Lei n.º 745, de 1969. Quedando-se o requerido inerte, operou-se a rescisão automática do contrato em 11 de setembro de 2018, por força da cláusula resolutiva expressa prevista na Cláusula 16.ª do instrumento. A ação foi distribuída em 07 de novembro de 2019. O requerido, citado por edital, não apresentou contestação pessoal, razão pela qual foi nomeado curador especial pela Defensoria Pública do Estado do Pará, que ofereceu Contestação por Negativa Geral em 25 de julho de 2022 (Id. 71989823), suscitando, preliminarmente, a necessidade de verificação de eventuais benfeitorias indenizáveis no imóvel, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. A requerente apresentou Impugnação à Contestação em 09 de agosto de 2022 (Id. 73931717). Em cumprimento a determinação judicial, o Oficial de Justiça Avaliador realizou diligência ao imóvel em 11 de março de 2025, lavrou o Auto de Verificação e Avaliação de Benfeitorias (Id. 139897799), constatando a existência de construção residencial em alvenaria de aproximadamente 77 m², com estrutura de telhado de telhas cerâmicas, encanamento, fossa séptica, instalações elétricas, piso cerâmico em quase toda a extensão, revestimento das paredes internas com pintura, oito janelas de alumínio com vidro, sala, copa/cozinha, área de serviço, um banheiro social, três quartos (dois deles formados pela subdivisão de um cômodo por divisória de PVC) e um cômodo nos fundos ainda inacabado, estando o imóvel habitado. O Oficial avaliou as benfeitorias em R$ 90.000,00 (noventa mil reais), consignando tratar-se de residência de padrão médio/baixo, sem benfeitorias suntuosas, composta apenas de itens necessários e úteis à habitação. A requerente impugnou o auto em 28 de abril de 2025 (Id. 142008468), sustentando a irregularidade da construção, ausência de projeto, alvará e habite-se, e arguindo que benfeitorias irregulares não são indenizáveis, nos termos do art. 34, § 1.º, da Lei n.º 6.766/79, bem como impugnando o valor atribuído pelo Oficial, por não ter considerado os vícios e patologias construtivas apontados em laudo técnico privado juntado pela requerente. A Defensoria Pública manifestou-se em 18 de novembro de 2025 (Id. 161469968), em sentido favorável ao laudo oficial e pugnando pela manutenção da posse do requerido até o pagamento das benfeitorias e restituição dos valores pagos. Não foram requeridas provas que dependessem de instrução específica além da diligência já realizada. Os autos encontram-se conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. DA RESCISÃO CONTRATUAL O pedido de rescisão contratual é procedente. Os documentos carreados aos autos demonstram, sem margem de dúvida, que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, instrumento que, após a repactuação de agosto de 2015, impunha ao requerido o pagamento de 97 parcelas mensais. O requerido quitou 71 parcelas e tornou-se inadimplente a partir de outubro de 2017, ou seja, há mais de oito anos, não tendo, em nenhum momento do processo, impugnado especificamente esse fato. A Contestação por Negativa Geral, ofertada pela Curadoria Especial nos termos do art. 72, II, do CPC, não infirma a prova documental pré-constituída, especialmente quando o inadimplemento é inequivocamente demonstrado pela ausência de comprovante de quitação das parcelas vencidas. O contrato contém cláusula resolutiva expressa (Cláusula 15.ª e Cláusula 16.ª), que autoriza a rescisão de pleno direito na hipótese de inadimplemento de três ou mais parcelas consecutivas, observado o prazo de purga da mora. A requerente cumpriu o rito do Decreto-Lei n.º 745/1969, interpelando o requerido por via de edital, após infrutífera tentativa de notificação cartorial, e concedendo o prazo de quinze dias para purgação do débito. A inércia do requerido consumou a resolução extrajudicial do contrato em 11 de setembro de 2018, produzindo os efeitos da cláusula resolutiva expressa nos termos do art. 474 do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento segundo o qual, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa, a resolução opera-se de pleno direito após a interpelação premonitória e o decurso do prazo sem purga da mora, sendo dispensável a propositura de ação judicial específica para esse fim. A Súmula 76 do STJ impõe a prévia interpelação para constituição em mora do devedor, exigência que, no caso concreto, foi atendida por meio da notificação editalícia. Declaro, portanto, rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em relação ao imóvel situado na Rua das Samambaias, Qd. 66, Lt. 35, Bairro Cidade Jardim, Paragominas – PA. 2. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DO ESBULHO POSSESSÓRIO Com a rescisão do contrato em setembro de 2018, cessou a causa jurídica que legitimava a posse direta do requerido sobre o imóvel. A partir desse momento, a permanência do requerido no bem passou a configurar esbulho possessório em detrimento da requerente, possuidora indireta e proprietária do lote, nos termos do art. 560 do CPC e dos arts. 1.196 e 1.200 do Código Civil. O Auto de Verificação de março de 2025 confirma que o imóvel permanece habitado até a atualidade, o que demonstra a continuidade do esbulho. A reintegração de posse é, portanto, medida juridicamente cabível e procedente. Todavia, a concessão imediata do mandado de reintegração encontra óbice no direito de retenção do possuidor, assegurado pelo art. 1.219 do Código Civil, cuja incidência é examinada no tópico subsequente. 3. DAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO A questão central controvertida nos autos diz respeito à indenizabilidade e ao valor das benfeitorias erigidas pelo requerido no imóvel durante o período contratual. O art. 34 da Lei n.º 6.766/79 estabelece que, em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Trata-se de norma cogente, de ordem pública, que visa proteger o adquirente de lote urbano de eventual locupletamento indevido do loteador, vedação com assento constitucional no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884) e com reconhecimento jurisprudencial consolidado no STJ. A exceção prevista no § 1.º do mesmo artigo, segundo a qual não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei, exige interpretação estrita e não pode ser equiparada, automaticamente, à ausência de documentação formal de regularização perante a municipalidade. Essa conclusão é especialmente relevante quando a própria requerente silenciou quanto ao cumprimento, durante toda a vigência do contrato, das obrigações que lhe cabiam no tocante à entrega do lote em condições adequadas à construção e à orientação do adquirente quanto à documentação necessária. O Auto de Verificação e Avaliação de Benfeitorias, lavrado pelo Oficial de Justiça Avaliador em 11 de março de 2025 (Id. 139897799), é documento de fé pública produzido por auxiliar do juízo investido de competência avaliadora nos termos dos arts. 154 e 159 do CPC, e goza de presunção de veracidade. O auto constatou a existência de habitação residencial de alvenaria em pleno uso, estrutura de telhado, instalações hidráulicas e elétricas, pisos, revestimentos, janelas e portões, tudo caracterizando benfeitorias necessárias e úteis, aptas a aumentar o uso e a utilidade do lote, e estimou o valor do conjunto em R$ 90.000,00 (noventa mil reais), reconhecendo tratar-se de padrão médio/baixo, sem luxuosidades. A requerente, por sua vez, apresentou laudo técnico privado que aponta patologias e deficiências construtivas (infiltrações, ausência de calhas, subdimensionamento estrutural, falta de reboco externo etc.), sustentando que a construção seria economicamente inviável. Contudo, o próprio auto oficial confirma que a edificação está em uso habitacional pleno e ostenta elementos de habitabilidade efetiva. O laudo privado, produzido unilateralmente pela requerente sem contraditório e sem nomeação judicial de perito, não tem o condão de afastar a prova oficial produzida por auxiliar do juízo, podendo, quando muito, servir como balizador para deduções de depreciação. Nesse contexto, reconheço a indenizabilidade das benfeitorias necessárias e úteis existentes no imóvel, rejeitando a tese da requerente de que a ausência de licença de construção e habite-se tornaria a edificação absolutamente não indenizável. Tal interpretação levaria ao enriquecimento sem causa da requerente, que recuperaria o imóvel significativamente valorizado pelo adquirente, sem qualquer contraprestação. Com relação ao quantum indenizatório, o valor de R$ 90.000,00 estimado pelo Oficial constitui referencial máximo, podendo ser reduzido em liquidação de sentença para refletir: (a) as depreciações decorrentes das patologias construtivas efetivamente comprovadas; (b) os eventuais custos de regularização administrativa da construção junto ao Município, caso a requerente venha a suportá-los; e (c) a exclusão de quaisquer benfeitorias voluptuárias, cuja indenizabilidade é expressamente afastada pelo § 5.º da Cláusula 17.ª do contrato e pelo art. 1.219 do Código Civil. O muro, constante do auto, deverá ter seu valor proporcional apurado na liquidação, tendo o Oficial observado que aparentemente abrange dois terrenos, não apenas o lote objeto do litígio. Em face da existência de benfeitorias indenizáveis, assiste ao requerido o direito de retenção previsto no art. 1.219 do Código Civil, razão pela qual a expedição do mandado de reintegração de posse fica condicionada ao prévio depósito, pela requerente, do valor a ser apurado em liquidação de sentença a título de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, ou à demonstração de pagamento extrajudicial ao requerido. 4. DA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E DAS PENALIDADES CONTRATUAIS O requerido quitou 71 (setenta e uma) parcelas do financiamento, cujos valores, devidamente corrigidos, compõem a base de cálculo da restituição devida pela requerente. Nos termos do Termo de Acordo firmado perante o Ministério Público de Paragominas em 07 de maio de 2014, a BURITI IMÓVEIS LTDA. obrigou-se a reter, em caso de rescisão por culpa ou vontade do comprador, exclusivamente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores das parcelas efetivamente pagas, devolvendo aos consumidores 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente. Esse ajuste prevalece sobre os dispositivos da Cláusula 16.ª, § 1.º, que previam penalidades mais onerosas, tendo sido firmado em procedimento de adequação contratual orientado pelo Ministério Público, com caráter de norma protetiva ao consumidor. A correção monetária incidirá sobre cada parcela paga a partir da data de cada desembolso, pelo índice INPC, conforme pactuado no Termo de Acordo para a hipótese de restituição. Não são devidos juros de mora sobre os valores a restituir, pois a rescisão decorreu de inadimplemento do adquirente (STJ, Tema Repetitivo 577). Quanto à forma de restituição, incide o escalonamento estabelecido na Cláusula Segunda, Parágrafo Segundo, do Termo de Acordo: se o montante a devolver superar R$ 20.000,00, o pagamento dar-se-á em três parcelas mensais com vencimentos em 30, 60 e 90 dias contados da manifestação expressa pelo cumprimento. O requerido deverá ser intimado para, querendo, indicar conta bancária para recebimento dos valores. Os encargos tributários (IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel a partir da data de assinatura do contrato) são de responsabilidade exclusiva do adquirente, por força da Cláusula 14.ª do instrumento, e serão deduzidos do montante a ser restituído. 5. DA TAXA DE FRUIÇÃO A taxa de fruição corresponde à remuneração devida pelo adquirente pelo uso e gozo do imóvel durante o período em que ocupou o bem após a rescisão, período esse não coberto pelo contrato. O Termo de Acordo (Cláusula Terceira, § 1.º) condicionou a cobrança da fruição prevista na Cláusula 16.ª, § 1.º, alínea "e", à efetiva e real fruição do imóvel pelos adquirentes, "considerando-se como tal, quando os lotes estiverem construídos, em condições de habitação, estando o adquirente fruindo do mesmo de forma física ou econômica". O Auto de Verificação de março de 2025 confirmou que o imóvel encontra-se "em pleno uso e estando habitado", preenchendo inequivocamente o pressuposto convencional para a incidência da taxa. Assim, é devida a taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contada a partir de 11 de setembro de 2018 (data da rescisão contratual), até a efetiva desocupação e entrega das chaves. O montante a ser apurado a título de fruição será objeto de liquidação de sentença e poderá ser compensado com o valor a ser restituído ao requerido a título de parcelas pagas. 6. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS O requerido deu causa à rescisão e ao ajuizamento da presente ação, sendo, portanto, o vencido principal. A procedência do pedido de indenização por benfeitorias, suscitada pela defesa, não altera essa conclusão no que toca à sucumbência, pois se trata de reequilíbrio de prestações decorrente da rescisão e não de pretensão autônoma do requerido. Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC, observada a concessão da gratuidade da justiça. III. DISPOSITIVO
ANTE O EXPOSTO, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por BURITI IMÓVEIS LTDA, para: I- DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel situado na Rua das Samambaias, Qd. 66, Lt. 35, Bairro Cidade Jardim, Paragominas /PA (área de 200 m²), firmado entre as partes por inadimplemento do requerido MANOEL MESSIAS DA CRUZ MONTEIRO, com resolução operada extrajudicialmente em 11 de setembro de 2018, nos termos do art. 474 do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 745/1969; II- DETERMINAR a reintegração de posse do imóvel em favor da requerente BURITI IMÓVEIS LTDA, mediante expedição de mandado de reintegração de posse, condicionada, contudo, ao prévio depósito judicial ou pagamento extrajudicial comprovado do valor das benfeitorias a ser apurado em liquidação de sentença, em razão do direito de retenção assegurado ao requerido pelo art. 1.219 do Código Civil; III- CONDENAR a requerente BURITI IMÓVEIS LTDA a indenizar o requerido pelas benfeitorias necessárias e úteis existentes no imóvel, cujo valor será apurado em liquidação de sentença por meio de perícia judicial, tomando-se como referencial máximo o valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) estimado pelo Oficial de Justiça Avaliador (Id. 139897799), admitidas deduções em razão de patologias e depreciações construtivas comprovadas pericialmente, dos custos de regularização administrativa eventualmente suportados pela requerente, e da proporcionalidade do muro que aparentemente cerca mais de um lote, excluídas as benfeitorias voluptuárias; IV- CONDENAR a requerente a restituir ao requerido 80% (oitenta por cento) das parcelas por ele efetivamente pagas (71 parcelas), com correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso, nos termos do Termo de Acordo firmado perante o Ministério Público de Paragominas, sem incidência de juros de mora, facultada à requerente a retenção de 20% (vinte por cento) do total pago, a título de despesas administrativas, tributárias e de intermediação, conforme o mesmo Termo de Acordo; o pagamento dar-se-á em até 3 (três) parcelas mensais, na forma do Parágrafo Segundo da Cláusula Segunda do referido Termo; V- CONDENAR o requerido ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a contar de 11 de setembro de 2018 até a efetiva desocupação do imóvel, valor a ser apurado em liquidação de sentença e passível de compensação com o montante a ser restituído ao requerido a título de parcelas pagas; VI- CONDENAR o requerido ao pagamento dos encargos tributários (IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel desde a data de assinatura do contrato), a serem apurados em liquidação de sentença e deduzidos do montante a ser restituído, nos termos da Cláusula 14.ª do contrato; VII- CONDENAR o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC. Oportunamente, ARQUIVEM-SE os autos com as devidas baixas. P.R.I. CUMPRA-SE, expedindo-se o necessário. Paragominas/PA, data registrada no sistema. NILDA MARA MIRANDA DE FREITAS JÁCOME Juíza de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas/PA (Assinado digitalmente)