Procedimento Comum Cível 0803781-31.2019.8.14.0045 - TJPA

Procedimento Comum Cível 0803781-31.2019.8.14.0045 - TJPA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0803781-31.2019.8.14.0045. AUTOR: JOAO RODRIGUES DA CUNHA REQUERENTE: ESPÓLIO DE JOÃO RODRIGUES DA CUNHA REPRESENTANTE DA PARTE: RAIMUNDO MAGNO BATISTA DA CUNHA POLO PASSIVO:REU: CLAUDIO ARANTES MENDONCA JUNIOR SENTENÇA / MANDADO I - RELATÓRIO exequente: I - instruir a petição inicial com: d) a prova, se for o caso, de que adimpliu a contraprestação que lhe corresponde ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do exequente; Como o requerido foi revel, é imprescindível que os autores, no cumprimento da sentença, promovam o depósito do valor em conta vinculada a este juízo, no prazo já referenciado. III - DISPOSITIVO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ COMARCA DE REDENÇÃO 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL NÚMERO DO POLO ATIVO: Trata-se de ação ajuizada por JOÃO RODRIGUES DA CUNHA, GERTRUDES RODRIGUES DA CUNHA e JOSAFA DA CUNHA DO NASCIMENTO, em face de CLAUDIO ARANTES MENDONÇA JÚNIOR, em que é relatado que no dia 06/09/2018, as partes celebraram promessa de compra e venda de três imóveis, no valor total de R$ 1.025.000,00, da seguinte forma: primeira parcela no valor de R$ 600.000,00 no ato da assinatura da promessa e o restante no ato da transferência da propriedade, que ficou agendada para o dia 18 de abril de 2019. O réu (promitente comprador) realizou o pagamento da 1ª parcela e ficou na posse do imóvel. Contudo, não realizou o pagamento da 2ª parcela, razão pela qual os autores pretendem a resolução do contrato de promessa de compra e venda, autorizada a retenção dos valores, além de multa contratual e locação pelo período. O réu (promitente comprador) foi regularmente citado, contudo não apresentou defesa. Foi requerida habilitação, em razão do falecimento do autor JOÃO RODRIGUES CUNHA (id. 27940078), objeto do inventário nº 0800487-91.2021.8.14.0047, em trâmite na Vara Única de Rio Maria/PA. É o relatório. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO Mesmo regularmente citado, o requerido não apresentou contestação, razão pela qual, neste momento, decreto a sua revelia, presumindo verdadeiras as alegações de fato deduzidas pelos autores na petição inicial, na forma do art. 344 do CPC. Face à revelia, bem como à ausência de especificação de provas por parte dos autores, promovo o julgamento antecipado do mérito, em conformidade com o art. 355, inciso II do CPC. Em razão da configuração da revelia, tenho como verdadeiras as seguintes alegações: a) Os autores venderam três imóveis ao requerido; b) O requerido deveria realizar o pagamento do valor de R$ 1.025.000,00 em duas parcelas, a primeira de R$ 600.000,00 no ato da assinatura do contrato a segunda de R$ 425.000,00 no momento da transferência da propriedade; c) O requerido foi notificado para realizar a transferência das propriedades para seu nome no dia 18 de abril de 2019 e também a realizar o pagamento da parcela faltante; e d) no dia ajustado, o requerido não compareceu e até o presente momento não promoveu o pagamento do valor de R$ 425.000,00, estando inadimplente com sua obrigação. Diante desses fatos, reputo que houve o inadimplemento contratual por culpa do requerido (art. 397 do CC), motivo pelo qual incide o disposto no art. 475 do CC, no sentido de que a parte lesada pode requerer a resolução do contrato, caso não opte pela conversão do inadimplemento em perdas e danos. Nesse sentido: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Considerando que a parte autora optou pela resolução do contrato, essa opção enseja o retorno das partes ao status anterior ao momento da celebração da promessa de compra e venda, ou seja, a devolução da posse dos imóveis aos promitentes vendedores (autores) e a restituição de valores ao promitente comprador (requerido). Nesse sentido há entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp Nº 1768177, RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma do STJ. J. 03 de maio de 2021) Logo, declaro a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em razão de inadimplemento do requerido, ocorrido no dia 18 de abril de 2019, em conformidade com o art. 475 do CC. Em decorrência da culpa do requerido no inadimplemento da obrigação prevista no contrato, a ele também deve ser imputada a penalidade prevista na cláusula 6ª do contrato, no sentido de realizar o pagamento de multa de 20% sobre o objeto do contrato, o que corresponde ao valor de R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais). Contudo, constato que os autores requereram expressamente o valor de R$ 200.000,00 a título de multa contratual. Nesse sentido: A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, com a retenção de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de danos materiais, R$ 200.000,00 a título de multa contratual e, R$ 60.000,00 (Sessenta mil reais ) sendo R$ 10.000,00 ( Dez mil por mês) a título de locatícios pelo período de 6 meses em que o Réu esteve na posse do imóvel; GRIFEI Assim, limito a multa a esse valor (R$ 200.000,00), de modo a evitar julgamento ultra petita (art. 492 do CPC). Quanto ao pedido de recebimento de aluguéis e danos materiais, decorrentes de prejuízos materiais suportados pelos requerentes, com razão os autores. Explico. Como os autores transferiram a posse ao requerido, este realmente usufruiu do bem, ocasião em que passou a exercer a posse direta sobre os três imóveis indicados na petição inicial. Por outro lado, os requerentes ficaram privados de exercer, em sua plenitude, de seus direitos possessórios, em razão da transferência da posse direta ao requerido, no momento da celebração do contrato, o que autoriza a retenção de valores pelo promitente comprador. Em sentido semelhante, vejamos decisão do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl REsp Nº 1909532 - CE, RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª Turma do STJ. J. 29 de novembro de 2021) Logo, fazem jus à retenção de valores a título de perdas e danos decorrentes da privação da posse de seus imóveis. Registro que a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o promitente vendedor pode reter entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor do imóvel (REsp 1224921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11/05/2011). Assim, seria razoável a retenção do valor de no mínimo R$ 102.500,00. No caso concreto, mesmo que de modo confuso, os autores pediram expressamente a retenção do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sendo R$ 40.000,00 a título de danos materiais e R$ 60.000,00 decorrentes de aluguéis. Nesse sentido: A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, com a retenção de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de danos materiais, R$ 200.000,00 a título de multa contratual e, R$ 60.000,00 (Sessenta mil reais) sendo R$ 10.000,00 ( Dez mil por mês) a título de locatícios pelo período de 6 meses em que o Réu esteve na posse do imóvel; GRIFEI Por esse motivo, de modo a evitar julgamento ultra petita (art. 492 do CPC), limito o deferimento da parcela de perdas e danos ao valor de R$ 100.000,00, sendo R$ 40.000,00 a título de danos materiais e R$ 60.000,00 decorrentes de aluguéis, conforme expressamente requerido pelo autor. Autorizo que o requerido promova a retenção de valores em montante suficiente à quitação dos valores deferidos nesta sentença (multa contratual, danos materiais, aluguéis, etc.), devendo restituir ao requerido a diferença atualizada, conforme parâmetros constantes do dispositivo da sentença. Por fim, registro que eventual determinação de imissão na posse em favor dos autores, sem a restituição de valores ao requerido, criaria situação não equânime, na medida em que os autores estariam se beneficiando do “melhor dos dois mundos”, pois ficariam na posse de todos os bens e permaneceriam de posse dos valores que pertencem ao réu. Sendo assim, em apreço à boa-fé processual (art. 6º do CPC), eventual imissão na posse deve ser condicionada à restituição de diferença de valores ao requerido no prazo de 15 (quinze) dias contado da decisão que inaugurar a fase de cumprimento de sentença ou outro marco prudentemente fixado naquela fase, em conformidade com o art. 798, inciso I, alínea “d” do CPC, aplicável de forma subsidiária ao cumprimento de sentença: Art. 798. Ao propor a execução, incumbe ao Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO dos autores, extinguindo o processo com resolução do mérito (art. 487, inciso I do CPC), para: a) DECLARAR a resolução do contrato por culpa do requerido, em razão de inadimplemento ocorrido no dia 18 de abril de 2019, restabelecendo as partes ao momento anterior à celebração do contrato, com restituição dos imóveis aos autores e a restituição de valores ao requerido (com as necessárias retenções); b) CONDENAR o requerido ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); c) CONDENAR o requerido ao pagamento do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sendo R$ 40.000,00 a título de danos materiais e R$ 60.000,00 decorrentes de aluguéis pela utilização dos imóveis; d) AUTORIZAR que os requerentes promovam a retenção de valores deferidos nesta sentença, devendo depositar a diferença, como condição à imissão na posse dos imóveis objeto do contrato de promessa de compra e venda, conforme parâmetros indicados na fundamentação, que integra esta decisão; e) INDEFERIR a tutela de urgência, tendo em vista que esta sentença condicionou a imissão da posse à restituição dos valores devidos ao requerido. f) EXPEDIR OFÍCIO ao Juízo da Vara Única de Rio Maria/PA, com cópia da presente decisão, tendo em vista que esta sentença repercute no objeto da ação nº 0800487-91.2021.8.14.0047. No mais, defiro o pedido de habilitação dos herdeiros do falecido, contudo, tendo em vista a existência de inventariante no processo nº 0800487-91.2021.8.14.0047, eventual defesa dos interesses do de cujus deverá ser realizada por intermédio do inventariante judicial, na forma do art. 75, inciso VII do CPC. Sobre os valores deferidos nesta sentença, deverá haver a incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA-E, contados do inadimplemento da obrigação (18/04/2019), em conformidade com o art. 397 do CC. Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e ao pagamento de honorários de sucumbência no percentual de 10%, sobre o proveito econômico auferido pelos autores, na forma do art. 85, § 2º do CPC. Indefiro o pedido de gratuidade requerido pelos autores. Serve como mandado/ofício/carta precatória. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Redenção, data da assinatura digital Fabrisio Luis Radaelli Juiz de Direito Substituto (assinado digitalmente)

07/03/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Expedição de Outros documentos.

Decisão Interlocutória de Mérito

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de JOAO RODRIGUES DA CUNHA em 31/07/2024 23:59.

Decorrido prazo de ESPÓLIO DE JOÃO RODRIGUES DA CUNHA em 24/07/2024 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Embargos de declaração acolhidos

Conclusos para decisão

Todas as movimentações(113)

Todos os documentos(19)