Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0832378-18.2019.8.14.0301.
AUTOR: MARILIA DIAS ANDRADE - PA014351 Nome: LOTUS ADMINISTRACAO LTDA - EPP Endereço: Avenida Gentil Bittencourt, 85, Batista Campos, BELéM - PA - CEP: 66015-140 Nome: CONDOMINIO TORRES DUMONT Endereço: Avenida Doutor Freitas, 1228, Pedreira, BELéM - PA - CEP: 66087-810 Advogado do(a)
REU: JOSE MARIO DA COSTA SILVA - PA8232 SENTENÇA 1. RELATÓRIO ELIZABETH DE ASSIS DIAS, ajuizou a presente ação DE DECLARAÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA CUMULADA AOS PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE, em face de LOTUS ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIOS LTDA - EPP e CONDOMINIO TORRES DUMONT, pretendendo a ausência de responsabilidade da Autora acerca do pagamento de cotas condominiais antes da imissão na posse, declarando assim a inexistência de débito da autora em face do condomínio e, ainda, a condenação ao pagamento de danos morais. Em sua inicial, a parte autora narra que em dia 31 de março de 2011, adquiriu um apartamento, (unidade autônoma 1608 da Torre Pelicano, empreendimento TORRES DUMONT, localizado na Avenida Doutor Freitas, nº 1228, Bairro do Souza, Belém-PA), sendo que, até a data do ajuizamento desta lide, não tinha recebido as chaves. No entanto, a autora aduz que estava sendo cobrada pelas taxas condominias. Narra ainda, a autora, que não recebeu as chaves do imóvel em razão de Ação Judicial que move em face das promitentes vendedoras, Leal Moreira e Berlim Incorporadora, pelo atraso da obra do imóvel em questão; ação esta que corre na 4ª Vara Cível e Empresarial da Capital, sob nº 0818576-84.2018.8.14.0301. Decisão de ID. 16348600, suspendeu as cobranças de taxas condominiais em face da autora, sob pena de multa. Decisão de id. 14852860, excluiu as partes CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e BERLIM INCORPORADORA LTDA bem como determinou o apensamento dos processos nº 0832378-18.2019.8.14.0301 e nº 0818576-84.2018.814.0301, já que ambos possuem a mesma causa de pedir e o pedido principal do 1º processo perpassa por questões similares do pedido incidental do 2º (apesar de conterem partes distintas no polo passivo). Contestação apresentada pela parte LOTUS ADMINISTRAÇÃO LTDA (ID. 96192341), aduz preliminarmente, ILIGITIMIDADE PASIVA da LOTUS, bem como que seja julgada a total improcedência da presente demanda à luz do art. 373, I, do CPC/2015. Em contrarrazões (ID. 97682885) a autora alega que o fato de ser a requerida LOTUS ADMINISTRAÇÃO LTDA, terceirizada, não dispensa a responsabilidade de cobrança e de controle sobre as informações repassadas a administração do condomínio, pelo que deve fazer parte do polo passivo da ação. Sem contrarrazões pela parte CONDOMINIO TORRES DUMONT. É o relatório. Decido 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. QUANTO A REQUERIDA LOTUS ADMINISTRAÇÃO LTDA No que diz respeito à responsabilidade da ré LOTUS, entendo que não restou comprovado no processo sua responsabilidade pelos danos alegados pelo autor, vez que nenhum documento anexado evidencia, de fato, que houve erro por parte da ré em promover o cadastramento, e, ainda que o fosse, a responsabilidade pelos atos dos prepostos é imputável ao contratante, e, portanto, à ré CONDOMÍNIO TORRES DUMONT, cabendo a ela, diante de eventual falha na prestação do serviço contratado, exigir os direitos que entender ser cabíveis. Assim, reconheço a ausência de responsabilidade civil da ré LOTUS no presente processo. Nesse cenário, tendo em vista que o pleito meritório é de ressarcimento de valores pagos à título de condomínio, não há como promover tal determinação senão em face do efetivo proprietário do aludido crédito, sendo inócua a alegação de que se trata de “responsabilidade objetiva”. Nesse rumo, a jurisprudência pátria: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. ACOLHIMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO. REJEIÇÃO. COBRANÇA DE ACORDO COM A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE. LEGALIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. HARMONIA COM LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA. ARTIGO 1.336, I, DO CC. ARTIGO 12, § 1º, DA LEI Nº 4.591/64. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO. ARTIGO 85, § 2º, DO CPC. RECURSO DA ADMINISTRADORA PROVIDO. APELO DOS AUTORES IMPROVIDO. 1.
4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca De Belém Nome: ELIZABETH DE ASSIS DIAS Endereço: Rua Municipalidade, 949, BLOCO NETUNO, APTO 1201, Umarizal, BELéM - PA - CEP: 66050-350 Advogado do(a)
Trata-se de apelações interpostas contra sentença proferida em ação de conhecimento movida por condôminos visando anular cláusula constante de convenção de condomínio que estabelece a sistemática da cobrança da cota condominial com base na fração ideal. 1.1. Os autores, buscam, em suma, anular o item da convenção do condomínio, que estabelece a cobrança das despesas condominiais com base na fração ideal da unidade, a fim de que seja determinado o rateio linear da cota condominial para todos os imóveis. 1.2. Os requeridos objetivam a alteração da condenação imposta a título de honorários advocatícios. 2. É sabido que, de regra, a administradora age como mera mandatária do condomínio, o que enseja o reconhecimento de sua ilegitimidade para figurar no polo passivo de demanda que envolva discussão acerca da relação jurídica havida entre os condôminos e o condomínio. 2.1. No caso concreto, tem-se que a administradora do condomínio somente gerencia os interesses do condomínio não sendo esta titular de qualquer direito aqui pleiteado. 2.2. Quer dizer: ? [...] 2. A administradora de condomínio atua como mera mandatária do condomínio, não se mostrando como parte legítima para responder a demanda [...]?. (2ª Turma Cível, APC nº 2013.01.1.093461-4, relª. Desª. Gislene Pinheiro, DJe de 19/8/2015, p. 129). 3. Quanto à legitimidade passiva do condomínio esta é intuitiva por força da relação jurídica estabelecida entre este e os seus condôminos. (...) 8. Apelações conhecidas. 8.1. Recurso da Administradora provido. 8.2. Apelo dos autores improvido. (TJ-DF 07094864320178070020 DF 0709486-43.2017.8.07.0020, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 05/12/2018, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/12/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, é caso de extinção do feito sem resolução do mérito no que diz respeito a parte, LOTUS ADMINISTRACAO LTDA - EPP, por ilegitimidade passiva. Pois bem. 2.2. QUANTO A REQUERIDA CONDOMINIO TORRES DUMONT DO DANO MORAL Restou incontroverso que a requerida CONDOMÍNIO TORRES DUMONT promoveu cobrança indevida contra a autora (ID.11026723). O dano moral, em uma perspectiva ampla, pode ser caracterizado quando se verifica lesão à direitos da personalidade, de modo que a dignidade da pessoa humana é transgredida, havendo, por conseguinte, violações ao íntimo do sujeito, à honra, à reputação e aos sentimentos da pessoa. Dessa forma, o dano moral pode ocorrer em razão de ofensa à honra subjetiva (compreendida como a autoimagem do sujeito), bem como quando acontece ofensa à honra objetiva (compreendida como o retrato social do sujeito perante a comunidade na qual ele se insere) ou ainda aos outros direitos da personalidade. Ademais, mesmo tendo procurado a requerida, CONDOMÍNIO TORRES DUMONT esta RESTOU-SE INERTE, como responsável pelo cadastramento dos moradores, o que denota a total falta de preocupação da ré com a situação. Entendo ainda que a autora teve sua honra objetiva e subjetivas maculadas pela conduta negligente da ré, CONDOMÍNIO DUMONT, que promoveu cobrança sem verificar a documentação do suposto devedor, gerando graves constrangimentos à autora, portanto. presente o dano moral no caso. Em relação ao quantum, já pacificou o Superior Tribunal de Justiça que “a indenização por dano moral deve se revestir de caráter indenizatório e sancionatório de modo a compensar o constrangimento ilícito e adstrito ao princípio da razoabilidade” (STJ, RESP 768988/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ de 12/9/2005). Deve-se levar em consideração, juntamente com a gravidade, a extensão e repercussão da ofensa, bem como a intensidade do sofrimento acarretado a vítima. Na verdade, para a justa aferição do quantum indenizatório, recomenda-se sejam observadas as peculiaridades do caso concreto, devendo o magistrado considerar, além do binômio compensação/punição, a situação econômica do ofensor, a posição social do ofendido, a intensidade do ânimo de ofender e a gravidade da ofensa que no caso foi moderada. Dessa forma, entendo razoável o pagamento de indenização a título de dano moral no importe de R$10.000,00 (dez mil reais). 2. 3 DA ILEGALIDADE DAS CLAUSULAS ABUSIVAS Aduz a autora que o simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor, ou uma disposição contratual que assim determine, não definem a responsabilidade pelo pagamento das obrigações referentes ao imóvel. Somente a existência de relação jurídica-material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do condomínio. Tem razão a autora. Ora, é pacífico no ordenamento jurídico pátrio que a obrigação de pagamento das taxas condominiais nasce com a relação material com o imóvel, e não com o com o registro do compromisso de compra e venda. Dito de outra forma, é necessária a efetiva imissão na posse do bem para que a cobrança das taxas condominiais seja lícita. Assim, segue entendimento dos tribunais: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONSTRUTORA COMO PROPRIETÁRIA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS PROBATÓRIO. ARTIGO 373, II, DO CPC. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. 2. No caso de aquisição de imóvel mediante contrato de promessa de compra e venda, o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual o promissário comprador passa a responder pelas taxas condominiais. 3. Nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil de 2015, compete ao réu o ônus da prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Assim, não demonstrada a efetiva imissão da posse do comprador no imóvel que deu origem à cobrança das taxas condominiais, tampouco que o condomínio tenha tido ciência acerca de tal imissão, a promitente vendedora, que consta como proprietária no registro imobiliário, é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio. 4. Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07118317820188070009 1662631, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 15/02/2023, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 17/02/2023). 3. DISPOSITIVO:
Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE A PRETENSÃO AUTORAL, para: I – Com fulcro no art. 485, IV, do CPC, acolher a preliminar de ilegitimidade da parte e extinguir o processo sem resolução do mérito, com relação a Lotus Administração de Condomínios LTDA – EPP; II – Com fulcro no art. 487, I, do CPC, condenar a segunda requerida ao pagamento de danos morais, estes arbitrados na quantia líquida de R$10.000,00 (dez mil reais), incidindo sobre esse valor correção monetária pelo INPC/IBGE, a partir da data da presente sentença, e juros moratórios no percentual de 1% ao mês (na forma simples), a partir da citação. IV – Com fulcro no art. 487, I, do CPC, confirmar a tutela de urgência de ID. 16348600. CONDENO, ainda, o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC. Nos termos do artigo 46, caput, da Lei estadual n. 8.328, de 29/12/2015, fica advertida a parte responsável de que, na hipótese de, havendo custas, não efetuar o pagamento delas no prazo legal, o respectivo crédito, além de encaminhado para inscrição em Dívida Ativa, sofrerá atualização monetária e incidência de outros encargos legais. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Publique, registre-se e intime-se. P.R.I.Cumpra-se. Data do sistema Roberto Andrés Itzcovich Juiz de Direito 110