Execução de Título Extrajudicial 0836332-67.2022.8.14.0301 - TJPA

Execução de Título Extrajudicial 0836332-67.2022.8.14.0301 - TJPA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL E JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 10ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Av. Rômulo Maiorana (25 de Setembro), nº 1.366, Marco, Belém-PA Telefone: (91) 3211-0418/(91)98403-3336 – CEP: 66.093-673 [email protected] Processo nº: 0836332-67.2022.8.14.0301 Polo Ativo: Nome: CONDOMINIO VILLE SOLARE Endereço: Rodovia Augusto Montenegro, 4311, Parque Verde, BELéM - PA - CEP: 66635-110 ZG-ÁREA Polo Passivo: Nome: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Endereço: Avenida Nazaré, 168, Centro Empresarial Bolonha, sala 110, Nazaré, BELéM - PA - CEP: 66040-141 ZG-ÁREA SENTENÇA Vistos, etc. 1) Breve resumo dos fatos, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95. Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial movida pelo CONDOMINIO VILLE SOLARE - CNPJ: 32.496.479/0001-95, em face da PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89, requerendo o adimplemento de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, relativamente ao período de julho de 2018 a fevereiro de 2020 referente à seguinte unidade condominial: Apto 1006 do bloco A; acarretando um débito de e R$ 22.414,59 (vinte e dois mil, quatrocentos e quatorze reais e cinquenta e nova centavo), à época da propositura da ação. Analisando os autos, verifica-se que, até a presente data, a execução não fora assegurada, seja por penhora de bens materiais, seja pelo bloqueio de valores via sistema Sisbajud, nem tampouco a parte executada ofereceu caução como garantia do valor exequendo. Verifica-se também que a empresa executada opôs defesa a qual denominou de “EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE” (ID 90550616) onde arguiu, resumidamente, o seguinte: 1) Preliminarmente: a) Ilegitimidade passiva, pois não seria mais a proprietária da unidade condominial, mas sim uma terceira pessoa de nome VALDECY RODRIGUES PEREIRA; 2) No mérito: a) Que a exceção de pré-executividade” seria cabível já que a preliminar de ilegitimidade passiva seria matéria de ordem pública, podendo ser apreciada a qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente de oferecimento de garantia à execução; b) que perante o condomínio a natureza jurídica da obrigação é propter rem e, assim, o responsável é o atual proprietário; c) que no contrato de venda e compra do imóvel celebrado com o atual proprietário, “consta cláusula que prevê a obrigação do comprador ao pagamento das cotas condominiais. Logo, quem deve pagar é promitente/comprador, já que o contrato é a lei entre as partes, conforme “o princípio da pacta sunt servanda, o qual estabelece que as partes devam cumprir o pactuado em contrato; 3) ao final, requereu: a) “Diante de todo o exposto requer que Vossa Excelência acolha a preliminar de Ilegitimidade Passiva AD CAUSAM da Executada, com a consequente extinção do processo, sem julgamento do mérito, com base no artigo 485, IV, do Código de Processo Civil.”; b) “Caso analisado o mérito, que os presentes Exceção de Pré-executividade seja acolhida, e a presente ação seja julgada improcedente, com a condenação da Exequente ao pagamento de honorários e custas processuais”. Intimada para se manifestar sobre a referida defesa da executada, a parte exequente apresentação manifestação no ID 100044864, onde arguiu e requereu, em resumo, o seguinte: 1) Que a executada seria sim parte legítima para figurar no polo passivo da ação, haja vista que os débitos cobrados são anteriores à entrega das chaves da respectiva unidade habitacional inadimplida ao respectivo promitente comprador, pois este entrou na posse do imóvel somente em 12/02/2020o e as taxas inadimplidas são referentes ao período anterior a esta data; 2) que haveria abusividade na cláusula constante no contrato de promessa de compra e venda entre a ré e o primitente comprador qual é estabelecida que este ficaria obrigado a pagar as cotas condominiais desde o momento da assinatura desse contrato;. 3) Ao final requereu: “Destarte, requer-se a improcedência dos pedidos constantes na Exceção de pré-executividade, com a consequente tramitação regular do feito, inclusive com a tentativa de expropriação de bens do executado por meio de penhora de ativos disponíveis.” Vieram os autos conclusos. 2) FUNDAMENTAÇÃO. 2.1 – Primeiramente, passo à análise da existência ou não das hipóteses de cabimento de exceção de pré-executividade no presente caso, haja vista a parte executada ter sustentado que existiria e a parte exequente ter sustentado que não existiria, tendo esta alegado ainda que, por isso, a referida defesa não deveria ser sequer conhecida pelo juízo. A exceção de pré-executividade é uma forma de defesa nas ações executivas ou em fase de cumprimento de sentença onde a parte executada alega questões de ordem pública pertinentes a pressupostos processuais e condições da ação que podem ser conhecidas de ofício pelo juízo da causa e que não exijam dilação de provas para a sua verificação. Esse instituto e suas respectivas hipóteses de cabimento, não estavam originalmente previstos diretamente na legislação, mas sim eram somente construções jurídicas da doutrina e da jurisprudência, conforme abaixo comprovado: “(...) A exceção de pré-executividade ou objeção de pré-executividade é uma espécie de defesa endoprocessual na execução. Nos próprios autos do feito executivo, o executado pode apresentar uma simples petição onde alega, limitadamente: i) matérias de defesa cognoscíveis de ofício pelo magistrado; ou ii) que não exijam dilação probatória para a sua verificação.” (Avelino, Murilo Teixeira. Processo Civil. Tutela executiva, processo nos tribunais, precedentes e recursos. Ed. JusPodivm. 2018. Pág. 214). (grifos do autor). RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NULIDADE DA CITAÇÃO EM PROCESSO DE CONHECIMENTO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INVIABILIDADE. VALIDADE DA CITAÇÃO. TEORIA DA APARÊNCIA. PREJUDICADA A ANÁLISE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. A exceção de pré-executividade é espécie excepcional de defesa específica do processo de execução, admitida, conforme entendimento da Corte, nas hipóteses em que a nulidade do título possa ser verificada de plano, bem como quanto às questões de ordem pública, pertinentes aos pressupostos processuais e às condições da ação, desde que desnecessária a dilação probatória. Precedentes. 2. Os vícios e defeitos inerentes à substância da relação processual, no processo cognitivo, não são passíveis de reconhecimento de ofício, tampouco viabilizam a desconstituição do contido no título executivo, a não ser pela via incidental dos embargos do devedor, sede propícia à dilação probatória pertinente. 3. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, provido, prejudicada a análise da plausibilidade da aplicação da teoria da aparência, quanto à validade do ato citatório. (STJ – Resp: 915503 PR 2007/0004029-5, Relator: Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, Data de Julgamento: 23/10/2007, T4 – quarta turma, Data de Publicação: DJ 26/11/2007 p. 207) (grifos nossos) A partir da vigência do Código de Processo Civil de 2015, boa parte da doutrina passou a defender que o instituto da exceção de pré-executividade passou a ter também uma previsão infraconstitucional para as hipóteses de seu cabimento, as quais estariam na leitura conjunta dos artigos 518 e 771, parágrafo único, além do artigo 803, todos do referido Código, verbis: Art. 518. Todas as questões relativas à validade do procedimento de cumprimento da sentença e dos atos executivos subsequentes poderão ser arguidas pelo executado nos próprios autos e nestes serão decididas pelo juiz. Art. 771. Este Livro regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, e suas disposições aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva. Parágrafo único. Aplicam-se subsidiariamente à execução as disposições do Livro I da Parte Especial. (grifo nosso). Art. 803. É nula a execução se: – o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível; II – o executado não for regularmente citado; III – for instaurada antes de se verificar a condição ou de ocorrer o termo. Parágrafo único. A nulidade de que cuida este artigo será pronunciada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, independentemente de embargos à execução. (grifo nosso). Assim, a doutrina, a jurisprudência do STJ e própria legislação processual civil estabelecem que cabe exceção de pré-executividade quando existirem questões de ordem pública que podem levar à nulidade da execução, sendo que essas questões dizem respeito, entre outras coisas, aos pressuposto processuais e às condições da ação. Ora, o principal argumento da parte executada para ter oposto a referida defesa é de que ela não seria parte legítima para figurar no polo passivo da ação. Logo, a sua arguição central diz respeito a um dos elementos da condição da ação, qual seja, ter legitimidade para figurar na lide, conforme estabelece de forma cristalina o artigo 17 do CPC/2015, verbis: Art. 17. Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade. [grifo nosso]. Nesse sentido, entendo que a existência ou não dessa legitimidade é sim matéria de ordem pública, pois, ao fim e ao cabo, pode levar à nulidade da execução e, por óbvio, pode ser alegada em qualquer tempo e grau de jurisdição, haja vista que, salta aos olhos de qualquer leigo em Direito, não ser justo uma pessoa responder por uma obrigação que, em tese, não seria sua. Consequentemente, tendo sido alegada no caso em tela pela parte executada pelo menos uma das hipóteses de questões de ordem pública que podem levar à nulidade da execução, conheço da exceção de pré-executividade apresentada e passo à análise das suas arguições e, também, das outras arguições constantes na manifestação da parte exequente. 2.2 - Quanto à arguição preliminar de ilegitimidade passiva da empresa executada em função de que não seria mais a proprietária da unidade condominial inadimplida. Entendo que a parte excipiente/executada NÃO TEM RAZÃO. Vejamos. Sabe-se que, legalmente, é considerado proprietário de um bem imóvel aquela pessoa cujo nome conste na respectiva matrícula junto ao cartório de registros, conforme estabelece o art. 1.245, §1º, do Código Civil Brasileiro, verbis: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. (grifo nosso). É certo que a empresa executada trouxe aos autos (ID 90550626) cópia de certidão emitida pelo cartório de registro de imóveis para comprovar que não é a proprietária da respectiva unidade condominial, mas sim as terceiras pessoas de nomes WESLEY DINIZ PEREIRA e HIRLEY SIMONE RODRIGUES PEREIRA, bem como junta no ID 90550622 um contrato de cessão de direitos onde essas pessoas passam a respectiva unidade condominial para o senhor de nome VALDECY RODRIGUES PEREIRA, a quem a empresa demandada imputa ser o verdadeiro responsável pela dívida condominial em execução. Assim, em tese, a parte executada não seria mais parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. Inobstante a isso, em se tratando especificamente de obrigações condominiais, quem deverá responder pelas dívidas perante o condomínio, desde o momento em que este foi constituído, são as pessoas que tinham a posse e/ou detenção sobre o imóvel à época do vencimento das respectivas obrigações inadimplidas, em conformidade com o que estabelece o art. 1333, caput, do Código Civil Brasileiro, verbis: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. (grifo nosso) Registre-se que essa norma do artigo 1333 do Código Civil vigente, no entendimento deste juízo, é especial em relação à norma do artigo 1245 também do mesmo diploma normativo, haja vista regular uma relação jurídica específica: as obrigações recíprocas entre condomínio e condôminos. No presente caso, a parte demandada não juntou aos autos comprovante de que as pessoas WESLEY DINIZ PEREIRA e HIRLEY SIMONE RODRIGUES PEREIRA já teriam tomado posse do imóvel antes do período de vencimento das cotas inadimplidas. Por outra lado, ela própria, demandada, junta no ID 90550628, página 3, dos autos cópia do termo de imissão de posse (entrega das chaves) ao terceiro comprador/cessionário de direitos da respectiva unidade condominial, senhor VALDECY RODRIGUES PEREIRA, na qual consta que este só tomou posse do imóvel no dia 12/02/2020. Assim, por óbvio, que esse terceiro não tinha a posse e detenção do imóvel anteriormente a essa data, mas sim quem o tinha era a empresa executada. Considerando que o valor inadimplido é referente aos períodos dos meses com vencimento entre 10/07/2018 a 10/02/2020, não resta dúvida que a parte excipiente/executada é a responsável pelas obrigações condominiais dos referidos períodos. Inclusive, a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema tem o entendimento, baseada no dispositivo normativo acima referido, que o que caracteriza a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais não é nem mesmo a questão do registro do contrato de compra e venda do imóvel objeto da dívida, mas sim a relação jurídico-material com este, sendo essa relação representada pela imissão na posse do imóvel. Em outras palavras, quem tem responsabilidade pelo adimplemento de obrigações condominiais, em especial do pagamento de cotas de contribuição para as despesas comuns, é quem à época do respectivo vencimento estava na posse e/ou detenção do respectivo imóvel. Segue abaixo a ementa do respectivo julgado da Corte Superior sobre o tema, a qual fora exarada pela sistemática dos recursos repetitivos (tema 886): PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) Assim, pelo entendimento da jurisprudência acima mencionada, o que define a responsabilidade pelo pagamento de obrigações junto ao condomínio é “a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”. Em outras palavras, independentemente de ter sido levado a registro ou não o respectivo contrato de compra e venda da unidade habitacional, quem comprou só passa a ter responsabilidade a partir do momento em que for imitido na posse do respectivo imóvel, sendo que o ato que confirma isso é o termo de entrega das chaves. Registre-se, ainda, que o julgado da STJ mencionado acima fora realizado pela sistemática os recursos repetitivos. Logo, prevalece sobre qualquer outro entendimento que possa existir mesmo que nos órgãos fracionários da referida Corte Superior. Assim, considerando que à época do período inadimplido quem estava imitida na posse do imóvel era a empresa executada/excipiente e não a terceira pessoa promitente compradora, entendo que ela (executada) é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação executiva, razão pela qual rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida na exceção ora sob análise. 2.3 - Quanto à arguição de que no contrato de venda e compra do imóvel celebrado com atual possuidor, “consta cláusula que prevê a obrigação do comprador ao pagamento das cotas condominiais” e que, por isso, quem deve pagar as despesas condominiais é promitente/comprador, já que o contrato é a lei entre as partes. Entendo também que NÃO ASSISTE RAZÃO à parte executada/excipiente pelos motivos a seguir expostos. A relação jurídica existente entre a parte executada e o terceiro promitente/comprador do imóvel, ainda que tenha cláusula na qual este assume as despesas e dívidas condominiais, só obriga as partes envolvidas no respectivo negócio jurídico e não terceiros estranhos. Essa é, aliás, a razão de ser do princípio do pacto sunt servanda alegado pela embargante, pois tal princípio milenar estabelece que o contrato faz lei ENTRE AS PARTES nele envolvidas. Ora, é de uma clareza solar que o condomínio exequente não é parte no negócio jurídico de venda e compra da unidade habitacional cuja dívida condominial é o objeto da presente demanda. Logo, não pode ser responsabilizado por cláusula contratual nenhuma desse negócio, razão pela qual entendo que a referida arguição da embargante/executada não merece acolhida. Contudo, nada impede que a construtora executada, caso queira, venha a discutir tal obrigação em eventual ação autônoma de regresso contra a terceira pessoa a quem vendeu o imóvel, tendo como fundamento a relação de direito obrigacional pessoal que existiu entre elas. 3) DISPOSITIVO. Ante ao todo exposto, conheço da exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada e JULGO-LHE IMPROCEDENTE com fulcro fundamentação acima. Em consequência, delibero ainda o seguinte: a) Considero a empresa PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 como parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação; b) Determino o prosseguimento da presente ação de execução extrajudicial e determino que a parte exequente junte aos autos, no prazo de 05(cinco) dias, cálculo atualizado do seu crédito exequendo, sob pena de se considerar como tal o que fora juntado no ID 57045996 dos autos; c) Considerando que a parte executada não juntou comprovante de garantia de valor da execução, bem como que não consta no processo que já tenha sido realizado qualquer ato judicial constritivo com esse fim, determino que, decorrido o prazo acima assinalado, com ou sem manifestação da parte exequente, os autos venham IMEDIATAMENTE conclusos para que sejam feitas pesquisas oficiais pelos sistemas SISBAJUD e RENAJUD, a fim de assegurar o valor da execução, independentemente da oposição de quaisquer outras formas de impugnação que possam vir a ser apresentadas nos autos. Sem custas e honorários de sucumbência, com fulcro nos artigos 54 e 55 da Lei Federal 9099/1995. Intime-se nos termos do art. 26, da Portaria Conjunta nº 01/2018 do GP/VP. Cumpra-se. Belém, 22 de maio de 2024. MÁRCIO TEIXEIRA BITTENCOURT Juiz de Direito Respondendo pela 10ª Vara do JECível de Belém Juiz de Direito Respondendo pela 12ª Vara do JECível de Belém Membro Titular da Comissão de Soluções Fundiárias Mediador Judicial 7º CEJUSC-UFPA M

06/06/2024, 00:00

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Decorrido prazo de CONDOMINIO VILLE SOLARE em 11/10/2024 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO VILLE SOLARE em 03/10/2024 23:59.

Decorrido prazo de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES em 02/10/2024 23:59.

Decorrido prazo de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES em 02/10/2024 23:59.

Decorrido prazo de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES em 19/09/2024 23:59.

Publicado Intimação em 26/09/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/09/2024

Arquivado Definitivamente

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Homologado o Acordo em Execução ou em Cumprimento de Sentença

Decorrido prazo de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES em 19/09/2024 23:59.

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de petição

Expedição de Outros documentos.

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