Reintegração / Manutenção de Posse 0015235-27.2017.8.14.0040 - TJPA

Reintegração / Manutenção de Posse 0015235-27.2017.8.14.0040 - TJPA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA REQUERENTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VII LTDA. REQUERIDO(A)(S): DAMIÃO PAULINO PEREIRA SENTENÇA FATOS Tratam os autos de processo e partes acima mencionado(a)s. Em suma, narra a inicial que a(s) partes firmou/ram contrato de compra e venda. Não obstante, a(s) parte(s) requerida(s) se tornou/ram inadimplente(s), não tendo purgado a mora até então. Decisão indeferindo a liminar de reintegração de posse e demais atos pertinentes ao feito. Contestação apresentada. Primeiramente, requer a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, alegando insuficiência financeira. Argumenta sobre a inépcia da inicial, pontuando a ausência de notificação extrajudicial válida e a existência de pedidos genéricos e contraditórios na ação. O requerido defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, enfatizando sua vulnerabilidade, e pede a revisão do contrato por abusividades, incluindo a utilização do índice IGP-M para correção monetária. Além disso, contesta a validade da notificação extrajudicial e questiona a procedência da ação, argumentando a falta de constituição em mora. Por fim, apresenta uma reconvenção, pleiteando a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Réplica para rebater as teses defensivas e reiterar os termos da inicial. EM SÍNTESE, É O RELATÓRIO. FUNDAMENTAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO A decisão já explica os motivos da não realização de audiência de conciliação. DA INÉPCIA DA INICIAL - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA A alegação de inépcia da inicial não merece acolhimento, eis que decorreu logicamente a conclusão da narrativa dos fatos, quando a autora informa na exordial e comprova a inadimplência da requerida e junta aos autos notificação premonitória e existe cláusula resolutiva expressa no sentido da reintegração de posse em caso de rescisão contratual, o que demonstra a pertinência do pedido de reintegração de posse ante a inadimplência contratual da parte requerida. Além disso, não se trata na espécie de reintegração de posse, mas de procedimento comum com cumulação objetiva de pedidos (rescisão e reintegração de posse). Assim, rejeito a preliminar arguida. Com essas mesmas razões, rejeito a preliminar de pedido genérico. DA RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do requerido, fato incontroverso nos autos. A autora procedeu à notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, deixando o devedor de purgar a mora. Além disso, a cláusula resolutória expressa encontra amparo no art. 474 do Código Civil, e segundo a norma legal, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito. Não sem razão, como as partes, livres e capazes, estabeleceram que a inadimplência implicará a rescisão do contrato, nem mesmos será preciso interpelação. Ignorando as prescrições legais e mesmo contratuais, a parte requerida deixou de honrar com os compromissos assumidos e, neste caso específico, está inadimplente há anos. Nesse cenário, é impossível acolher as teses da defesa, pois é visível que são apenas argumentos vazios, traçados como tentativa de reverter ou justificar a própria inadimplência. Na peça contestatória, a parte ré reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como a mora, não a tendo purgado. Malgrado o esforço da requerida em justificar sua longa e inescusável inadimplência, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade. O consentimento foi livre e consciente, sendo que há tempos o devedor não honra com as prestações ajustadas. Se a parte entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favorável as condições, pode, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago. A reintegração de posse se justifica com o desfazimento do contrato por inadimplência da reclamada, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que a autora tem a posse indireta do imóvel, não tendo a devedora purgado a dívida, mantendo-se inadimplente, apesar de notificada e citada. Ademais, nada nos autos ampara as razões apontadas pela contestante como inadimplência da vendedora. Além disso, em homenagem ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, não poderia o contrato ser rescindido porque entre várias obras planejadas apenas uma estivesse pendente. A tese da exceção do contrato não cumprido não se sustenta, pois utilizada apenas como justificativa de sua própria inadimplência. E se entendia que a vendedora estava inadimplente, deveria tê-la notificado para comprovar a mora. Incontroversa, portanto, a inadimplência do(s) reclamado(s), o que torna a rescisão contratual efeito inevitável, com o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora e a aplicação das penalidades rescisórias em face da devedora, como expressamente ajustado entre as partes. Desse modo, a perda da posse do imóvel é inevitável, bem como a aplicação das penalidades rescisórias. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS Quanto à restituição à requerida das parcelas pagas ao promitente vendedor, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e a ré/consumidora. Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou (excluídos eventuais juros e multa de atraso), ainda que tenha dado causa à rescisão contratual. Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pela requerida em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor. Reconhecida a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento. Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador. A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional. O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected], Telefone: (94) 3327-9615 e (94) 3327-9606. PROCESSO Nº 0015235-27.2017.8.14.0040 AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido ao autor deve ser de forma imediata em valor único. Por outro lado, considerando as despesas do demandante com administração, publicidade, corretagem, entre outras, é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal quantia ser apurada com razoabilidade em cada caso. Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIAÇO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇO. POSSIBILIDADE. RETENÇO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min. Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO. IMÓVEL. OBRA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISO. DEVOLUÇO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011). Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Egrégios Tribunais de Justiça: "AÇO DE RESCISO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel. Des. Osmando Almeida, 18/04/2011). "AÇO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇO – NO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇO DAS PRESTAÇES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇO - MAJORAÇO - INVIABILIDADE - CORREÇO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇO - JUROS - REDUÇO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004). O promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual se deu por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas. O percentual de 25% ora fixado a título de administração contratual não inclui perdas e danos, porque abusiva a cumulação feita pela empresa autora. Logo, reduzo o valor previsto na cláusula acima referida de 25% para 10%, sem prejuízo da multa rescisória, afastando a previsão de perdas e danos e lucros cessantes. CLÁUSULA PENAL e PERDAS E DANOS Todavia, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos. A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato. A cumulação destes incorreria em bis in idem. No caso sub judice, os contratantes incluíram a perda integral da quantia paga, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato. Por outro lado, entendo inacumuláveis a cláusula penal com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores, devendo prevalecer a mesma decisão que tem sido prolatada por este juízo, 10% de taxa administrativa e 10% de multa rescisória. Nesse sentido, confira-se: APELAÇO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - RESCISO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1. Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3. Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se). AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. APLICAÇO DA SÚMULA 83/STJ. CUMULAÇO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS. INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ. RECURSO IMPROVIDO. I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos. II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda. III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se). Nesse sentido, fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes. Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª), como multa compensatória no valor de 10% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais, embora se reconheça que o valor da fruição do imóvel (0,25%) seja razoável. Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser razoável, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta. No mais, mantenho hígido o contrato quanto à taxa de fruição de 0,25%, por ser favorável aos promovidos. TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA - FRUIÇÃO O autor sustenta, ainda, ter direito ao recebimento da indenização a título de taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pela ré, contados da inadimplência. Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade. Pois bem. Como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente - comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado. Nesse cenário e tendo em vista que o bem não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré, não tendo a parte demandada afastado essa pretensão. Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência. Assim, tenho que o percentual 0,25% do valor atualizado do contrato, por mês, a título de fruição do imóvel, reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADOR QUE NO REÚNE CONDIÇES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇES. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. RESÍDUO INFLACIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇO PELA FRUIÇO. CUMULAÇO. POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010). RESCISO CONTRATUAL E REINTEGRAÇO DE POSSE. COHAB. Contrato de Promessa de Venda e Compra. Inadimplemento dos adquirentes caracterizado. Parcial procedência do pedido. Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus. Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita. Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído. Apelação da vendedora. Perda das parcelas pagas. Possibilidade. Abusividade não configurada. Jurisprudência deste E. TJSP. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014). APELAÇÃO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E INDENIZAÇO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente. Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des. Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014). APELAÇES CÍVEIS - AÇO DE REINTEGRAÇO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO IMÓVEL. I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se). Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade. DAS BENFEITORIAS Em contestação, o réu alega a existência de benfeitorias úteis e necessárias, embora tecnicamente a construção do imóvel mais se assemelhe ao conceito de acessão artificial, porque no Código Civil a Subseção V – das construções e plantações – está dentro da Seção III - da aquisição por acessão. Então, pela melhor técnica, a indenização das construções deveria seguir a forma do art. 1.255 do Código Civil, indenizando-se apenas se o construtor estivesse de boa-fé ao tempo da construção. Todavia, no contrato firmado entre as partes há a previsão expressão de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, e por isso mesmo eventual construção sobre o lote será considerada como benfeitorias, passando-se a considerar a legislação incidente. A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil. Assim, se efetivamente existem benfeitorias no lote, uma vez que o requerido não juntou qualquer prova de sua existência, seja fotografia, seja averbação de sua construção no Cartório de Registro de Imóveis, devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerido, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias. ADMINISTRATIVO. CIVIL. INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇO E REFORMA AGRÁRIA (INCRA). AÇO DE REIVINDICAÇO. POSSE DE BOA-FÉ. INDENIZAÇO PELAS BENFEITORIAS. 1. Comprovado nos autos que a posse do réu é de boa-fé, surge, então, o direito de retenção do imóvel até que a indenização pelas benfeitorias seja concluída. 2. Sentença confirmada. 3. Apelações desprovidas. (TRF-1 - AC: 193 PA 0000193-74.2006.4.01.3901, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/08/2010, SEXTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF1 p.44 de 06/09/2010). No mais, reputo de boa-fé a posse dos requeridos, pelo menos até a rescisão do contrato, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com os autores, tendo o direito a serem ressarcidos pelas benfeitorias úteis e necessárias, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença, para averiguar se a construção tem realmente natureza de benfeitoria, sem direito de retenção, em vista da rescisão do contrato e reintegração de posse, já determinados por este Juízo. DA RECONVENÇÃO A reconvenção, embora conexa com a ação principal, é demanda autônoma relativamente à ação originária, tanto que, se por qualquer razão a primeira ação for extinta sem resolução do mérito, tal extinção não afetará a reconvenção, que prosseguirá normalmente (art. 343, § 2º, NCPC). Orientado por essa ideia, o legislador previu no art. 85, § 1º, do CPC, que são devidos honorários advocatícios na reconvenção, e no art. 292 exigiu-se do reconvinte a atribuição do valor da causa na demanda reconvencional. Portanto, apesar de inserida no bojo da contestação, a disposição dos fundamentos do reconvinte deverá seguir os mesmos requisitos da petição inicial, atentando o interesse de agir, pedido determinado, legitimidade, valor da causa e os limites do objeto da demanda. Quanto ao valor da causa reconvencional, fixo de ofício em R$143.292,45 (cento e quarenta e três mil duzentos e noventa e dois reais e quarenta e cinco centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC, já que o reconvinte não atribuiu valor à causa. Além disso, a reconvenção, como qualquer outra ação, sujeita-se a requisitos processuais. Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PUBLICAÇÃO DE MATÉRIA JORNALÍSTICA. OFENSA À HONRA. VALOR FIXADO CONSIDERADO EXCESSIVO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO STJ. RECONVENÇÃO. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. 1. Ao STJ é dado revisar o arbitramento da compensação por danos morais quando o valor fixado destoa daqueles estipulados em outros julgados recentes deste Tribunal, observadas as peculiaridades de cada litígio. 2. A admissibilidade da reconvenção, além de estar condicionada às condições da ação e aos pressupostos processuais comuns a todas as ações, deve atender ao pressuposto específico da “conexidade”, previsto no art. 315, caput, do CPC, segundo o qual o réu pode reconvir ao autor quando a reconvenção for “conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa”. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp 1129256/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2010, DJe 19/08/2010). Quando a pretensão do réu, esta pode ser obtida com a apresentação da simples defesa na contestação, porque se trata de analisar as consequências da rescisão do contrato, não se admite a propositura de ação por meio de reconvenção, pois falta ao reconvinte interesse processual. A propósito, é a jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL. MEDIDA CAUTELAR. RECONVENÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO. NÃO CABIMENTO. - Não cabe reconvenção quando a matéria puder ser alegada com idêntico efeito prático em sede de contestação, até porque, em tal hipótese, ela se mostra absolutamente desnecessária, afrontando inclusive os próprios princípios que a justificam, da celeridade e economia processual. Processo extinto sem a apreciação do mérito. (STJ - MC 12.809/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2007, DJ 10/12/2007, p. 364). Assim, como a pretensão do reconvinte se confunde com sua própria defesa, e seus pedidos já foram objeto de análise e decisão na ação primária, A RECONVENÇÃO TEM SEU OBJETO ESGOTADO. De fato, a demanda reconvencional era desnecessária, pois tanto a devolução das parcelas quanto a indenização por benfeitorias decorrem da rescisão do contrato. Logo, falta à parte interesse processual, devendo ser indeferida/extinta a reconvenção, o que pode ser feito de ofício, por força do art. 485, IV e § 3º do Código de Ritos. 3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão. D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida. Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Quanto à RECONVENÇÃO, extingo-a sem análise de mérito, por ausência de interesse processual, com espeque no art. 485, VI, §3º do Código de Processo Civil, mas fixo de ofício o valor da causa em R$143.292,45 (cento e quarenta e três mil duzentos e noventa e dois reais e quarenta e cinco centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC. Condeno o reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Parauapebas/PA, 18 de janeiro de 2024. ELINE SALGADO VIEIRA JUÍZA DE DIREITO mlls

19/01/2024, 00:00

—

Arquivado Definitivamente

Remetidos os Autos (Cálculo de custas) para Secretaria

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de DAMIAO PAULINO PEREIRA em 09/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VII LTDA em 08/07/2025 23:59.

Remetidos os Autos (Cálculo de custas) para UNAJ

Transitado em Julgado em 09/07/2025

Publicado Sentença em 16/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/07/2025

Expedição de Certidão.

Baixa Definitiva

Expedição de Outros documentos.

Julgado procedente o pedido

Cancelada a movimentação processual Conclusos para despacho

Conclusos para julgamento

Todas as movimentações(171)