Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: 45.376.898 SARA GOLD SALES VIEIRA, SARA GOLD SALES DE SOUSA SILVA
REU: JOÃO DE AZEVEDO FREIRE SENTENÇA
AGRAVANTE: ASSIF-PB – Associação dos Servidores do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia da Paraíba ADVOGADA: Nay Cordeiro Evangelista de Souza
AGRAVADO: Marcos Roberto Marinho do Rego ADVOGADO: Antônio Carlos Simões Fereira AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TENTATIVA DE ACORDO TRATADA NOS AUTOS. DESISTÊNCIA DO PROMOVENTE DURANTE AS NEGOCIAÇÕES. AUSÊNCIA DE HOMOLOGAÇÃO PELO JUIZ A QUO. DEPÓSITOS ESPONTÂNEOS PELA ASSOCIAÇÃO PROMOVIDA POR COMPREENDER CELEBRADA A AVENÇA. INOCORRÊNCIA DE COMPOSIÇÃO. QUANTIAS CONSIGNADAS ADMITIDAS A TÍTULO DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA. CONTINUIDADE DA DEMANDA QUE SE IMPÕE. PRECEDENTES. DESPROVIMENTO DA IRRESIGNAÇÃO. - Havendo desistência expressa das tratativas de acordo pelo promovente, sem homologação do juízo, mostra-se inviável o seu reconhecimento, sob pena de se impor à parte desistente um ajuste por ela não anuído. Precedentes. - “ Não há falar-se em homologação judicial de proposta de acordo à qual não anuiu expressamente a parte contrária.” (Apelação Cível nº 0757573-29.2007.8.13.0112 (1), 9ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Márcio Idalmo Santos Miranda. j. 20.06.2018, Publ. 10.07.2018). - “ 1. A manifestação de vontade é requisito indispensável à validade do acordo firmado entre as partes. Desse modo, não se mostra viável a homologação do acordo, quando ausente a assinatura das partes envolvidas ou de seus procuradores. 2. Apelo provido. Sentença cassada.” (APC nº 20090110804316 (965535), 4ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Arnoldo Camanho. j. 31.08.2016, DJe 19.09.2016).
APELANTE: MARLENE RODRIGUES DA SILVA ADVOGADO: RAFAEL QUIRINO VINAGRE (OAB/PB 19.517)
APELADOS: MARCELL FERREIRA SANTANA LACERDA E NATTACYA MAYESKER ALVES DOS SANTOS ADVOGADOS: LEONARDO RANOEL VIANA LIRA (OAB/PB 14.689) EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA. INADIMPLEMENTO. ADITIVO CONTRATUAL POSTERIOR. NOVAÇÃO E DAÇÃO EM PAGAMENTO. QUITAÇÃO INTEGRAL E IRREVOGÁVEL. EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAL E ACESSÓRIA. CLÁUSULA PENAL. INEXIGIBILIDADE. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto pela Exequente contra sentença que acolheu os embargos à execução, declarando a inexigibilidade de título executivo extrajudicial consistente em contrato de promessa de permuta. A execução visava ao recebimento de cláusula penal (multa), em virtude de alegado inadimplemento contratual. O Juízo de origem acolheu a tese dos Embargantes de que a celebração posterior de um “Aditivo Contratual de Compensação de Dívida”, contendo cláusula expressa de quitação integral de qualquer pendência oriunda da negociação original, operou a extinção da obrigação principal e, por consequência, da penalidade acessória, tornando inexigível a cobrança da multa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Saber se a celebração de aditivo contratual com dação em pagamento e cláusula de quitação ampla, geral e irrevogável acerca das obrigações do contrato primitivo abrange a cláusula penal preexistente. Analisar se a cláusula penal possui autonomia suficiente para subsistir à extinção da obrigação principal via novação, quando ausente ressalva expressa no instrumento liberatório. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula penal constitui pacto acessório de prefixação de perdas e danos para o caso de inadimplemento, submetendo-se ao princípio da gravitação jurídica (accessorium sequitur principale). A celebração de negócio jurídico posterior (aditivo), por meio do qual as partes transacionam o objeto do contrato original mediante dação em pagamento de bens imóveis (55 lotes), inserindo cláusula expressa de que a avença quita integralmente qualquer dívida ou pendência oriunda da negociação, acarreta a extinção do vínculo obrigacional primitivo. A ausência de ressalva expressa quanto à intenção do credor de preservar a cobrança da multa contratual, no momento da assinatura do termo de quitação, implica renúncia tácita à penalidade, nos termos do art. 364 do Código Civil, que determina a extinção dos acessórios e garantias da dívida novada. A conduta da credora que outorga quitação plena para, posteriormente, ajuizar execução cobrando a multa referente ao contrato extinto configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), violando a boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais (art. 422 do Código Civil). IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação desprovida. Tese de julgamento: A quitação plena e irrevogável outorgada em aditivo contratual, sem ressalvas, extingue a obrigação principal e seus acessórios, tornando inexigível a cobrança posterior de cláusula penal referente ao contrato originário. A pretensão de executar multa contratual após a celebração de aditivo que pôs fim a todas as pendências da avença original viola o princípio da boa-fé objetiva, na vertente da proibição do comportamento contraditório. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 364, 422 e 840; Código de Processo Civil, art. 784, III. Jurisprudência relevante citada: TJSP, AC 0011319-67.2021.8.26.0506, Relatora Desa. Paola Lorena, 3ª Câmara de Direito Público, j. 30/05/2022. (0827600-92.2025.8.15.0001, Rel. Gabinete 21 - Des. Francisco Seraphico Ferraz da Nóbrega Filho, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 22/02/2026) Admitir a cobrança de multa rescisória em um cenário onde o negócio jurídico não foi concluído configuraria, em última análise, o enriquecimento sem causa da parte autora, prática vedada pelo artigo 884 do Código Civil. A penalidade contratual visa prefixar as perdas e danos decorrentes da frustração de um contrato vigente; utilizá-la para punir a desistência legítima na fase de tratativas seria desvirtuar sua finalidade precípua e impor ao embargante um ônus desproporcional por não ter exercido sua liberdade de contratar. Assim, diante da inexistência de vínculo contratual definitivo entre os litigantes, impõe-se declarar a total inexigibilidade das multas pleiteadas na petição inicial, restando prejudicada a análise sobre a ocorrência de infração ou culpa na rescisão. Da Responsabilidade Pré-Contratual e da Ausência de Dever de Indenizar Afastada a responsabilidade contratual stricto sensu pela inexistência de vínculo formal, resta perquirir se a conduta do embargante durante a fase de tratativas ensejaria dever de indenizar sob o prisma da responsabilidade pré-contratual (culpa in contrahendo). O artigo 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de observar os princípios da probidade e da boa-fé objetiva, dever este que se projeta também para as fases que antecedem a conclusão definitiva do pacto. No caso sub examine, a embargada pleiteia reparação por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, alegando que o rompimento abrupto das negociações lhe causou prejuízos injustos. Contudo, a responsabilidade civil pré-contratual não decorre da simples não celebração do contrato, mas sim de uma ruptura arbitrária e injustificada que viole a legítima expectativa criada na contraparte, gerando danos diretos. Quanto aos danos materiais de R$ 800,00, referentes ao remanejamento do maquinário de lavanderia industrial, verifica-se que a embargada agiu de forma precipitada. Ao iniciar a logística de mudança e o transporte de equipamentos de grande porte antes de ter em mãos o instrumento contratual devidamente assinado pelo locador, a autora assumiu um risco comercial inerente à própria atividade empreendedora. A prudência recomendaria aguardar a plena formalização do negócio jurídico para mobilizar recursos e infraestrutura. Inexistindo contrato assinado, os gastos efetuados por conta e risco de uma das partes não podem ser transferidos à outra, especialmente quando o locador comunicou a desistência de forma célere e devolveu os valores antecipados. O dever de indenizar despesas da fase de tratativas exige prova de quebra ilegítima da confiança, o que não se amolda ao caso onde o negócio jurídico ainda estava em estágio de formação. Sobre o tema, colhe-se o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. NEGOCIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA. FASE PRÉ-CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO DURANTE AS TRATATIVAS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A FASE PRÉ-CONTRATUAL É REGIDA PELOS DEVERES DE BOA-FÉ OBJETIVA, QUE IMPÕEM LEALDADE, TRANSPARÊNCIA E PROTEÇÃO RECÍPROCA, SEM, CONTUDO, OBRIGAR AS PARTES À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. 2. A RESPONSABILIDADE CIVIL NA FASE DE TRATATIVAS EXIGE DEMONSTRAÇÃO DE CONDUTA CONTRADITÓRIA OU DESLEAL, FRUSTRAÇÃO INJUSTIFICADA DE EXPECTATIVA LEGÍTIMA, ALÉM DE NEXO CAUSAL COM DANO EFETIVO. 3. A DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO, OCORRIDA DURANTE A FASE DE TRATATIVAS E MOTIVADA POR IMPASSE LEGÍTIMO ENTRE AS PARTES QUANTO À REDAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, ESPECIALMENTE DIANTE DE PREOCUPAÇÃO FUNDADA COM LITÍGIO TRABALHISTA RELACIONADO AO IMÓVEL, NÃO CONFIGURA ILÍCITO. 4. A LIBERDADE CONTRATUAL É RECÍPROCA. ASSIM COMO UMA PARTE PODE NÃO ACEITAR MODIFICAÇÕES PROPOSTAS, A OUTRA TEM O DIREITO DE NÃO CONTRATAR QUANDO ENTENDER AUSENTE A SEGURANÇA JURÍDICA NECESSÁRIA À CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. 5. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1004629-96.2022.8.26.0529; RELATOR (A): ADEMIR MODESTO DE SOUZA; ÓRGÃO JULGADOR: 7ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE SANTANA DE PARNAÍBA - 3ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 27/08/2025; DATA DE REGISTRO: 29/08/2025) No tocante aos lucros cessantes estimados em R$ 1.200,00, a pretensão carece de qualquer lastro probatório concreto. Nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil, as perdas e danos devem abranger apenas o que o credor efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar em decorrência direta do ato ilícito. No presente caso, a embargada postula indenização baseada em faturamento hipotético de uma unidade que sequer entrou em operação. Lucros cessantes não se presumem e não podem ser fundamentados em meras projeções especulativas ou esperança de ganho. Conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Informativo 2024, a mera expectativa de faturamento oriunda de contrato não assinado não constitui dano certo e indenizável. EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL. QUANTIFICAÇÃO DO DANO. INTERESSES CONTRATUAIS POSITIVOS E NEGATIVOS. IRRESIGNAÇÃO DESPROVIDA. 1. Aplicabilidade do CPC/73 ao recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: 2. Em caso de responsabilidade civil pré-contratual, o proponente não pode pretender, a título de reparação de danos, indenização equivalente à vantagem que teria obtido com o próprio negócio jurídico que nunca se concretizou (interesses postivos). 3. Verificada a antijuridicidade no rompimento de tratativas negociais, a responsabilidade civil pré-contratual que se estabelece cobre apenas as despesas realizadas para finalização do negócio jurídico frustrado ou em razão dessa mesma operação. (interesses negativos). 4. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.641.868/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/6/2018, DJe de 6/9/2018.) Por fim, o pleito de danos morais no importe de R$ 5.000,00 também não comporta acolhimento. A frustração decorrente de uma negociação empresarial que não se concretiza é considerada, pela jurisprudência pátria, como mero dissabor ou aborrecimento cotidiano, inerente aos riscos das relações de mercado. Não houve demonstração de que o rompimento das tratativas tenha atingido a honra objetiva da microempresa ou causado abalo psicológico extraordinário à sua representante. O episódio relatado envolvendo o filho do embargante e o padrasto da autora em local público, embora possa ter causado desconforto interpessoal, não possui o condão de caracterizar lesão aos direitos de personalidade da parte autora que justifique a intervenção do Judiciário com finalidade reparatória. A inadmissibilidade de indenização por dano moral em situações de simples descumprimento ou desistência negocial é entendimento pacífico neste Tribunal de Justiça da Paraíba, ressalvadas hipóteses de humilhação pública comprovada, o que não se verifica nos autos. Ementa: A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. SKY LIVRE. SERVIÇOS DE TV POR ASSINATURA CONTRATADO COM CANAIS ABERTOS. ALEGAÇÃO DE BLOQUEIO INDEVIDO DE SINAL. MUDANÇA DO SINAL ANALÓGICO PARA DIGITAL. INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO DE CANAIS. RESPEITO ÀS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE RESTABELECER O SERVIÇO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO ABORRECIMENTO. PROVIMENTO PARCIAL. É consabido que não ocasionam dano extrapatrimonial aquelas situações que, não obstantes desagradáveis, inserem-se no cotidiano da sociedade contemporânea e constituem tão somente mero aborrecimento, não ensejando qualquer situação de vexame, dor, sofrimento ou humilhação. - O cancelamento do serviço contratado, sem que haja comprovação de qualquer repercussão ou transtorno ao patrimônio psíquico do consumidor, configura mero aborrecimento do cotidiano e não desafia indenização por dano moral. (0801171-04.2022.8.15.2003, Rel. Gabinete 13 - Desembargador (Vago), APELAÇÃO CÍVEL, 3ª Câmara Cível, juntado em 24/09/2024) Dessa forma, inexistindo ato ilícito qualificado por má-fé ou abuso de direito na fase pré-contratual, bem como ausentes provas de prejuízos que não tenham sido derivados da própria conduta temerária da embargada, a improcedência de todos os pedidos indenizatórios é medida que se impõe. DISPOSITIVO
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível de Campina Grande MONITÓRIA (40) 0835247-75.2024.8.15.0001 [Locação de Imóvel]
Vistos. SARA GOLD SALES VIEIRA, devidamente representada por SARA GOLD SALES DE SOUSA SILVA, ajuizou a presente Ação Monitória cumulada com Reparação de Danos Materiais e Morais em face de JOÃO DE AZEVEDO FREIRE, alegando, em síntese, que celebrou com o réu um contrato de locação de imóvel comercial situado na Rua Beatriz Ernesto Leal de Melo, nº 66, bairro Sandra Cavalcante, nesta urbe. Segundo a narrativa da inicial, o negócio jurídico foi ajustado em 02 de agosto de 2024, com prazo de vigência de 60 meses e aluguel mensal de R$ 2.600,00. A autora afirma que, para a concretização do pacto, efetuou o pagamento de uma caução no valor equivalente a um mês de aluguel e que as chaves, o controle do portão e a senha do alarme lhe foram entregues no ato da assinatura pela locatária e por duas testemunhas. Relata a demandante que, confiando na estabilidade do vínculo, iniciou o planejamento da mudança de seu maquinário de lavanderia para o novo endereço. Contudo, afirma que foi surpreendida no dia seguinte, 03 de agosto de 2024, com a notícia de que o locador havia desistido unilateralmente do negócio. A justificativa apresentada pelo filho do réu seria a existência de restrições de crédito em nome do padrasto da autora, o qual figurava no instrumento contratual meramente como testemunha. Diante do rompimento abrupto, a autora pleiteou o pagamento de multas contratuais no montante de R$ 13.000,00, indenização por danos materiais de R$ 800,00 pelo remanejamento do maquinário, lucros cessantes de R$ 1.200,00 e reparação por danos morais fixada em R$ 5.000,00. O andamento processual registrou sucessivas determinações para a regularização das custas judiciais. Inicialmente, este juízo determinou a comprovação da hipossuficiência econômica. Após a apresentação de emenda à inicial, o pleito de gratuidade foi deferido apenas parcialmente, sendo determinado o parcelamento das custas em quatro vezes. A autora comprovou o recolhimento das parcelas iniciais e das custas ocasionais para a expedição de diligências, o que permitiu o processamento regular do feito. Citado por via postal, o réu interpôs tempestivamente seus Embargos à Monitória. Em sua defesa, o embargante JOÃO DE AZEVEDO FREIRE suscitou preliminares de inépcia da petição inicial e carência de ação por inadequação da via eleita, sob o fundamento de que a autora não apresentou prova escrita hábil, uma vez que o contrato de locação acostado aos autos não possui a sua assinatura. No mérito, sustentou que a relação jurídica jamais ultrapassou a fase das tratativas preliminares, conhecida como punctuação. Argumentou que exerceu seu legítimo direito de desistência antes da formalização definitiva do negócio e que a devolução imediata do valor da caução demonstra sua boa-fé. Refutou a existência de qualquer ato ilícito, asseverando a inexigibilidade das multas e a ausência de danos indenizáveis, uma vez que não houve posse ou fruição do imóvel. Intimada para se manifestar, a embargada apresentou contrarrazões, nas quais rebateu as preliminares e defendeu que o conceito de prova escrita para o rito monitório é amplo, abrangendo o conjunto documental formado pelo contrato assinado pela locatária, comprovantes de transferência bancária e mensagens de aplicativo. Argumentou que a relação jurídica se consolidou mediante atos de tradição, como a entrega das chaves e o pagamento da caução, o que impediria a desistência imotivada sem o ônus da reparação civil. Por fim, as partes não demonstraram interesse na produção de novas provas, vindo os autos conclusos para julgamento. É o breve relatório. Passo a decidir. Do Julgamento Antecipado do Mérito O processo comporta o julgamento imediato do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Essa medida se justifica porque a controvérsia instaurada entre as partes, embora envolva questões de fato, pode ser plenamente resolvida com base na prova documental que já consta dos autos. As partes foram devidamente intimadas e não manifestaram interesse na produção de novas provas, o que reforça a desnecessidade de dilação probatória em audiência de instrução e julgamento. O acervo documental, composto pela minuta contratual, pelos comprovantes de transações bancárias e pelos registros de comunicações eletrônicas, fornece ao juízo os elementos necessários para formar seu convencimento de maneira segura. Além disso, a eficiência e a celeridade processual orientam que, estando a causa madura para decisão, o magistrado deve proferir a sentença, evitando o prolongamento desnecessário do litígio. Das Questões Preliminares O embargante JOÃO DE AZEVEDO FREIRE suscitou as preliminares de inépcia da petição inicial e carência de ação. Argumentou que a via monitória seria inadequada por falta de "prova escrita" idônea, uma vez que o contrato de locação apresentado pela autora não possui a sua assinatura. Sustentou que as conversas de aplicativo seriam arquivos voláteis e insuficientes para comprovar a existência de uma obrigação jurídica certa. Contudo, tais preliminares não merecem acolhimento como vícios processuais que impeçam a análise do mérito. No rito monitório, a exigência de prova escrita prevista no artigo 700 do Código de Processo Civil deve ser interpretada de forma ampla. De acordo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a prova escrita apta a aparelhar a ação monitória é qualquer documento que, embora não tenha força de título executivo, demonstre uma probabilidade razoável do direito alegado pelo credor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte entendimento: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A ADMISSIBILIDADE TEM QUE SER IDÔNEA. APTA À FORMAÇÃO DO JUÍZO DE PROBABILIDADE ACERCA DO DIREITO AFIRMADO, A PARTIR DO PRUDENTE EXAME DO MAGISTRADO. 1. A prova hábil a instruir a ação monitória, a que alude o artigo 1.102-A do Código de Processo Civil não precisa, necessariamente, ter sido emitida pelo devedor ou nela constar sua assinatura ou de um representante. Basta que tenha forma escrita e seja suficiente para, efetivamente, influir na convicção do magistrado acerca do direito alegado. 2. Dessarte, para a admissibilidade da ação monitória, não é necessário que o autor instrua a ação com prova robusta, estreme de dúvida, podendo ser aparelhada por documento idôneo, ainda que emitido pelo próprio credor, contanto que, por meio do prudente exame do magistrado, exsurja o juízo de probabilidade acerca do direito afirmado pelo autor. 3. No caso dos autos, a recorrida, ao ajuizar a ação monitória, juntou como prova escrita sem eficácia de título executivo a própria nota fiscal do negócio de compra e venda de mercadorias, seguida do comprovante de entrega assinado e mais o protesto das duplicatas, que ficaram inadimplidas. A Corte local, após minucioso exame da documentação que instrui a ação, apurou que os documentos são suficientes para atender aos requisitos da legislação processual para cobrança via ação monitória, pois servem como início de prova escrita. A revisão desse entendimento, demanda o reexame de provas, vedado em sede de recurso especial (Súmula 7/STJ). 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 289.660/RN, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/6/2013, DJe de 19/6/2013.) Portanto, a aferição sobre se os documentos trazidos pela autora — como a minuta do contrato acompanhada de comprovantes de pagamento e mensagens de celular — são suficientes para comprovar a existência do crédito e a validade do negócio jurídico é uma questão que se confunde com o próprio mérito da demanda. A falta de assinatura no instrumento particular não gera a extinção do processo por carência de ação ou inépcia, mas sim a necessidade de analisar, no mérito, se houve ou não o consentimento necessário para a formação do contrato. Assim, a discussão sobre a idoneidade do acervo probatório para fundamentar a cobrança será integralmente absorvida pela análise de mérito que segue, motivo pelo qual rejeito as preliminares processuais aventadas. Presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito da causa. Da Formação do Contrato de Locação e a Natureza das Negociações Preliminares O cerne da presente controvérsia reside em determinar se a relação jurídica estabelecida entre SARA GOLD SALES VIEIRA e JOÃO DE AZEVEDO FREIRE superou a barreira das tratativas preliminares para se consolidar como um contrato de locação perfeito e acabado. A análise minuciosa dos fatos e documentos revela que as partes não chegaram a formalizar o vínculo obrigacional definitivo. No ordenamento jurídico brasileiro, vigora o princípio da liberdade das formas, positivado no artigo 107 do Código Civil, segundo o qual a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei expressamente a exigir. Embora o contrato de locação possa ser celebrado até mesmo de forma verbal, a dinâmica do caso demonstra que os envolvidos elegeram a forma escrita e solene para manifestar seu consentimento final. O instrumento particular de ID 102698543, detalhado e com campos específicos para assinaturas do locador, da locatária e de testemunhas, evidencia que a subscrição era o ato indispensável para o nascimento da relação jurídica. A ausência da assinatura do réu no referido documento é um fato incontroverso. Juridicamente, esse documento constitui uma mera minuta, fruto da fase de punctuação ou negociações preliminares. Nessa etapa, as partes discutem cláusulas, realizam vistorias e planejam a execução do negócio, mas ainda não se encontram vinculadas ao cumprimento das obrigações principais. A assinatura não é um formalismo vazio; é a exteriorização da vontade que transforma o projeto em contrato bilateral. Sem a firma do locador, falta o elemento essencial do consenso final (consensus ad idem), o que impede o reconhecimento da existência de um negócio jurídico perfeito. As instâncias ordinárias, inclusive este Tribunal de Justiça da Paraíba, possuem entendimento consolidado de que a ausência de assinatura em instrumento particular impede a formação do título executivo e a própria vinculação contratual, especialmente quando a fase de tratativas não é superada por ato de vontade inequívoco de ambas as partes. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0801259-13.2017.815.0000 RELATOR: Des. José Ricardo Porto VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Primeira Câmara Especializada Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade de votos, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. (0801259-13.2017.8.15.0000, Rel. Gabinete 11 - Des. José Ricardo Porto, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 1ª Câmara Cível, juntado em 24/10/2018) A parte embargada sustenta que a entrega das chaves e o pagamento da caução caracterizariam a conclusão do negócio por meio da tradição. Contudo, tais atos devem ser compreendidos como preparatórios e realizados ad referendum da formalização definitiva. No mercado imobiliário, é comum a entrega provisória de chaves para que o pretenso locatário realize medições ou planeje a instalação de maquinários, assim como o adiantamento de valores como sinal de reserva. Todavia, esses atos não suprem a necessidade da assinatura do contrato escrito quando esta foi a forma eleita pelas partes para a validade do ajuste. A conduta do embargante, que devolveu integralmente a caução menos de 24 horas após o recebimento, corrobora a tese de que ele próprio compreendia o negócio como ainda passível de desistência, não tendo ocorrido a posse mansa e pacífica ou a fruição do imóvel pela locatária. A aplicação do artigo 427 do Código Civil também socorre o embargante. O referido dispositivo prevê que a proposta obriga o proponente, a menos que o contrário resulte da natureza do negócio ou das circunstâncias do caso. Na hipótese de locação comercial por prazo extenso (60 meses), a natureza do negócio exige a formalização por instrumento assinado para garantir a segurança jurídica de ambas as partes. Enquanto pendente a assinatura, a proposta não é vinculante de modo absoluto, permitindo a retratação conforme autoriza o artigo 428, inciso IV, do mesmo Código. No caso em tela, a comunicação da desistência ocorreu de forma célere, antes que o contrato fosse sequer levado a registro ou que a autora tivesse se estabelecido definitivamente no imóvel. Portanto, conclui-se que as partes permaneceram no campo das tratativas preliminares. Por mais avançadas que estivessem as negociações, a ausência de assinatura do locador no instrumento contratual impede a constituição do vínculo obrigacional que daria suporte à cobrança de multas ou indenizações por descumprimento de cláusulas que nunca chegaram a ter vigência plena. Da Inexigibilidade das Multas Contratuais A pretensão da parte autora de cobrar multas por rescisão e infração contratual — totalizando R$ 13.000,00 — fundamenta-se nas cláusulas 8.3 e 10.1 da minuta acostada. Contudo, uma vez reconhecida a inexistência de um contrato de locação perfeito e acabado, tais penalidades tornam-se juridicamente inexigíveis por ausência de suporte material. No direito civil, vigora o princípio da gravitação jurídica, consolidado na máxima de que o acessório segue a sorte do principal, conforme se extrai da interpretação conjunta dos artigos 92 e 184 do Código Civil. A cláusula penal, seja ela moratória ou compensatória, possui natureza jurídica de obrigação acessória, cuja existência e eficácia dependem obrigatoriamente da validade e vigência da obrigação principal — no caso, o contrato de locação. Se o instrumento contratual não chegou a ser subscrito pelo locador, permanecendo no estágio de mera proposta ou minuta em fase de tratativas, não houve o nascimento dos deveres contratuais principais. Consequentemente, não se pode cogitar da incidência de sanções destinadas a punir o descumprimento de um vínculo que nunca se aperfeiçoou. A cláusula penal supõe o inadimplemento culposo de uma obrigação pré-existente, nos termos do artigo 408 do Código Civil. Inexistindo o contrato, não há que se falar em inadimplemento, rescisão técnica ou infração a dispositivos contratuais. Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça da Paraíba é pacífica ao afirmar que a extinção ou a inexistência da obrigação principal acarreta, por via de consequência, a inexigibilidade de suas cláusulas penais: Ementa: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA Gabinete 21 - Des. Francisco Seráphico Ferraz da Nóbrega Filho ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0827600-92.2025.8.15.0001 ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINA GRANDE RELATOR: DES. FRANCISCO SERÁPHICO FERRAZ DA NÓBREGA FILHO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os Embargos à Monitória opostos por JOÃO DE AZEVEDO FREIRE para: a) JULGAR TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na Ação Monitória ajuizada por SARA GOLD SALES VIEIRA, resolvendo o processo com exame do mérito; b) DECLARAR A INEXIGIBILIDADE das multas contratuais, bem como das indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais pleiteadas na petição inicial, diante da inexistência de vínculo contratual definitivo e de ato ilícito na fase pré-contratual; c) CONDENAR a parte autora/embargada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré/embargante, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da lide, o zelo profissional e o trabalho realizado. Deve ser observado o deferimento parcial da gratuidade judiciária em favor da parte autora. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, em nada sendo requerido e não havendo outras diligências, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Campina Grande - PB, data e assinatura digitais. Juiz de Direito