Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: INDIACI ABIMAEL MARTINS FERREIRA
REU: MARCUS VITURINO DE BRITO JUNIOR S E N T E N Ç A EMENTA: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FRUSTRAÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO POR FATO IMPUTÁVEL A TERCEIRO (CEF) E À INCAPACIDADE DO COMPRADOR EM DAR SEGUIMENTO. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE COMPRADOR EM ASSINAR O DISTRATO. OBRIGAÇÃO DE FAZER PROCEDENTE. COMINAÇÃO DE QUE A SENTENÇA PRODUZA OS EFEITOS DO DISTRATO NÃO FORMALIZADO. PERDAS E DANOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL (ARRAS) PELA VENDEDORA ANTE O INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PREJUÍZO ADICIONAL PROVADO PELA MORA DO RÉU LIMITADO AOS CUSTOS DE REMOÇÃO DE ÔNUS. RECONVENÇÃO (ANULAÇÃO, DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS) IMPROCEDENTES EM RELAÇÃO À PARTE AUTORA. - O compromisso de compra e venda deve ser resolvido por inadimplemento do promitente comprador que não consegue obter o financiamento bancário necessário para a quitação do preço, mesmo que a recusa do agente financeiro decorra de questões relacionadas à natureza do imóvel (terreno foreiro), cuja verificação prévia incumbia também ao comprador e à instituição financeira. - A recusa injustificada do promitente comprador em formalizar o distrato, após a frustração do financiamento e a consequente impossibilidade de adimplemento integral do preço, configura mora accipiendi e justifica a imposição da obrigação de fazer, a ser suprida por sentença, nos termos dos arts. 497 e 536 do Código de Processo Civil. - A retenção do valor pago a título de arras ou sinal é devida em favor da promitente vendedora quando o desfazimento do negócio ocorre por culpa ou incapacidade superveniente do promitente comprador em dar cumprimento à sua obrigação principal. - A ausência de comprovação de dolo ou omissão essencial por parte da vendedora no que tange aos requisitos de financiabilidade do imóvel impõe a improcedência do pedido de anulação do contrato e a devolução de quaisquer valores pagos pelo promitente comprador. - O pedido de perdas e danos da parte autora, limitado aos prejuízos diretos e comprovados pela mora da parte requerida, deve ser parcialmente acolhido para confirmar a retenção do sinal como cláusula penal compensatória pela rescisão contratual e arbitrar indenização complementar pela resistência injustificada à formalização do distrato. RELATÓRIO
Intimação - ID do Documento 131170906 Por RICARDO DA SILVA BRITO Em 12/03/2026 17:17:06 Tipo de Documento Sentença Documento Sentença Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0845048-97.2022.8.15.2001 [Arrendamento Mercantil]
Vistos, etc. Indiaci Abimael Martins Ferreira, já qualificada à exordial, promove, por intermédio de advogada devidamente habilitada, “Ação de Obrigação de Fazer, com pedido de antecipação de tutela, cumulada com Perdas e Danos” em face de Marcus Viturino de Brito Junior, também qualificado, pelos motivos fáticos e jurídicos declinados na peça de ingresso. Afirma a autora, em prol de sua pretensão, ter vendido ao promovido, através de um contrato particular de compra e venda, a unidade autônoma nº 201, do Edifício Residencial Vernon, localizado na Rua Doutor Francisco Sarmento Meira, 49, Bessa, nesta capital, tendo ajustado o valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Relata que a parte promovida realizou o pagamento da quantia de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais), contudo não teria quitado a parcela de R$ 152.000,00 (cento e cinquenta e dois mil reais), o que seria feito através de financiamento bancário, importando no inadimplemento contratual. Aduz que apesar da falta de pagamento, a parte promovida teria procedido, junto à Prefeitura Municipal de João Pessoa, à emissão do ITBI, bem como à prenotação para registro no Cartório de Imóveis competente. Por entender estarem presentes os requisitos da tutela de urgência, pede, alfim, a concessão de tutela antecipada que venha determinar o recebimento da escritura no prazo de 15 (quinze) dias. Instruindo o pedidos, vieram os documentos contidos no Id nº 62677506 ao Id nº 62681747. Por meio de decisão interlocutória (Id nº 73412829), este Juízo deferiu o pedido de justiça gratuita formulado por ambas as partes, mas indeferiu o pleito de tutela de urgência antecipada, por não vislumbrar a presença dos requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora, e pelo perigo de irreversibilidade da medida em sede de cognição sumária. A audiência de conciliação realizada no CEJUSC, conforme termo de audiência (Id nº 81763879), resultou infrutífera, não havendo consenso entre as partes. A parte promovida apresentou contestação c/c pedido reconvencional (Id nº 66927291), alegando, preliminarmente, a impugnação ao benefício da justiça gratuita da parte autora. No mérito, sustentou a nulidade do negócio jurídico, asseverando que o imóvel era edificado em terreno foreiro ao domínio da União, fato que não lhe foi informado pela vendedora nem pelos corretores e que culminou na negativa final de financiamento pela CEF, caracterizando um vício contratual. Afirmou ter despendido o valor de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais) a título de sinal/entrada, além de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) (taxa de vistoria CEF), R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais) (ITBI) e R$ 1.920,14 (um mil novecentos e vinte reais e quatorze centavos) (taxas cartorárias), totalizando R$ 44.660,14 (quarenta e quatro mil seiscentos e sessenta reais e quatorze centavos) em prejuízos. Em sede de reconvenção, pleiteou a declaração de anulação do contrato, a devolução integral de todos os valores gastos e a condenação da parte autora em danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). A parte autora apresentou impugnação à contestação (Id nº 82931303), refutando a tese de vício contratual de sua parte e a alegação de má-fé, destacando que o problema do terreno foreiro era de conhecimento público e a responsabilidade por sua aceitação em sede de financiamento cabia à CEF e ao comprador. Afirmou ter sido a CEF a responsável pelo erro e posterior negativa, o que ensejou inclusive ação judicial da parte requerida contra aquela instituição. A réplica veio instruída com degravações de conversas de WhatsApp entre a parte requerida e o representante da parte autora, Irá Abimael Martins, que corroboram a tese da parte autora quanto ao erro da CEF e a orientação para a parte requerida demandar contra o Banco (Id nº 82931843). Intimadas as partes para especificarem provas, a parte autora manifestou desinteresse na produção de novas provas, enquanto que a parte requerida pugnou pelo depoimento pessoal da parte autora e oitiva de testemunhas (Id nº 87585999). Ato contínuo, este juízo proferiu decisão (Id nº 113604627) indeferindo o pedido de produção de provas da parte requerida, por considerar a matéria eminentemente de direito e os documentos já acostados suficientes para o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 370 do Código de Processo Civil. É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Da preliminar de impugnação à gratuidade judiciária Ab initio, examino a preliminar de impugnação à gratuidade judiciária suscitada pela parte requerida em sua peça defensiva. Sustenta que a parte autora não teria comprovado a alegada hipossuficiência financeira, requerendo a revogação do benefício concedido por este juízo. Conforme as regras processuais e o entendimento consolidado, a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita goza de presunção de veracidade em favor da pessoa natural que o pleiteia, presunção esta que somente pode ser elidida mediante prova robusta em contrário, cujo ônus recai sobre o impugnante. No caso dos autos, a mera alegação genérica de falta de comprovação de insuficiência de recursos, desacompanhada de elementos concretos que demonstrem a capacidade financeira da parte autora para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu sustento, não é suficiente para derruir a presunção legal. Destarte, rejeito a preliminar de impugnação e mantenho a gratuidade judiciária concedida à autora por meio da decisão interlocutória (Id nº 73412829). O mesmo benefício já foi deferido à parte requerida, não havendo irresignação da parte adversa. DO MÉRITO Da inexistência de vício contratual imputável à vendedora e da nulidade contratual A tese central da defesa e do pedido reconvencional da parte requerida baseia-se na alegação de vício contratual decorrente da omissão da parte autora (vendedora) em informar que o imóvel estava edificado em terreno foreiro ao domínio da União, o que teria inviabilizado o financiamento com a Caixa Econômica Federal - CEF e, por conseguinte, culminado na anulação do negócio jurídico com a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Ocorre que a análise detida dos autos, em especial das provas documentais e das degravações acostadas (Id nº 82931843), demonstra que o obstáculo à concretização do negócio não residiu em um vício oculto do imóvel imputável à vendedora, mas sim na impossibilidade do promitente comprador obter o financiamento bancário junto à CEF, instituição que se recusou a liberar os recursos após a análise documental do imóvel, mesmo após ter assinado o contrato de financiamento com a parte requerida. Conforme a manifestação da própria parte autora (Id nº 82931303), a natureza de terreno foreiro é uma característica que consta da matrícula do imóvel (seja na Escritura, seja na Certidão de Ônus Reais), não se tratando, portanto, de um fato desconhecido ou ocultado, mas de uma peculiaridade do bem que deveria ter sido devidamente analisada pelo agente financeiro e pelo próprio comprador ao buscar o crédito. A responsabilidade pela viabilidade da obtenção do crédito é inerente ao promitente comprador. No caso, as conversas por WhatsApp degravadas (Id nº 82931843, p. 46, 48, 87) atestam que o representante da parte autora, Irá Abimael Martins, reconheceu o erro da CEF em prosseguir com a contratação do financiamento e orientou a parte requerida a demandar judicialmente contra a instituição financeira pelos prejuízos sofridos. A própria parte requerida reconhece esta circunstância e informa estar ingressando com ação judicial contra a CEF (Id nº 66927406) e cogitando um novo financiamento junto ao Bradesco (Id nº 82931843, págs. 44, 83-84). Destarte, a frustração do negócio não decorreu de dolo, má-fé ou vício contratual por parte da vendedora, mas sim da incapacidade do comprador em obter a principal fonte de quitação do preço, o financiamento bancário. O contrato de promessa de compra e venda, portanto, não é nulo por vício redibitório ou erro essencial, mas sim resolvido por inadimplemento do promitente comprador que não satisfez a condição de pagamento integral do preço. O promitente comprador, ao não obter o financiamento, incorreu em mora quanto à obrigação principal de pagar o saldo devedor de R$ 152.000,00 (cento e cinquenta e dois mil reais). Por conseguinte, a pretensão de anulação do contrato e a devolução integral dos valores pagos pela parte requerida devem ser julgadas improcedentes em relação à parte autora. A resolução do contrato se opera por fato imputável à parte requerida (sua incapacidade de obtenção do financiamento), mesmo que a causa inicial seja o erro de terceiro (CEF). As despesas de vistoria no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), ITBI no valor de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais) e taxas cartorárias no valor de R$ 1.920,14 (um mil novecentos e vinte reais e quatorze centavos) foram despesas acessórias para a obtenção do financiamento, e os elementos probatórios dos autos indicam que a responsabilidade primária por tais prejuízos é da Caixa Econômica Federal (CEF), que deu andamento e, em momento posterior, recusou o financiamento, culminando no prejuízo do comprador. Da obrigação de fazer – assinatura do distrato A despeito da causa da resolução contratual, é inegável que a promessa de compra e venda não se concretizará. A parte autora busca a tutela jurisdicional para forçar a parte requerida a assinar o distrato, essencial para a regularização da titularidade do imóvel e sua livre disposição, impedida pela recusa da parte requerida e pela prenotação efetuada por este na matrícula do bem. A obrigação de fazer consistente na formalização do distrato (resolução consensual do contrato de promessa de compra e venda) é medida que se impõe para dissolver o vínculo contratual e permitir o retorno do status quo ante no que tange à livre disposição do imóvel pela parte autora. A recusa da parte requerida em assinar a resolução amigável do contrato, mesmo ciente da impossibilidade do financiamento, caracteriza a mora do credor (mora accipiendi), conforme defendido pela parte autora, e a resistência injustificada à resolução do negócio juridicamente impossível de se cumprir. Neste cenário, o Poder Judiciário deve intervir para garantir a desoneração da vendedora, conforme pleiteado. O art. 497 do Código de Processo Civil autoriza o Juiz a determinar medidas necessárias para a satisfação da obrigação de fazer. Assim, a pretensão da parte autora, no que tange à obrigação de fazer, deve ser integralmente acolhida. Em caso de inércia da parte requerida, a sentença produzirá os mesmos efeitos da declaração de vontade não emitida, desonerando a parte autora do compromisso de venda e permitindo o cancelamento de quaisquer atos de prenotação ou registro decorrentes do contrato em questão. Das perdas e danos da autora e da retenção do sinal O pedido de perdas e danos da parte autora (vendedora) deve ser analisado sob dois prismas: (i) a compensação pela resolução do contrato por inadimplemento do comprador; e (ii) a reparação pelos prejuízos diretos e comprovados decorrentes da mora da parte requerida em assinar o distrato e promover a desoneração administrativa do bem. No que tange à compensação pela resolução do contrato por fato imputável ao comprador (não obtenção do financiamento), o valor pago a título de sinal, R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais) deve ser integralmente retido pela parte autora (vendedora), nos termos do art. 418 do Código Civil, que permite a retenção das arras em favor de quem as recebeu, caso a inexecução seja de quem as deu. Este valor já se afigura como a principal indenização devida à vendedora pela perda do negócio e o tempo de indisponibilidade do imóvel no mercado. No que se refere aos prejuízos diretos e comprovados pela mora da parte requerida em assinar o distrato e promover a liberação do nome da parte autora junto à Prefeitura Municipal de João Pessoa, como pleiteado na inicial, observa-se que tal resistência injustificada ensejou a necessidade do ajuizamento desta ação e a manutenção de um ônus administrativo (prenotação) por longo período. Assim, o pedido de perdas e danos da parte autora é parcialmente procedente para confirmar a retenção do valor do sinal e, ainda, condenar a parte requerida a ressarcir a parte autora por eventuais custos administrativos comprovadamente suportados pela vendedora para a anulação da prenotação e remoção de outros ônus decorrentes da conduta da parte demandada, a serem apurados em liquidação de sentença, se for o caso de prova de despesas adicionais não abrangidas pela retenção das arras. A retenção das arras é a maior parte da reparação, sendo a indenização adicional devida em caráter complementar pela injustificada resistência. Da reconvenção e do pedido de danos morais do réu A reconvenção formulada pela parte promovida deve ser julgada improcedente. Conforme já fundamentado, a resolução do contrato se dá por fato que, embora originado em erro da CEF, reflete o inadimplemento do comprador em obter o financiamento necessário, não havendo dolo ou má-fé comprovada da parte autora. O desconforto, as dificuldades e os prejuízos materiais sofridos pela parte requerida, embora inegáveis, são oriundos da falha de terceiros (CEF, como sugerido nas provas) e da sua própria incapacidade de dar seguimento ao negócio jurídico. O nexo de causalidade entre a conduta da parte autora e o alegado dano moral não restou demonstrado. A pretensão de condenação da parte autora em danos morais, neste contexto, afigura-se descabida. Em suma, a tutela jurisdicional deve se dar no sentido de dissolver o vínculo contratual por inadimplemento do comprador, impondo-se a obrigação de fazer para a formalização do distrato e confirmando a retenção do sinal pago pela parte autora, a título de perdas e danos pela frustração do negócio. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e com fundamento nos dispositivos legais citados, resolvo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e: I. Julgo improcedente a reconvenção formulada pela parte promovida Marcus Viturino de Brito Junior, incluindo a anulação do contrato, a devolução dos valores pagos e a indenização por danos morais. II. Julgo procedente o pedido de obrigação de fazer formulado pela parte autora Indiaci Abimael Martins Ferreira, para: Condenar a parte requerida, Marcus Viturino de Brito Junior, na obrigação de assinar o Termo de Distrato da Promessa de Compra e Venda referente à unidade autônoma nº 201 do Edifício Residencial Vernon, no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado desta sentença. Determinar que, em caso de inércia da parte requerida, a presente sentença produza todos os efeitos da declaração de vontade não emitida (art. 501, CPC), valendo como título hábil ao cancelamento da Promessa de Compra e Venda perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a liberação de quaisquer ônus administrativos ou judiciais (como a prenotação do ITBI) decorrentes do contrato ora resolvido. III. Julgo parcialmente procedente o pedido de perdas e danos formulado pela parte autora Indiaci Abimael Martins Ferreira, para: Confirmar o direito da parte autora em reter integralmente o valor de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais) pago pela parte requerida a título de sinal de negócio (arras), como forma de compensação pela inexecução do contrato e pela perda do negócio, com fulcro no art. 418 do Código Civil. Condenar a parte requerida a ressarcir a parte autora pelas despesas comprovadamente suportadas em função de sua mora em formalizar o distrato, limitadas aos prejuízos diretos e comprovados para a remoção de quaisquer ônus administrativos (ITBI, prenotação) e a formalização da liberação do imóvel junto aos órgãos competentes, a serem apurados em liquidação de sentença, se houver comprovação de despesas adicionais e não abrangidas pela retenção das arras. Em face da sucumbência da parte requerida na quase totalidade dos pedidos (improcedência da reconvenção e procedência da obrigação de fazer) e da procedência parcial do pedido de perdas e danos da parte autora, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à parte requerida, por ser beneficiária da gratuidade judiciária, nos moldes do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. P.R.I. João Pessoa, 12 de março de 2026. Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito