Procedimento Comum Cível 0807254-06.2020.8.14.0040 - TJPA

Procedimento Comum Cível 0807254-06.2020.8.14.0040 - TJPA | JusConsulta

Movimentações

Juntada de Petição de petição

22/02/2023, 16:06

Publicado Sentença em 16/02/2023.

16/02/2023, 02:16

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/02/2023

16/02/2023, 02:16

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ UPJ DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected] PROCESSO N° 0807254-06.2020.8.14.0040 SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS em face de ADERCIO JOSÉ DA SILVA, partes já qualificadas nos autos do processo acima epigrafado, tendo por objeto o contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno localizado no denominado loteamento (bairro) Nova Carajás. 1. RELATÓRIO Em síntese, informa a autora ter realizado compromisso de compra e venda com o réu de um lote no Bairro Nova Carajás, porém o(a) adquirente deixou de pagar as prestações ajustadas e, embora notificado(a), não purgou a mora. Por isso, postula a rescisão contratual e a reintegração de posse, bem como, a cobrança dos encargos previstos no contrato (Num. 21530591 – Págs. 1 / 41). Decisão indeferindo a liminar e procedendo aos demais atos pertinentes ao feito (Num. 27076102 - Págs. 1 / 6). Citada, a parte requerida contestou e reconveio. Na reconvenção, requereu fosse declarada a resolução do contrato por culpa da autora reconvinda com a retenção das benfeitorias até devolução total das parcelas pagas atualizadas monetariamente e com juros desde cada desembolso. Em sede de contestação, seja julgada totalmente improcedente a ação de rescisão contratual por culpa do réu, dentre outros adiante debatidos (Num. 38271280 – Págs. 1 / 22). Em réplica, a parte autora refutou as teses defensivas e reiterou a exordial (Num. 75339551 - Págs. 1 / 32). É O RELATÓRIO. 2. MÉRITO O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, nem necessidade de produção de outras provas, sendo o caso de julgamento antecipado de mérito, a teor do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Todos os fatos arguidos pelas partes são facilmente comprovados por provas documentais ou documentadas e, nos termos do art. 370, caberá ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, e no caso as provas juntadas pelas partes são suficientes ao deslinde do feito. Se as partes tinham documentos para exibir, deveriam observar a regra do art. 434 do CPC. 2.1 DA RESCISÃO CONTRATUAL E CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da requerida, fato incontroverso nos autos, até porque o próprio réu confessa que não paga mais o contrato. A autora procedeu à regular notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, tendo sido este regularmente citado nos presentes autos. Na peça contestatória, o réu reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como a mora, porém não a purgou. Alegou o réu abusividade de cláusulas contratuais e requereu a nulidade destas, bem como informa que existem benfeitorias/acessões no lote, tendo sido edificada uma casa sobre o imóvel. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago. A reintegração de posse se justifica ante a presença dos requisitos constantes do artigo 561 do Código de Processo Civil, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que a autora tem a posse indireta do imóvel, assim como o esbulho do réu, através da notificação e citação do requerido, que se manteve inadimplente, apesar de notificado. Incontroversa, portanto, a inadimplência do réu, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta. É o entendimento recorrente, senão vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇO DE REINTEGRAÇO DE POSSE C/C RESCISO DE CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. LIMINAR DE REINTEGRAÇO DE POSSE. DEFERIMENTO. REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC VERIFICADOS. DECISO MANTIDA. I - Deve ser mantida a liminar de reintegração de posse de imóvel, quando comprovado o preenchimento dos requisitos previstos no art. 927 do CPC, quais sejam, a existência de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, o inadimplemento da avença por parte do promitente-comprador e a prova de que o esbulho aconteceu a menos de ano e dia. (TJMA, AI 21292014, Des. JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, DJ: 05/06/2014). Nessa senda, restou claramente caracterizado o esbulho possessório quando o promovido não efetuou os pagamentos nem demonstrou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, qual seja, a quitação das parcelas em atraso ou do preço ajustado. Desse modo, a perda da posse do imóvel é inevitável. 2.2 DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS Quanto à restituição ao requerido das parcelas pagas ao promitente vendedor, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor. Evidente, assim, o direito do reclamante, promitente compradora, à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual. Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pela requerida em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor, em parte. Reconhecida a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento. Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a cláusula 12.6 do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador. A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional. O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual. Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, DETERMINANDO QUE O SALDO A SER DEVOLVIDO AO AUTOR DEVE SER DE FORMA IMEDIATA EM VALOR ÚNICO. Por outro lado, considerando as despesas da demandada com administração, tributárias, publicidade, entre outras é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal valor ser apurado com razoabilidade em cada caso, afastando-se os percentuais previstos na cláusula 12.5. ENTENDO QUE A TÍTULO DESPESAS ADMINISTRATIVAS E OUTRAS DESPESAS NÃO DEVEM SUPERAR O PERCENTUAL DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO. Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIAÇO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇO. POSSIBILIDADE. RETENÇO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min. Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO. IMÓVEL. OBRA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISO. DEVOLUÇO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011). Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Egrégios Tribunais de Justiça: "AÇO DE RESCISO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel. Des. Osmando Almeida, 18/04/2011). "AÇO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇO – NO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇO DAS PRESTAÇES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇO - MAJORAÇO - INVIABILIDADE - CORREÇO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇO - JUROS - REDUÇO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004). O promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto não se pode dizer que a vendedora esteja inadimplente com os contratos, podendo a requerida, ademais, exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído (excluídos eventuais juros e multa de atraso), levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas, reputando-se abusiva qualquer cláusula que estipule parcelamento dos valores a serem restituídos ou outra previsão, por infringir direito assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor. 2.3 CLÁUSULA PENAL Todavia, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos. A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato. A cumulação destes incorreria em bis in idem. No caso sub judice, os contratantes incluíram multa de 10% sobre o valor do contrato (cláusula 11.1), com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato. Estipulou ainda multa compensatória de 10% das importâncias pagas até a data da rescisão contratual para a mesma hipótese, o que ao meu ver constitui verdadeiro bis in idem, o que é completamente vedado pelo ordenamento jurídico, já que não se pode impor mais de uma sanção para o mesmo fato. Ora, in casu, foi estabelecida duas penalidades para a mesma situação de rescisão contratual. Tal cumulação tem sido afastada pela jurisprudência, porquanto ambas têm a natureza indenizatória e seria excessivamente oneroso ao promitente comprador, mormente, quanto ao disposto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, que impõe a interpretação das cláusulas de maneira mais favorável ao consumidor, e do art. 51, reputando-se nula essas cláusulas abusivas. Assim, no tocante ao pleito de condenação ao pagamento de multa moratória no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, cumulada com perdas e danos, entendo que tais pedidos são inacumuláveis, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores, porém garantindo-se ao vendedor reter percentual razoável para fazer frente às despesas com o contrato. Nesse sentido, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO CONSUMERISTA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO UNILATERAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E CLAUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS À COMPRADORA. RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E PROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA. (TJDF - APC: 20120111805204 DF 0049600-98.2012.8.07.0001, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 01/10/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 22/10/2014. Pág.: 146). AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ. RECURSO IMPROVIDO. I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos. II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda. III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se). DESPEJO FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - MULTA MORATÓRIA - REDUÇÃO - CRITÉRIOS DE EQUILÍBRIO CONTRATUAL E RAZOABILIDADE - CUMULAÇÃO COM MULTA RESCISÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO PELO JUIZ - ART. 20 CPC. - A nova concepção social do contrato atribui ao julgador a relevante função de buscar o equilíbrio contratual quando se verificar a ocorrência de sacrifício injustificável a qualquer das partes, pelo que, neste sentido, a multa compensatória de 20% deve-se adequar a percentual compatível com a realidade inflacionária atual, sendo razoável a sua redução para 2% sobre o débito. - A multa rescisória não se acumulada com a multa moratória quando operada a rescisão do contrato de locação em virtude do inadimplemento dos aluguéis e encargos, sob pena de configurar duplicidade de cobrança em virtude do mesmo fato jurídico. - A convenção contratual de honorários advocatícios em hipótese alguma vincula o juiz, de modo que cabe ao prudente arbítrio do julgador, condenar, na sentença, o vencido a pagar o vencedor as custas do processo e os honorários advocatícios segundo os critérios dispostos no art. 20 do CPC. (TJMG - 200000044947080001 MG 2.0000.00.449470-8/000(1), Relator: DÍDIMO INOCÊNCIO DE PAULA, Data de Julgamento: 16/12/2004, Data de Publicação: 29/12/2004). Assim, entendo que tais penalidades são inacumuláveis, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores. A uma, porque ao rescindir o contrato a requerida terá o bem de volta e poderá assim dispor do mesmo como bem entender. A duas, porque a parte autora pagou pelo valor das prestações enquanto permaneceu usufruindo do imóvel até o momento em que perdeu o interesse de continuar com o contrato. A três, porque atribuir multa contratual tomando por base o valor do contrato ou do imóvel, onera excessivamente o consumidor que ao desembolsar o valor mínimo no pagamento das parcelas, agora tenha que desembolsar o valor muito excedente a título de multa contratual, equivalente a 10% do valor atualizado do contrato. Com isso, reputo que a multa estipulada na cláusula 11.1 do contrato havido entre as partes é abusiva e prejudicial ao consumidor, de modo que deverá prevalecer a multa da cláusula 12.2 que incide sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor até a rescisão contratual, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta. Nesse sentido, em que pese o direito do réu à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a multa aqui fixada, a título de indenização da promitente vendedora, o que ora se impõe. 2.4 TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA – FRUIÇÃO A parte requerida sustenta, ainda, ter direito ao recebimento da indenização a título de taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pela autora, sem a contraprestação devida, ou seja, desde a inadimplência até a efetiva desocupação. Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade. Pois bem. Como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente - comprador pelo período em que este permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado. Nesse caso, verifico que a autora permaneceu inadimplente por longo período, inclusive confessando tal fato na inicial, embora alegue dificuldades financeiras, de modo que entendo razoável a fixação de taxa de fruição. Entretanto, entendo que o percentual fixado na cláusula 12.3 é desarrazoado, causando demasiado prejuízo ao consumidor, de modo que o reduzo para 0,25% do valor atualizado do contrato, por mês, a título de fruição do imóvel, que reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADOR QUE NO REÚNE CONDIÇES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇES. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. RESÍDUO INFLACIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇO PELA FRUIÇO. CUMULAÇO. POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010). RESCISO CONTRATUAL E REINTEGRAÇO DE POSSE. COHAB. Contrato de Promessa de Venda e Compra. Inadimplemento dos adquirentes caracterizado. Parcial procedência do pedido. Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus. Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita. Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído. Apelação da vendedora. Perda das parcelas pagas. Possibilidade. Abusividade não configurada. Jurisprudência deste E. TJSP. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014). APELAÇÃO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E INDENIZAÇO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente. Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des. Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014). APELAÇES CÍVEIS - AÇO DE REINTEGRAÇO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO IMÓVEL. I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se). Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida a indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade. 2.5 DA ALEGAÇÃO DE BENFEITORIAS Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação. A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil. No contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerida, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei e o contrato. No mais, reputo de boa-fé a posse do requerido pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79. 2.6 DA RECONVENÇÃO DA AÇÃO RECONVENCIONAL A reconvenção, embora conexa com a ação principal, é demanda autônoma relativamente à ação originária, tanto que, se por qualquer razão a primeira ação for extinta sem resolução do mérito, tal extinção não afetará a reconvenção, que prosseguirá normalmente (art. 343, § 2º, NCPC). Orientado por essa ideia, o legislador previu no art. 85, § 1º, do CPC, que são devidos honorários advocatícios na reconvenção, e no art. 292 exigiu-se do reconvinte a atribuição do valor da causa na demanda reconvencional. Portanto, apesar de inserida no bojo da contestação, a disposição dos fundamentos do reconvinte deverá seguir os mesmos requisitos da petição inicial, atentando o interesse de agir, pedido determinado, legitimidade, valor da causa e os limites do objeto da demanda. Quanto ao valor da causa reconvencional, fixo de ofício em 57.748,54 (cinquenta e sete mil, setecentos e quarenta e oito reais e cinquenta e quatro centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC, já que o reconvinte não atribuiu valor à causa. Adicionalmente, a reconvenção, como qualquer outra ação, sujeita-se a requisitos processuais. Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PUBLICAÇÃO DE MATÉRIA JORNALÍSTICA. OFENSA À HONRA. VALOR FIXADO CONSIDERADO EXCESSIVO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO STJ. RECONVENÇÃO. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. 1. Ao STJ é dado revisar o arbitramento da compensação por danos morais quando o valor fixado destoa daqueles estipulados em outros julgados recentes deste Tribunal, observadas as peculiaridades de cada litígio. 2. A admissibilidade da reconvenção, além de estar condicionada às condições da ação e aos pressupostos processuais comuns a todas as ações, deve atender ao pressuposto específico da “conexidade”, previsto no art. 315, caput, do CPC, segundo o qual o réu pode reconvir ao autor quando a reconvenção for “conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa”. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp 1129256/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2010, DJe 19/08/2010). Quando a pretensão do réu, esta pode ser obtida com a apresentação da simples defesa na contestação, porque se trata de analisar as consequências da rescisão do contrato, não se admite a propositura de ação por meio de reconvenção, pois falta ao reconvinte interesse processual. A propósito, é a jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL. MEDIDA CAUTELAR. RECONVENÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO. NÃO CABIMENTO. - Não cabe reconvenção quando a matéria puder ser alegada com idêntico efeito prático em sede de contestação, até porque, em tal hipótese, ela se mostra absolutamente desnecessária, afrontando inclusive os próprios princípios que a justificam, da celeridade e economia processual. Processo extinto sem a apreciação do mérito. (STJ - MC 12.809/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2007, DJ 10/12/2007, p. 364). Assim, como a pretensão do reconvinte se confunde com sua própria defesa, e seus PEDIDOS JÁ FORAM OBJETO DE ANÁLISE E DECISÃO NA AÇÃO PRIMÁRIA, A RECONVENÇÃO TEM SEU OBJETO ESGOTADO. De fato, a demanda reconvencional era desnecessária, pois tanto a devolução das parcelas quanto a indenização por benfeitorias decorrem da rescisão do contrato. Logo, falta à parte interesse processual, devendo ser indeferida/extinta a reconvenção, o que pode ser feito de ofício, por força do art. 485, IV e § 3º do Código de Ritos. 2.7 DA GRATUIDADE JUDICIAL Finalmente, embora impugnado, o pedido de justiça gratuita não pode ser indeferido só por discordância da parte autora, que não se esmerou em provar fatos contrários à benesse legal. Nesse contexto, considerando apenas as informações constantes dos autos, não vejo elementos para negar a gratuidade ao réu, militando a seu favor a presunção legal de hipossuficiência do peticionário. 3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, diante da cláusula resolutiva expressa, do inadimplemento do réu e do pedido subsidiário de rescisão judicial do contrato; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por inadimplemento do comprador, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão; D) CONDENAR o réu a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito da parte ré; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79. Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º, Idem). Quanto à RECONVENÇÃO, extingo-a sem análise de mérito, por ausência de interesse processual, com espeque no art. 485, VI, §3º do Código de Processo Civil, mas fixo de ofício o valor da causa em 57.748,54 (cinquenta e sete mil, setecentos e quarenta e oito reais e cinquenta e quatro centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC. Condeno o(a) reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, ato já deferido, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem). Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Parauapebas/PA, 13 de FEVEREIRO de 2023. PRISCILA MAMEDE MOUSINHO JUÍZA DE DIREITO mlls

Expedição de Outros documentos.

14/02/2023, 13:58

Julgado procedente o pedido

14/02/2023, 13:58

Cancelada a movimentação processual

13/02/2023, 16:25

Conclusos para julgamento

13/02/2023, 16:25

Juntada de Petição de petição

23/08/2022, 15:31

Decorrido prazo de NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA em 29/11/2021 23:59.

04/12/2021, 03:21

Expedição de Outros documentos.

05/11/2021, 21:15

Ato ordinatório praticado

05/11/2021, 21:14

Expedição de Certidão.

04/11/2021, 10:34

Decorrido prazo de ADERCIO JOSE DA SILVA em 19/10/2021 23:59.

20/10/2021, 02:16

Juntada de Petição de contestação

19/10/2021, 21:34

Documentos

Sentença

•14/02/2023, 13:58

Ato Ordinatório

•05/11/2021, 21:14

—

Juntada de Petição de petição

Publicado Sentença em 16/02/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/02/2023

Expedição de Outros documentos.

Julgado procedente o pedido

Cancelada a movimentação processual

Conclusos para julgamento

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA em 29/11/2021 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de ADERCIO JOSE DA SILVA em 19/10/2021 23:59.

Juntada de Petição de contestação

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