Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JAILMA CARLA BRITO POSSIDIO, MURILO AUGUSTO RODRIGUES POSSIDIO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA SENTENÇA DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO INADIMPLIDO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL EM CONTRATO DE ADESÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULAS DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PEDIDOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por adquirentes de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade contra incorporadora e empresa responsável pela comercialização do empreendimento. Os autores alegaram ter celebrado contratos de promessa de compra e venda, posteriormente objeto de distrato extrajudicial, cujo saldo credor pactuado não foi pago pelas rés. Requereram a rescisão definitiva dos contratos, a devolução integral dos valores pagos, a nulidade das cláusulas de retenção e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir a validade das cláusulas de eleição de foro e de arbitragem inseridas em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer a legitimidade passiva das rés para responder solidariamente pelas obrigações decorrentes da contratação; (iii) determinar a ocorrência de prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) definir os efeitos do inadimplemento do distrato extrajudicial pelas rés; (v) estabelecer a legalidade das retenções contratuais e o percentual de restituição devido aos consumidores; e (vi) verificar a configuração de danos morais e de litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica possui natureza consumerista, o que torna abusiva a cláusula de eleição de foro que dificulta o acesso do consumidor à justiça e afasta a eficácia da cláusula compromissória arbitral imposta em contrato de adesão sem observância dos requisitos legais. As rés integram a mesma cadeia de fornecimento do produto imobiliário, participam da comercialização e das tratativas posteriores ao contrato e respondem solidariamente perante os consumidores pelos prejuízos decorrentes da contratação. A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem submete-se ao prazo prescricional trienal, contado da data do desembolso, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. O inadimplemento integral da obrigação assumida no distrato extrajudicial impede sua plena eficácia, afasta as cláusulas de quitação geral e autoriza a revisão judicial das condições pactuadas. A taxa de fruição exige demonstração da efetiva disponibilização ou utilização do imóvel pelo adquirente, não podendo ser cobrada de forma automática em contrato de multipropriedade sem comprovação do uso. A retenção de 20% dos valores pagos a título de parcelas de financiamento revela-se proporcional e suficiente para compensar despesas administrativas decorrentes da resilição contratual. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusivo o parcelamento previsto em distrato posteriormente inadimplido. O mero inadimplemento contratual e o descumprimento do distrato não configuram, por si sós, lesão a direitos da personalidade apta a justificar indenização por danos morais. A realização de depósitos unilaterais pelas rés durante o curso do processo não evidencia dolo processual específico nem autoriza a aplicação da penalidade por litigância de má-fé. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedidos parcialmente procedentes. Tese de julgamento: A cláusula de eleição de foro e a cláusula compromissória arbitral inseridas em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor são ineficazes quando restringem indevidamente o acesso do consumidor à jurisdição. Os integrantes da cadeia de fornecimento de empreendimento imobiliário respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes da contratação e do distrato. A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em três anos, contados da data do pagamento. O inadimplemento do distrato extrajudicial pelo fornecedor afasta sua eficácia e autoriza a revisão judicial das cláusulas de retenção e quitação. A taxa de fruição em contrato de multipropriedade exige comprovação da efetiva disponibilização ou utilização do imóvel pelo adquirente. A retenção de 20% das parcelas pagas mostra-se razoável para recomposição dos custos administrativos decorrentes da resolução contratual. O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais, não gera dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 487, I e II, 86, parágrafo único, e 98, § 3º; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 51, IV e VII; Lei nº 9.307/1996, art. 4º, § 2º; CC, art. 206, § 3º, IV, art. 389, parágrafo único, e art. 406, § 1º; Lei nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938, REsp nº 1.551.956/SP; STJ, REsp nº 1.921.714/CE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 01.12.2025, DJEN 09.12.2025; STJ, REsp nº 2.171.979/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 22.04.2026, DJEN 27.04.2026.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0861865-71.2024.8.15.2001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Vistos, etc. Os autores JAILMA CARLA BRITO POSSÍDIO e MURILO AUGUSTO RODRIGUES POSSÍDIO ajuizaram “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS” em face de GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA. (Id. 100867838). Sustentaram que firmaram dois contratos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade para as unidades D150/11 e D148/23 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, em 24 de dezembro de 2018 (Id. 100870148 e Id. 100871099). Relatam que adimpliram 51 parcelas de cada contrato, totalizando o valor histórico de R$ 87.225,20, mas que, diante do reajuste oneroso das prestações, solicitaram o distrato extrajudicial em abril de 2023 (Id. 100871101). Afirmam que assinaram termo de distrato prevendo deduções que consideram abusivas, as quais resultaram em saldo credor de R$ 20.124,95 por cota, cujo pagamento as rés prometeram realizar no prazo de 90 dias. Alegaram que as rés descumpriram de forma absoluta o distrato extrajudicial, motivo pelo qual requereram em juízo a rescisão definitiva das obrigações contratuais originais, a devolução integral de todas as quantias adimplidas, a declaração de nulidade das cláusulas de retenção e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00. Após determinação de comprovação de hipossuficiência financeira e de emenda exordial proferida por este juízo (Id. 101418721), os autores apresentaram petição corrigida e juntaram documentação contábil e de despesas mensais sob o Id. 102608752, fixando o valor definitivo da causa em R$ 97.225,20. A ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., autuada sob a designação de Golden Mountain, apresentou contestação no Id. 108341067. Suscitou, preliminarmente, a revogação do benefício de assistência judiciária gratuita, a incompetência territorial deste juízo decorrente de cláusula de eleição de foro indicando a comarca de Gramado no Rio Grande do Sul, a incompetência estatal por convenção de arbitragem perante a 10ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia em Goiás, ilegitimidade passiva e inépcia da petição inicial. Além disso, apontou a ocorrência de prejudicial de prescrição trienal do pleito de devolução de comissão. No mérito, alegou que o distrato assinado é ato jurídico perfeito e acabado, que a retenção penal de 20% e a taxa de fruição estipuladas encontram guarida na Lei nº 13.786 de 2018, sustentando a ausência de dolo e a inexistência de danos extrapatrimoniais. Por sua vez, a ré WAM Comercialização S.A., autuada como WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda., contestou sob o Id. 108529044. Apresentou preliminares de incompetência territorial, ilegitimidade passiva para responder pela devolução das parcelas por não figurar como promitente vendedora nos pactos principais, inépcia da petição inicial em face da generalidade do requerimento de danos morais, prescrição trienal da verba de corretagem e falta de interesse processual pelo distrato consensual. No mérito, negou a existência de responsabilidade solidária por atuar unicamente no ramo de corretagem imobiliária e sem união de grupo econômico, asseverou a validade das condições do distrato consensual e das deduções e rebateu o cabimento de inversão do ônus de prova ou condenação por danos morais, requerendo a improcedência das pretensões autorais. Os autores apresentaram réplica de Id. 110219392, sustentando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a nulidade das cláusulas de eleição de foro e compromissória arbitral por abusividade em contrato de adesão, bem como reafirmando a ineficácia do distrato extrajudicial cujo saldo credor jamais foi adimplido pelas rés, rebatendo as teses defensivas e reiterando os pedidos da exordial. No decorrer da marcha processual, a tentativa de conciliação restou infrutífera na audiência remota realizada perante o Cejusc II (Id. 108640145). No curso da lide, as rés realizaram depósitos unilaterais e parciais na conta bancária da coautora, os quais foram recusados pelos autores por meio de petições nos Ids. 104349362 e 105907379, com a juntada de comprovantes de consignação judicial de tais importâncias (Ids. 104349365 e 105907380), e subsequentes devoluções diretas documentadas nos Ids. 110464398 e 114874478. Intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, os autores manifestaram desinteresse na instrução processual (Id. 110821700), pugnando pelo julgamento antecipado (Id. 125684093), enquanto as rés se manifestaram no Id. 110389904 reiterando o cumprimento parcelado do distrato. Por meio das decisões interlocutórias de Ids. 136407118 e 155789541, este juízo indeferiu os depósitos judiciais parciais de iniciativa das rés e determinou a conclusão definitiva dos autos para julgamento. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado nos termos do art. 355, I, do CPC, porquanto a questão de mérito encontra-se suficientemente demonstrada pelos elementos de convicção constantes dos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA A ré, Golden Mountain, impugnou a concessão da justiça gratuita (Id. 108341067). Sustentou que o coautor, Murilo Augusto, possui plenas condições econômicas para arcar com as custas do processo. Todavia, o direito ao benefício, regulado pelo artigo 98 da Lei nº 13.105 de 2015, não se limita à pobreza absoluta, mas sim à insuficiência de recursos no caso concreto. Os documentos de Id. 102608752 em diante, incluindo despesas com pensão alimentícia de R$ 4.060,00 homologada por sentença judicial (Id. 102608756 e Id. 102608757), plano de saúde familiar de R$ 4.817,00, mensalidades escolares de R$ 1.019,92 (Ids. 102608762 e 102608763) e financiamentos habitacional e de veículos (Ids. 102608759, 102608764 e 102608765), demonstram o comprometimento quase integral da remuneração líquida mensal dos autores. Sendo assim, REJEITO a impugnação ao benefício da gratuidade. DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL As rés arguiram a incompetência territorial deste juízo, postulando a remessa dos autos à comarca de Gramado no Rio Grande do Sul, foro eleito na cláusula décima oitava das promessas de compra e venda (Id. 108341067 e Id. 108529044). O caso cuida de evidente relação de consumo na modalidade de multipropriedade imobiliária. A imposição de litigar em foro distante de seu domicílio impõe ônus desproporcional e inviabiliza a facilitação da defesa dos adquirentes, violando as regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, cuja abusividade fulmina de nulidade a referida cláusula. Dessa forma, afasta-se a eleição do foro e declara-se a ineficácia da estipulação contratual, fixando-se a competência absoluta deste juízo de João Pessoa/PB, local de domicílio dos consumidores adquirentes, em consonância com a jurisprudência da Corte Superior de Justiça. DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM A ré Golden Laghetto assevera a incompetência do juízo estatal sob a justificativa de que a cláusula terceira do contrato e a cláusula terceira do termo de distrato elegem a 10ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia em Goiás para resolver controvérsias (Id. 108341067). Tratando-se de contrato de adesão firmado em relação de consumo, a instituição compulsória da arbitragem esbarra na proibição legal de nulidade de pleno direito de cláusulas contratuais que determinem a utilização obrigatória da via arbitral, conforme regramento de proteção ao consumidor: “Art. 51, inciso VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;” Além disso, a Lei nº 9.307 de 1996 estabelece rito específico de validade e eficácia para as cláusulas compromissórias em contratos de adesão, o qual restou manifestamente inobservado no caso sob exame, posto que ausente a assinatura destacada ou termo apartado exigido por lei: “Art. 4, § 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.” Assim, o ajuizamento da lide perante a jurisdição estatal expressa a recusa tácita à arbitragem e afasta a convenção arbitral de forma legítima. Desse modo, REJEITO a preliminar suscitada. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA No tocante às preliminares de ilegitimidade passiva, arguida pela ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. no que tange à comissão de corretagem (Id. 108341067) e suscitada pela ré WAM Comercialização S.A. com relação às prestações do financiamento (Id. 108529044), constata-se que ambas as teses devem ser integralmente rejeitadas. Os elementos constantes dos autos revelam que as empresas requeridas atuaram de forma estreita e conjunta na captação de clientes, na comercialização e venda de cotas em regime de multipropriedade imobiliária, bem como na centralização e condução direta das tratativas pós-venda que redundaram no termo de distrato extrajudicial inadimplido (Id. 100871100 e Id. 100871101). Pelas regras de proteção do microssistema do Código de Defesa do Consumidor, todos aqueles que de alguma forma integram a cadeia de fornecimento de serviços e dela auferem proveito econômico respondem solidariamente perante o consumidor pelos danos eventualmente causados. Essa ampla proteção afasta qualquer tentativa de fragmentação patrimonial ou excludente de responsabilidade, na medida em que estabelece a responsabilidade solidária de todos os participantes que concorrem para a ofensa: “Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e equidade. Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” A mesma diretriz de inafastabilidade da solidariedade é corroborada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor ao vedar expressamente qualquer forma de limitação contratual ou atenuação da obrigação legal de indenizar, garantindo a ampla reparabilidade do dano de consumo: “Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores. § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.” Nesse cenário de atuação empresarial coligada e sob a luz da teoria da aparência, as requeridas apresentaram-se aos adquirentes como parceiras comerciais responsáveis pela incorporação e comercialização do mesmo empreendimento, gerando legítima expectativa de solvabilidade conjunta, de modo que ambas ostentam plena legitimidade ad causam para responder pela totalidade das obrigações contratuais controvertidas.
Ante o exposto, REJEITO a preliminar suscitada. DA INÉPCIA DA INICIAL E FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL As preliminares de inépcia e falta de interesse processual ante a suposta quitação geral advinda de termo de distrato extrajudicial (Ids. 108341067 e 108529044) não encontram amparo jurídico. O inadimplemento absoluto da obrigação de devolução do saldo credor remanescente pelas rés inviabiliza o plano da eficácia do distrato, autorizando os autores a pleitear judicialmente a rescisão das obrigações originais com a revisão de abusividades contratuais (Id. 100871101). Do mesmo modo, deve ser rejeitada a preliminar de inépcia da petição inicial por suposta formulação genérica do pleito de danos morais, arguida pela ré WAM Comercialização S.A. (Id. 108529044). O exame da petição inicial emendada demonstra que a pretensão foi devidamente individualizada pela precisa exposição dos fatos e fundamentos jurídicos, preenchendo de forma satisfatória todos os requisitos exigidos pela legislação processual civil para a sua regular propositura, o que viabilizou o contraditório e o amplo exercício do direito de defesa pelas rés, inexistindo qualquer vício formal de admissibilidade que obstasse o julgamento do mérito. Sendo assim, REJEITO as preliminares suscitadas. DA PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO As rés alegam a ocorrência de prescrição em relação à pretensão de repetição dos valores pagos pelos autores sob o rótulo de comissão de corretagem ou sinal de intermediação imobiliária, indicados nas propostas de compra e venda de Id. 100870117 e Id. 100870147. O prazo aplicável a pretensões de devolução de comissão de corretagem e taxa de intermediação imobiliária é o trienal. O entendimento restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.551.956/SP, cadastrado como Tema 938, que fixou a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição de tais verbas fundadas em suposto enriquecimento sem causa do fornecedor, conforme o artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil. No caso concreto, o desembolso do valor incontroverso de R$ 3.900,00 para cada um dos contratos principais realizou-se integralmente na data de assinatura das propostas de compra e venda, isto é, em 24 de dezembro de 2018, de acordo com os comprovantes bancários e extratos financeiros encartados aos autos (Id. 108529850). Considerando que a presente demanda foi protocolizada em 24 de setembro de 2024 (Id. 100867838), verifica-se o transcurso de mais de cinco anos e nove meses entre o termo inicial do prazo prescricional, estabelecido na data do efetivo pagamento, e o ajuizamento da lide. Dessa forma, operou-se de forma inequívoca o decurso do prazo legal de três anos, restando fulminado pela prescrição o direito dos autores de pleitearem a restituição das quantias destinadas à intermediação imobiliária, o que enseja a extinção parcial do feito com a resolução do mérito em relação a esta específica pretensão autoral, nos moldes exigidos pelo artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. Desse modo, ACOLHO a prejudicial suscitada. DO MÉRITO DA RESCISÃO DOS CONTRATOS E INEFICÁCIA DO DISTRATO O litígio em apreço submete-se às diretrizes protetivas do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que os autores qualificam-se como destinatários finais e vulneráveis de produtos imobiliários oferecidos pelas rés no mercado, consistentes em frações ideais sob o regime de multipropriedade imobiliária (Id. 100870148 e Id. 100871099). A prova documental revela que as partes celebraram termo de distrato extrajudicial em 6 de abril de 2023, visando pôr fim ao compromisso de compra e venda das unidades D148/23 e D150/11 e definindo saldo credor de R$ 20.124,95 por unidade a ser restituído em parcelas mensais corrigidas pelo IPCA (Id. 100871101). Ocorre que as rés descumpriram de forma absoluta o acordo extrajudicial, deixando de adimplir as prestações do reembolso nos prazos pactuados, o que motivou o ajuizamento da presente demanda. A tentativa das rés de compelir os autores a aceitarem repasses unilaterais tardios e fracionados, iniciados somente após a citação processual e rechaçados de forma expressa em juízo, não possui o condão de purgar a mora contratual consolidada (Id. 110464398 e Id. 114874478). O inadimplemento absoluto da obrigação de devolução pelo fornecedor obsta o aperfeiçoamento e a eficácia do distrato, tornando inócuas as cláusulas de quitação mútua e geral outrora estipuladas. Diante do colapso do distrato extrajudicial motivado por culpa exclusiva das rés, assiste legítimo direito aos consumidores de buscarem em juízo a declaração de rescisão dos compromissos imobiliários originais e a revisão de todas as estipulações de retenção excessivas. O ordenamento jurídico pátrio veda a subsistência de disposições contratuais que imponham desvantagens iníquas ou abusivas à parte hipossuficiente. A relativização das condições contratuais consensuais e do distrato extrajudicial é perfeitamente admitida pela jurisprudência, sobretudo quando configurada a quebra dos deveres anexos de conduta e a onerosidade excessiva decorrente do inadimplemento da própria vendedora. Nesse sentido, consolidou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça ao autorizar a revisão de cláusulas abusivas de desfazimento contratual: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. DISTRATO. CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem entendeu que, embora o distrato tenha sido celebrado sem vícios de consentimento, a cláusula que previa retenção de valores mostrou-se abusiva, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à relação contratual entre as partes. 2. É admissível a revisão judicial de cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis, ainda que pactuados consensualmente, quando verificada afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3. A cláusula que prevê retenção de 20% dos valores pagos mostra-se razoável e conforme a jurisprudência desta Corte. 4. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.921.714/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.)” Dessa forma, impõe-se decretar a ineficácia do termo de distrato extrajudicial no que tange às condições de retenção e quitação e declarar a rescisão definitiva dos dois contratos de promessa de compra e venda originais por culpa das promitentes vendedoras, operando-se a imediata liberação das frações imobiliárias para alienação pelas rés. DA RESTITUIÇÃO DE VALORES E CLÁUSULA DE RETENÇÃO Os extratos financeiros e demonstrativos emitidos pelas próprias rés (Id. 108341072, Id. 108529850 e Id. 108529851) demonstram que os autores realizaram o pagamento incontroverso de 51 parcelas mensais relativas ao financiamento de cada unidade (D148/23 e D150/11) no montante de R$ 39.562,60 por cota, perfazendo o total adimplido de R$ 79.125,20. O termo de distrato extrajudicial inadimplido pretendia reter R$ 11.525,13 por cada unidade imobiliária a título de taxa de fruição, bem como aplicar o desconto de 20% sobre o montante pago a título de taxa administrativa (Id. 100871101). A retenção a título de taxa de fruição mostra-se manifestamente indevida na hipótese sob análise. Cuidando-se de regime de multipropriedade imobiliária, o direito de uso do bem é fracionado no tempo. Logo, não havendo nos autos nenhuma prova de que os adquirentes usufruíram ou tiveram as chaves disponibilizadas de forma a exercer o efetivo uso e gozo do bem durante as semanas correspondentes, a incidência da taxa de fruição sobre todo o período contratual configuraria enriquecimento ilícito das rés. O Superior Tribunal de Justiça assentou de forma consolidada a necessidade de proporcionalidade e comprovação do uso efetivo para que incida a referida taxa: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS. INCIDÊNCIA PROPORCIONAL DA TAXA DE FRUIÇÃO EM MULTIPROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reformou parcialmente a sentença em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias. 2. A controvérsia versa sobre rescisão de contrato de multipropriedade com restituição das parcelas e definição de retenção e encargos, incluindo taxa de fruição e débitos condominiais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para extinguir o contrato e restituir 75% dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação. 4. A Corte de origem fixou retenção de 25%, autorizou a dedução de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel desde a transferência da posse até a retomada, permitiu a dedução de débitos condominiais e ajustou correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve incidir proporcionalmente ao período efetivamente disponibilizado ao adquirente, nos termos dos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil; e (ii) saber se há dissídio jurisprudencial comprovado para o conhecimento do recurso especial pela alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, atendidos os arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu a ofensa aos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil, pois, em multipropriedade, a taxa de fruição deve ser proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. 7. Inviável o conhecimento pela alínea c, ante a ausência de cotejo analítico, com indicação do repositório e demonstração da similitude fática e da divergência, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido em parte e provido. Tese de julgamento: "1. Em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. 2. Inviável o conhecimento do recurso especial pela alínea c sem cotejo analítico e comprovação específica da divergência, conforme os arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.358-C e 1.358-E; CPC, arts. 85, § 11, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º; CF, art. 105, III, c. Jurisprudência relevante citada: STJ, Recurso especial n. 2.106.299/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025. (REsp n. 2.171.979/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.)” Por outro lado, a resilição contratual por iniciativa do adquirente enseja a retenção de parcela dos valores pagos para recomposição de custos administrativos e de publicidade. Diante das especificidades do caso concreto e do adimplemento regular de 51 parcelas, a retenção de 20% sobre o montante pago a título de parcelas de financiamento (excluídos os valores atingidos pela prescrição da comissão de corretagem) afigura-se proporcional, razoável e suficiente para ressarcir as despesas operacionais das rés. A devolução do montante equivalente a 80% do valor de financiamento pago (Id. 108341072) deve ser realizada de forma imediata e em parcela única, restando abusivo o parcelamento previsto no distrato inadimplido, nos termos da jurisprudência sumulada aplicável. DANOS MORAIS E LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Os autores postulam a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (Id. 100867838) e fundamentaram o pedido na desídia e na frustração decorrentes da retenção indevida dos valores e do descumprimento do distrato extrajudicial. No entanto, o inadimplemento contratual ou a quebra de tratativas de distrato, por si sós, não têm o condão de violar os direitos de personalidade dos adquirentes de forma extraordinária. Não há prova nos autos de qualquer circunstância fática excepcional que tenha gerado dor, sofrimento ou abalo à dignidade dos autores, tratando-se o episódio de mero dissabor cotidiano inerente às relações comerciais. Os autores requereram também a condenação das rés ao pagamento de multa por litigância de má-fé em virtude dos depósitos fracionados efetuados de forma unilateral na conta da coautora no curso do processo (Id. 110464398). A despeito do comportamento das rés, que insistiram em realizar depósitos bancários de Id. 110464699 e Id. 114876435 à margem da autorização judicial, tal prática representou tentativa, ainda que inadequada e rejeitada por este juízo, de defender a adimplência das prestações acordadas no distrato. Ausente a comprovação de dolo processual específico de tumultuar a lide ou alterar a verdade dos fatos, REJEITO a penalidade por litigância de má-fé, restando a conduta desprovida de penalização extraordinária. DO DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO as preliminares e ACOLHO a prejudicial de prescrição em relação ao pedido de devolução da comissão de corretagem, extinguindo o feito com resolução de mérito nesse ponto, com fulcro no artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil/2015. No tocante ao mérito propriamente dito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do mesmo diploma processual, para: a) DECLARAR a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda nº 229/02-D150/11 e nº 229/03-D148/23 (Id. 100870148 e Id. 100871099) e a ineficácia das cláusulas de quitação do termo de distrato de Id. 100871101 por inadimplemento culposo das rés; b) CONDENAR solidariamente as rés Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. a restituírem de forma imediata e em parcela única aos autores a quantia líquida equivalente a 80% do valor pago a título de parcelas de financiamento, perfazendo o montante condenatório de R$ 63.300,16 para as duas unidades imobiliárias, com correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir de cada desembolso, segundo o art.389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Esse valor deve ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação (27/01/2025- Id. 106689126, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024).; d) REJEITAR os pedidos de restituição das taxas de comissão de corretagem, de cobrança de indenização por danos morais e de condenação das rés ao pagamento de multa por litigância de má-fé; e) DETERMINAR que os valores incontroversos depositados em conta judicial pelos autores sob as guias de Ids. 104349365, 105907381 e 114876434, no total acumulado de R$ 4.515,70, sejam de pleno direito amortizados e compensados do saldo devedor principal desta condenação, autorizando-se o levantamento pelas rés após o trânsito em julgado da presente demanda (Ids. 104349365, 105907381 e 114876434). Diante da sucumbência recíproca, de conformidade com o art. 86, parágrafo único, do CPC, CONDENO ambos os litigantes, na proporção de 40% para a parte autora e 60% para a ré, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da obrigação imposta nesta sentença. Observo, ainda, que fica suspensa a exigibilidade da verba de sucumbência em relação à parte autora, enquanto perdurar a sua condição de beneficiária da justiça gratuita (art. 98, §3°, do CPC). João Pessoa, data da assinatura digital. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO JUIZ DE DIREITO