Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SANDRA MARCIANO DE GOUVEA DIAS
REU: TAMBABA COUNTRY CLUB RESORT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, TAMBABA LONDON INCORPORACOES S/A, MAXIMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MASTEL CONSTRUTORA LTDA, ARANESSA IMOVEIS LTDA, MILENA PARTICIPACOES LTDA, FURIO MASSIMO FIASCHI, ELISANGELA APARECIDA RESENDE, SEAN PHILIP TRAFFORD, SARA JANE TRAFFORD, STEFANO MEYER SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LOTEAMENTO ANUNCIADO COMO RESORT. ATRASO PREEXISTENTE DAS OBRAS OMITIDO NA CONTRATAÇÃO. INFRAESTRUTURA ENTREGUE EM PADRÃO INFERIOR AO PUBLICIZADO. GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NULIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual e restituição de quantia paga cumulada com indenização por danos morais proposta por adquirente de lote em face de empresas e pessoas físicas vinculadas ao empreendimento Tambaba Country Club Resort. A autora afirma ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de lote pelo valor de R$ 86.000,00, pago mediante sinal de R$ 40.000,00, consistente na permuta de um lote de sua propriedade, e o restante parcelado em 120 prestações. Sustenta que o empreendimento já possuía atraso significativo desde o cronograma original de entrega previsto para 2013, circunstância omitida na contratação ocorrida em 2018, além de alegar abandono das obras e redução substancial da infraestrutura prometida. Requereu a rescisão contratual por culpa dos vendedores, restituição integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal, responsabilidade dos réus por tributos incidentes sobre o lote e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 questões em discussão: (i) definir se houve omissão relevante e descumprimento contratual por parte das empresas responsáveis pelo empreendimento, diante da venda de lote em projeto com atraso substancial já existente; (ii) estabelecer se as empresas e sócios demandados integram grupo econômico apto a ensejar responsabilidade solidária; (iii) determinar se é cabível a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e inversão da cláusula penal prevista apenas contra o consumidor; (iv) verificar a configuração de danos morais decorrentes da frustração do empreendimento imobiliário prometido. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica caracteriza-se como relação de consumo, sendo aplicáveis as normas protetivas do consumidor, inclusive quanto à facilitação do acesso à justiça e à responsabilidade solidária dos fornecedores que integram a cadeia de fornecimento. A documentação societária e a dinâmica de comercialização do empreendimento demonstram atuação conjunta das empresas e de seus sócios, com compartilhamento de estrutura administrativa e direção unitária, evidenciando a existência de grupo econômico responsável solidariamente pelos prejuízos causados aos consumidores. O empreendimento imobiliário foi lançado anos antes da contratação, com promessa pública de conclusão da infraestrutura até 2013, circunstância omitida no momento da venda do lote à autora em 2018. A fixação contratual de novo prazo de 36 meses sem esclarecimento sobre o atraso histórico do projeto viola o dever de informação e a boa-fé objetiva, frustrando a legítima expectativa do consumidor. Documentos, fotografias e laudos demonstram que o empreendimento foi entregue com infraestrutura incompleta ou precária, além da supressão de equipamentos de lazer originalmente divulgados no material publicitário. A assembleia condominial realizada posteriormente no âmbito de ação coletiva não vincula a autora que não participou do ajuste nem anuiu com a redução do padrão do empreendimento. A cláusula de tolerância de 180 dias úteis mostra-se inaplicável e abusiva quando o inadimplemento não consiste em mero atraso pontual, mas em descumprimento substancial do projeto originalmente prometido. O inadimplemento absoluto do empreendimento justifica a rescisão do contrato por culpa dos vendedores, com restituição integral e imediata de todos os valores pagos, incluindo o bem entregue em permuta como sinal. A aplicação inversa da cláusula penal prevista apenas contra o consumidor decorre do princípio da isonomia contratual e do equilíbrio nas relações de consumo. A responsabilidade pelo pagamento de tributos e taxas vinculadas ao imóvel permanece com os vendedores enquanto não ocorre a entrega efetiva do bem em condições de uso. A comercialização de empreendimento com atraso relevante já conhecido pelos fornecedores, associada à entrega de infraestrutura inferior à prometida, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedidos procedentes. Tese de julgamento: O fornecedor viola o dever de informação e a boa-fé objetiva ao comercializar lote em empreendimento imobiliário omitindo atraso substancial previamente existente no cronograma das obras. A atuação conjunta de empresas e sócios na comercialização de empreendimento imobiliário caracteriza grupo econômico e enseja responsabilidade solidária perante o consumidor. O inadimplemento substancial de empreendimento imobiliário autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor com restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo consumidor. A cláusula de tolerância para atraso na entrega do empreendimento é inaplicável quando demonstrado atraso estrutural prévio e alteração relevante do projeto originalmente prometido. É admissível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor para incidir contra o fornecedor inadimplente. A venda de empreendimento imobiliário com atraso significativo e infraestrutura inferior à prometida configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406, §1º. Lei nº 14.905/2024. CPC, art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 362.
Intimação - ID do Documento 155139484 Por ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCAO Em 09/03/2026 13:01:29 Tipo de Documento Sentença Documento Sentença Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0846301-91.2020.8.15.2001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS movida por SANDRA MARCIANO DE GOUVEA DIAS em face de TAMBABA COUNTRY CLUB RESORT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, MÁXIMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTEL CONSTRUTORA LTDA, ARANESSA IMOVEIS LTDA, MILENA PARTICIPAÇÕES LTDA, FURIO MASSIMO FIASCHI, ELISANGELA APARECIDA RESENDE, SEAN PHILIP TRAFFORD, SARA JANE TRAFFORD E STEFANO MEYER. Aduziu a parte autora, em síntese, que celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com a parte demandada, tendo como objeto a aquisição do lote de terreno de número 350, localizado na quadra Montevideo do empreendimento denominado Tambaba Country Club Resort. O valor total ajustado para a aquisição do bem foi de R$ 86.000,00, sendo o pagamento estruturado por meio de um sinal no importe de R$ 40.000,00, consubstanciado na permuta de um lote de terreno de sua propriedade, e o saldo remanescente dividido em 120 prestações mensais no valor inicial de R$ 390,20. Argumentou que, de acordo com o instrumento contratual, as obras de infraestrutura do empreendimento deveriam ser entregues no prazo de 36 meses contados da assinatura, com previsão de prorrogação automática por mais 180 dias úteis. No entanto, sustentou que o empreendimento foi originalmente lançado com a promessa de entrega final para o mês de dezembro de 2013 e que, no momento da sua contratação em 2018, tal informação foi deliberadamente omitida, evidenciando que as obras já se encontravam com anos de atraso. Afirmou que o local se encontra em estado de abandono, com obras inacabadas sofrendo a depreciação do tempo e com a promessa de entrega de uma infraestrutura de lazer significativamente inferior àquela veiculada no material publicitário e no memorial descritivo original. Relatou ter suportado severos prejuízos de ordem material e moral decorrentes da frustração da expectativa de usufruir do imóvel de lazer, bem como da continuidade das cobranças mensais por um produto que não seria entregue conforme os moldes contratados. Assim, pediu, em sede de antecipação de tutela, a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas do referido contrato e a determinação para que os réus se abstenham de efetuar qualquer tipo de cobrança ou de inscrever o seu nome nos cadastros de restrição ao crédito. No mérito, pugnou pela procedência dos pedidos, para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos promovidos, condenando-os solidariamente à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, devidamente atualizados, além da declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias úteis e a aplicação inversa das penalidades contratuais estipuladas exclusivamente contra o consumidor. Pediu também a condenação dos réus a assumirem eventuais débitos de imposto predial e territorial urbano e taxas incidentes sobre o lote, bem como o pagamento de uma indenização por danos morais no valor de cinquenta mil reais, além do deferimento dos benefícios da justiça gratuita. Tutela antecipada indeferida no ID 44629424. Citado, o grupo de réus formado por TAMBABA COUNTRY CLUB RESORT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, MÁXIMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, FURIO MASSIMO FIASCHI e ELISANGELA APARECIDA RESENDE apresentou contestação (ID 47871485). Em sua defesa, suscitaram preliminarmente a ilegitimidade passiva dos réus que não assinaram o contrato, refutando a tese de formação de grupo econômico. Arguiram a incompetência territorial do juízo, sustentando que a causa deveria ser processada no foro de Pitimbu/PB (local do imóvel) ou Jaboatão dos Guararapes/PE (domicílio da autora). Requereram ainda a extinção do processo devido ao acordo homologado na ação coletiva nº 0808687-86.2019.8.15.2001. No mérito, defenderam a higidez do contrato, a ausência de previsão de data de entrega das obras, a inconstitucionalidade da Lei Estadual nº 10.570/2015, a inexistência de danos morais e a responsabilidade da autora pelos tributos sobre o imóvel, além de refutar a inversão de cláusulas contratuais. Posteriormente, as empresas ARANESSA IMÓVEIS LTDA, MASTEL CONSTRUTORA LTDA e MILENA PARTICIPAÇÕES LTDA apresentaram contestação (ID 49209245). Além de reiterarem as preliminares e os argumentos de mérito apresentados pela primeira defesa, notadamente quanto à ilegitimidade, incompetência e extinção pelo acordo coletivo, requereram a utilização de prova emprestada consistente no laudo judicial de inspeção produzido nos autos do processo nº 0800994-78.2019.8.15.2001 (2ª Vara Mista de Cabedelo/PB), a fim de atestar o estado das obras do empreendimento. Réplica no ID 72760453. A autora requereu e, após o silêncio dos réus, foi homologada a desistência da ação em relação à demandada Tambaba London Incorporações S/A, prosseguindo-se o feito em relação aos demais réus. É o que importa relatar. Decido. O processo comporta julgamento antecipado, conforme autoriza a legislação processual civil vigente, uma vez que a controvérsia instaurada nos autos versa sobre matéria de direito e sobre fatos que já se encontram suficientemente demonstrados pela vasta documentação acostada pelas partes. Da revelia A Defensoria Pública do Estado, atuando na qualidade de curadora especial dos réus citados por edital que se encontram em local incerto e não sabido no exterior, deixou transcorrer o seu prazo de manifestação sem apresentar contestação formal, o que atrai a análise dos efeitos da revelia. Contudo, em virtude da pluralidade de réus e considerando que a maioria dos demandados apresentou contestação tempestiva impugnando de forma abrangente as alegações da parte autora, a presunção de veracidade dos fatos não se aplica de forma absoluta, devendo a lide ser resolvida com base no conjunto probatório documental já estabilizado nos autos, garantindo-se a segurança jurídica e a duração razoável do processo. Da incompetência territorial Os réus argumentaram que a demanda deveria tramitar no foro da situação do imóvel, localizado na cidade de Pitimbu, ou no foro do domicílio da compradora, localizado no Estado de Pernambuco. A referida preliminar não merece acolhimento. A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza-se inegavelmente como uma relação de consumo, uma vez que a parte autora figura como destinatária final do bem imóvel comercializado de forma habitual e profissional pelas empresas demandadas. Sendo assim, as normas protetivas do consumidor permitem que a ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços seja proposta no domicílio do próprio autor ou no domicílio do réu, consistindo em uma prerrogativa voltada a facilitar o acesso à justiça para a parte vulnerável. Considerando que a parte demandante optou livremente por ajuizar a demanda no foro de domicílio das empresas rés, cujos endereços comerciais e sedes administrativas se encontram fixados nesta Comarca da Capital, não existe qualquer irregularidade ou violação às regras de competência, mostrando-se o juízo apto e competente para o regular processamento e julgamento do feito. REJEITO a preliminar de incompetência territorial. Da ilegitimidade passiva Os contestantes negam a existência de um grupo econômico e afirmam que a responsabilidade deve ser restrita apenas à pessoa jurídica que formalizou o negócio. A análise detida dos documentos constitutivos das sociedades empresárias, das procurações outorgadas e da própria dinâmica de funcionamento do empreendimento revela, contudo, um cenário distinto do alegado pela defesa. A legislação consumerista adota a teoria da aparência e estabelece a responsabilidade solidária de todos os fornecedores que integram a cadeia de consumo e participam ativamente da inserção do produto ou serviço no mercado. Os atos constitutivos anexados ao processo comprovam uma intrincada e evidente teia de controle societário, na qual os mesmos sócios pessoas físicas se alternam na administração e na titularidade das diversas pessoas jurídicas envolvidas no projeto do Tambaba Country Club Resort. A atuação conjunta na comercialização, a utilização do mesmo endereço físico para o funcionamento das diversas empresas e a confusão na representação legal perante os consumidores evidenciam que o conglomerado atua sob uma direção unitária com o propósito de viabilizar o empreendimento imobiliário. Diante desse contexto, não é possível afastar a responsabilidade das empresas coligadas e dos sócios administradores que se beneficiaram diretamente dos recursos aportados pelos consumidores, razão pela qual AFASTO a preliminar de ilegitimidade passiva. Do mérito A dinâmica dos fatos apresentados pelas partes e revelados pelos documentos exige uma interpretação contratual guiada pela transparência e pelo dever de informação consagrados no microssistema de proteção ao consumidor. O empreendimento onde se situa o terreno da autora não nasceu no momento em que ela assinou o seu contrato de compra e venda. O material publicitário, os memoriais descritivos e o histórico das ações judiciais paralelas demonstram de forma inquestionável que o projeto habitacional foi lançado muitos anos antes, com promessas públicas de que a sua fase final de conclusão e entrega de todos os equipamentos de lazer ocorreria ainda no final do ano de 2013. Ao comercializar um lote no ano de 2018 para uma nova consumidora, as empresas rés omitiram dolosamente o fato de que o cronograma global da obra já se encontrava com mais de cinco anos de atraso em relação ao planejamento originário registrado no cartório de imóveis. A fixação de um novo prazo de 36 meses em um contrato de adesão tardio, sem o devido esclarecimento sobre o colapso do cronograma original do condomínio, configura uma violação flagrante ao dever de lealdade e uma frustração antecipada do objeto do contrato, caracterizando conduta incompatível com a probidade exigida nas relações negociais contemporâneas. Além da omissão sobre o histórico de atrasos do loteamento, a documentação anexada pela própria parte demandada corrobora a tese autoral de inexecução substancial do projeto prometido. Os réus buscaram justificar a regularidade da entrega do condomínio valendo-se de uma assembleia geral realizada no ano de 2021, resultante de um acordo firmado em uma ação civil pública promovida por um grupo restrito de adquirentes. Ocorre que os próprios termos dessa assembleia de instalação confirmam que o grupo econômico optou por entregar o empreendimento de forma incompleta, suprimindo diversos itens de lazer e de infraestrutura que constavam nas peças publicitárias e que serviram de chamariz para convencer os consumidores a investirem no negócio. A parte autora não participou e não anuiu de forma individual com a readequação do projeto para um padrão construtivo e de lazer inferior ao contratado. A legislação civil contemporânea consagra o princípio de que o credor não é obrigado a receber prestação diversa daquela que lhe é devida, ainda que a outra parte a considere adequada ou resultante da vontade de uma maioria em assembleia condominial que transigiu sobre direitos indisponíveis de terceiros. A análise das fotografias anexadas aos autos e até mesmo do laudo de constatação judicial apresentado pelos próprios réus evidencia ruas com pavimentação precária ou inexistente, postes de energia desprovidos de braços de iluminação e fiações, além de áreas de lazer em estado de conservação questionável, demonstrando que o sonho de um resort de alto padrão prometido nas vendas não corresponde à realidade entregue fisicamente. A cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias, embora geralmente considerada válida pelos tribunais superiores em situações de construções regulares que enfrentam intempéries pontuais, torna-se inaplicável e nula de pleno direito em um cenário onde o descumprimento não reside em um pequeno atraso temporal, mas sim na alteração estrutural do projeto e na omissão dolosa do atraso pregresso existente na data da venda. Confirmada a culpa exclusiva e o inadimplemento absoluto do grupo econômico demandado na inexecução substancial do contrato de promessa de compra e venda, impõe-se o desfazimento do vínculo obrigacional com o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da negociação. A resolução do contrato por culpa do promitente vendedor gera o direito do consumidor à restituição imediata e integral de todas as parcelas pagas. A parte autora demonstrou que o pagamento do sinal foi realizado através da entrega de um lote de terreno de sua propriedade avaliado em R$ 40.000,00, além do adimplemento sucessivo de diversas parcelas mensais de amortização do saldo devedor. Todo o montante despendido financeiramente, somado ao valor atribuído contratualmente ao bem dado como princípio de pagamento, deverá ser integralmente restituído de forma imediata pelas rés de forma solidária. No tocante ao pedido de inversão da cláusula penal moratória estipulada no instrumento de adesão apenas em desfavor da compradora, a pretensão da autora encontra integral ressonância nos fundamentos de equidade e de equilíbrio das relações contratuais. O contrato previu expressamente a imposição de uma multa pecuniária e a cobrança de juros mensais para o caso de eventual impontualidade no pagamento das parcelas por parte da adquirente, mantendo-se omisso sobre qualquer sanção em caso de atraso na entrega das obras ou descumprimento das obrigações assumidas pela construtora. No entanto, considerando o princípio da isonomia contratual, é o caso de se aplicarem contra o fornecedor as mesmas penalidades de caráter moratório previstas exclusivamente para o consumidor. No mesmo caminho, a efetiva assunção de despesas atreladas à titularidade de um imóvel, tais como imposto predial e taxas de manutenção de áreas comuns, pressupõe a entrega material do bem com toda a infraestrutura habitável devidamente finalizada e apta ao uso seguro pelo adquirente. Como restou demonstrado, as obras não foram concluídas conforme o padrão e o cronograma contratados, não havendo o exercício pleno da posse e o gozo dos benefícios que justificariam a transferência dos encargos tributários e condominiais. Resta a apreciação do pedido de reparação por danos morais formulado pela parte promovente. A responsabilidade civil nas relações de consumo tem natureza objetiva e demanda a constatação do defeito na prestação do serviço, do dano suportado pela vítima e do nexo de causalidade entre ambos, elementos que se encontram perfeitamente delineados neste processo. A frustração experimentada pela consumidora ultrapassa a esfera do mero aborrecimento cotidiano ou do simples descumprimento de cláusula negocial ordinária. A compra de um lote de terreno em um condomínio anunciado como um verdadeiro resort no litoral nordestino envolve o planejamento familiar de longo prazo, a alocação de economias significativas originadas do trabalho e a legítima expectativa de desfrutar de momentos de lazer e segurança. O engodo gerado pela comercialização de um empreendimento mascarado, cujo atraso macroscópico já era de conhecimento dos gestores na data da venda, somado à constatação superveniente de que a infraestrutura seria entregue de forma mutilada e deficitária, acarreta uma ofensa direta à tranquilidade psíquica, à paz de espírito e à dignidade patrimonial da adquirente. A conduta do grupo econômico revela um total desprezo pela boa-fé e um foco exclusivo no recebimento das parcelas financeiras, ignorando as angústias de quem viu seu patrimônio imobilizado sem perspectiva de materialização do bem nos moldes sonhados. Considerando a gravidade da conduta, a necessidade de proporcionar uma justa compensação à parte ofendida e o indispensável caráter pedagógico e punitivo da sanção para desestimular práticas comerciais predatórias por parte de conglomerados empresariais, reputo necessária e proporcional a fixação da verba indenizatória por danos extrapatrimoniais em R$ 10.000,00.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial. DECLARO rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a autora e a primeira ré, por culpa exclusiva dos demandados, retornando as partes ao estado anterior. CONDENO, solidariamente, os demandados (ressalvada a exclusão da Tambaba London Incorporações S/A) a restituir integralmente à autora todos os valores pagos (sinal e parcelas mensais), acrescidos de correção monetária pelo IPCA do IBGE desde o desembolso de cada parcela e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, a partir da citação (17/09/2022). DECLARO a nulidade da cláusula de tolerância de 180 úteis e determino a inversão da cláusula penal, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total da restituição. CONDENO os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos monetariamente, pelo IPCA do IBGE a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024 a partir da citação (17/09/2022). RECONHEÇO a responsabilidade exclusiva dos réus pelos débitos de IPTU, TCR e taxas condominiais incidentes sobre o lote objeto do contrato até a efetiva rescisão, determinando a transferência da responsabilidade perante os órgãos municipais e a administração condominial no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária. CONDENO os réus ao pagamento das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, observando o art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intime-se. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de Direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito à Seção Especializada em Execução e Cumprimento de Sentença. João Pessoa, data eletrônica. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito