Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ALBERTO JORGE COUTINHO
REU: FOZ - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, MARIA FERNANDA PEREIRA BELTRAO SENTENÇA
APELANTE: Realiza Empreendimentos Imobiliários ADVOGADO: Mario Andrade Gomes - OAB/PB 20.072
APELADO: Givaldo Guimarães de Lima e outro ADVOGADO: Newman Lucia Pinheiro Caporaso - OAB/PB 2782A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR CONFIGURADA. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR ADIMPLIDO. PRETENSA RETENÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DO VALOR PAGO. PERCENTUAL ABUSIVO. RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO). PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. VALORES DE ARRAS DEVIDOS. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. - Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. - A jurisprudência pátria firmou entendimento no sentido de ser possível a retenção do percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago nos casos em que o comprador deseja rescindir o contrato, sendo, no caso concreto, a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago razoável, proporcional e condizente com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da necessidade de restabelecimento do status quo ante. - A retenção das arras em razão da inexecução do contrato é decorrente de lei, não havendo razão para autorizar a devolução do valor das arras aos promitentes compradores.(0000805-19.2012.8.15.0331, Rel. Gabinete 19 - Des. Aluizio Bezerra Filho, APELAÇÃO CÍVEL, 2ª Câmara Cível, juntado em 28/11/2023) No caso concreto, as cláusulas penais contratuais (item 6.3.1) preveem a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de arras. Todavia, considerado o montante global pago pelo autor (R$ 77.787,36) e a necessidade de se evitar o enriquecimento sem causa da construtora, fixo a retenção em 20% sobre o valor efetivamente pago, patamar que se mostra adequado para cobrir as despesas administrativas e operacionais da vendedora, sem configurar onerosidade excessiva, em conformidade com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e com o art. 413 do Código Civil. Assim, a FOZ Empreendimentos Imobiliários LTDA deverá restituir ao autor 80% dos valores comprovadamente pagos a título de parcelas e sinais, no montante aproximado de R$ 62.229,89, excluída a comissão de corretagem de R$ 24.920,00. A correção monetária incidirá pelo IPCA (índice contratualmente previsto) desde cada desembolso, e os juros de mora de 1% ao mês serão contados a partir da citação (Súmula 54 do STJ). A restituição dar-se-á em parcela única, observado o prazo previsto no art. 32-A, §1º, da Lei 6.766/1979 para o pagamento. Da Comissão de Corretagem e Taxa SATI O autor requereu a devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, no total de R$ 24.920,00, e também a devolução de suposta taxa SATI. Ambos os pedidos devem ser rejeitados. Os cinco contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes contêm, em seus quadros resumo, cláusula expressa e destacada informando o valor da comissão de corretagem, que varia entre R$ 4.000,00 e R$ 5.760,00 por lote, totalizando R$ 24.920,00. Os contratos identificam nominalmente o corretor de imóveis responsável pela intermediação, Alexandre Beltrão Bezerra de Melo (CRECI nº 3188), e indicam que o pagamento da comissão seria feito pelo comprador. As fichas financeiras juntadas aos autos demonstram que os valores foram efetivamente cobrados e pagos sob a rubrica de comissão. A controvérsia sobre a validade da transferência da obrigação de pagamento da corretagem ao consumidor foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no regime de recursos repetitivos. TEMA REPETITIVO STJ Tema 938 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) — Paradigma: REsp 1551956/SP No caso concreto, os contratos observaram integralmente o dever de informação exigido pelo Tema 938. O valor da corretagem foi destacado de forma clara e prévia nos instrumentos contratuais, identificando-se o corretor e o montante específico de cada contrato. O autor anuiu com essa cláusula ao assinar os contratos, não havendo demonstração de abusividade na cobrança, vício de consentimento ou prática de venda casada. A ausência de contrato de corretagem apartado não invalida a cobrança, uma vez que a cláusula contratual é autoexplicativa e integra o instrumento firmado entre as partes. Quanto à taxa SATI, o autor não produziu prova específica, autônoma e segura de que essa taxa tenha sido efetivamente cobrada nos contratos. A alegação na inicial é genérica e não se sustenta diante da ausência de qualquer indicativo nos contratos, fichas financeiras ou extratos bancários de que valores a esse título tenham sido exigidos ou pagos. Inviável a condenação sem lastro probatório mínimo. Impõe-se, portanto, a improcedência dos pedidos de devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI. Dos Danos Morais O autor pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, alegando frustração e angústia em razão do atraso nas obras do empreendimento. O pedido não merece acolhimento. Conforme demonstrado no tópico anterior, a rescisão contratual foi decretada por iniciativa do comprador, que desistiu voluntariamente do negócio antes do término do prazo contratual para entrega da primeira etapa da obra. Não se configurou, portanto, ato ilícito imputável às rés que pudesse ensejar reparação extrapatrimonial. A ausência de culpa contratual da vendedora afasta o dever de indenizar. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firma-se no sentido de que o mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo quando demonstradas circunstâncias excepcionais que atinjam direitos da personalidade, como honra, imagem ou integridade psíquica. O Tribunal de Justiça da Paraíba segue a mesma orientação. Ementa: Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 07 - Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0804887-68.2024.8.15.2003 ORIGEM: 1ª Vara Regional Cível de Mangabeira – Acervo B RELATOR: Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior
APELANTE: Danilo Ralyson Cordeiro Dantas ADVOGADOS: Rafaela Ribeiro Cananea (OAB/PB 16717-A) e Elaine Fante Sales (OAB/PB 24437-A)
APELADO: Fedex Brasil Logística e Transporte Ltda. ADVOGADO: Paulo Henrique Magalhães Barros (OAB/PE 15131-A) Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. MERO DISSABOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A DIREITO DA PERSONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por DANILO RALYSON CORDEIRO DANTAS contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais movida em face de Fedex Brasil Logística e Transporte S.A., condenando a ré ao pagamento de R$ 570,00 por danos materiais, mas rejeitando o pleito de indenização por danos morais. O autor recorre para reformar parcialmente a sentença, sustentando que o inadimplemento contratual, por si, teria gerado abalo moral indenizável. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar se os transtornos relatados em razão do inadimplemento contratual ultrapassam o mero aborrecimento e caracterizam dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento contratual, por si só, não caracteriza dano moral, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais que impliquem violação concreta aos direitos da personalidade. O autor não comprova nos autos a existência de constrangimento anormal, humilhação pública, exposição vexatória ou qualquer outro prejuízo extrapatrimonial que ultrapasse o limite do mero dissabor. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reafirma que o descumprimento contratual, quando não acompanhado de repercussões graves, não enseja reparação por danos morais (STJ, AgInt no AREsp 1.203.486/SP e REsp 1.662.336/SP). O ônus da prova da existência do dano moral é do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015, o que não foi atendido no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O inadimplemento contratual, por si só, não gera direito à indenização por danos morais, salvo quando demonstrada violação relevante aos direitos da personalidade. A frustração ou o desconforto decorrentes do descumprimento de obrigação contratual configuram mero aborrecimento, insuscetível de reparação moral. O autor deve comprovar concretamente o prejuízo extrapatrimonial alegado, conforme previsto no art. 373, I, do CPC/2015. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, art. 186; CPC/2015, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.203.486/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 16.11.2017; STJ, REsp 1.662.336/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.08.2017.
Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0859461-81.2023.8.15.2001 [Indenização por Dano Material]
Vistos. ALBERTO JORGE COUTINHO ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual cumulada com Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais contra FOZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME e MARIA FERNANDA PEREIRA BELTRÃO, todos já qualificados. Narra o autor, em sua petição inicial (id. 81039833, 23/10/2023), que adquiriu cinco lotes no empreendimento "Condomínio Jardim Ecovalle Clube", localizado em Sapé/PB, mediante contratos firmados entre janeiro e fevereiro de 2021: Lote 24, Quadra Q (contrato ECO/SAP 0897); Lote 15, Quadra H (contrato ECO/SAP 0906); Lote 14, Quadra H (contrato ECO/SAP 0904); Lote 15, Quadra EE (contrato VEX 0905); e Lote 14, Quadra EE (contrato VEX 0911). Afirma ter pago o total de R$ 77.787,36, e que as obras do empreendimento estariam paralisadas, sem condições de conclusão no prazo contratual de 4 anos previsto para a primeira etapa. Pediu a rescisão dos contratos por culpa das rés, a restituição integral dos valores pagos, a devolução da comissão de corretagem e taxa SATI, a indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, além de tutela de urgência para suspensão de cobranças e exclusão de seu nome de cadastros restritivos. Requereu também a concessão da justiça gratuita. A contestação foi apresentada em 10/11/2025 (id. 126684489). As rés arguiram, em preliminar, a ilegitimidade passiva de Maria Fernanda Pereira Beltrão, sustentando que a relação negocial foi estabelecida exclusivamente com a pessoa jurídica FOZ Empreendimentos Imobiliários LTDA. Impugnaram o pedido de justiça gratuita, alegando ausência de comprovação de hipossuficiência. No mérito, afirmaram que as obras seguem o cronograma contratual, com previsão de conclusão da primeira etapa em 2026, e que o autor não comprovou inadimplemento. Defenderam a legalidade da cláusula de corretagem, com base no Tema 938 do STJ, e a improcedência dos danos morais, por ausência de ato ilícito. O autor apresentou impugnação à contestação (id. 128832315, 11/12/2025). Na fase de saneamento, as partes foram intimadas para especificar provas (id. 128853935, 11/12/2025). O autor manifestou-se informando não ter interesse na produção de novas provas e requerendo julgamento antecipado (id. 129000049, 15/12/2025). As rés igualmente informaram não ter provas a produzir, requerendo o prosseguimento do feito (id. 132056727, 29/01/2026). O juízo, então, determinou a apresentação de razões finais (id. 155039521, 10/03/2026). Em suas razões finais (id. 156905693, 01/04/2026), o autor reiterou integralmente a tese de inadimplemento contratual das rés e pugnou pela procedência total dos pedidos. As rés, em suas razões finais (id. 157819087, 16/04/2026), sustentaram a ilegitimidade passiva de Maria Fernanda, a ausência de prova de inadimplemento contratual, a legalidade da corretagem e a inexistência de dano moral, requerendo a improcedência da ação. Registre-se, por fim, que o pedido de justiça gratuita foi apreciado e indeferido na decisão de id. 84766302 (26/01/2024), que reduziu as custas processuais em 95%, fixando-as em R$ 314,13, valor este devidamente recolhido pelo autor (id. 85109950). Não houve recurso contra essa decisão. É o relatório. Decido. Das Preliminares Da Ilegitimidade Passiva e Justiça Gratuita As rés arguiram, em contestação (id. 126684489), a ilegitimidade passiva da segunda ré, Maria Fernanda Pereira Beltrão, sob o fundamento de que a relação negocial foi estabelecida exclusivamente com a pessoa jurídica FOZ Empreendimentos Imobiliários LTDA. A preliminar merece acolhimento. Os cinco contratos de promessa de compra e venda de lotes foram celebrados diretamente com a pessoa jurídica FOZ Empreendimentos Imobiliários LTDA, conforme se extrai dos instrumentos contratuais juntados aos autos. Em todos eles, Maria Fernanda Pereira Beltrão figura como sócia-administradora e representante legal da empresa contratante, no exercício regular de suas funções orgânicas. Não há nos contratos qualquer assunção de obrigação pela sócia em nome próprio, nem aval, fiança ou garantia pessoal que pudesse atrair sua responsabilidade patrimonial individual. A responsabilidade pessoal dos sócios por obrigações da sociedade exige, nos termos do art. 50 do Código Civil, a demonstração de abuso da personalidade jurídica, caracterizado por desvio de finalidade ou confusão patrimonial, e depende de pedido expresso de desconsideração da personalidade jurídica, o que não ocorreu no caso concreto. O autor não deduziu tal pedido nem trouxe aos autos qualquer elemento indicativo de que a sócia tenha atuado com abuso, excesso de mandato ou em benefício próprio em detrimento dos credores. Impõe-se, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam de Maria Fernanda Pereira Beltrão, com a consequente extinção do processo sem resolução de mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Quanto à impugnação ao pedido de justiça gratuita, a matéria encontra-se preclusa. O juízo já apreciou e indeferiu o benefício da gratuidade judiciária na decisão de id. 84766302 (26/01/2024), reduzindo as custas processuais em 95%, fixando-as em R$ 314,13, valor este que foi devidamente recolhido pelo autor (id. 85109950). O autor não interpôs recurso contra essa decisão, operando-se a preclusão. Desse modo, mantém-se o indeferimento do benefício nos termos já decididos, registrando-se que as custas parciais foram satisfeitas. Em relação aos honorários sucumbenciais decorrentes da extinção do processo em face de Maria Fernanda, a condenação do autor é medida que se impõe, considerando que a ré foi vitoriosa na preliminar arguida. Considerando que o valor da causa é expressivo (R$ 92.787,36), mas que a extinção ocorreu em fase preliminar, sem formação completa de instrução, e levando em conta a redução de custas deferida ao autor como beneficiário parcial da Justiça Gratuita, fixo os honorários sucumbenciais em favor do patrono de Maria Fernanda Pereira Beltrão por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, §8º, do Código de Processo Civil, no valor de R$ 1.500,00, a ser suportado pelo autor. Do Mérito Da Rescisão Contratual e Percentual de Retenção O autor alega que as obras do empreendimento estão paralisadas e que será impossível sua conclusão no prazo contratual. Para que essa tese prevalecesse, ele precisaria comprovar o inadimplemento contratual das rés de forma objetiva, o que não ocorreu nos autos. Os cinco contratos firmados entre as partes estipulam, na cláusula terceira e no quadro resumo, que a primeira etapa do loteamento (quadras A a S e EE) seria concluída no prazo de 48 meses contados de 1º de janeiro de 2021, com tolerância adicional de 6 meses conforme previsão contratual (cláusula 3ª, parágrafo segundo). Com a tolerância, o limite final para a conclusão da primeira etapa se estende até julho de 2025. A presente ação foi ajuizada em 23 de outubro de 2023, quando sequer metade do prazo contratual total havia transcorrido. O ônus de provar o fato constitutivo de seu direito cabia ao autor, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Ele, contudo, dispensou expressamente a produção de novas provas na fase de saneamento (id. 129000049), abrindo mão de perícia técnica, oitiva de testemunhas ou qualquer outra diligência que pudesse demonstrar, com base em elementos objetivos, a alegada paralisação ou impossibilidade de conclusão da obra. As conversas de aplicativo de mensagens juntadas aos autos (id. 81041339) registram reclamações de outros compradores sobre o ritmo das obras, mas não constituem prova técnica do estado do empreendimento nem demonstram inadimplemento contratual das rés. Ausente a comprovação de culpa das rés, a rescisão dos contratos decorre da desistência voluntária do comprador, que suspendeu os pagamentos a partir de maio de 2023, antes do término do prazo de entrega da obra, e formalizou distratos unilaterais em junho de 2023. A consequência jurídica dessa rescisão é disciplinada pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979, que autoriza a restituição parcial dos valores pagos pelo adquirente quando a resolução contratual decorre de fato a ele imputável, admitindo-se descontos a título de cláusula penal, despesas administrativas e demais encargos previstos em contrato. Essa é também a orientação consolidada da jurisprudência pátria, expressa na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que distingue a restituição integral, para os casos de culpa exclusiva do vendedor, da restituição parcial, quando o comprador deu causa ao desfazimento. Sobre o percentual de retenção aplicável, o Tribunal de Justiça da Paraíba consolidou o entendimento no sentido de que, em caso de desistência do comprador, a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos é razoável e proporcional. Ementa: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA GABINETE VAGO - DR. ALUIZIO BEZERRA FILHO JUIZ CONVOCADO APELAÇÃO CÍVEL N º 0000805-19.2012.8.15.0331 RELATOR: Dr. Aluizio Bezerra Filho – Juiz Convocado VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDAM os integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator.(0804887-68.2024.8.15.2003, Rel. Gabinete 07 - Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 29/07/2025) No caso concreto, as provas dos autos, incluindo as conversas de WhatsApp (id. 81041339) e as imagens fotográficas do local (id. 81042515), demonstram apenas a insatisfação do autor com o ritmo da obra, comum em relações contratuais desse tipo, e reclamações genéricas de outros compradores. Não há nos autos qualquer elemento concreto de conduta desonrosa, abuso de direito, exposição vexatória ou constrangimento público praticado pelas rés que pudesse configurar violação aos atributos da personalidade do autor. Ausentes os requisitos do art. 186 c/c art. 927 do Código Civil (L6, L7), quais sejam, ato ilícito, dano e nexo de causalidade, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos seguintes termos: a) Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva de Maria Fernanda Pereira Beltrão e, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré, fixados por equidade em R$ 1.500,00, com base no art. 85, §8º, do CPC. b) Julgo parcialmente procedentes os pedidos autorais em face de FOZ Empreendimentos Imobiliários LTDA - ME para declarar rescindidos os cinco contratos de promessa de compra e venda (ECO/SAP 0897, ECO/SAP 0904, ECO/SAP 0906, VEX 0905 e VEX 0911), por iniciativa do comprador. c) Condeno a ré FOZ Empreendimentos Imobiliários LTDA - ME a restituir ao autor 80% do total dos valores comprovadamente pagos a título de parcelas e sinal, no montante aproximado de R$ 62.229,89, excluída a comissão de corretagem de R$ 24.920,00, em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, observado o prazo previsto no art. 32-A, §1º, da Lei 6.766/1979. d) Rejeito os pedidos de indenização por danos morais, de repetição de indébito da comissão de corretagem e da taxa SATI. e) Sucumbência recíproca. As custas remanescentes serão distribuídas na proporção de 70% pelo autor e 30% pela FOZ, observada a redução de 95% deferida ao autor. Os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, na mesma proporção de 70% a cargo do autor e 30% a cargo da FOZ. P.R.I Com o trânsito em julgado, arquive-se. JOÃO PESSOA, 26 de junho de 2026. Juiz(a) de Direito