Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
APELANTE: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – SCP 01
APELADO: JAIME SILVA OLIVEIRA RELATOR: DES. ALEX PINHEIRO CENTENO EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda - SCP 01 contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, que, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Parcelas Pagas, julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelo autor Jaime Silva Oliveira. A sentença determinou a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador e a devolução de 80% das parcelas pagas. A apelante busca a retenção de 25% das parcelas e o reconhecimento do direito à taxa de fruição e ao pagamento do IPTU pelo apelado, além da reformulação dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção das parcelas pagas; (ii) estabelecer se há direito à cobrança de taxa de fruição; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual; e (iv) redimensionar os ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR O percentual de 20% de retenção das parcelas pagas fixado na sentença está em conformidade com o entendimento consolidado pelo STJ, que admite retenção de até 25% em casos de rescisão por culpa do comprador, com base na Súmula 543. Assim, a retenção de 20% é razoável e não merece alteração. Quanto à taxa de fruição, o STJ, no Tema 970 (REsp 1.635.428/SC), pacificou o entendimento de que é vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com lucros cessantes, visto que ambas têm natureza indenizatória. Assim, não é possível cobrar a taxa de fruição, pois configuraria bis in idem. Em relação ao IPTU, considerando que o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora após a rescisão contratual, o comprador não pode ser responsabilizado pelo pagamento desse tributo. Ademais, a apelante não comprovou a existência de débitos pendentes de IPTU. No que se refere aos ônus sucumbenciais, a autora decaiu em parte mínima do pedido, o que justifica a aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC, não havendo razões para redimensionamento da distribuição desses encargos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O percentual de retenção das parcelas pagas em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador deve observar o limite de 25%, conforme entendimento pacificado no STJ. A cobrança de taxa de fruição é indevida quando já houver cláusula penal compensatória, sob pena de configurar bis in idem. O comprador não é responsável pelo pagamento de IPTU após a rescisão contratual, quando o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 a 886; CTN, art. 34; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp n° 1269059/SP; TJ/PA, AP 2020.00715745-15. JULGAMENTO MONOCRÁTICO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0804215-69.2018.8.14.0040
Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA -SCP 01 inconformado com a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/Pa que, nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na petição inicial, tendo como ora apelado JAIME SILVA OLIVEIRA (ID Nº. 16659316/16659320). Nas razões recursais (ID Nº. 16659321), em síntese, a apelante informa que o autor, adquiriu da recorrente o lote 01, quadra 43, do Residencial Amazônia, na comarca de Parauapebas/PA, pelo valor de R$83.907,53 (oitenta e três mil, novecentos e sete reais e cinquenta e três centavos), divididos em 150 parcelas, sendo que este, adimpliu, apenas 55 das parcelas, e ao alegar supostos reajustes abusivos, e problemas financeiros requereu a rescisão do contrato, bem como a restituição das parcelas pagas. Em seguida sustenta, que diante da rescisão do contrato, o apelado tem o direito de reaver parte do montante pago, mas não o montante determinado no ato sentencial, que condenou a parte apelante devolver 80% (oitenta por cento) da quantia empenhada pelo autor, corrigida monetariamente e com juros de mora, pelo que merece reforma, tendo em vista que a mera retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos atualizados não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, mormente porque a rescisão contratual desmotivada, traz prejuízos diversos e de grande monta para as empresas de mandadas, bem como a todos os demais adquirentes do empreendimento. Defende a necessidade de retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo da fruição de acordo com os julgados oriundos do STJ EREsp 59.870/SP, REsp. 331.923-RJ, EREsp 59.870/SP, que estabelecem que a retenção deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos. Em ato contínuo, alega ter direito à taxa de fruição, pois o entendimento dos Tribunais é no sentido de que independe de comprovação de que o Apelado tenha residido no imóvel ou que este tenha construção edificada, bastando a efetiva tomada de posse e a inadimplência do comprador. Afirma que a cláusula 17ª do contrato, estabelece o percentual a ser cobrado relativo à taxa de fruição, qual seja, 1% do valor do imóvel. Aduz ainda, que cabe ao autor o pagamento do IPTU, tendo pro fulcro o artigo 34, CTN, segundo o qual podem ser contribuintes do IPTU não apenas o proprietário do imóvel, mas também o possuidor e o titular do domínio útil. Afirma que os juros moratórios não incidem no valor a ser restituído, e mais, o termo inicial da contagem de juros de mora, devem incidir após o Trânsito em Julgado da sentença (TEMA 1002). Cita legislação e jurisprudência relacionada à matéria em exame. Requer, por fim, o provimento do recurso, para ver reformada a sentença a quo. Em sede de contrarrazões ao recurso (ID Nº. 16659328), o autor/apelado refuta todos os argumentos trazidos pela recorrente, pugnando pela manutenção da sentença ora vergastada. Instado a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça afirmou não possuir interesse que justifique sua intervenção (ID Nº. 17842865). Coube-me, por redistribuição, julgar o presente feito. É o Relatório. DECIDO. Ab initio, convém relembrar o teor da Súmula nº 568 do STJ, no sentido de que “o relator, monocraticamente e no superior tribunal de justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema” (STJ – Corte Especial – Súmula 568 – j. 16/03/2016, DJe 17/03/2016). Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à análise do recurso. A controvérsia recursal refere-se ao direito da parte requerida à retenção dos valores pagos pelo autor ante o seu inadimplemento, bem como ao direito de recebimento de taxa de fruição, responsabilização pelo pagamento das taxas de IPTU e redimensionamento do ônus sucumbencial. No tocante ao reconhecimento da rescisão contratual, observa-se pelas próprias alegações da peça de ingresso, que o autor por sua iniciativa exclusiva quis pôr fim à relação contratual, portanto, impõe-se a responsabilização do requerente à culpa pela rescisão do contrato, uma vez que como dito acima não foi identificada qualquer ilegalidade cometida pela requerida que ensejasse a rescisão. Já em relação ao percentual de restituição, como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador, senão veja-se: STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Como bem pode se perceber, o texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial. Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador. No caso sub examine, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o Juízo de 1º grau a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos por estes, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte da Cidadania: DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifo nosso). Nessa esteira de raciocínio, escorreito se mostra a sentença guerreada que firmou entendimento pela rescisão contratual por culpa do comprador, o que enseja a restituição dos valores pagos, de forma parcial, não merecendo reparos, portanto, quanto à previsão de reter-se 20% (vinte por cento) dos valores pagos. No que diz respeito ao pedido da apelante, para que seja descontado dos valores a serem restituídos ao apelado, a TAXA DE FRUIÇÃO, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem, isto porque, objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil, in verbis: Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido. No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. Ocorre que a taxa de fruição sobre o valor a ser restituído à título de parcelas pagas cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), prevendo a proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.2. No caso concreto, recurso especial não provido.(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019).(Grifo nosso) Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória. Dessa forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tais parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016). Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020).(Grifo nosso). Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável à indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que, esta, também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de incorrer-se em bis in idem. Destarte, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o não acolhimento do pedido de pagamento de taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser mantida também neste ponto. No que tange ao pedido de restituição de valor referente ao IPTU, considerando a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, observa-se que o imóvel voltou ao patrimônio da requerida, portanto, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, além do que a apelante não comprovou nos autos a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo comprador. A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria: “...Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedentes do STJ. Meras alegações argumentativas e impugnativas, desprovidas de conteúdo probatório da alteração financeira da requerente não têm o condão de afastar a concessão do benefício da gratuidade da justiça.” (TJMT - N.U 1010515-54.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/08/2022, Publicado no DJE 11/08/2022) Por fim, no que tange ao pedido de redimensionamento do ônus sucumbencial, observa-se que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido, sendo, portanto, devido a aplicação do disposto no art. 86, parágrafo único do CPC, não merecendo também, pois, reparos a sentença guerreada nesta parte. DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO e NEGO-LHE PROVIMENTO, a fim de manter integralmente a sentença proferida pelo Juízo de 1º grau, que julgou parcialmente procedente a ação. Belém/PA, datado e assinado digitalmente. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador-Relator