Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA I
REU: VITORIA EMPREENDIMENTOS LTDA SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0031679-84.2013.8.15.2001 [Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos morais ajuizada por CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA I contra VITORIA EMPREENDIMENTOS LTDA, qualificados nos autos. A parte autora alega que a ré foi responsável pela construção do edifício, entregue em 2010, e que o empreendimento apresenta diversos vícios construtivos. Relata a existência de vazamentos crônicos na laje com infiltrações nos apartamentos superiores (301, 302 e 303), rachaduras generalizadas em apartamentos e muros, subdimensionamento da rede elétrica que causa quedas de energia e queima de eletrodomésticos, portas entregues com madeira inadequada que ficaram empenadas, vagas de garagem com metragem inferior ao memorial descritivo e às normas técnicas, e ausência de local para coleta de lixo no condomínio, o que já gerou notificação da EMLUR. Requer a condenação da ré à realização dos reparos necessários e ao pagamento de indenização por danos morais. A ré, em contestação, sustentou em preliminar a decadência do direito da parte autora, inépcia da inicial e ilegitimidade ativa. No mérito, defendeu a inexistência de vícios construtivos, argumentando que os defeitos decorrem de falhas na manutenção do imóvel pelos condôminos, de instalações irregulares realizadas após a entrega (antenas, ar-condicionado, varões de cortina) e do desgaste natural pelo tempo. Discorreu também no sentido de que as normas técnicas aplicáveis são aquelas vigentes à época da construção e que o condomínio não realiza manutenções preventivas. Foi determinada a realização de prova pericial, nomeada a engenheira civil Adriane Maria Wanderley Oliveira (CREA-PB nº 161.206.450-7), que apresentou laudo detalhado em 12 de junho de 2023 (ID 75139446). As partes foram intimadas para se manifestar. A autora concordou com as conclusões do laudo; a ré apresentou impugnação. Sobreveio laudo complementar. O feito foi redistribuído a este Juízo (ID 133462949). As partes apresentaram alegações finais por memoriais (IDs 157190498 e 157829183). É o relatório. DECIDO Das Preliminares A preliminar de decadência arguida pela ré não merece acolhimento. Conforme firme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão de obrigar a construtora a sanar vícios construtivos não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. O prazo previsto no artigo 618 do Código Civil é de garantia mínima irredutível de cinco anos para solidez e segurança da obra, não sendo este um prazo decadencial para a pretensão indenizatória. A jurisprudência do STJ é consolidada no sentido de que, uma vez constatado o vício dentro do prazo de garantia, o construtor pode ser acionado no prazo prescricional decenal do artigo 205 do Código Civil. A ação foi ajuizada em 2013, três anos após a entrega do empreendimento em 2010, portanto dentro do prazo de garantia quinquenal. Aplicam-se ao caso os seguintes entendimentos: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. VÍCIO CONSTRUTIVO. ART. 26 DO CDC. ART. 618 DO CC. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. MÍNIMO DE GARANTIA DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA PARA CONTAGEM DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. PRECEDENTES. 1. Conforme entendimento jurisprudencial da Segunda Seção, a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente de vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC. 2. A jurisprudência do STJ destaca que o prazo previsto no art. 618 do CC é meramente para irredutibilidade de garantia mínima, não tendo nenhuma influência com o prazo prescricional, o qual tem como termo a quo a constatação do vício. Precedentes. 3. "A 'solidez e segurança do trabalho de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis' foram destacadas pelo legislador (artigo 618 do Código Civil) para fins de atendimento ao prazo irredutível de garantia de cinco anos, não consubstanciando, contudo, critério para aplicação do prazo prescricional enunciado na Súmula 194 do STJ". (AgInt no AREsp n. 438.665/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 24/9/2019). Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.172.556/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.) A preliminar de ilegitimidade ativa também se rejeita, porquanto o condomínio, na qualidade de consumidor final dos serviços prestados pela construtora, é parte legítima para exigir a reparação dos vícios construtivos que afetam as áreas comuns do edifício, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A inépcia da inicial igualmente não se verifica, pois a petição inicial descreve com clareza os vícios apontados e permite a compreensão e o exercício do contraditório. Do Mérito A relação entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade da construtora pelos defeitos na prestação do serviço, na forma dos artigos 12 e 14 do CDC. A prova técnica produzida nos autos é robusta e conclusiva, devendo ser homologada, conforme passo a analisar item a item. Dos Vazamentos e infiltrações A autora alega vazamentos crônicos na laje com infiltrações nos apartamentos superiores. A perícia técnica (ID 75139446) constatou que, no ato da vistoria, não foram identificados indícios importantes de infiltrações descendentes oriundas do telhado ou laje, mas registrou que a vistoria foi realizada em período sem chuvas, o que pode mascarar sinais de umidade. A perita identificou inconformidades de projeto que caracterizam anomalias endógenas (vícios construtivos), consistentes em falhas nos arremates de canos e elementos verticais na impermeabilização e desgaste precoce de manta por inobservância de requisitos de manutenibilidade, notadamente a ausência de proteção mecânica. A configuração dos ralos foi classificada como erro de execução, em desacordo com a NBR 9575. A acessibilidade deficiente à caixa d'água, com trânsito sobre a calha sem proteção mecânica, corresponde a ausência de projeto de impermeabilização adequado. A perita concluiu que existe parcela relativa a vícios construtivos (execução dos ralos e manutenibilidade) e parcela relativa ao desgaste natural por idade e manutenções periódicas deficientes. A tentativa da ré de atribuir exclusivamente os problemas à falta de manutenção não se sustenta. A prova técnica é clara ao afirmar que as falhas de manutenção não são a causa única dos problemas. Além disso, a perícia registra que não houve entrega de manual do proprietário pelo condomínio, fato que impossibilitava o conhecimento da periodicidade e do método de manutenção adequados. Desse modo, reconheço a existência de vício construtivo nas questões relacionadas à impermeabilização, notadamente nos arremates de ralos e na manutenibilidade deficiente, que devem ser objeto de correção pela ré. Das Rachaduras e fissuras A inspeção técnica identificou fissuras de diferentes origens. As fissuras próximas aos shafts elétricos, causadas por concentração de cargas no vértice das aberturas, têm origem em projeto e execução, configurando vício construtivo. As fissuras nos muros, por movimentação higroscópica e retração de argamassa, também decorrem de projeto e execução. As fissuras em paredes de periferia, associadas à ausência de juntas de movimentação e dessolidarização na fachada em desacordo com a NBR 13755/1996, configuram vício construtivo relacionado a falhas na execução do revestimento de fachada. As fissuras no hall de circulação tiveram análise prejudicada por se tratar de região que sofreu alteração pós-ocupação (instalação de janelas pelo condomínio). As fissuras em forro de gesso foram classificadas como perda funcional natural. O exame pericial não identificou fissuras que comprometam a estrutura ou a segurança do edifício, mas apontou que as infiltrações associadas comprometem a habitabilidade. Assim, resta evidente a existência de vícios construtivos quanto às fissuras próximas aos shafts, fissuras nos muros e fissuras nas paredes de periferia por ausência de juntas de movimentação, devendo a ré realizar as correções necessárias. Da Parte elétrica A análise técnica confirmou que as potências atribuídas ao projeto elétrico das unidades privativas estão em desacordo com o mínimo exigido pela NBR 5410/2004. O projeto prevê apenas 4.960W por unidade, enquanto empreendimentos de tipologia similar necessitam de ao menos 6.760W. A potência prevista para chuveiro elétrico (2.500W) sequer alcança a potência de chuveiros populares. As tomadas de cozinha foram previstas com 100 VA, quando o mínimo normativo é 600 VA. A conclusão da perícia é de que existe erro de dimensionamento das unidades privativas, que acumula erros para o dimensionamento do padrão de entrada. Foram identificadas também falhas de execução nos shafts por uso de eletrodutos inadequados. O subdimensionamento impacta o uso simultâneo de equipamentos comuns como máquinas de lavar, secadoras e liquidificadores.
Trata-se de vício construtivo de origem endógena decorrente de erro de projeto. A ré alega que os problemas elétricos decorrem de instalação de equipamentos pelos moradores com potência acima da projetada. Ocorre que a própria projeção de cargas foi feita aquém do mínimo normativo, não podendo a ré se eximir de sua responsabilidade projetual. Das Portas A vistoria técnica constatou que as portas externas apresentam pequeno empenamento, compatível com a idade do empreendimento (superior a 10 anos), sem configurar vício construtivo. A perita classificou a situação como falha funcional decorrente do uso e do desgaste natural, não havendo irregularidade a ser imputada à ré. As portas seguem em funcionamento e as normas específicas sobre portas de madeira (NBR 15930) passaram a viger em 2011, após a construção. Neste ponto, o pedido é improcedente, pois o laudo afastou a existência de vício. Das Garagens A medição pericial aferiu as dimensões reais das vagas de garagem e constatou que todas as oito vagas estão em desacordo com as dimensões mínimas exigidas pelo artigo 70 do Código de Urbanismo de João Pessoa (Lei Municipal nº 2.102/75), que estabelece 5,10m x 2,30m. As vagas também são menores do que o projetado e do que consta no registro de incorporação (11,73m² cada). A perita concluiu que a situação configura vício construtivo por inobservância da legislação municipal e por descumprimento contratual. As vagas, embora não inviabilizem o uso, tornam as condições de manobra mais restritas. Contudo, a própria perita reconhece que não há espaço físico para reformular as vagas, por se tratar de condição permanente. Assim, inviável a obrigação de fazer para redimensionamento das garagens. O pedido de indenização alternativa pela diferença foi formulado pela autora em suas alegações finais (ID 157190498). A redução da área das vagas em relação ao prometido e ao mínimo legal caracteriza descumprimento contratual e gera prejuízo material ao condomínio. A conversão em perdas e danos é a solução cabível, devendo a ré indenizar o condomínio pelo valor correspondente à diferença, a ser apurado em liquidação de sentença. Do Lixo A inspeção judicial confirmou que o empreendimento não possui local específico para destinação de lixo, em desacordo com o artigo 2.360, inciso III, do Código de Obras de João Pessoa (Lei Municipal nº 1.347/71), que exige instalação coletiva de lixo em edifícios de apartamentos. A perita classificou a omissão como vício construtivo por erro de projeto, consistente em inobservância de legislação municipal. A perita ressalva que é provável que não exista espaço disponível no terreno para a instalação. Nesse contexto, a ré deve ser condenada a implantar a instalação coletiva de lixo no empreendimento, no que for tecnicamente viável, ou, sendo inviável, a indenizar o condomínio pelo valor correspondente ao custo de implantação, a ser apurado em liquidação de sentença. Do dano moral A autora pleiteia indenização por danos morais em razão dos transtornos causados pelos vícios construtivos ao longo de mais de uma década. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o dano moral decorrente de vícios de construção não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade, ultrapassando o mero aborrecimento ou dissabor. Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel. Na hipótese, a conduta da construtora extrapolou o simples aborrecimento ou dissabor, causando séria angústia e sofrimento íntimo aos autores e sua família, não se caracterizando como mero inadimplemento contratual. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.288.145/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/11/2018, DJe de 16/11/2018.) No caso concreto, os vícios construtivos identificados são múltiplos, graves e persistentes. A prova pericial confirmou infiltrações nas paredes de periferia com expresso reconhecimento de comprometimento da habitabilidade e risco de proliferação de mofo com potencial dano à saúde dos moradores; subdimensionamento elétrico que impede o uso simultâneo de eletrodomésticos básicos e causa quedas constantes de energia; rachaduras nas áreas comuns e muros; vagas de garagem em desconformidade legal e contratual; e ausência de local para coleta de lixo em desacordo com o Código de Obras municipal. A situação perdura por mais de treze anos, desde a entrega do empreendimento em 2010, sem que a ré tenha oferecido solução definitiva, o que obrigou o condomínio a recorrer ao Judiciário para ver respeitados direitos básicos de consumo. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é de que o dano moral, em caso de vícios de construção, não se presume, mas se configura quando houver circunstâncias excepcionais que importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade, ultrapassando o mero aborrecimento ou dissabor. Essas circunstâncias excepcionais estão presentes neste caso: a multiplicidade de vícios construtivos concomitantes (impermeabilização deficiente com infiltrações generalizadas, subdimensionamento elétrico que limita o uso normal de equipamentos, garagens irregulares, ausência de local para lixo), a persistência dos problemas por mais de treze anos sem solução adequada pela construtora, o comprometimento da habitabilidade com risco à saúde dos moradores pela umidade e proliferação de mofo, e a necessidade de intervenção judicial para fazer valer direitos dos consumidores. Nesse sentido, o STJ tem reconhecido que infiltrações graves e o comprometimento estrutural configuram dano moral indenizável: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). INTERESSE DE AGIR. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A prestação jurisdicional fundamentada afasta a alegação de negativa de prestação jurisdicional, sendo o interesse de agir caracterizado pela resistência à pretensão sem necessidade de prévio requerimento administrativo. 2. A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda. 3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais. 4. O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido. (REsp n. 2.153.450/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 23/3/2026.) Também firmou entendimento de que a violação ao direito fundamental de moradia, com dano que ultrapassa o mero dissabor, enseja reparação moral: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. NÃO COMPROVADA. DANO MORAL COMPROVADO. RESIDÊNCIA FAMILIAR. VIOLAÇÃO AO DIREITO FUNDAMENTAL DE MORADIA. DANO QUE ULTRAPASSA MERO DISSABOR. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. 1. Ação de reparação por danos morais c/c indenização por danos materiais. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A revisão da compensação por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula 7/STJ, impedindo o conhecimento do recurso. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.935.060/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) Assim, reconheço a ocorrência de dano moral e fixo a indenização em R$20.000,00. O valor atende aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, considerando a multiplicidade e gravidade dos vícios, o longo período de duração dos problemas (mais de treze anos), o porte da construtora ré, o caráter pedagógico da condenação e a necessidade de evitar enriquecimento indevido. A correção monetária incidirá desde o arbitramento (Súmula 362 do STJ) e os juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do Código Civil). Da Homologação do laudo pericial O trabalho pericial elaborado pela engenheira civil Adriane Maria Wanderley Oliveira (CREA-PB nº 161.206.450-7) foi fundamentado, claro e conclusivo, tendo observado a metodologia técnica adequada e respondido de forma detalhada a todos os quesitos das partes. As conclusões técnicas são coerentes com as evidências colhidas em vistoria in loco e com a documentação técnica analisada. O laudo é homologado para todos os efeitos legais. Diante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA I em face de VITORIA EMPREENDIMENTOS LTDA, nos seguintes termos: Homologo a prova pericial elaborado pela engenheira civil Adriane Maria Wanderley Oliveira (CREA-PB nº 161.206.450-7), constante do ID 75139446, que passa a fazer parte integrante desta sentença. Condeno a ré na obrigação de fazer consistente na realização das seguintes correções, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), R$ 100.000,00. a) Correção do sistema de impermeabilização da cobertura e do reservatório, com adequação dos arremates de tubulações e instalação de proteção mecânica nas mantas expostas, em conformidade com as normas técnicas aplicáveis. b) Correção do sistema de revestimento de fachada, com implantação das juntas de movimentação e dessolidarização, em conformidade com a NBR 13755/1996. c) Reparação das fissuras identificadas como vícios construtivos, especialmente as fissuras próximas aos shafts elétricos, fissuras nos muros e fissuras nas paredes de periferia. d) Adequação do sistema elétrico ao mínimo exigido pela NBR 5410/2004, com redimensionamento do quadro de cargas das unidades privativas e correção dos eletrodutos nos shafts. Condeno a ré à obrigação de fazer para implantação de instalação coletiva de lixo no empreendimento, conforme artigo 2.360, inciso III, do Código de Obras de João Pessoa (Lei Municipal nº 1.347/71), no prazo de 120 (cento e vinte) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 30 (trinta) dias de multa. Condeno a ré ao pagamento de indenização pela diferença dimensional das vagas de garagem, a ser apurada em liquidação de sentença, abatendo-se o valor correspondente à área efetivamente entregue em relação ao que foi contratado e registrado. Condeno a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, com correção monetária desde o arbitramento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Julgo improcedente o pedido de correção das portas, por não configurar vício construtivo. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, observando-se, para os fins do artigo 85, §3º, que a condenação compreende as obrigações de fazer e a indenização pecuniária, esta a ser apurada em liquidação. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquive-se. JOÃO PESSOA, 18 de julho de 2026. Juiz(a) de Direito