Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ROBERTO BEZERRA DE MELO.
REU: META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME. SENTENÇA I. RELATÓRIO ROBERTO BEZERRA DE MELO, devidamente qualificado na petição inicial (ID 103031193), por meio de seu advogado legalmente constituído, ajuizou a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS em face de META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, também qualificada. Como fundamento para seus pedidos, o autor narra que, em 14 de abril de 2010, firmou com a empresa ré um "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda" (ID 103032649) para a aquisição da unidade imobiliária nº 2001-A do Edifício Residencial Arizona, localizado nesta capital, pelo valor total de R$ 203.595,00 (duzentos e três mil, quinhentos e noventa e cinco reais). Afirma ter adimplido substancialmente suas obrigações, quitando um montante que alega corresponder a 76% do valor total do contrato, perfazendo a quantia de R$ 185.745,52 (cento e oitenta e cinco mil, setecentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e dois centavos), conforme demonstram os comprovantes de pagamento anexados aos autos (IDs 103034305, 103034306, 103034309, 103034310 e 103214760). Sustenta que, apesar de o contrato prever a entrega do imóvel para 30 de dezembro de 2014, com uma cláusula de tolerância de 360 dias que estenderia o prazo final para 25 de dezembro de 2015 (Cláusulas 4.1 e 10.1 do contrato), a construtora demandada incorreu em mora significativa. Alega que o imóvel foi entregue apenas de forma precária em junho de 2016, com a licença de habitação ("Habite-se") sendo expedida somente em 01 de setembro de 2017 e, o mais grave, a averbação da construção e a individualização da matrícula no Registro de Imóveis competente não haviam sido realizadas até a data do ajuizamento desta ação, em novembro de 2024. Diante do inadimplemento da ré, o autor informa que, em abril de 2016, notificou verbalmente a construtora de que suspenderia o pagamento das parcelas restantes, amparado na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no artigo 476 do Código Civil, até que a situação registral do imóvel fosse devidamente regularizada. Relata que, após um longo período de silêncio, foi surpreendido em 08 de abril de 2024 com uma notificação extrajudicial enviada pela ré (ID 103032654), na qual esta lhe imputava um débito superior a R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e o constituía em mora. Em resposta, o autor enviou uma contranotificação (ID 103034301), contestando o valor e solicitando esclarecimentos sobre o débito e a regularização do imóvel, a qual, segundo ele, não foi respondida. Com base nesses fatos, formulou os seguintes pedidos: a) A declaração de prescrição da pretensão de cobrança das parcelas mensais de nº 82 a 107 e das parcelas anuais de nº 07 e 08, vencidas até 08 de abril de 2019; b) A condenação da ré na obrigação de fazer consistente na averbação e individualização do apartamento no Registro de Imóveis; c) A aplicação da exceção de contrato não cumprido para suspender a exigibilidade das penalidades contratuais e determinar que as parcelas não prescritas sejam corrigidas apenas pelo INPC, sem a incidência de juros; d) A condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, a serem arbitrados em liquidação de sentença, decorrentes do atraso na entrega e regularização do imóvel. Ao final, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita e a condenação da ré nos ônus sucumbenciais. Atribuiu à causa o valor de R$ 58.656,48. O despacho inicial (ID 103257079) determinou a comprovação da hipossuficiência, o que foi atendido pelo autor com a juntada de documentos (IDs 104905573 a 104905584). Em decisão subsequente (ID 108611918), foi deferida a gratuidade de justiça e designada audiência de conciliação perante o CEJUSC. A tentativa de composição restou infrutífera (ID 112455427). Regularmente citada (ID 109720377), a parte ré, META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, apresentou contestação (ID 113791845). Preliminarmente, arguiu a inadequação da via eleita, sustentando que a pretensão do autor, na prática, equivale à de uma ação de adjudicação compulsória, para a qual a quitação integral do preço é requisito indispensável, o que o autor admite não ter ocorrido. No mérito, defendeu a inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, argumentando que o autor, ao confessar sua própria inadimplência, não poderia exigir o cumprimento da obrigação da outra parte. Afirmou que a suspensão dos pagamentos foi uma decisão deliberada e indevida do promovente, o que afasta seu direito à escrituração e a qualquer outra pretensão baseada no suposto inadimplemento da construtora. Ao final, pugnou pelo acolhimento da preliminar, com a extinção do processo sem resolução do mérito, ou, subsidiariamente, pela total improcedência dos pedidos autorais, com a condenação do autor nos ônus sucumbenciais. O autor apresentou impugnação à contestação (ID 123646025), refutando a preliminar ao esclarecer que seus pedidos não se confundem com a adjudicação compulsória, mas visam à declaração de prescrição e ao cumprimento de obrigação de fazer. Informou, na oportunidade, que a averbação do imóvel finalmente ocorreu em abril de 2025, tornando prejudicado o pedido de obrigação de fazer. No mérito, reiterou que a mora da ré foi anterior à sua suspensão de pagamentos, o que legitima a sua conduta e fundamenta suas pretensões. Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 127265422), a parte ré manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide, afirmando não ter outras provas a produzir (ID 128311203). A parte autora, por sua vez, não se manifestou especificamente sobre a produção de provas, mas sua argumentação em sede de impugnação já delineava a controvérsia como sendo predominantemente de direito. O processo foi redistribuído a esta 6ª Vara Cível da Capital em 22 de fevereiro de 2026, por força da Resolução nº 03/2026 do TJPB (ID 137992049). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório do necessário. Passo a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO O processo tramitou de forma regular, com observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa, estando apto para julgamento. 2.1. Do Julgamento Antecipado do Mérito A controvérsia apresentada nos autos autoriza o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A norma processual faculta ao juiz sentenciar o feito quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir outras provas. No caso em tela, a matéria fática essencial para a resolução da lide encontra-se devidamente comprovada por meio dos documentos que instruem o processo, notadamente o contrato de promessa de compra e venda (ID 103032649), os comprovantes de pagamento (IDs 103034305 a 103434310 e 103214760), as notificações e contranotificações trocadas entre as partes (IDs 103032654 e 103034301) e as certidões imobiliárias (IDs 103032650 e 103032651). As partes não divergem sobre a existência da relação contratual, sobre o pagamento de parte do preço pelo autor, nem sobre o fato de que a regularização registral do imóvel extrapolou o prazo contratualmente previsto. A controvérsia cinge-se, portanto, à análise das consequências jurídicas desses fatos: a caracterização da mora, a legitimidade da suspensão dos pagamentos pelo autor, a ocorrência da prescrição da pretensão de cobrança de parte da dívida e a existência de danos indenizáveis. Tais questões são eminentemente jurídicas e sua solução depende da interpretação do contrato e da aplicação da legislação pertinente, tornando desnecessária a dilação probatória. Ademais, a parte ré requereu expressamente o julgamento no estado em que o processo se encontra (ID 128311203), e a parte autora, embora intimada, não indicou a necessidade de produção de outras provas. Dessa forma, o julgamento antecipado não apenas é cabível, mas se impõe como medida de efetividade e celeridade processual, em conformidade com o direito fundamental à razoável duração do processo. 2.2. Da Relação Jurídica e da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo. De um lado, figura o autor, ROBERTO BEZERRA DE MELO, como adquirente de uma unidade imobiliária para uso próprio, enquadrando-se perfeitamente no conceito de consumidor como destinatário final do produto, conforme o artigo 2º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor - CDC). De outro lado, a ré, META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, é uma empresa do ramo da construção civil e incorporação imobiliária, que desenvolve essa atividade de forma profissional e habitual no mercado de consumo. Sua atuação a caracteriza como fornecedora, nos exatos termos do artigo 3º do mesmo diploma legal. Uma vez configurada a relação de consumo, a lide deve ser analisada sob a ótica protetiva do CDC, o que implica a aplicação de seus princípios e regras, como a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47), o reconhecimento de sua vulnerabilidade (art. 4º, I) e a possibilidade de declaração de nulidade de cláusulas abusivas (art. 51). Ademais, a aplicação do CDC autoriza a inversão do ônus da prova, conforme previsto no artigo 6º, inciso VIII. Tal medida processual visa a facilitar a defesa dos direitos do consumidor em juízo quando suas alegações forem verossímeis ou quando for constatada sua hipossuficiência técnica ou informacional para produzir a prova. No presente caso, as alegações do autor sobre o atraso na regularização do imóvel são verossímeis e estão amparadas pelos documentos juntados. A construtora, por sua vez, detém todo o acervo técnico e documental relativo ao empreendimento, possuindo melhores condições de provar o cronograma da obra e os motivos de eventuais atrasos. Assim, ainda que a prova documental já seja robusta, a inversão do ônus probatório se justifica para consolidar o reequilíbrio da relação processual. 2.3. Da Questão Preliminar: Inadequação da Via Eleita A parte ré argumenta, em sede preliminar, que o processo deveria ser extinto sem resolução do mérito por inadequação da via eleita. Segundo a tese defensiva, as pretensões do autor teriam como objetivo final a obtenção da escritura definitiva do imóvel, o que deveria ser pleiteado por meio de uma ação de adjudicação compulsória, cujo rito específico exige a comprovação da quitação integral do preço. Contudo, a preliminar não merece prosperar. Uma análise atenta da petição inicial (ID 103031193) revela que o objeto principal da ação não é a obtenção de uma sentença que substitua a vontade da vendedora na outorga da escritura. Os pedidos formulados pelo autor possuem natureza distinta e são perfeitamente compatíveis com o procedimento comum. Ele busca: (i) uma declaração de que a pretensão de cobrança de certas parcelas está prescrita; (ii) uma sentença constitutiva negativa que reconheça a mora da ré como causa para a suspensão de suas próprias obrigações (exceção do contrato não cumprido); (iii) uma condenação da ré a revisar o saldo devedor e a pagar indenização por danos materiais. O pedido de obrigação de fazer (averbação do imóvel), embora relacionado à transferência da propriedade, não se confunde com a adjudicação compulsória em si.
Intimação - Processo n. 0807555-12.2024.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Prescrição e Decadência, Inadimplemento]
Trata-se de uma obrigação acessória da vendedora, indispensável para viabilizar a futura outorga da escritura, e cuja exigibilidade pode ser discutida autonomamente. O interesse de agir do autor é evidente, pois ele necessita da tutela jurisdicional para obter certeza jurídica sobre a extensão de sua dívida, o reconhecimento do inadimplemento da ré e a reparação pelos prejuízos sofridos. A via eleita, qual seja, o procedimento comum, é a adequada para veicular esse conjunto complexo de pretensões declaratórias, constitutivas e condenatórias. A argumentação da ré, ao tentar enquadrar a demanda como uma adjudicação compulsória disfarçada, representa uma tentativa de desvirtuar o objeto da lide para, com isso, inviabilizar a análise do mérito. A ausência de quitação do preço, fato incontroverso, é justamente o epicentro da discussão de mérito sobre a exceção do contrato não cumprido, e não um óbice processual ao conhecimento da ação. Portanto, rejeito a preliminar de inadequação da via eleita. 2.4. Do Mérito Superada a questão preliminar, passo à análise do mérito da causa. 2.4.1. Do Inadimplemento Contratual e da Exceção do Contrato Não Cumprido (Exceptio Non Adimpleti Contractus) O ponto central da controvérsia reside em definir qual das partes incorreu em mora primeiramente e se a suspensão dos pagamentos pelo autor foi um exercício legítimo de direito. O contrato firmado entre as partes (ID 103032649) é bilateral, sinalagmático e comutativo, gerando obrigações recíprocas e interdependentes. À construtora ré incumbia a obrigação principal de construir e entregar o imóvel devidamente regularizado, enquanto ao autor cabia o pagamento do preço ajustado. A Cláusula 4.1 do instrumento contratual estabeleceu como prazo para a entrega da unidade a data de 30 de dezembro de 2014. A Cláusula 10.1, por sua vez, previu um prazo de tolerância de 360 dias, o que prorroga a data final para a conclusão e entrega para 25 de dezembro de 2015. É fundamental destacar que a obrigação da construtora não se esgota com a mera entrega das chaves. A entrega do imóvel, para ser considerada adimplemento contratual pleno, pressupõe que o bem esteja livre e desembaraçado, com toda a documentação necessária para que o adquirente possa exercer plenamente os direitos de propriedade, o que inclui a expedição do "Habite-se" e, crucialmente, a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis, com a consequente individualização da matrícula. Os autos demonstram de forma incontroversa que a ré descumpriu sua obrigação. O prazo final, já computada a tolerância, expirou em 25 de dezembro de 2015. O autor alega que a entrega das chaves ocorreu apenas em junho de 2016 e que a regularização registral, conforme ele mesmo noticiou em sua impugnação (ID 123646025), só veio a ocorrer em abril de 2025. Portanto, a ré permaneceu em mora por quase uma década. Por outro lado, o autor admite ter suspendido os pagamentos em abril de 2016. Nesse cenário, aplica-se a regra do artigo 476 do Código Civil, que positiva a teoria da exceção do contrato não cumprido: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Ao tempo em que o autor suspendeu seus pagamentos (abril de 2016), a ré já se encontrava em mora há mais de três meses (desde 26 de dezembro de 2015). A inadimplência da construtora foi, portanto, anterior e substancial. A ausência de regularização do imóvel impede o comprador de obter financiamento bancário para quitar o saldo devedor, de registrar o bem em seu nome e de vendê-lo a terceiros, esvaziando o conteúdo econômico do direito adquirido. A tese da defesa de que o autor não poderia invocar a exceção por estar inadimplente não se sustenta, pois a sua "inadimplência" é, na verdade, uma reação legítima a uma mora prévia e continuada da outra parte. O pressuposto para a aplicação da exceptio non adimpleti contractus é que as obrigações sejam simultâneas e que a parte que a alega não estivesse em mora no momento em que a outra parte deveria ter cumprido sua prestação. No caso, o autor vinha pagando regularmente as parcelas (ID 103214760) até o momento em que a ré, já em flagrante atraso, deixou de cumprir sua obrigação principal. Assim, concluo que a suspensão dos pagamentos pelo autor a partir de abril de 2016 foi um exercício regular de direito, amparado pelo artigo 476 do Código Civil. Consequentemente, não há que se falar em mora do autor durante o período em que a ré permaneceu inadimplente com sua obrigação de regularizar o imóvel, não sendo cabível, nesse ínterim, a cobrança de juros de mora ou multa sobre as parcelas suspensas. 2.4.2. Da Prescrição da Pretensão de Cobrança das Parcelas O autor pleiteia a declaração de prescrição da pretensão de cobrança de parte das parcelas do financiamento. A matéria é regida pelo artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, que estabelece o prazo prescricional de 5 (cinco) anos para "a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular". O prazo prescricional inicia-se na data de vencimento de cada parcela, pois a partir de então nasce para o credor a pretensão de cobrá-la. No caso dos autos, a notificação extrajudicial enviada pela ré e recebida pelo autor em 08 de abril de 2024 (ID 103032654) constitui causa de interrupção da prescrição, nos termos do artigo 202, inciso VI, do Código Civil. O efeito da interrupção é zerar o prazo, que recomeça a correr a partir do ato que a interrompeu. Isso significa que a pretensão de cobrança de todas as parcelas cujo prazo de 5 anos se completou antes de 08 de abril de 2024 está irremediavelmente prescrita. Analisando a planilha de parcelas apresentada pelo autor (ID 103214761), verifica-se que seu pedido abrange: Parcelas mensais nº 82 a 107: A parcela de nº 82 venceu em 25/02/2017 e a de nº 107 venceu em 25/03/2019. Todas essas datas são anteriores a 08/04/2019 (marco de 5 anos antes da notificação). Portanto, a pretensão de cobrança de todas elas está prescrita. Parcelas anuais nº 07 e 08: A parcela nº 07 venceu em 25/04/2017 e a nº 08 venceu em 25/04/2018. Ambas também tiveram seu prazo quinquenal esgotado antes da interrupção. Dessa forma, o pedido do autor neste ponto é procedente. Deve ser declarada a prescrição da pretensão da ré de cobrar judicial ou extrajudicialmente as parcelas mensais de nº 82 a 107 e as parcelas anuais de nº 07 e 08, listadas na petição inicial e na planilha de ID 103214761. 2.4.3. Da Obrigação de Fazer (Averbação do Imóvel) O autor incluiu em seus pedidos a condenação da ré na obrigação de fazer consistente na averbação da construção e individualização da matrícula do apartamento. Contudo, na petição de impugnação à contestação (ID 123646025, p. 7), o próprio autor reconhece que tal providência foi finalmente adotada pela ré em abril de 2025, afirmando textualmente que "ficando, portanto, esse pedido prejudicado". Diante do cumprimento da obrigação no curso do processo, ocorreu a perda superveniente do objeto em relação a este pedido específico. Desapareceu, assim, o interesse de agir do autor no que tange a esta pretensão, o que impõe a extinção do processo, sem resolução do mérito, neste ponto, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. 2.4.4. Da Revisão do Saldo Devedor e dos Danos Materiais O autor postula a revisão do saldo devedor, para que as parcelas não prescritas sejam corrigidas apenas pelo INPC, sem juros, e a condenação da ré em danos materiais pelo atraso. Considerando o reconhecimento da mora da construtora e da legitimidade da suspensão dos pagamentos pelo autor, é certo que não podem incidir sobre o saldo devedor os encargos moratórios (juros de mora e multa). Além disso, a Cláusula 5.3 do contrato (ID 105032649), que previa a substituição do índice INCC pelo IGP-M acrescido de juros remuneratórios de 12% ao ano "após a conclusão da obra", não pode ser aplicada em desfavor do consumidor. A "conclusão da obra", sob a ótica da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e da proteção consumerista, deve ser interpretada como a conclusão fática e jurídica, ou seja, com a regularização registral. A ré não pode se beneficiar da própria torpeza, aplicando um índice mais gravoso enquanto permanecia inadimplente. Portanto, acolho o pedido para determinar que o saldo devedor remanescente, composto pelas parcelas não prescritas, seja recalculado aplicando-se apenas a correção monetária pelo INPC (índice pleiteado na inicial) a partir do vencimento de cada uma, sem a incidência de qualquer tipo de juros (moratórios ou remuneratórios) ou multa até a data da efetiva regularização registral do imóvel (abril de 2025). Quanto aos danos materiais, o autor alega que o atraso o impediu de revender o imóvel, o que configuraria lucros cessantes. No entanto, tal modalidade de dano exige prova concreta da oportunidade de negócio perdida, como uma proposta firme de compra, o que não foi apresentado nos autos. A mera alegação da intenção de revenda não é suficiente para embasar uma condenação por lucros cessantes, sob pena de se indenizar um dano meramente hipotético. Contudo, a jurisprudência consolidada entende que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera um dano material presumido na modalidade de dano emergente, correspondente ao que o adquirente deixou de auferir com a locação do bem ou ao que teve de despender para morar em outro local. Esse prejuízo pode ser fixado em percentual sobre o valor do imóvel, geralmente em 0,5% ao mês. O próprio autor sugere a aplicação simétrica da Cláusula 8.3.1 do contrato, que prevê uma taxa de fruição de 0,5% ao mês a ser paga pelo comprador em caso de rescisão e posse do imóvel. Em respeito ao princípio da bilateralidade e do equilíbrio contratual (art. 6º, V, CDC), é justo que a mesma penalidade se aplique à construtora em razão de sua mora. Assim, condeno a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, fixada em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de aluguel indenizatório. O período de incidência será do primeiro dia após o término do prazo de tolerância (26 de dezembro de 2015) até a data da efetiva averbação da construção no Registro de Imóveis, que o autor informou ter ocorrido em abril de 2025 (a data exata deverá ser comprovada em fase de liquidação). Os valores devidos por ambas as partes (saldo devedor recalculado do autor e indenização por danos materiais da ré) deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença, autorizando-se desde já a compensação entre os créditos e débitos, nos termos do artigo 368 do Código Civil. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: REJEITO a preliminar de inadequação da via eleita. JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, no que tange ao pedido de obrigação de fazer para a averbação do imóvel, em razão da perda superveniente do objeto. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas mensais de nº 82 a 107 e das parcelas anuais de nº 07 e 08 do contrato firmado entre as partes. b) DECLARAR a legitimidade da suspensão dos pagamentos pelo autor a partir de abril de 2016, com base na exceção do contrato não cumprido, afastando-se a mora do autor durante o período de inadimplência da ré. c) DETERMINAR que o saldo devedor remanescente devido pelo autor (parcelas não prescritas) seja recalculado, com a incidência de correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada parcela, afastando-se a cobrança de juros moratórios, juros remuneratórios e multa contratual até a data da efetiva regularização registral do imóvel (abril de 2025). d) CONDENAR a ré, META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, a pagar ao autor, ROBERTO BEZERRA DE MELO, indenização por danos materiais, correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato por mês de atraso, com incidência a partir de 26 de dezembro de 2015 até a data da efetiva averbação da construção no Registro de Imóveis. O valor da indenização deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada mês de incidência e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. e) AUTORIZAR a compensação dos créditos e débitos entre as partes, cujo saldo final (credor ou devedor) deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (proveito econômico obtido pelo autor, somando-se o valor das parcelas prescritas e a indenização por danos materiais), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Publicada e registrada eletronicamente. Intime as partes. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito