Reintegração / Manutenção de Posse 0805713-98.2021.8.14.0040 - TJPA

Reintegração / Manutenção de Posse 0805713-98.2021.8.14.0040 - TJPA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0805713-98.2021.8.14.0040. REQUERENTE: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Endereço: Rua Sete de Setembro, 152, Setor Central, ANáPOLIS - GO - CEP: 75020-420 Nome: ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA Endereço: Avenida Brasília, 625, Qdx Ly.20, Parque São João, ANáPOLIS - GO - CEP: 75126-210 Nome: REI EMPREENDIMENTOS LTDA Endereço: AC Presidente Vargas, 292, Rua Laudemiro José Bueno 313, Setor Central, RIO VERDE - GO - CEP: 75901-972 Nome: VALDIR FLAUSINO DE OLIVEIRA e NEUSA DIAS DE SA OLIVEIRA Endereço: Rua 15 de Novembro, 12, Rio Verde, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000 REQUERIDO(S):Nome: SERGIO DE SOUSA DA SILVA Endereço: Rua Olga Prestes, 328, Bairro Nova Vida, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000 SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas Fórum Juiz Célio Rodrigues Cal, Rua C, Quadra Especial, Cidade Nova Email: [email protected] / Telefone: (94) 3327-9606 Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, com pedido liminar, e perdas e danos, movida por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIÁRIOS LTDA, REI EMPREENDIMENTOS LTDA, VALDIR FLAUSINO DE OLIVEIRA e NEUSA DIAS DE SÁ OLIVEIRA em face de SERGIO DE SOUSA DA SILVA, tendo por objeto o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel acostado com a inicial. Alegam as autoras, em suma, que as partes firmaram contrato de Compromisso de Compra e Venda do imóvel do LOTE 026, da QUADRA 043 do loteamento denominado Residencial Amazônia, Parauapebas/PA. Que o adquirente se comprometeu a pagar o valor do bem em 150 parcelas mensais reajustáveis. Que, após pagar 57 parcelas, o requerido deixou de quitar desde 15/08/2016. Requereu a rescisão contratual, a reintegração de posse do imóvel, que do valor a ser restituído sejam descontados taxa de fruição, tributos incidentes sobre o imóvel, multa contratual de natureza punitiva e taxa de retenção de natureza indenizatória, entre outros pedidos. Juntaram documentos com a inicial hábeis ao processamento da ação. Devidamente citado, o requerido apresentou contestação, no id nº 34582195. Requereu em preliminar a gratuidade da justiça. No mérito, alegou a nulidade das cláusulas contratuais, afirmando ainda que no local foi construída uma benfeitoria (casa onde reside). Requereu, ao final, a improcedência do pedido, ou, caso procedente a devolução de valores pagos e a indenização pelas benfeitorias. Réplica à contestação apresentada. Intimados a manifestar interesse na produção de provas, as partes requereram o julgamento do feito no estado em que se encontra. Vieram os autos conclusos. É relatório. Passo a decidir. A causa está madura para julgamento, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito versada nos autos é de fato e de direito, todavia não há necessidade da produção de outras provas. Sendo neste sentido a manifestação das partes. Sem preliminares, passo à análise do mérito. No tocante ao mérito, cumpre reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078/1990, não havendo dúvida quanto à existência de uma fornecedora (artigo 3º) e de um consumidor, destinatário final do produto (artigo 2º). DA RESCISÃO CONTRATUAL Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do requerido. Sendo que este fato não foi negado e também não foi comprovado o pagamento das parcelas em abertas pelo requerido. Assim, a insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. A reintegração de posse se justifica ante a presença dos requisitos constantes do artigo 927 do Código de Processo Civil, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que os autores tem a posse indireta do imóvel, assim como o esbulho, através da notificação extrajudicial para pagar o débito. Assim, ante a inadimplência do requerido, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta. DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO No tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 17ª entre outras do contrato), como multa contratual de natureza punitiva e taxa de retenção de natureza indenizatória, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desarrazoados. A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano - por inadimplência - com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo na lei 6766/79, alterada pela lei 13.786/18: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (...) Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818 / MG; Relator Min. Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). Por outro lado, ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, pelo que não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Indefiro eventual pedido das despesas tributárias, administrativas e indenização por perdas e danos não ficou claro, quais seriam essas despesas, pelo que são ilíquidas e inexigíveis. Quanto ao saldo credor deverá ser restituído ao requerido, mas não o total pago. Sobre o tema, a jurisprudência firmou entendimento pela impossibilidade de cumulação de multa rescisória e cláusula penal em decorrência de um mesmo fato jurídico (inadimplência), sob pena de bis in idem. Nesse sentido, em que pese o direito da parte requerida à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a título de indenização (que engloba despesas, multas e taxas de administração) a promitente vendedora, o que ora se impõe. Fixo o percentual 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, atualizado, a título de indenização (cláusula penal, despesas que teve com publicidade, administração e outras) sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da demandante, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este. Assim, é evidente, o direito da parte requerida, promitente compradora, à devolução de 80% do valor das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual. É o entendimento recorrente. Vejamos: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença parcialmente procedente para declarar rescindido o contrato e determinar a reintegração de posse no imóvel em favor da imobiliária. Determinação de restituição de 80% dos valores pagos e indenização por benfeitorias realizadas pelos devedores. Insurgência. Viabilidade. Reconhecido o direito de indenização pela ocupação do imóvel. Despesas com eventuais tributos incidentes sobre o bem abatidas da restituição das parcelas do preço. Inexistência de provas concretas que demonstrem a realização de benfeitorias. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 37582420058260224 SP 0003758-24.2005.8.26.0224, Relator: Paulo Alcides, Data de Julgamento: 10/05/2012, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/05/2012). Por sua vez, a correção monetária para a devolução dos valores terá início na data de cada pagamento efetivado e devidamente comprovado pelas partes, cujo cálculo deverá ser apresentado em cumprimento de sentença, por mero cálculo aritmético. Além disso, a devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez e não está adstrita à forma de parcelamento regulada para a aquisição. O Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou à respeito, sendo proferido enunciado de súmula: Súmula nº 543, do C. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"; - STJ. DAS BENFEITORIAS Verifico que a parte requerida alegou a existência de benfeitorias no local, neste caso, se classificarem em úteis e necessárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil. Impõe-se o dever de indenização pelas benfeitorias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes. Reputo de boa-fé a posse do requerido, até o presente momento, uma vez que o pedido liminar de reintegração de posse foi negado. Não obstante, a reintegração de posse, agora em sede de sentença, é decorrência lógica da resilição do contrato, não sendo cabível condicionar a reintegração de posse ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação. DA TAXA DE FRUIÇÃO Considero devida a taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, prevista contratualmente, com relação ao lote, se foi comprovada a efetiva utilização. Contudo, se após descontados os valores que o autor tem a receber, se ainda houver saldo devedor a pagar, ficará suprimido pela rescisão do contrato, retornando as partes ao "status quo", a fim de evitar efetiva abusividade e enriquecimento ilícito. Isso porque diferente das multas/penalidades previstas contratualmente que possuem o mesmo fato gerador, qual seja a inadimplência, a taxa de fruição funciona como um aluguel devido pelo período de ocupação ou utilização do imóvel/lote, sem o adimplemento das parcelas devidas, isto é, a taxa de fruição possui natureza diversa e não se confunde com a multa, sendo possível sua cobrança. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para: a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial; b) REINTEGRAR a posse do imóvel aos autores; c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos pelo índice contratualmente previsto; d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no percentual previsto no contrato, incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, contudo, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber. e) A requerente deverá indenizar a requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), na forma da lei, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir. f) Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015. Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se. Parauapebas, data do sistema. Juíza de Direito titular da 3ª Vara Cível e Empresarial

03/06/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de SERGIO DE SOUSA DA SILVA em 28/05/2025 23:59.

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 09/05/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/05/2025

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de apelação

Publicado Sentença em 21/03/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/03/2025

Expedição de Outros documentos.

Embargos de Declaração Acolhidos em Parte

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