Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível e da Fazenda Pública da Comarca Integrada de Bayeux e Santa Rita PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0801488-47.2017.8.15.0331 [Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral] AUTOR: FRANCISCO XAVIER DA SILVA REU: LUCIANO ARAUJO
SENTENÇA
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE ARRAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. ATRASO NA CONCLUSÃO E REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO BEM A TERCEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. DANOS MORAIS.
RECONVENÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. PEDIDOS PRINCIPAIS PARCIALMENTE PROCEDENTES E RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE.
I. CASO EM EXAME Ação Ordinária de Obrigação de Fazer cumulada com Restituição de Arras e Indenização por Danos Morais ajuizada pelo promitente comprador em razão da inexecução de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, mediante alegação de atraso na conclusão e regularização da obra, inviabilização do financiamento bancário e posterior alienação do mesmo bem pelo promitente vendedor a terceiro.
O autor requer a resolução do contrato por culpa do vendedor, a restituição em dobro do sinal pago e indenização por danos morais. O réu sustenta a desistência do comprador, defende a retenção das arras e, em reconvenção, pleiteia ressarcimento de despesas com aluguéis e vigilância, indenização por danos morais e aplicação de penalidade por litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se o desfazimento do compromisso de compra e venda decorre de culpa do promitente comprador ou de culpa exclusiva do promitente vendedor; (ii) estabelecer se a inexecução contratual autoriza a restituição das arras confirmatórias em dobro; (iii) determinar se a conduta do vendedor enseja indenização por danos morais ao comprador; e (iv) verificar se subsiste fundamento para os pedidos formulados em reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR A boa-fé objetiva e a probidade contratual impõem ao promitente vendedor o dever de entregar o imóvel em prazo razoável e de viabilizar as condições materiais e jurídicas necessárias à obtenção do financiamento imobiliário, ainda que o contrato não estabeleça data expressa para a conclusão da obra. O próprio vendedor reconhece a impossibilidade de ocupação imediata do imóvel ao custear aluguéis para a família do comprador, enquanto a regularização administrativa somente se consolida com a expedição do habite-se quase um ano após a celebração do contrato.
A alienação do imóvel a terceiro, com o respectivo registro, enquanto ainda pendente a promessa de compra e venda firmada com o autor, inviabiliza definitivamente o cumprimento da obrigação contratual e caracteriza a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo desfazimento do pacto. A posterior notificação extrajudicial dirigida ao comprador para que finalizasse o contrato, sob ameaça de retenção das arras, revela conduta incompatível com os deveres de lealdade contratual, pois o vendedor já havia alienado o bem a terceiro.
A inexecução contratual por culpa de quem recebeu as arras confirmatórias assegura à parte inocente a resolução do contrato e a restituição do valor entregue acrescido do equivalente, conforme o art. 418 do Código Civil e a cláusula contratual que prevê expressamente a devolução em dobro em caso de descumprimento pelo vendedor. A restituição em dobro incide sobre o valor nominal originariamente pago a título de sinal, com posterior incidência da correção monetária e dos juros segundo os critérios legais, não se admitindo o cálculo pretendido sobre valor previamente atualizado.
O atraso substancial na conclusão e regularização do imóvel, somado à alienação do bem a terceiro e à tentativa posterior de retenção do sinal, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura lesão aos direitos da personalidade indenizável. Os aluguéis suportados pelo reconvinte decorrem de sua própria mora na conclusão e entrega da unidade residencial, razão pela qual não pode transferir esse encargo ao promitente comprador inocente.
As despesas com vigilância não podem ser imputadas ao autor, especialmente porque parte do período indicado ocorre quando o imóvel já havia sido alienado e registrado em nome de terceiro. A culpa exclusiva do promitente vendedor pelo rompimento contratual afasta os pedidos reconvencionais de perdas e danos e de indenização moral, bem como a pretensão de condenação do autor por litigância de má-fé, que apenas exerce regularmente o direito de ação.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Pedido parcialmente procedente e reconvenção improcedente. Tese de julgamento:
1. A demora na conclusão e regularização do imóvel, associada à sua posterior alienação a terceiro durante a vigência da promessa de compra e venda, caracteriza inadimplemento imputável exclusivamente ao promitente vendedor e autoriza a resolução contratual.
2. A inexecução do contrato por culpa de quem recebeu as arras confirmatórias obriga à restituição do valor pago acrescido do equivalente, com a incidência dos consectários legais.
3. A alienação do imóvel a terceiro, seguida de tentativa de atribuir ao comprador a responsabilidade pelo desfazimento do negócio e de reter o sinal, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e pode ensejar reparação por danos morais.
4. O promitente vendedor que dá causa à inexecução contratual não pode imputar ao comprador as despesas decorrentes de sua própria mora nem obter indenização por danos decorrentes da ruptura que provocou. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 418, 422, 475 e 927; CPC, arts. 85, §§ 1º e 2º, 98, § 3º, 99, § 3º, e 487,
I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.648.602/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 21.05.2020; STJ, REsp nº 1.669.002/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.09.2017, DJe 02.10.2017; TJPB, Apelação Cível nº 0008827-60.2013.8.15.2003, Rel. Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, 4ª Câmara Cível, juntado em 10.06.2019; TJPB, Agravo de Instrumento nº 0823440-27.2025.8.15.0000.
Vistos, etc.
1.
RELATÓRIO
Trata-se de Ação Ordinária de Obrigação de Fazer cumulada com Restituição de Arras e Indenização por Danos Morais, ajuizada por FRANCISCO XAVIER DA SILVA em face de LUCIANO ARAUJO, ambos qualificados nos autos (ID 7578795, p. 1). Narra a petição inicial que o autor, visando transferir sua residência do Estado de São Paulo para a Paraíba, celebrou com o réu, em 29 de dezembro de 2014, compromisso particular de compra e venda referente a uma unidade residencial situada na Rua Projetada, Lote 04, Quadra 15, Casa 01, no Loteamento Áurea Ribeiro II, em Santa Rita/PB, pelo preço ajustado de R$ 110.000,00 (ID 7578906, p. 2-3; ID 7578925, p. 2).
Informa que pagou a importância de R$ 15.000,00 no ato da contratação a título de entrada e sinal confirmatório do negócio, transferida diretamente para a conta bancária do réu (ID 7578906, p. 3; ID 7578925, p. 2, 4). Sustenta que o imóvel deveria ser entregue pronto e acabado no início de 2015 para permitir o financiamento bancário perante a Caixa Econômica Federal, contudo a edificação permaneceu inacabada e sem regularização documental por longo período (ID 7578906, p. 3-4).
Afirma que, em razão do atraso na conclusão, o demandado passou a arcar temporariamente com aluguéis em benefício de sua família, mas as delongas e a ausência de habite-se inviabilizaram a obtenção do crédito e a consolidação do pacto (ID 7578906, p. 4-5). Aduz que, após infrutíferas cobranças e tentativa de resolver a pendência, foi surpreendido em janeiro de 2017 com uma notificação extrajudicial enviada pelo réu, na qual este declarava rescindido o contrato por suposta desistência do comprador e manifestava a intenção de reter integralmente o sinal pago (ID 7578906, p. 6; ID 7579007, p. 2-3).
Requereu a concessão da gratuidade da justiça, a resolução do contrato por culpa do vendedor com a restituição em dobro do sinal pago, totalizando R$ 35.807,56 atualizados à época, além de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 e condenação em honorários advocatícios (ID 7578906, p. 8). Juntou procuração e documentos (IDs 7578844, 7578855, 7578877, 7578906, 7578925, 7578946, 7578981 e 7579007).
O benefício da justiça gratuita foi deferido em favor da parte autora (ID 9732146, p. 1). Devidamente citado (ID 59696855, p. 1; ID 59696874, p. 2), o réu ofertou contestação cumulada com reconvenção (ID 60664112, p. 2-20; ID 60664103, p. 1). Na peça de defesa, impugnou a gratuidade concedida ao autor e requereu o benefício em seu favor (ID 60664112, p. 3-6). No mérito, alegou inexistência de prazo contratual prefixado para entrega do imóvel, sustentando que cumpriu suas obrigações ao obter o habite-se em 25 de novembro de 2015 (ID 60664112, p. 7-8; ID 60664115, p. 2).
Argumentou que foi o promitente comprador quem desistiu tacitamente do negócio ao retornar para outro Estado sem concluir os trâmites do financiamento bancário, o que autorizaria a retenção do sinal com base na cláusula décima primeira da avença e no exercício regular de direito, refutando a pretensão indenizatória extrapatrimonial (ID 60664112, p. 8-13). Em sede de reconvenção, postulou a condenação do reconvindo ao ressarcimento de danos materiais no valor de R$ 35.070,04, correspondentes aos aluguéis custeados e às despesas com vigilante particular para guardar o imóvel entre abril de 2016 e janeiro de 2017, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e aplicação de penalidade por litigância de má-fé (ID 60664112, p. 13-19).
Juntou documentos (IDs 60664113 a 60664120). A parte autora apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção, rechaçando a tese de abandono e demonstrando que as delongas decorreram da conduta do vendedor e de seus prepostos (ID 63267354, p. 2-11). Posteriormente, o autor acostou certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária nº 48.083, revelando que o imóvel objeto da avença foi alienado pelo réu a terceiro em 04 de agosto de 2016 e devidamente registrado em 02 de setembro de 2016, meses antes da expedição da notificação extrajudicial (ID 72135316, p. 2-3; ID 72135321, p. 2-4).
Em audiência de instrução e julgamento, foi colhido o depoimento pessoal do promovente e declarada a preclusão da prova testemunhal do demandado, encerrando-se a fase instrutória (ID 77026752, p. 1-2). A decisão que havia indeferido a gratuidade de justiça ao réu/reconvinte foi reformada pelo Tribunal de Justiça da Paraíba nos autos do Agravo de Instrumento nº 0823440-27.2025.8.15.0000, conferindo-lhe os benefícios da assistência judiciária (ID 127276121, p. 2-8).
O feito foi devidamente saneado, oportunidade em que se homologou a concessão da gratuidade ao reconvinte e se anunciou o julgamento do processo (ID 162061956, p. 1-2). Vieram os autos conclusos para julgamento.
É o relatório.
DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, com a presença de todos os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular, bem como das condições da ação, inexistindo preliminares pendentes de apreciação ou nulidades a declarar. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, uma vez que as provas documentais coligidas e o depoimento pessoal colhido em audiência são suficientes para a elucidação da matéria fática controvertida, restando exaurida a dilação probatória. 2.1.
Da Gratuidade da Justiça De início, quanto à impugnação à assistência judiciária suscitada na peça de defesa em face do autor (ID 60664112, p. 4-6), verifica-se que a benesse foi regularmente deferida à luz dos comprovantes de hipossuficiência econômica carreados com a petição inicial (ID 7578906, p. 2; ID 9732146, p. 1), não tendo o impugnante apresentado qualquer contraprova idônea capaz de desconstituir a presunção legal estabelecida no artigo 99, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.
Ademais, no tocante ao réu/reconvinte, o benefício da gratuidade processual foi definitivamente concedido pela Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0823440-27.2025.8.15.0000 (ID 127276121, p. 2-8), restando superada a exigência de recolhimento prévio das custas relativas à reconvenção, conforme expressamente reconhecido na decisão de saneamento (ID 162061956, p. 1). 2.2.
Da Culpa Exclusiva do Promitente Vendedor e Rescisão Contratual No mérito da ação principal e da reconvenção, a controvérsia reside na definição da responsabilidade pelo desfazimento do compromisso de compra e venda imobiliária celebrado entre as partes em 29 de dezembro de 2014 (ID 7578925, p. 2-4), bem como nos consectários patrimoniais e extrapatrimoniais dele decorrentes. O exame detido dos autos evidencia que a culpa pela inexecução do contrato recai de forma integral e exclusiva sobre o promitente vendedor, ora demandado.
Com efeito, as partes ajustaram a alienação da unidade habitacional com o pagamento imediato de R$ 15.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, condicionando o saldo remanescente de R$ 95.000,00 à liberação de recursos do FGTS e de financiamento bancário habitacional perante a Caixa Econômica Federal (ID 7578925, p. 2). Embora o instrumento não tenha fixado data expressa de término, é dever anexo de boa-fé objetiva e probidade (artigo 422 do Código Civil) a entrega do imóvel em prazo razoável e a viabilização das condições materiais e jurídicas indispensáveis à consecução do mútuo imobiliário.
Ocorre que a obra não estava concluída na época da avença, tanto que o próprio réu admitiu ter arcado com despesas de aluguel residencial para acomodar a família do demandante a partir de janeiro de 2015 (ID 60664112, p. 8; ID 60664117, p. 2), conduta que confirma a impossibilidade fática de ocupação do imóvel adquirido. Além disso, a regularização administrativa do empreendimento perante o Poder Público Municipal apenas se consolidou com a expedição do alvará de habite-se em 25 de novembro de 2015 (ID 60664115, p. 2), ou seja, quase um ano após a celebração do contrato.
Não bastasse a demora excessiva na entrega física e regularização da edificação, o elemento fático de maior gravidade decorre da certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária nº 48.083 do Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita (ID 72135321, p. 2-4). Referido documento público demonstra que em 04 de agosto de 2016, com registro efetuado em 02 de setembro de 2016 (registro R-02-048083), o réu alienou o mesmo imóvel a um terceiro estranho à lide (Alisson Virgínio da Silva) pelo importe de R$ 120.000,00, mediante contrato com alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal (ID 72135321, p. 3).
A alienação do imóvel a terceiro pelo promitente vendedor enquanto ainda pendente a promessa de compra e venda firmada com o autor inviabilizou em definitivo o cumprimento da obrigação contratual assumida. Ressalte-se que a conduta do demandado revela comportamento manifestamente abusivo e incompatível com os deveres de lealdade contratual, pois, mesmo após transferir o domínio do bem a terceiro em setembro de 2016 (ID 72135321, p. 3), o réu expediu notificação extrajudicial datada de 12 de janeiro de 2017 (ID 7579007, p. 2-3) assinalando prazo para o autor "finalizar o contrato", sob alegação de desistência e ameaça de retenção das arras, omitindo deliberadamente a venda preexistente.
Nesse contexto, incide a regra geral de resolução contratual por inadimplemento culposo, nos termos da legislação civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Portanto, impõe-se declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes por culpa exclusiva do promitente vendedor. 2.3.
Da Devolução das Arras em Dobro Reconhecida a culpa exclusiva do demandado pelo desfazimento do pacto, cumpre analisar a disciplina aplicável ao sinal solvido. É incontroverso nos autos que o autor efetuou o pagamento da quantia de R$ 15.000,00 por ocasião da assinatura do contrato, transferida diretamente em benefício do promitente vendedor, conforme recibo acostado (ID 7578925, p. 4). Tratando-se de princípio de pagamento com inequívoca natureza de arras confirmatórias, a inexecução do contrato por quem as recebeu impõe a restituição do montante vertido acrescido do equivalente, nos termos do comando normativo vigente: Art. 418.
Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos
I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos
II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos Tal preceito legal encontra consonância na cláusula décima primeira do instrumento contratual (ID 7578925, p. 3), que expressamente pactuou que, havendo desistência ou descumprimento por parte do promitente vendedor, este obrigar-se-ia a devolver a entrada recebida a título de arras em dobro ao promitente comprador.
A matéria encontra amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme se observa no seguinte julgado da Terceira Turma:
EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA CULPA DA VENDEDORA. ARRAS. ART. 418 DO CC/02. DEVOLUÇÃO EM DOBRO POR QUEM AS RECEBEU.
1. "De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente." (REsp 1669002/RJ, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 02/10/2017)
2. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.648.602/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/5/2020, DJe de 21/5/2020.) De igual modo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça da Paraíba consagra a incidência da restituição em dobro das arras confirmatórias quando o promitente vendedor aliena o imóvel a terceiro inviabilizando a promessa de compra e venda: Ementa:
ACÓRDÃO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008827-60.2013.815.2003. Origem : 1 ª Vara Regional de Mangabeira. Relator : Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho. Apelante : Paulo Jefferson Gomes de Assis Portela Filho . Advogado : Tiago Bastos de Andrade. Apelad o 01 : Thiago Arnaud G omes de Lima e Silva . Advogado s : Décio Sales Linhares M oura Neto e outro . Apelad o 0 2 : Adriano Lopes Imobiliária . Advogado s : Luciane Goreti Borges Aragão Pessoa e outros .
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS COMO PARTE DO PAGAMENTO. ATRASO NO FINANCIAMENTO. CULPA DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE PROVAS que atestem a averbação cartorária D a cart A de HABITE-SE . IMPOSSIBILIDADE DE CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO SEM PRÉVIA COMUNICAÇÃO. INEXECUÇÃO DO CONTRATO.
DEVOLUÇÃO DAS ARRAS COM O EQUIVALENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 418, DO
CC. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. APELO PROVIDO. – O caso em apreço trata de relação de consumo, diante da natureza da modalidade contratual objeto da presente ação, bem como d o enquadramento das partes litigantes aos preceitos normativos que descrevem os pares da transação consumerista, nos termos dos art igos 2º e 3º do CDC, o que atrai, para o caso, a aplicação dos dispositivos deste Diploma, inclusive o benefício de inversão do ônus da prova, inserto no seu artigo 6º,
VIII. – Em caso de inexecução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor, cabe a aplicação do artigo 418, do NCC/02, que determina a restituição do valor pago a título de arras confirmatórias mais o equivalente. – Considerando que a conduta perpetrada pelos apelados resultou na frustração dos planos de aquisição da casa própria pelo apelante, reputo caracterizado o ato ilícito a ensejar a reparação por danos morais. – P ara fixação do valor devido a título de reparação moral, o magistrado deve se guiar pelo binômio compensação/punição.
O valor tende a refletir uma satisfação pela dor sofrida, mas não um lucro fácil ao lesado. Por outro lado, deve ter envergadura para servir de punição ao causador do dano, sobretudo como fator de desestímulo de novas condutas do gênero, tomando-lhe como base a capacidade financeira. É dizer: deve conservar o caráter pedagógico, sem se revestir de enriquecimento irrazoável da vítima. In casu , o valor de R$3.000,00 (três mil reais) preenche, a meu sentir, os requisitos legais. – Apelo provido.
VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba dar provimento ao recurso apel atório , nos termos do voto do relator, unânime. (0008827-60.2013.8.15.2003, Rel. Gabinete
15 - Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 10/06/2019) Assim, deve o promovido ser condenado a restituir o valor nominal de R$ 15.000,00 mais o seu equivalente, perfazendo o montante total de R$ 30.000,00, que deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde a data do efetivo desembolso (29/12/2014) e acrescido de juros de mora legais a partir da citação válida.
Afasta-se, por outro lado, o valor pretendido na inicial a título de repetição em dobro calculada sobre atualização antecipada (R$ 35.807,56), porquanto o equivalente legal e contratual incide sobre a quantia originariamente entregue como sinal, operando-se a correção e os juros segundo os critérios judiciais legais, razão pela qual o pleito inicial é procedente em parte. 2.4. Dos Danos Morais No que concerne ao pleito de reparação por danos morais, a situação delineada nos autos ultrapassa em muito os dissabores rotineiros e o mero descumprimento contratual.
O autor desfez sua rotina no Estado de São Paulo, mobilizou sua família e aportou suas economias no sinal para aquisição de imóvel próprio na Paraíba (ID 7578906, p. 2-5). No entanto, viu frustrada sua legítima expectativa de moradia digna diante do atraso substancial na conclusão da obra, da delonga de quase um ano para expedição do habite-se e, fundamentalmente, da conduta desleal do vendedor, que alienou o bem prometido a terceira pessoa em setembro de 2016 (ID 72135321, p.
3) e, meses depois, notificou o comprador para reter o sinal (ID 7579007, p. 2-3). Essa sucessão de eventos gerou evidente angústia, aflição e insegurança habitacional ao adquirente, configurando lesão aos direitos da personalidade passível de compensação pecuniária com fulcro nos artigos 186 e 927 do Código Civil. Quanto à quantificação indenizatória, considerando os postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, o caráter compensatório para a vítima e desestimulador de reiterações pelo ofensor, sem ensejar enriquecimento indevido, afigura-se adequada e justa a fixação da verba compensatória na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), exatamente conforme postulado na petição inicial. 2.5.
Da Improcedência da Reconvenção e Afastamento da Litigância de MÁ-FÉ Passando ao exame dos pedidos reconvencionais formulados por Luciano Araujo (ID 60664112, p. 13-19), impõe-se o seu julgamento de total improcedência. O reconvinte pleiteia ressarcimento material no valor de R$ 35.070,04 por aluguéis pagos e contratação de vigilante particular para o imóvel entre abril de 2016 e janeiro de 2017 (ID 60664112, p. 15-16; ID 60664116, p. 2-11; ID 60664117, p. 2), além de indenização moral de R$ 10.000,00 e condenação por litigância de má-fé.
Todavia, fixada a premissa de que a rescisão contratual se operou por culpa exclusiva do promitente vendedor, falece qualquer amparo jurídico à imputação de perdas e danos ao promitente comprador inocente. Com efeito, os aluguéis custeados pelo reconvinte decorreram diretamente de sua própria mora na conclusão e entrega da unidade residencial habitável, não podendo transferir tal encargo à parte adversa.
Ademais, os recibos de vigilância particular anexados referem-se a período (abril de 2016 a janeiro de 2017) em que o imóvel já pertencia ao patrimônio de outrem, porquanto alienado a terceiro em agosto de 2016 com registro imobiliário em 02 de setembro de 2016 (ID 72135321, p. 3), revelando-se incabível impor ao autor o pagamento de despesas de custódia de bem pertencente a terceiro ou da própria atividade de construção do promovido.
Do mesmo modo, não se cogita de dano moral suportado pelo promitente vendedor que deu causa à ruptura contratual, nem de condenação do autor por litigância de má-fé, visto que este apenas exerceu regularmente o direito constitucional de ação em face da conduta ilícita perpetrada pelo réu. Por tais fundamentos, a improcedência integral da reconvenção é medida inafastável.
3.
DISPOSITIVO
Ante o exposto: a) JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão deduzida na ação principal promovida por FRANCISCO XAVIER DA SILVA em face de LUCIANO ARAUJO, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a.1) DECLARAR RESCINDIDO o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 29/12/2014, por culpa exclusiva do réu; a.2) CONDENAR o réu a pagar ao autor a importância de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a título de devolução das arras confirmatórias em dobro (valor nominal de R$ 15.000,00 mais o equivalente), corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da data do desembolso (29/12/2014) e acrescida de juros moratórios legais a contar da citação válida; a.3) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais em favor do autor na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pelo IPCA a partir desta data e juros de mora legais a incidir desde a citação; b) JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTE a reconvenção proposta por LUCIANO ARAUJO em face de FRANCISCO XAVIER DA SILVA, extinguindo o feito reconvencional com resolução do mérito com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Em face da sucumbência recíproca na ação principal, mas tendo o autor decaído de parcela mínima de sua pretensão econômica, condeno o demandado ao pagamento das custas processuais da lide principal e dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com base no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Pela sucumbência na reconvenção, condeno o reconvinte ao pagamento das custas da lide reconvencional e de honorários advocatícios em favor do advogado do reconvindo, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção, nos moldes do artigo 85, parágrafos 1º e 2º, do Código de Processo Civil.
Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais impostas ao promovido/reconvinte, em conformidade com o artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, diante da gratuidade da justiça a ele deferida pelo Tribunal de Justiça da Paraíba.
Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado e inexistindo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Bayeux/Santa Rita/PB, 28 de agosto de 2026. ANTONIO RUDIMACY FIRMINO DE SOUSA Juiz de Direito
