Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REU: NELI FERREIRA DA SILVA PEREIRA. SENTENÇA PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. VENDA REALIZADA DIRETAMENTE PELO PROPRIETÁRIO NA VIGÊNCIA DO CONTRATO. COMPROVAÇÃO DE ESFORÇOS DA CORRETORA. DEVER DE PAGAR. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. A cláusula de exclusividade no contrato de corretagem garante ao corretor o direito à comissão, ainda que o negócio seja concretizado diretamente pelo proprietário, desde que dentro do prazo de exclusividade e que o corretor tenha empreendido esforços na aproximação ou divulgação do bem.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital Processo n. 0814605-95.2024.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Corretagem];
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Cobrança proposta por EXECUT CONSULTORIA & NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA EPP, devidamente qualificada nos autos, em face de NELI FERREIRA DA SILVA PEREIRA, igualmente qualificada, na qual a parte Autora pleiteia o recebimento de comissão de corretagem no valor de R$ 13.200,00 (treze mil e duzentos reais), acrescido de custas processuais e honorários advocatícios. A Petição Inicial narra que a Promovente é uma empresa conceituada no segmento imobiliário e foi procurada pela Promovida para a prestação de serviço exclusivo de corretagem para a venda de seu imóvel, localizado na Avenida Guarabira, n. 1101, Ed. 10ª Pirâmide, apto 210, Manaíra, nesta Capital. O contrato de exclusividade foi firmado em 24/02/2023, com prazo de 180 (cento e oitenta) dias, findando em 24/08/2023. A parte Autora alegou ter divulgado amplamente o imóvel em seus diversos meios de comunicação, gerando interesse de compra. Contudo, em maio de 2023, ainda na vigência do contrato de exclusividade, a Promovida teria procedido à venda do imóvel na surdina, pelo valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), sem efetuar o pagamento da comissão de 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, que corresponde a R$ 13.200,00. Afirmou que, após tomar ciência da venda, tentou resolver a questão amigavelmente, sem sucesso, motivando a propositura da presente ação. A Promovida foi devidamente citada e compareceu à audiência de conciliação, porém, não houve consenso entre as partes, resultando na impossibilidade de acordo. A Ré apresentou Contestação (ID 103726950), na qual admitiu ter firmado o contrato de corretagem com a Promovente em 24/02/2023. No entanto, alegou que em 22 de maio de 2023, formalizou o cancelamento da exclusividade com a Promovente mediante e-mails, afirmando que a Promovente confirmou o recebimento. Sustentou que a venda do imóvel foi realizada em data posterior à alegada rescisão contratual, sem qualquer participação ou intervenção da Autora, e que a cobrança da comissão, sem a prestação de serviço efetivo, configuraria tentativa de enriquecimento ilícito, ferindo a boa-fé objetiva. Em sua impugnação, a Promovente rechaçou as alegações da defesa, afirmando que a tese defensiva era genérica e inverídica. Negou enfaticamente qualquer ciência ou formalização de rescisão contratual, reafirmando que o contrato de corretagem estava plenamente vigente no momento da venda do imóvel, que ocorreu “na surdina” em maio de 2023. A Autora juntou certidão cartorária (ID 87517043) e documento da Prefeitura atinente à incidência do ITBI (ID 87517045) para comprovar a venda realizada pela Ré em plena vigência do contrato de exclusividade. Mencionou, ainda, que o novo adquirente do imóvel, Sr. Emerson Luiz da Costa, era corretor de imóveis e já havia sido credenciado da Promovente. Sustentou que a violação da boa-fé contratual pesava sobre a Promovida e que seus esforços na divulgação do imóvel foram amplos e massivos, resultando em atendimentos e mobilização empresarial. Reafirmou que, mesmo que houvesse rescisão (o que negou), a Ré deveria arcar com as despesas inerentes à prestação do serviço. Concluiu requerendo a procedência do pedido inicial. Posteriormente, as partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir. A parte Autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide, informando que a matéria discutida na exordial se encontrava bem posta e sobejamente comprovada nos autos, inclusive de forma documental, e que a matéria em análise tratava-se única e exclusivamente de direito (ID 109569704). A parte Ré, por sua vez, quedou-se inerte, deixando transcorrer o prazo sem qualquer manifestação, conforme ID 108182711. Em despacho (ID 124462488), este Juízo reconheceu que o processo se encontrava maduro para julgamento antecipado, com base na suficiência da prova documental carreada aos autos e na inércia da parte Ré em especificar provas. Foi, então, determinado o retorno dos autos para prolação de sentença. A Autora reiterou o pedido de julgamento antecipado e a condenação da Promovida ao pagamento da quantia de R$ 13.200,00, devidamente atualizada, além de custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (ID 126556769). É o relatório. DECIDO. A presente demanda trata de uma Ação de Cobrança que visa à remuneração por serviços de corretagem imobiliária, baseada em um contrato com cláusula de exclusividade, cuja venda do bem, objeto da intermediação, teria ocorrido na vigência do pacto, diretamente pela proprietária, sem o pagamento da comissão acordada. A controvérsia principal reside na efetivação ou não de uma rescisão contratual prévia à venda e, consequentemente, no direito à percepção da comissão. Inicialmente, cumpre analisar a adequação do julgamento antecipado da lide, conforme preconizado pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Na espécie, as partes foram devidamente intimadas para que especificassem as provas que pretendiam produzir, justificando a necessidade e a pertinência. A parte Autora, de forma expressa, pleiteou o julgamento antecipado, argumentando que a matéria em discussão era unicamente de direito e que os fatos estavam sobejamente comprovados por documentos. Em contraste, a parte Ré, embora instada a se manifestar, manteve-se inerte. Diante da ausência de requerimento de produção de provas adicionais pela Ré, e considerando que os elementos probatórios constantes dos autos, em especial a prova documental, são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo acerca das questões de fato e de direito relevantes para a solução da controvérsia, mostra-se pertinente o julgamento do mérito no estado em que o processo se encontra. As alegações de ambas as partes e os documentos colacionados permitem uma análise aprofundada da relação jurídica e dos fatos alegados, tornando desnecessária a dilação probatória. Ainda no que concerne às questões processuais, destaca-se que a contestação apresentada pela Ré não arguiu qualquer preliminar de ordem processual que impedisse o exame do mérito ou levasse à extinção do processo sem resolução de mérito. As argumentações relativas à ausência de serviço de corretagem efetivado, indevida cobrança de comissão e enriquecimento ilícito pela Autora tangenciam o mérito da demanda, razão pela qual serão examinadas conjuntamente com a análise meritória, sendo desnecessária a sua abordagem em tópico preliminar apartado. Passando à análise do mérito, a controvérsia central do litígio circunscreve-se à interpretação e aplicação do contrato de corretagem imobiliária celebrado entre as partes, com especial atenção à cláusula de exclusividade, e à alegação de rescisão unilateral formulada pela Ré. O contrato de corretagem, nos termos do artigo 722 do Código Civil, caracteriza-se pelo ajuste em que uma pessoa, não ligada a outra por mandato, prestação de serviços ou relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A remuneração do corretor é devida, conforme o artigo 725 do Código Civil, uma vez que tenha conseguido o resultado útil previsto no contrato, ou seja, a aproximação das partes e a concretização do negócio. No caso em apreço, restou demonstrado nos autos que a EXECUT CONSULTORIA & NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA EPP e NELI FERREIRA DA SILVA PEREIRA firmaram Contrato para Gestão de Venda de Bens Imóveis em 24/02/2023 (ID 87517032). Este instrumento estabeleceu a exclusividade na gestão da venda do imóvel da Ré, situado na Avenida Guarabira, n. 1101, Ed. 10ª Pirâmide, apto 210, Manaíra, João Pessoa/PB. O prazo de exclusividade foi estipulado em 180 (cento e oitenta) dias, a partir da data da assinatura, o que significa que se estenderia até 24/08/2023. A cláusula segunda do contrato previa que os honorários de intermediação seriam de 6% (seis por cento) sobre o valor da venda para imóveis urbanos, e a cláusula quarta, alínea "b", expressamente dispunha que "Mesmo na hipótese de decurso do prazo estabelecido, o direito aos honorários subsistirá caso o imóvel seja negociado a clientes, familiares ou representantes legais apresentados pela contratada, na forma prevista no Código Civil Brasileiro." A essência da discussão gira em torno da alegação da Ré de que houve o cancelamento da exclusividade em 22 de maio de 2023, por meio de e-mails, com a suposta confirmação de recebimento pela Autora. Todavia, a parte Autora, em sua impugnação à contestação (ID 104994107), negou veementemente ter recebido ou tomado ciência de qualquer formalização de rescisão contratual. De fato, a Ré, embora tenha afirmado na contestação que os e-mails comprovando a rescisão foram anexados, não os fez, não havendo nos autos prova material que corrobore a sua alegação de cancelamento da exclusividade e de ciência por parte da Autora. A mera alegação, sem a devida comprovação, não possui o condão de desconstituir o pacto contratual. Ao revés, os documentos acostados pela Autora demonstram que a venda do imóvel pela Ré ocorreu em maio de 2023, ou seja, em plena vigência do contrato de exclusividade (ID 104994107). A certidão cartorária (ID 87517043) e o documento da Prefeitura referentes ao ITBI (ID 87517045), comprovam que o imóvel foi alienado por R$ 220.000,00 e que o ato preparatório para a venda, atinente à incidência do ITBI, foi realizado em 12/05/2023, ratificando que a transação se deu dentro do período de exclusividade que findaria apenas em 24/08/2023. Nesse cenário, o artigo 726 do Código Civil estabelece que "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, por intermédio do corretor, a comissão será devida se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade." A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que a cláusula de exclusividade no contrato de corretagem garante ao corretor o direito à comissão, ainda que o negócio seja concretizado diretamente pelo proprietário, desde que dentro do prazo de exclusividade e que o corretor tenha empreendido esforços na aproximação ou divulgação do bem. A finalidade da cláusula de exclusividade é precisamente proteger o trabalho do corretor e assegurar sua remuneração, impedindo que o cliente se aproveite dos serviços prestados para, posteriormente, negociar por conta própria e, assim, evadir-se do pagamento da comissão. Nesse sentido, orienta a jurisprudência de tribunais pátrios em casos análogos: APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Embargos monitórios improcedentes, constituindo-se o título executivo. INTERMEDIAÇÃO COM EXCLUSIVIDADE. As partes celebraram contrato de intermediação com cláusula de exclusividade para alienação de bem imóvel, com prazo de 180 dias. Descobriu-se que a proprietária alienou o imóvel a terceiro, com violação da referida cláusula de exclusividade. Não comprovação de inércia ou ociosidade da apelada. Inexistência de vício de consentimento. Cláusula contratual redigida de forma clara. Remuneração devida. Inteligência do artigo 726 do Código Civil. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 15% do valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10015528320248260602 Sorocaba, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 25/09/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2024). A parte Autora trouxe aos autos provas de seus esforços de divulgação do imóvel (ID 87517035), demonstrando que cumpriu sua parte no contrato, realizando a promoção do bem e mobilizando sua estrutura para a venda. A Ré, ao vender o imóvel por conta própria durante a vigência do contrato de exclusividade e sem a formalização e aceitação da rescisão, frustrou a expectativa legítima da Autora de receber a remuneração pelo trabalho que vinha desenvolvendo. A alegação da Ré de que a Autora não participou da negociação e que a cobrança configuraria enriquecimento ilícito não se sustenta frente à existência de um contrato de exclusividade válido e eficaz. O enriquecimento ilícito, vedado pelo artigo 884 do Código Civil, ocorre quando há um acréscimo patrimonial sem justa causa. No presente caso, a causa para a cobrança da comissão é o contrato de corretagem com exclusividade, que assegura o direito à remuneração mesmo na venda direta, como forma de compensar o investimento de tempo e recursos do corretor. Não se trata, portanto, de um benefício sem causa, mas do exercício de um direito contratual legítimo. A conduta da Ré, ao contrário de se esquivar do pagamento, é que se mostra incompatível com o princípio da boa-fé objetiva, que impõe um comportamento leal e honesto entre os contratantes, desde a fase pré-contratual até o pós-contratual. O pacta sunt servanda, embora mitigado por outros princípios modernos do direito contratual, como a boa-fé objetiva e a função social do contrato, permanece como pilar da segurança jurídica, vinculando as partes ao que foi livremente pactuado. A rescisão de um contrato, especialmente um com cláusula de exclusividade, exige formalidade e, no mínimo, a comprovação da ciência e concordância da outra parte, o que não foi demonstrado pela Ré. Por todo o exposto, a venda do imóvel pela Ré na vigência do contrato de corretagem com cláusula de exclusividade, sem a devida comprovação de rescisão ou de inércia da corretora, configura o direito da Autora ao recebimento da comissão pactuada. O valor pleiteado, de R$ 13.200,00, corresponde a 6% sobre o valor de venda de R$ 220.000,00, exatamente como previsto na cláusula segunda, alínea "c", do contrato. Ante o exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta, com fulcro no Art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, CONDENO a promovida NELI FERREIRA DA SILVA PEREIRA ao pagamento da importância de R$ 13.200,00 (treze mil e duzentos reais), a título de comissão de corretagem. O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do efetivo prejuízo (maio de 2023 – data da venda do imóvel), e juros de mora pela taxa legal, com a dedução estabelecida no art. 406 do CC, a partir da citação. Por fim, condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do Art. 85, § 2º, do CPC. Publicada e registrada eletronicamente. INTIMEM-SE. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente pelo(a) Juiz(íza) de Direito.