Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: RICARDO MORAIS.
REU: CASABLANCA CONSTRUCOES LTDA - ME. SENTENÇA I) RELATÓRIO Trata de AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS ajuizada por RICARDO MORAIS contra CASABLANCA CONSTRUCOES LTDA, ambos devidamente qualificados. Aduz a parte promovente que adquiriu junto à empresa promovida a unidade imobiliária de número 304, Bloco A, do Residencial Baía de Toulouse, localizado no bairro dos Bancários, nesta Capital, em maio de 2012. Relata que, após o pagamento de arras no valor de R$ 32.000,00 e a utilização de R$ 17.960,00 de seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, firmou contrato de financiamento com o Banco do Brasil para a quitação do saldo remanescente de R$ 70.040,00. Informa que o contrato de compra e venda com força de escritura pública foi devidamente registrado na matrícula do imóvel em agosto de 2013. A despeito da perfectibilização do registro imobiliário, o Banco do Brasil se recusou a repassar o valor do financiamento para a construtora. Em razão disso, a empresa demandada se negou a entregar as chaves do imóvel e reteve a posse do bem por mais de dez anos, período durante o qual o litígio foi objeto do processo judicial número 0007172-25.2014.8.15.2001, que tramitou na 4ª Vara Cível desta Comarca. O demandante sustenta que, somente após o trânsito em julgado daquela demanda e a formalização de um acordo na fase de cumprimento de sentença, recebeu as chaves do apartamento em novembro de 2024. Contudo, afirma que a construtora alugou o imóvel a terceiros durante a tramitação daquele processo e entregou o bem em condições precárias de conservação, com desgastes evidentes e dívidas de consumo de água. Diante dessa narrativa, requer a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos materiais, referentes à fruição e uso do imóvel por terceiros durante o período de retenção, bem como pela depreciação do bem, além de indenização por danos morais no valor de R$ 25.000,00. Juntou procuração e documentos. O benefício da justiça gratuita foi deferido à parte autora (ID 109968273). Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação. Em sede preliminar, arguiu a ocorrência de coisa julgada material e falta de interesse processual por perda do objeto. No mérito, defende que a recusa na entrega das chaves ocorreu por culpa exclusiva do autor, que contraiu diversas dívidas e teve seu nome inscrito em cadastros de proteção ao crédito logo após a assinatura do contrato, o que motivou o Banco do Brasil a não liberar o valor do financiamento. Ressalta a sua boa-fé, informando que chegou a pagar dívidas pessoais do autor na tentativa de viabilizar a liberação do crédito. Argumenta que, no processo anterior, as partes firmaram acordo em que o autor aceitou expressamente receber o imóvel no estado de conservação compatível com o decurso de dez anos, assinando termo de vistoria sem qualquer oposição. Rechaça a existência de danos materiais e morais e requer a total improcedência dos pedidos formulados na inicial. Anexou documentos. A parte autora apresentou réplica à contestação. Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte ré informou não ter mais provas a acrescentar, requerendo o julgamento do feito. A parte autora, por sua vez, peticionou requerendo a produção de prova pericial de engenharia e avaliação de imóveis, com o objetivo de quantificar o valor locatício do bem para fins de lucros cessantes e mensurar a depreciação estrutural e de acabamento do apartamento. Vieram os autos conclusos. É o que importa relatar. Decido. II) PRELIMINARMENTE a) Do julgamento antecipado do mérito e desnecessidade de outras provas O processo encontra-se apto para julgamento imediato, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia instaurada entre as partes, embora envolva questões de fato e de direito, não demanda a produção de outras provas além daquelas já anexadas aos autos pelas partes. Os documentos carreados, que incluem contratos, decisões judiciais anteriores, termos de acordo homologados e termos de entrega de chaves, são absolutamente suficientes para a formação do convencimento deste juízo. Nesse contexto,
Processo n. 0800533-63.2025.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] indefiro o pedido formulado pela parte autora para a realização de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária. A perícia técnica tem como finalidade esclarecer fatos que dependem de conhecimento especializado, o que não se justifica no presente caso. A questão central da lide não reside na quantificação financeira do desgaste do imóvel ou no valor de mercado de um aluguel, mas sim na análise da existência ou não do dever jurídico da construtora de indenizar o autor por esses supostos danos. Como será detalhado na análise do mérito, a existência de acordos prévios e documentos de quitação assinados pelo próprio autor afasta a responsabilidade civil da parte ré, tornando a prova pericial inútil e meramente protelatória. Além disso, conforme evidenciado pela documentação apresentada pela defesa e não refutada pelo autor, o imóvel em questão encontra-se atualmente locado a terceiros, sob a administração do demandante. Essa situação fática atual impossibilita a realização de uma perícia retrospectiva confiável para atestar o estado exato em que o bem foi entregue meses atrás, especialmente considerando que eventuais desgastes atuais podem decorrer do uso pelo novo inquilino. Portanto, com base no princípio do livre convencimento motivado e na necessidade de velar pela duração razoável do processo, rejeito a dilação probatória requerida e procedo ao julgamento antecipado do mérito. b) Da alegação de coisa julgada A empresa demandada postula a extinção do processo sem resolução do mérito, argumentando a ocorrência de coisa julgada em relação ao processo número 0007172-25.2014.8.15.2001, que tramitou na 4ª Vara Cível da Capital. A preliminar não merece acolhimento. Para que se configure a coisa julgada, o ordenamento jurídico exige a chamada tríplice identidade, caracterizada pela presença das mesmas partes, da mesma causa de pedir (próxima e remota) e do mesmo pedido, conforme determina o artigo 337, §§§ 1º, 2º e 4º, do Código de Processo Civil. Analisando os autos do processo anterior, constata-se que, embora as partes sejam idênticas, a causa de pedir e os pedidos são substancialmente diversos. Naquela primeira demanda, o autor buscava obrigar o Banco do Brasil a liberar o crédito do financiamento e compelir a construtora a entregar as chaves do imóvel, além de pleitear danos morais pela frustração inicial do negócio. Na presente ação, a pretensão do promovente é de natureza estritamente indenizatória e reparatória contra a construtora, fundamentada em fatos que ocorreram durante e após a tramitação daquele primeiro processo, notadamente a alegação de uso e fruição do imóvel por terceiros ao longo de dez anos e a suposta entrega do bem em estado de deterioração.
Trata-se de uma nova pretensão material, baseada em um desdobramento fático distinto, o que afasta a identidade de ações. O fato de o autor ter recebido indenização por danos morais no processo anterior, a ser paga pelo banco, não o impede, do ponto de vista processual, de tentar demonstrar que sofreu novos danos, agora imputados à construtora. Assim, rejeito a preliminar de coisa julgada. c) Da Falta de Interesse Processual (Perda do Objeto) A parte ré também suscita a preliminar de falta de interesse processual, argumentando que a ação perdeu o objeto pelo fato de o autor já ter recebido as chaves do imóvel, ter assinado um termo de vistoria concordando com o estado do bem e, ainda, por ter alugado o apartamento a terceiros, o que inviabilizaria a prova pericial. Essa preliminar também deve ser rejeitada. O interesse processual, como condição da ação, repousa no binômio necessidade-adequação. A necessidade verifica-se quando a parte precisa da intervenção do Poder Judiciário para obter a satisfação de sua pretensão, em face da resistência da parte contrária. A adequação refere-se à escolha do meio processual correto para deduzir o pleito. No caso em tela, o autor formula pedidos de compensação financeira por supostos danos materiais e morais. A existência de documentos assinados pelo autor dando plena quitação ou aceitando as condições do imóvel é matéria que diz respeito estritamente ao mérito da causa. Saber se o termo de recebimento de chaves afasta ou não o direito à indenização é uma questão de procedência ou improcedência dos pedidos, e não de carência de ação. O direito público subjetivo de ação do demandante permanece hígido, cabendo ao juízo analisar, no mérito, se os fatos e documentos apresentados impedem o acolhimento de sua pretensão. Rechaço, portanto, a preliminar de falta de interesse processual. III) MÉRITO Ultrapassadas as questões preliminares e processuais, o cerne da controvérsia reside em verificar se a construtora promovida praticou ato ilícito capaz de ensejar a sua responsabilização civil pelos danos materiais (lucros cessantes por fruição e danos emergentes por depreciação) e danos morais alegados pelo demandante, em virtude da retenção das chaves do apartamento por cerca de dez anos e da condição em que o bem foi entregue. No mérito, a pretensão indenizatória deduzida pelo autor não merece prosperar. Inicialmente, cumpre destacar que não se verifica conduta ilícita por parte da construtora demandada. Consoante se extrai do contexto fático delineado nos autos, a não entrega imediata do imóvel decorreu da recusa da instituição financeira em proceder ao repasse do crédito imobiliário, motivada por circunstância relacionada ao próprio autor, consistente na negativação superveniente de seu nome. Assim, não restou evidenciado que a construtora tenha dado causa ao entrave negocial ou agido de forma contrária ao ordenamento jurídico. Pelo contrário, é imperioso ressaltar a notável boa-fé da construtora requerida ao longo de toda a celeuma. Longe de agir com descaso, a empresa demandada envidou esforços para tentar salvar o negócio jurídico. Conforme reconhecido na sentença do processo anterior e provado documentalmente, a ré chegou a desembolsar recursos próprios para pagar parte das dívidas pessoais do autor, na vã esperança de limpar o nome do comprador e conseguir a liberação do financiamento. Nesse cenário, a manutenção do imóvel sob a posse da construtora durante o período de indefinição do financiamento não configura comportamento ilícito, mas sim manifestação de exercício regular de direito, inexistindo violação a direito subjetivo do autor que pudesse ensejar responsabilização civil. Outrossim, observa-se que não houve consolidação da propriedade do imóvel em favor do autor durante o período em discussão. Nos termos do art. 1.245, caput, do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, dispondo o §1º do referido dispositivo que, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como proprietário do bem. Além disso, nos contratos de financiamento imobiliário estruturados sob a forma de alienação fiduciária em garantia, a legislação estabelece disciplina específica. O art. 22 da Lei nº 9.514/1997 dispõe que a alienação fiduciária constitui negócio jurídico pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, com finalidade de garantia. Por sua vez, o art. 25 do mesmo diploma prevê que a propriedade fiduciária resolve-se com o pagamento integral da dívida e de seus encargos, momento em que se consolida a propriedade plena em favor do adquirente. Dessa forma, enquanto o negócio não se aperfeiçoa ou não há quitação da obrigação garantida, não se consolida a propriedade plena em favor do comprador. Nesse contexto, não se pode afirmar que a construtora estivesse fruindo indevidamente bem pertencente ao autor, circunstância que afasta a tese de indenização pela suposta utilização do imóvel durante o trâmite das controvérsias envolvendo o financiamento. No que tange ao pedido de reparação material pela suposta depreciação do imóvel e entrega em estado precário, a tese do autor esbarra em barreiras documentais intransponíveis firmadas por ele mesmo. No bojo do cumprimento de sentença do processo originário, as partes celebraram um Termo de Acordo em outubro de 2024 para pôr fim à disputa. No item 2 deste instrumento (ID 116027730, pág. 03), ficou expressamente consignado que a construtora informava que o imóvel se encontrava "em estado de conservação e uso compatíveis com o decurso do prazo de 10 (dez) anos, estando em plenas condições de moradia". O autor, assistido por seus advogados, concordou com esses termos e com a compensação financeira ali estabelecida para resolver todas as pendências. Não bastasse a transação judicial, no dia 20 de novembro de 2024, o promovente assinou o "Termo de Recebimento de Chaves, de Posse e Vistoria" (ID 116027731, pág. 03). Neste documento, o promovente declarou de forma inequívoca que "recebeu o bem nas exatas condições aferidas, ratificadas e aceitas durante a vistoria do imóvel", e, de forma categórica, atestou "nada mais tendo a opor". Nesse cenário, a posterior formulação de pretensão indenizatória mostra-se incompatível com a conduta anteriormente adotada pelo próprio demandante, incidindo a vedação ao venire contra factum proprium, corolário do dever de lealdade e coerência que decorre da boa-fé objetiva nas relações jurídicas. Se o autor vistoriou o imóvel, constatou que ele possuía as marcas naturais do tempo (o que era esperado, dado que o apartamento ficou fechado ou eventualmente cedido por uma década em razão do litígio causado pelo próprio autor), e concordou expressamente em recebê-lo naquelas exatas condições, não lhe é lícito, em momento posterior, buscar o Judiciário para reclamar de desgastes e exigir indenizações. A aceitação sem ressalvas no momento da entrega elide qualquer pretensão indenizatória posterior relativa a vícios aparentes e desgaste pelo uso. Ainda sobre as condições do imóvel, os documentos trazidos pelo demandante (como fotos de furos na parede, marcas em janelas e torneiras comuns) demonstram apenas o desgaste natural do tempo e uso ordinário, não configurando danos estruturais que tornassem o bem inabitável. A prova maior da habitabilidade e do bom estado do imóvel é o fato, atestado pelo síndico e não contestado na réplica, de que o autor, após receber as chaves, alugou o apartamento a um terceiro. Se o imóvel estivesse nas condições ruinosas narradas na inicial, não estaria gerando renda para o promovente por meio de locação. A alegação de que existiam dívidas atreladas ao bem imóvel também cai por terra, visto que o termo de recebimento de chaves comprova a entrega de certidões negativas e recibos de quitação de condomínio e impostos, demonstrando que a construtora arcou com o ônus de manutenção do bem enquanto esteve sob sua guarda. Por fim, no tocante ao pedido de indenização por danos morais, a improcedência é medida de rigor. A responsabilidade civil, seja ela objetiva ou subjetiva, exige a presença inafastável de três elementos: a conduta ilícita, o dano e o nexo de causalidade, os quais não se vislumbram no agir da requerida. IV) DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e demais dispositivos apontados na fundamentação, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da petição inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade resta suspensa por se tratar de beneficiário da gratuidade judiciária, como disposto no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB), a quem compete fazer o exame de admissibilidade. As partes ficam cientes de que eventuais embargos de declaração, sem que seja verificado de fato erro material, omissão, obscuridade ou contradição, poderão ser considerados protelatórios ou abusivos e, consequentemente, ensejar a aplicação das penalidades correspondentes (art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil). Procedi, neste ato, à publicação da sentença e à intimação das partes, por meio de seus respectivos advogados, do teor desta Sentença via diário eletrônico. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. Publicada e registrada eletronicamente. Intime as partes. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Juiz(a) de Direito