Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: AURICELITA OLIVEIRA NEGRAO ADVOGADO(A)
AUTOR: CAIO BRILHANTE GOMES (PA30524-B)
REQUERIDO: FILADELFIA INCORPORADORA LTDA, LEAL MOREIRA ENGENHARIA LTDA ADVOGADO(A)
REQUERIDO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (PAPA0013179A), EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (PAPA0013179A) SENTENÇA I. RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO PARÁ 2ª Vara Cível e Empresarial de Belém PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0853123-77.2023.8.14.0301
Vistos, etc. AURICELITA OLIVEIRA NEGRAO, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS em face de FILADELFIA INCORPORADORA LTDA e LEAL MOREIRA ENGENHARIA LTDA, também qualificadas. Alega a parte autora, em síntese, que em 19 de junho de 2013 firmou com as requeridas contrato de promessa de compra e venda para aquisição da unidade autônoma no 801 B, com duas vagas de garagem, no empreendimento "Torres Devant", pelo preço total de R$ 448.902,30. Aduz que o prazo para entrega do imóvel findaria em 01/12/2016, porém o atraso injustificado perdurou por anos, o que ensejou o ajuizamento de demanda pretérita (n. 0872193-56.2018.8.14.0301) para reparação de danos morais e aplicação de cláusula penal moratória. Sustenta que, diante do inadimplemento definitivo das rés e da superveniente alienação da referida unidade imobiliária a terceiros sem qualquer distrato formal ou devolução dos numerários pagos, tornou-se imperiosa a declaração judicial da rescisão do pacto com a consequente restituição integral e atualizada dos valores adimplidos, os quais perfazem o montante histórico indicado na inicial. Instruiu a inicial com documentos. Foi deferido o benefício da justiça gratuita à autora. Contestação (ID122973873) argumentando sobre a impossibilidade de restituição integral e sustentaram a aplicação das retenções previstas no instrumento contratual e na legislação regente, pugnando pela improcedência ou parcial procedência com direito à retenção de percentual dos valores pagos. Réplica (ID130514926), na qual a autora rebateu as teses defensivas e reiterou os pedidos da exordial. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes não requereram outras provas. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, caracterizando-se a autora como consumidora e as rés como fornecedoras (artigos 2º e 3º do CDC). O cerne da presente lide reside na declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda e na definição do percentual de retenção dos valores desembolsados pela promitente compradora. A autora pleiteia a rescisão judicial do contrato face ao atraso na entrega do bem e subsequente alienação da unidade a terceiros. As rés, por sua vez, imputam a culpa pelo desfazimento do pacto à autora, sustentando que esta interrompeu os pagamentos em meados de 2017, pugnando pela aplicação da cláusula penal contratual que prevê retenção de 50% dos valores vertidos. Compulsando os elementos fáticos, resta evidente que o prazo de entrega estipulado para 01/12/2016 não foi cumprido pelas rés. Inclusive, tal inadimplemento já foi objeto de cognição exauriente e declaração judicial transitada em julgado nos autos do processo nº 0872193-56.2018.8.14.0301, o qual fixou a mora das requeridas. O atraso na entrega das obras confere ao consumidor o direito de pleitear a resolução do contrato por culpa do fornecedor. Contudo, observa-se que a autora optou por formular em juízo o pedido de rescisão contratual com a restituição dos valores associado à impossibilidade e desinteresse de manutenção do vínculo, sob a premissa de que o imóvel foi repassado a terceiros, ao passo que as rés demonstram que efetuaram procedimentos de cobrança e distrato em decorrência do saldo devedor final (financiamento) não adimplido pela autora. Tratando-se de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, incide o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o verbete nº 543: Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
No caso vertente, embora haja histórico de atraso na obra, o pleito resolutório formulado nesta demanda com pedido de restituição das parcelas amolda-se à extinção do negócio com a necessidade de retorno das partes ao status quo ante, devendo o juízo arbitrar um percentual de retenção justo para compensar os prejuízos operacionais e administrativos das rés, sob pena de enriquecimento sem causa. A cláusula contratual 8.4, que prevê a retenção no patamar de 50% (cinquenta por cento) dos valores adimplidos, mostra-se flagrantemente abusiva e excessiva, afrontando o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 (como o presente, datado de 2013), o percentual de retenção ideal e razoável deve flutuar entre 10% e 25% sobre o valor total pago, conforme as peculiaridades do caso concreto. Avaliando o montante adimplido pela autora e o fato de que a unidade imobiliária foi subsequentemente disponibilizada e alienada pelas rés a terceiros — mitigando significativamente eventuais prejuízos decorrentes da frustração do negócio original —, considero proporcional e razoável fixar o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores comprovadamente pagos pela autora, devendo as rés restituírem o equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) do saldo adimplido. No tocante aos consectários legais, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, utilizando-se o índice oficial adotado pela Jurisprudência (INPC), de forma a preservar o valor real da moeda. Quanto aos juros de mora, por se tratar de rescisão contratual por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, aplica-se a tese firmada no Tema 1002 do STJ, fixando o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado da decisão judicial. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referente à unidade autônoma nº 801 B do empreendimento "Torres Devant"; CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem à autora, em parcela única, o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) sobre o total dos valores comprovadamente pagos, sendo facultada às requeridas a retenção de 15% (quinze por cento) a título de compensação por despesas administrativas. O montante a ser devolvido deverá ser corrigido monetariamente pelo índice INPC a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002/STJ). Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º, do CPC), distribuídos na proporção de 30% (trinta por cento) sob a responsabilidade da autora e 70% (setenta por cento) sob a responsabilidade das rés. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em face da autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém, datado e assinado digitalmente.