Processo n. 0866645-20.2025.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Defeito, nulidade ou anulação]
AUTOR: RAYLSON BATISTA BEZERRA. REU: MASCON CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, HR ESC EMPRESA SIMPLES DE CREDITO LTDA.
DECISÃO
Vistos. Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO LIMINAR, ajuizada por RAYLSON BATISTA BEZERRA, em face de MASCON CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA e HR ESC. EMPRESA SIMPLES DE CRÉDITO LTDA, todos devidamente qualificados. Narra a parte autora que em meados de 2023 firmou contrato de promessa de compra e venda com a primeira requerida, no intento de adquirir a unidade autônoma nº 302, do Residencial Filipos, à época em construção, a ser a referida edificação construída junto à Rua José Marinho de Souza, nº 10, Bairro Portal do Sol, nesta cidade de João Pessoa/PB.
Aduz o requerente que no corrente ano de 2025, verificada a fase final da obra e cumpridas as obrigações financeiras assumidas, ao iniciar o procedimento para transferência e registro do bem imóvel para sua titularidade, deparou-se com a notícia de que o referido bem havia sido indicado como garantia através de alienação fiduciária, firmada entre a primeira e a segunda ré. Segundo esclarece o promovente, a avença firmada entre ele e a primeira ré ocorreu em 2023, ou seja, anteriormente ao contrato de empréstimo contraído entre a primeira promovida perante a segunda requerida, de modo que foi ofertado imóvel em garantia passível de negociação anterior e pendente de regularização registral.
Dessa maneira, ingressou com a presente demanda, requerendo, em sede de tutela de urgência cautelar, a determinação para que sejam suspensos os efeitos da alienação fiduciária no que envolve o imóvel em questão, bem como para que seja desconstituída a indisponibilidade por meio do sistema CNIB na matrícula registral correspondente à unidade autônoma nº 302 e, ainda, para que seja anotada a existência desta ação junto ao registro cartorário do bem.
No mérito, pleiteia pela confirmação da medida liminar e, ainda, a declaração da nulidade do negócio jurídico celebrado entre as promovidas, no tocante à garantia oferecida. Somado a isso, pleiteia pela condenação da primeira ré ao pagamento de indenização a título de danos morais. Juntou documentos. Neste momento, é o que importa relatar.
DECIDO. DA CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA A parte autora requer a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária. Considerando o valor atribuído à causa e, ainda a documentação colacionada, DEFIRO o alcance da benesse ao promovente. DA TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE A tutela provisória de urgência, seja antecipada ou cautelar, nos termos do art. 300, caput, do CPC, tem cabimento quando presentes os seguintes requisitos:
1) a probabilidade do direito, compreendida como a plausibilidade do direito alegado, em cognição superficial, a partir dos elementos de prova apresentados;
2) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, caso a prestação jurisdicional não seja concedida de imediato. São, portanto, requisitos concorrentes, o que quer dizer que, a ausência de um importa em indeferimento do pretendido pela parte. Verifica-se a probabilidade do direito, quando pela sua clareza e precisão, havendo a necessidade do processo ser julgado neste momento processual, pudesse ser feito um julgamento de acolhida do pedido formulado pelo autor, ou seja, que dispensasse uma dilação probatória, encontrando-se a prova disponível, a qual não ensejasse dúvida na convicção do julgador, seria, portanto, em parecer verdadeiro, quer dizer que tem probabilidade de ser verdadeiro, que não repugna à verdade.
Por outro lado, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo resume-se em não poder a parte autora aguardar todo o trâmite processual, para ver acolhido o pedido, o qual se reveste de clareza e precisão para a sua concessão. Nesse sentido, significa dizer que a ausência de análise, em momento processual prematuro, poderá acarretar prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação. Em sede de cognição sumária, é possível concluir como presentes os requisitos da medida pleiteada.
Explico. A probabilidade do direito do autor é evidenciada pela robusta cronologia dos fatos e pela natureza jurídica do contrato de promessa de compra e venda. Pela documentação anexada ao processo, o autor firmou o contrato de promessa de compra e venda da unidade 302 do Residencial Filipos em 23 de outubro de 2023 (ID 125949634). Este instrumento, uma vez quitado integralmente o preço, confere ao promitente comprador um direito real de aquisição, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Doutra banda, a quitação do imóvel pelo autor é corroborada pela sua iniciativa de buscar a emissão da guia de ITBI em 25 de julho de 2025 (ID 125949635), ato que pressupõe o adimplemento das obrigações contratuais perante a construtora ré. Em contrapartida, a alienação fiduciária do mesmo imóvel pela MASCON à HR, segunda requerida, foi constituída em 16 de julho de 2024 (ID 125949637), ou seja, após a celebração da promessa de compra e venda com o autor.
Num primeiro momento, diante do demonstrado pela parte requerente, houve uma disposição de um bem por quem não detinha a plena faculdade de fazê-lo, uma vez que o imóvel já estava comprometido em favor do promitente comprador. Embora a MASCON ainda figurasse como proprietária formal na matrícula, seu direito de propriedade encontrava-se substancialmente limitado pela obrigação de transferir o domínio ao promovente.
O perigo de dano é concreto e iminente. A manutenção da alienação fiduciária e das ordens de indisponibilidade na matrícula do imóvel impede o autor de exercer plenamente seu direito de propriedade, obstando o registro definitivo do bem em seu nome. Dessa forma, a conjugação da probabilidade do direito, robustamente demonstrada pela cronologia dos fatos e pela primazia do direito do adquirente, com o perigo de dano, evidenciado pela instabilidade da incorporadora e pelo risco de perda do imóvel, justifica plenamente a concessão da tutela de urgência cautelar pleiteada.
Quanto ao pedido de desconstituição da ordem de indisponibilidade, atualmente ativa na certidão de inteiro teor da unidade nº 302, emitida pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), vê-se que é oriunda da determinação judicial, advinda do Juízo da 13ª Vara do Trabalho da 13ª Região (processo nº 00001139320255130032), de modo que, antes de apreciar o pleito neste particular, por cautela, há que ser informado a respeito da conjuntura aqui visualizada àquele Juízo.
Ante o exposto, CONCEDO os benefícios da gratuidade judiciária ao autor e, de igual modo, DEFIRO, em parte, o pedido de tutela de urgência cautelar em caráter antecedente para: a) DETERMINAR a suspensão dos efeitos da alienação fiduciária registrada na matrícula da unidade autônoma de nº 302 (trezentos e dois), do Residencial Filipos, objeto do contrato de empréstimo firmado entre a MASCON CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e HR ESC.
EMPRESA SIMPLES DE CRÉDITO LTDA., vedando quaisquer atos de execução, leilão ou consolidação da propriedade por parte da credora fiduciária (HR) em relação a este imóvel por consequência da garantia oferecida em alienação fiduciária; b) DETERMINAR a averbação da existência desta ação na matrícula da unidade autônoma de nº 302 do Residencial Filipos, devendo constar a informação sobre a presente discussão judicial acerca da propriedade do bem e resguardar o autor contra a prática de novos atos de disposição ou oneração por parte da MASCON.
Publicada eletronicamente. Intimem-se as partes. DISPOSIÇÕES CARTORÁRIAS: EXPEÇA-SE ofício ao 2º Registro de Imóveis da Capital (Cartório Eunápio Torres) para o imediato cumprimento das determinações contidas nos itens “a” e “b” do dispositivo desta decisão. Na oportunidade, encaminhe-se cópia integral desta decisão e das certidões cartorárias fornecidas pelo promovente, a fim de auxiliar o cumprimento de forma plenamente aclarada.
ATENÇÃO! OFICIE-SE ao Juízo da 13ª Vara do Trabalho da 13ª Região (processo nº 00001139320255130032) a respeito do contexto verificado sobre o bem imóvel em questão, de modo que, se possível, seja esclarecido a este Juízo a natureza e a razão da indisponibilidade determinada. Na ocasião, proceda-se com o envio, na íntegra, de cópia dos presentes autos e, ainda, desta decisão, a fim de que, julgando necessário, possa providenciar, informar ou esclarecer o que entender pertinente.
Em razão da matéria e da pretensão autoral, remetam-se os autos ao CEJUSC, para fins de realização de audiência de conciliação, nos termos do art. 334, do CPC. CITEM-SE as partes rés. Assinale que o prazo para contestação (de quinze dias úteis) será contado a partir da data aprazada para a realização da audiência. A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial, ressalvado a hipótese contida no art. 345, do CPC.
A audiência só não será realizada se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na composição consensual, devendo a parte ré fazê-lo, por petição, apresentada com 10 (dez) dias de antecedência, contados da data da audiência. Oferecida a resposta, intime-se a parte autora para que se manifeste, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 10 (dez) dias, indiquem as provas que pretendem produzir, devendo os litigantes observar, com espeque nos princípios da proibição de decisão surpresa e da colaboração (arts. 6º, 9º e 10, do CPC): a) a necessidade e pertinência de cada uma, de forma a estabelecer uma relação clara e direta entre a prova pretendida e a questão de fato que se pretende atestar (art. 357, inciso II, CPC), sob pena de indeferimento; b) caso a prova pretendida pela parte não possa por ela ser produzida, deverá apontar de forma coerente e jurídica o motivo da impossibilidade, bem como a razão pela qual deve a parte adversa produzir a prova, de forma a convencer o juízo quanto à distribuição do ônus probatório (art. c) após cotejo da inicial, contestação, réplica e o conjunto probatório acostado ao feito, esclarecer se há matérias admitidas ou não impugnadas, indicando quais questões de direito entende ainda controvertidas e relevantes para influenciar a decisão de mérito (art. 357, inciso IV, CPC);357, inciso III, CPC); Transcorrido o prazo in albis, certifique-se e tornem conclusos para verificação da necessidade de saneamento do feito (art. 357, CPC) ou então análise da possibilidade de julgamento antecipado da demanda (art. 355, CPC).
Cumpra-se. João Pessoa/PB, na data da assinatura eletrônica. Shirley Abrantes Moreira Régis Juíza de Direito
