PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 8º Juizado Especial Cível da Capital Hilton Souto Maior, s/n, Mangabeira, João Pessoa - PB Fone (83) 3238-6333 Processo nº: 0866528-29.2025.8.15.2001 Classe/Assunto: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) - [Despesas Condominiais] Promovente: AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL CIDADE DO PORTO Advogados do(a) AUTOR: DANILO PEREIRA DA SILVA - PE38828, SAMARA JULLY DE LEMOS VITAL - PB17426 Promovido(a): REU: ROSANGELA MARIA CESARINO SOUSA Advogado do(a) REU: ADRIANO WERLEN DE ALENCAR SANTINI - PB20627
SENTENÇA
Vistos, etc.
I –
RELATÓRIO
Relatório dispensado (Lei 9.099/95, art. 38, caput).
II – FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais.
DECIDO A preliminar de ilegitimidade passiva merece acolhimento, porquanto os elementos constantes nos autos demonstram que a parte ré não ostentava, à época dos débitos cobrados, qualquer vínculo jurídico com a unidade condominial. Conforme se verifica do documento de ID 125939643, as cotas condominiais objeto da cobrança são datadas do ano de 2024 em diante. Todavia, o próprio condomínio juntou aos autos o contrato de compra e venda do imóvel (ID 125939642), comprovando a alienação da unidade pela parte ré a terceiro alheio à lide ainda no ano de 2022, em momento anterior ao período de incidência das obrigações condominiais discutidas.
Tal circunstância evidencia que a parte demandada já não detinha a posse, propriedade ou qualquer proveito econômico sobre o bem. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação, isto é, vincula-se à titularidade do direito real ou à relação direta com a coisa. Assim, quem detém a condição de proprietário ou possuidor da unidade é quem responde pelas despesas condominiais correspondentes ao período.
O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o direito de regresso contra o alienante, justamente em razão da natureza propter rem da dívida. Entretanto, a hipótese dos autos é ainda mais evidente, pois não se trata de débitos anteriores à aquisição pelo atual proprietário, mas de cotas vencidas após a efetiva venda do imóvel pela parte ré.
Logo, sequer se pode cogitar de responsabilidade residual do alienante. Ainda em tema n° 886, do STJ, o mesmo decidiu: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (GRIFO NOSSO) Uma vez comprovada a ciência do condomínio acerca da alienação do bem, não subsiste fundamento jurídico para direcionar a cobrança contra quem já não integrava a relação condominial.
A responsabilidade deve recair sobre o atual titular da unidade, que usufrui das áreas comuns e se beneficia dos serviços prestados. Não há, portanto, pertinência subjetiva entre a parte ré e a obrigação discutida, ausente um dos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo. A ilegitimidade passiva configura matéria de ordem pública, passível de reconhecimento de ofício. Ressalte-se, ademais, que a demanda tramita no âmbito dos Juizados Especiais, nos quais não se admite a intervenção de terceiros, nos termos do art. 10 da Lei nº 9.099/1995, o que inviabiliza eventual regularização do polo passivo mediante substituição processual.
Dessa forma, não sendo possível a inclusão do efetivo responsável no curso do feito, tampouco a manutenção indevida da parte ré no polo passivo, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade arguida.
III –
DISPOSITIVO
Ante o exposto, deve o processo ser extinto sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por ausência de legitimidade passiva ad causam, medida que se revela juridicamente adequada ao caso concreto. Sem custas e verba honorária (LJE, art. 55).
Publique-se. Registre-se.
Intime-se. Intimem-se as partes. O revel sem patrono constituído nos autos deverá ser intimado na forma do art. 346, do CPC, com a publicação no órgão oficial. Outrossim, havendo interposição de embargos declaratórios, certifique-se quanto à tempestividade e, em seguida, intime-se a parte contrária para resposta em 05 (cinco) dias. Após o prazo legal, apresentada ou não resposta, devolvam-se os autos para os devidos fins.
Interposto recurso inominado tempestivo, façam-se conclusos os autos. Sem outros requerimentos, com o trânsito em julgado, os autos devem ser arquivados com as cautelas de praxe. João Pessoa – PB, data e assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] DANIELA ROLIM BEZERRA - Juíza de Direito
