Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
AGRAVANTE: Construtora Cobran Ltda - ME ADVOGADO: Rinaldo Mouzalas de Souza e Silva – OAB/PB 11.589 AGRAVADA: Raquel Bronzeado Cleto Riechmann ADVOGADOS: Fernando Pessoa de Aquino Filho – OAB/PB 27.705: Guilherme Vinicius Carneiro de Oliveira – OAB/PB 29.325 Ementa: Civil. Agravo de instrumento. Obrigação de não fazer. Taxas condominiais. Imissão na posse não comprovada. Ausência de habite-se. Manutenção da tutela de urgência. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto por CONSTRUTORA COBRAN LTDA - ME, insurgindo-se contra decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca da Capital, que deferiu tutela de urgência antecipada incidental para determinar que a construtora agravante se abstivesse de cobrar taxas condominiais das unidades pertencentes à parte agravada, sob pena de multa diária. II. Questão em discussão 2. Há uma questão em discussão: verificar a possibilidade de cobrança de taxas condominiais pela construtora agravante antes da comprovação da imissão na posse pela parte agravada. III. Razões de decidir 3. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, em edifícios novos, recai sobre a construtora até que seja demonstrada a imissão na posse do promitente comprador, considerando que a construtora detém o domínio e a posse até a entrega efetiva do imóvel. 4. A ausência de carta de habite-se impossibilita presumir a habitabilidade e a conclusão regular do empreendimento, configurando falha da construtora ao descumprir o requisito essencial para a entrega do imóvel. 5. A qualificação como condômino, embora possa derivar da promessa de compra e venda, depende da imissão na posse para a assunção das obrigações condominiais, conforme entendimento consolidado no Tema Repetitivo 886 do STJ. 6. No caso, a agravante não comprovou a imissão na posse da parte agravada nem a ciência inequívoca do condomínio sobre eventual posse exercida pela agravada, inviabilizando a cobrança das taxas condominiais. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em edifícios novos recai sobre a construtora até que seja demonstrada a imissão na posse pelo adquirente do imóvel.” ______ Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 886: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."(0825627-42.2024.8.15.0000, Rel. Gabinete 17 - Desa. Agamenilde Dias Arruda Vieira Dantas, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 2ª Câmara Cível, juntado em 18/03/2025) Ocorre que, no presente litígio, a executada não logrou demonstrar a ocorrência de nenhuma das circunstâncias fáticas exigidas pela jurisprudência pacífica e de caráter vinculante para afastar a sua responsabilidade pelo débito. A excipiente Morada Incorporações Ltda. - EPP figura de forma incontroversa no registro de imóveis como a legítima proprietária da unidade Quadra-Lote 13-33 (ID 103813017). No entanto, em que pese alegar que não exercia a posse direta ou fruição do lote no período cobrado de outubro de 2021 a maio de 2023 (ID 105149378), a executada não acostou aos autos nenhum contrato de promessa de compra e venda, termo de cessão, escritura pública de alienação ou, fundamentalmente, termo de entrega de posse a eventual terceiro adquirente. Na distribuição do ônus probatório estabelecida pela sistemática do direito processual civil pátrio, incumbe ao réu ou devedor a demonstração cabal de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado pelo autor da demanda. Dessa maneira, cabia exclusivamente à executada incorporadora comprovar documentalmente que o lote de terreno havia sido objeto de alienação válida a terceiro, bem como demonstrar que esse suposto adquirente havia sido efetivamente imitido na posse material do lote, com a concomitante e inequívoca notificação científica do condomínio exequente acerca de referida transação. A mera alegação genérica de ausência de posse efetiva ou de não utilização das áreas comuns do Beach Plaza Condomínio e Resort não possui o condão de desonerar a incorporadora que detém o domínio formal e registral do bem. Diante da completa inexistência de prova documental indicando a alienação do lote a terceiros ou a imissão de terceiros na posse do lote autônomo com a necessária ciência do condomínio, a empresa proprietária formal do imóvel permanece plenamente responsável pelas despesas condominiais geradas e inadimplidas no período exequendo. Impõe-se, consequentemente, reconhecer a legitimidade passiva ad causam da executada e determinar a rejeição da exceção de pré-executividade oposta. CONCLUSÃO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 6º Juizado Especial Cível da Capital e de Cabedelo EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0810533-92.2024.8.15.0731 DECISÃO
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta por Beach Plaza Condomínio e Resort em face de Morada Incorporações Ltda. - EPP, visando a satisfação de crédito decorrente de cotas condominiais em atraso, fundo de reserva e taxas extras referentes à Unidade Quadra-Lote 13-33 de propriedade da executada, abrangendo o período de outubro de 2021 a maio de 2023 (ID 103813017). O exequente aponta como valor do débito principal a importância de R$ 4.580,52 (quatro mil, quinhentos e oitenta reais e cinquenta e dois centavos), a qual, após a incidência de encargos moratórios, juros, correção monetária e honorários advocatícios convencionais de 20% (vinte por cento) previstos no estatuto condominial, totalizaria a quantia exequenda de R$ 7.778,64 (sete mil, setecentos e setenta e oito reais e sessenta e quatro centavos) (ID 103813017). Devidamente citada por oficial de justiça (ID 104571383), a empresa executada apresentou Exceção de Pré-Executividade (ID 105149378), por meio da qual suscitou a sua ilegitimidade passiva para responder pela cobrança das taxas condominiais. Em suas razões, a excipiente sustenta que, apesar de figurar formalmente como titular do lote descrito na petição inicial, não detém a posse direta do imóvel e não usufrui de suas benfeitorias, razão pela qual entende que a obrigação condominial não lhe pode ser imputada. Aduz, com esteio no precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça firmado sob o rito de recursos repetitivos, que a responsabilidade pelos encargos condominiais surge com a imissão na posse pelo adquirente, e requer o acolhimento da objeção para extinguir a execução. Instado a se manifestar por meio de intimação judicial (ID 159255712), o condomínio exequente apresentou impugnação minuciosa (ID 159663317). O exequente alega que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem e vinculam-se diretamente à propriedade imobiliária registrada, sendo irrelevante o exercício de posse efetiva para fins de configuração da responsabilidade tributária interna do condômino. Argumenta, adicionalmente, que a executada não comprovou por meio de prova documental idônea a transferência de propriedade ou a efetiva imissão na posse de terceiros sobre o lote de terreno, devendo recair sobre a incorporadora o ônus probatório de afastar sua responsabilidade legal e convencional. Por tais fundamentos, pugnou pela total rejeição da exceção de pré-executividade apresentada. Breve relato. DECIDO. ADMISSIBILIDADE DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE Antes de adentrar no exame do mérito da defesa apresentada, impõe-se a análise da admissibilidade da exceção de pré-executividade como via processual adequada para deduzir a alegação de ilegitimidade passiva ad causam no presente feito executivo. A exceção de pré-executividade consiste em construção doutrinária e jurisprudencial amplamente admitida pelo sistema processual civil brasileiro, cujo fundamento se extrai da nulidade absoluta da execução quando o título em que se baseia carece de obrigação certa, líquida e exigível, matéria que o magistrado pode conhecer de ofício a qualquer tempo. O manejo dessa via incidental de defesa, contudo, é restrito às hipóteses de vícios formais do título ou de matérias de ordem pública cognoscíveis de plano pelo julgador, exigindo-se como pressuposto inafastável que as alegações da parte devedora estejam fundamentadas em prova estritamente documental pré-constituída nos autos processuais, sendo inadmissível qualquer dilação probatória posterior. Sobre o tema do cabimento da exceção de pré-executividade, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento por meio do enunciado de sua Súmula 393, definindo os parâmetros de sua utilização em sede executiva. SÚMULA STJ nº 393 (PRIMEIRA SEÇÃO) [DIREITO TRIBUTÁRIO - EXECUÇÃO FISCAL]: A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. (PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 23/09/2009, DJe 07/10/2009) A jurisprudência do Tribunal de Justiça da Paraíba também se manifesta de forma idêntica e pacífica, reforçando a impossibilidade de acolhimento de defesas que necessitem de instrução probatória em audiência ou por perícia técnica. Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IRRESIGNAÇÃO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. SÚMULA 393 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO DE CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO VERIFICADO. PROVIMENTO. - Nos termos da Súmula nº 393/STJ: “ A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória.” (0811846-26.2019.8.15.0000, Rel. Gabinete 13 - Desembargador (Vago), AGRAVO DE INSTRUMENTO, 3ª Câmara Cível, juntado em 27/05/2020) No presente caso concreto, verifica-se que a controvérsia instaurada pela executada cinge-se a definir sua legitimidade passiva com base nos documentos constantes no feito eletrônico, de modo que a verificação de sua condição de devedora depende unicamente da análise do título de propriedade registral, da convenção de condomínio e da existência de prova documental apta a afastar tal responsabilidade. A aferição da pertinência subjetiva da lide executiva pode ser perfeitamente dirimida sem a necessidade de dilação probatória, mediante confronto direto entre as alegações e a prova estritamente documental trazida pelas partes. Dessa forma, configurada a desnecessidade de qualquer instrução processual complementar, conclui-se pelo cabimento e admissibilidade da exceção de pré-executividade, impondo-se o exame de seu mérito jurídico. FUNDAMENTAÇÃO DE MÉRITO: RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS Ultrapassado o juízo de admissibilidade, no mérito, a pretensão de reforma do polo passivo formulada pela executada por meio de sua exceção de pré-executividade não merece prosperar, conforme se passa a fundamentar. A obrigação de contribuir para o rateio das despesas comuns do condomínio edilício ou loteamento fechado reveste-se de natureza jurídica propter rem, ou seja,
trata-se de obrigação real que adere à coisa e vincula o proprietário que figura no fólio real imobiliário pelo simples fato de sua titularidade sobre o direito real, nos termos estabelecidos no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil brasileiro. Em decorrência de tal atributo jurídico, as despesas destinadas à conservação, manutenção e segurança das áreas comuns do empreendimento ligam-se intrinsecamente ao próprio bem autônomo, gerando ao proprietário o dever inafastável de custeio, independentemente da utilização efetiva ou fruição pessoal das benfeitorias oferecidas pela coletividade de moradores. A executada, em sua peça defensiva, ampara sua tese de exclusão de responsabilidade no entendimento consolidado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática de recursos repetitivos, especificamente no julgamento do Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), que versa sobre os parâmetros de legitimidade passiva para a cobrança condominial. TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. — Paradigma: REsp 1345331/RS A corte de cúpula uniformizou os critérios ao dispor que a responsabilidade do promitente vendedor pelas dívidas condominiais cessa quando houver, cumulativamente, a efetiva entrega das chaves com imissão do adquirente na posse direta do imóvel e a ciência inequívoca e indubitável do condomínio a respeito da referida transmissão possessória. No mesmo sentido caminha o entendimento jurisprudencial consolidado pelo Tribunal de Justiça da Paraíba. Ementa: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA GABINETE DESª. AGAMENILDE DIAS ARRUDA VIEIRA DANTAS ACÓRDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 0825627-42.2024.8.15.0000 ORIGEM: 10ª Vara Cível da Comarca da Capital RELATORA: Desª. Agamenilde Dias Arruda Vieira Dantas
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada por Morada Incorporações Ltda. - EPP (ID 105149378), mantendo a referida empresa devedora no polo passivo da presente relação processual executiva. Intimem-se as partes para ciência desta decisão interlocutória, devendo a parte exequente requerer, em 05 (cinco) dias, as providências de direito que reputarem necessárias ao prosseguimento da lide. Cumpra-se. JOÃO PESSOA, 1 de junho de 2026. Juiz(a) de Direito