Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
I - RELATÓRIO JAIME SOARES, qualificado nos autos, vem perante este juízo interpor EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE em face da ação de execução proposta por CONDOMÍNIO PROFESSOR ALDEBARO KLAUTAU, identificado também nos autos, mediante, em síntese, os seguintes argumentos. O excipiente alega que o excepto tem ciência da compra e venda do imóvel aos Senhor Augusto da Silva Gurjão ocorrida em 2007 e pela total desocupação do imóvel pelo Excipiente. Aduz o excipiente que o excepto protocolou demanda apenas em nome da real proprietária em 2015, além da demonstração, através das mensagens em anexo, que a sua intenção é de obter vantagem financeira sem causa. Relata o Excipiente que vendeu o apartamento em 30.03.2007, realizou a tradição de forma imediata aos compradores e comunicou a compra e venda ao Excepto. Assim, o excipiente requer a tutela de urgência para determinar que o seu nome seja retirado dos cadastros de proteção ao crédito. No mérito, requer a confirmação da tutela provisória e a exclusão e extinção da demanda a seu favor em razão de ilegitimidade passiva. Intimada a se manifestar sobre a exceção de pré-executividade a parte excepta apresentou manifestação. Era o que tinha de essencial a relatar. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Analisando o contexto fático delineado, bem como as provas apresentadas, denota-se que a parte excipiente pretende a ilegitimidade passiva frente a execução proposta, visto que desocupou e alienou o imóvel a terceiros antes do surgimento da dívida. Os débitos condominiais estes acompanham o imóvel, ou seja, têm características de dívidas propter rem. São obrigações que surgem em função do direito real de propriedade. Sendo assim, quem responde pelo débito é aquele que detém sobre a coisa o poder de fato e que advém de justo título, mesmo que a dívida relativa às taxas condominiais preceda seu domínio sobre o bem. Neste sentido preceitua o art. 1.345, do Código Civil Brasileiro: ‘O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’. A dívida condominial é uma obrigação propter rem, na qual o titular do direito sobre uma coisa passa a ser devedor da prestação que não foi paga pelo antigo proprietário, o que impõe sua transmissão ao novo proprietário do imóvel. No presente caso, a parte excipiente apresenta o contrato de compra e venda datado de 30/03/2007, demonstrando que o bem foi alienado a terceiros. Contudo, na certidão do Cartório de Registro de Imóveis (ID: Num. 93065373 - Pág. 21) a parte excipiente continua constando como a proprietária. Dessa forma, a parte excipiente pode ser cobrada pela inadimplência da taxa condominial, visto que a transferência perfeita da propriedade ainda não foi cumprida integralmente, pois, embora haja um contrato de compra e venda, os novos adquirentes do imóvel não constam como proprietários no Registro de Imóveis, circunstância esta que atrai a responsabilidade da parte excipiente. Seguindo esta linha de raciocínio está a jurisprudência atual do STJ: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2221286 - PR (2022/0311156-9) DECISÃO
Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial sob o fundamento de aplicação das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, bem como por inexistência de violação dos arts. 489, § 1°, VI, e 1.022, I e II, do CPC/2015 (e-STJ fls. 533/537). O acórdão do TJPR traz a seguinte ementa (e-STJ fls. 410/411): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. - AÇÃO JULGADA EXTINTA SEM EXAME DO MÉRITO EM RAZÃO DO ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIEDADE DO IMÓVEL PERTENCENTE À COHAB. LEGITIMIDADE CONCORRENTE ENTRE O PROMITENTE COMPRADOR E A PROMITENTE VENDEDORA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP Nº 1345331 JULGADO PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. POSSE DO IMÓVEL RETOMADA PELA COHAB. PRELIMINAR AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. - JULGAMENTO DO MÉRITO PELO TRIBUNAL. - PRETENSÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. ENTENDIMENTO DO STJ NO RESP 1483930. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO PELO DESPACHO QUE DETERMINA A CITAÇÃO. CITAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR NÃO CONCRETIZADA. PERDA DO EFEITO INTERRUPTIVO. INCLUSÃO DA COHAB NO POLO PASSIVO QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE CINCO ANOS DE VENCIMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. PRETENSÃO ATINGIDA PELA PRESCRIÇÃO. - CONDENAÇÃO DO CONDOMÍNIO NAS VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. - A pretensão de receber as cotas de condomínio pode ser exercida contra o proprietário que figura na matrícula (art. 1245, CC), contra o possuidor direto do imóvel, ou contra ambos, o que importa em reconhecer a legitimidade passiva da Cohab, mormente em razão da resolução do compromisso de compra e venda. - A pretensão de cobrança de taxas condominiais é tida como dívida líquida constante de instrumento particular e prescreve em cinco anos (art. 206, §5º, I). - Tendo em vista que não houve a citação do réu originário, o despacho que a ordenou não produziu o efeito de interromper a prescrição. - Considerando que a Cohab foi incluída no polo passivo quando ultrapassado o prazo de cinco anos de vencimento das cotas condominiais, a pretensão condenatória foi atingida pela prescrição. Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram rejeitados, e os opostos pelo recorrido foram acolhidos, com efeitos infringentes. Confira-se a ementa (e-STJ fl. 453): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. - RECURSO DA REQUERIDA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NÃO VERIFICADA. JULGADO QUE FEZ REFERÊNCIA EXPRESSA AO ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DO REsp 1.345.331/RSE SUA POSTERIOR INTERPRETAÇÃO PELO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE ENTRE PROMITENTE COMPRADOR E PROMITENTE VENDEDOR APÓS A IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. EMBARGOS REJEITADOS. PREQUESTIONAMENTO. - RECURSO DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO VERIFICADA. CONDOMÍNIO QUE DEDUZIU NA PETIÇÃO INICIAL PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA RÉ NAS PARCELAS VINCENDAS. PRESCRIÇÃO QUE ATINGIU SOMENTE AS PARCELAS VENCIDAS NOS CINCO ANOS ANTERIORES À CITAÇÃO DA REQUERIDA. POSSIBILIDADE DE SE COBRAR AS TAXAS VENCIDAS ENTRE DEZEMBRO DE 2013 E OUTUBRO DE 2015. VALORES COBRADOS DE ACORDO COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. - JUROS DA MORA. DÍVIDA LÍQUIDA E CERTA. TERMO INICIAL NO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. ART. 397 DO CC.- INCIDÊNCIA DE MULTA DE 2% SOBRE O VALOR TOTAL DO DÉBITO, NOS TERMOS DO ART. 1.336, §1º, DO CÓDIGO CIVIL E DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. - CORREÇÃO MONETÁRIA PELA MÉDIA INPC/IGP-DI A CONTAR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. SÚMULA 43 STJ. -SUCUMBÊNCIA EM MAIOR GRAU DO AUTOR. - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA REQUERIDA CONHECIDOS E REJEITADOS. - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO AUTOR CONHECIDOS E ACOLHIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES. No recurso especial (e-STJ fls. 491/505), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a recorrente apontou negativa de prestação jurisdicional, em ofensa aos arts. 489, § 1°, VI, e 1.022, I e II, do CPC/2015, alegando que (e-STJ fls. 496/497): [...] a tese da Recorrente (que encontra amplo amparo na jurisprudência do STJ) é a de que atribuir ao promitente vendedor débito condominial do promitente comprador viola os artigos 9º e 12, §4º da Lei nº 4.591/64, fato que deveria ter sido melhor apreciado no acórdão recorrido que restou omisso quando explicitamente provocado a se manifestar, violando frontalmente o disposto no art. 1.022, I e II do CPC. Apontou ainda violação dos arts. 9° e 12, § 4°, da Lei n. 4.591/1964 e 1.345 do CC/2002, alegando não ser parte legítima para responder pelos débitos condominiais de imóvel alienado. Ofereceram-se contrarrazões (e-STJ fls. 523/532). No agravo (e-STJ fls. 548/559), foram refutados os fundamentos da decisão agravada e alegado o cumprimento de todos requisitos legais para recebimento do especial. Foi apresentada contraminuta (e-STJ fls. 563/566). É o relatório. Decido. I - Da negativa de prestação jurisdicional Inicialmente, a apontada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 não se configura, haja vista o Tribunal estadual ter dirimido clara e integralmente a controvérsia acerca da responsabilidade pelos débitos condominiais, porém em sentido contrário ao pretendido pela agravante. Assim constou do acórdão em embargos de declaração (e-STJ fl. 455): Dos embargos apresentados pela Cohab-CT. Os embargos são tempestivos, mas não merecem acolhimento, uma vez que as alegações de omissão e contradição do julgado não se verificam. Ao contrário do que sustenta a embargante, o Acórdão citou expressamente o precedente formado pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, com a ressalva de que o referido entendimento vem sendo interpretado pelo próprio Superior Tribunal de Justiça no sentido de se reconhecer a solidariedade passiva entre promitente vendedor e compromissário comprador do imóvel pelas taxas condominiais, note-se: No julgamento do REsp 1345331 o STJ não descartou esta solidariedade passiva, tanto que o acórdão invocou o seguinte precedente a respeito do tema: [...] (REsp 223.282/SC, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ 28/05/2001, p. 162) Assim, em tese, segundo a orientação consolidada pelo STJ, se o promitente comprador foi imitido na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da imissão e da transação entre o promitente vendedor e o promitente comprador, a demanda para a cobrança de taxa de condomínio no período posterior à imissão na posse pode ser direcionada tanto contra o promitente comprador, quanto contra o promitente vendedor. Estabelecido que o proprietário, ainda que tenha compromissado a venda e não detenha a posse do bem, concorre com o promitente comprador pelo adimplemento das taxas condominiais, não há omissão ou contradição no julgado a ser reconhecida. Não há falar, portanto, em negativa de prestação jurisdicional, pois, a pretexto da alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, o que COHAB CTB busca é apenas manifestar inconformismo com o resultado do julgamento que lhe foi desfavorável, não se prestando a estreita via dos embargos de declaração a promover o rejulgamento da causa, visto que inexistentes quaisquer dos vícios elencados nos referidos dispositivos. Ademais, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o disposto na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos da parte. II - Da responsabilidade pelos débitos condominiais Outrossim, a pretensão relativa aos arts. 9° e 12, § 4°, da Lei n. 4.591/1964 e 1.345 do CC/2002 também não merece ser acolhida. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em regra, o promitente-vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário-comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Ocorre que, no caso concreto, o Tribunal local concluiu que "Registre-se que a Cohab admitiu em sua contestação que ingressou com ação de resolução do contrato de compromisso de compra e venda em 2007" (e-STJ fl. 415). Nesse contexto, quando o promitente-vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude de reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado seu direito de regress o contra o antigo proprietário/possuidor. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Não se constata a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/15, porquanto os argumentos expostos pela parte foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente pelo órgão julgador. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Alterar as conclusões do Tribunal de origem quanto à legitimidade ativa e prescrição da pretensão de cobrança exigiria nova incursão nas provas dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.880.565/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 21/2/2022.) No caso, a Corte estadual consignou ainda o seguinte (e-STJ fls. 412/415): Da ilegitimidade passiva. De acordo com a matrícula nº 35510 do 9º Ofício de Imóveis de Curitiba, o imóvel constituído pelo apartamento nº 03, bloco 29, do Condomínio Conjunto Residencial Jardim Montiverde II, cujas taxas de condomínio em atraso são cobradas na presente demanda, pertence à Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB-CT (mov. 1.2, pág. 27 - 29). [...] A princípio, a pretensão de receber as cotas de condomínio pode ser exercida contra o proprietário que figura na matrícula (art. 1245, CC), contra o possuidor direto do imóvel, ou contra ambos, em razão da responsabilidade concorrente entre os devedores decorrente da natureza propter rem da obrigação e do disposto nos artigos 1315, 1336 e 1345 do CC: [...] A responsabilidade concorrente do promitente comprador e do promitente vendedor em relação às cotas condominiais foi apreciada pela 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça em recurso especial afetado para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos no qual ficaram estabelecidas as seguintes teses: [...] Ao interpretar o referido recurso especial em julgados posteriores de ambas as turmas que compõe a 2ª seção do STJ (3ª e 4ª Turmas), consolidou-se a tese de que a legitimidade passiva para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse é concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador. [...] Assim, em tese, segundo a orientação consolidada pelo STJ, se o promitente comprador foi imitido na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da imissão e da transação entre o promitente vendedor e o promitente comprador, a demanda para a cobrança de taxa de condomínio no período posterior à imissão na posse pode ser direcionada tanto contra o promitente comprador, quanto contra o promitente vendedor. Em momento algum a ré alegou não ser proprietária do imóvel, limitando-se a afirmar apenas que não detém a posse do bem. Registre-se que a Cohab admitiu em sua contestação que ingressou com ação de resolução do contrato de compromisso de compra e venda em 2007 (mov. 130.1, pág. 19). Cumpre destacar mais uma vez que as despesas condominiais tratam-se de obrigação propter rem que acompanham o imóvel, de modo que o proprietário, ainda que tenha compromissado a venda, é o responsável pelo adimplemento da obrigação enquanto mantiver a posição de titular do direito imobiliário. Desse modo, a ré, que figura como proprietária perante o registro de imóveis, tem legitimidade para responder pelos débitos condominiais cobrados nos autos. Dessa forma, verifica-se que a Corte de origem decidiu de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ, aplicável aos recursos especiais interpostos tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado em favor da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. (AREsp n. 2.221.286, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 12/06/2023.) III - DISPOSITIVO Ante o exposto e respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC/2015, é que rejeito a Exceção de Pré-Executividade interposta e, por via de consequência, determino o prosseguimento da Ação Expropriativa, condenando a Parte Executada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa com fundamento no art. 85, §2º do CPC/2015. Deve a parte sucumbente recolher as custas processuais, devendo a Secretaria comunicar à Fazenda Pública, se for o caso, o não recolhimento no prazo legal para fins de inscrição em dívida ativa, consoante o art. 46, caput, da Lei Estadual n. 9.217/2021 e legislação correlata. Após, escoados todos os prazos legais e judiciais, nada sendo requerido, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Belém/PA, 15 de maio de 2024. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS Juiz de Direito Titular da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém