Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: VAGNER FARIAS DE ALBUQUERQUE, FABIANA FERNANDES GADELHA Advogado do(a)
AUTOR: MARCO JACOME VALOIS TAFUR - PE24073
REU: LIEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GBM ENGENHARIA LTDA, BANCO DO BRASIL S.A. Advogados do(a)
REU: DAVID SOMBRA - PB16477-A, NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - PB128341-A SENTENÇA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA DA AUTORA. REJEITADAS. JUSTIÇA GRATUITA REQUERIDA POR PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. SÚMULA 481 DO STJ. INDEFERIDA. MÉRITO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ULTRAPASSADO. CULPA EXCLUSIVA DAS PROMOVIDAS. DEVER DE INDENIZAR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. ABANDONO DA OBRA. A PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS.
Poder Judiciário da Paraíba 11ª Vara Cível da Capital Processo número - 0813287-53.2019.8.15.2001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução]
Trata-se de Ação Judicial envolvendo as partes. A parte autora alega, em síntese, que firmou um contrato de compra e venda de uma unidade imobiliária no Residencial Liége tendo procedido tempestivamente com o cumprimento de suas obrigações contratuais. Afirma que, ao total, pagou o valor de R$ 114.298,78, todavia, informa que foi prejudicada pelas empresas promovidas uma vez que o imóvel deveria ter sido entregue até 30/12/2016 mas até a propositura da ação o empreendimento não foi entregue aos promoventes. Foram expedidas cartas de citação a todos os promovidos. O Ar relativo ao BANCO DO BRASIL S.A. retornou cumprido, enquanto os de LIEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e GBM ENGENHARIA LTDA foram devolvidos com as anotações “não existe o número” e “mudou-se”, respectivamente. O Banco do Brasil apresentou contestação argumentando sua ilegitimidade passiva pois teria agido apenas como agente financeiro intermediário também apresentando preliminar de carência da ação por falta de interesse de agir e impugnação ao pedido de justiça gratuita. No mérito argumenta ausência de responsabilidade e pleiteia pela improcedência. Após novas indicações de endereços, foi expedida nova carta de citação para GBM ENGENHARIA LTDA tendo retornado como cumprido ao passo que a promovida LIEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA foi citada via edital, com prazo de 20 dias. Decorrido o prazo sem manifestação, foi nomeada a Defensoria Pública como curadora especial, a qual apresentou contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC. Intimadas as partes para especificarem as provas, apenas o Banco do Brasil apresentou manifestação requerendo o julgamento antecipado de lide. Razões finais apresentadas pela LIEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. É o relatório. Passo a decidir. Ab initio, no que diz respeito à preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Banco do Brasil, importa destacar que o próprio promovido informa que agiu na operação na forma de agente financeiro intermediário aduzindo que a responsabilidade solidária não seria presumível. Ocorre que, conforme consta na Certidão do Imóvel (ID. 20004147) o empreendimento se encontra hipotecado perante essa Instituição Bancária fato que evidencia a sua participação ativa e não apenas como um mero intermediário que concedeu o credito. O documento demonstra que a Instituição Financeira agiu como um verdadeiro financiador e viabilizou a construção do projeto. Essa condição insere a empresa, de forma direta, na relação de fornecimento do empreendimento e, por consequência, atrai para si a incidência das questões jurídicas atreladas à lide. Portanto, resta inegável a legitimidade passiva ad causam do Banco do Brasil, visto que a sua atuação direta no financiamento da obra e a titularidade da garantia hipotecária que recai sobre o bem objeto do litígio o vinculam aos fatos narrados na exordial, não havendo amparo legal para o reconhecimento da excludente suscitada. Por isso, rejeito a preliminar. Sobre a preliminar de carência da ação por falta de interesse processual, também verifico que não assiste razão às alegações da parte promovida. O princípio da inafastabilidade da jurisdição, consagrado no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, garante a todos o direito de levar ao Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito. Desse modo, da narrativa da inicial, a necessidade de intervenção do Judiciário resta clara uma vez que não houve cumprimento da obrigação firmada, não tendo sido entregue a unidade imobiliária adquirida pela parte autora. O Banco, embora alegue que não deu causa, financiou e investiu diretamente na obra o que reflete em sua responsabilidade e necessidade de sua participação na demanda. Ademais, a própria apresentação de peça contestatória, na qual o banco promovido resiste à pretensão autoral ao invocar excludentes e teses defensivas para afastar a sua obrigação legal, já configura, por si só, a pretensão resistida indispensável à caracterização da lide. Assim, presente o binômio necessidade-adequação, rejeito a preliminar. Ainda, quanto à preliminar de impugnação à justiça gratuita suscitada pelo banco promovido, importa destacar que a assistência judiciária gratuita é um direito fundamental destinado aqueles que comprovam a insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais. O Código de Processo Civil, em seu art. 99, § 3º, estabelece a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural. Para afastar tal benefício, cabe à parte impugnante o ônus de provar a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos essenciais à sua concessão. No caso em tela, o promovido limitou-se a formular alegações genéricas, não trazendo aos autos qualquer elemento probatório concreto capaz de demonstrar que a situação financeira dos autores é incompatível com o benefício deferido. A simples contratação de advogado particular ou a existência de contrato de compra e venda de imóvel, por si sós, não afastam a condição de hipossuficiência. Portanto, mantenho o benefício da gratuidade judiciária deferido à parte autora e rejeito a impugnação. Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. A promovida LIEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, todavia, não merece acolhimento. A lei processual civil estabelece uma presunção relativa de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural (art. 99, § 3º, do CPC). No caso dos autos,
trata-se de Pessoa Jurídica que, apesar de estar sendo representada pela Defensoria Pública, não comprovou sua condição de hipossuficiência. Nos termos da súmula 481 do STJ é necessário que a pessoa jurídica demonstre sua impossibilidade de arcar com os encargos judiciais sem comprometer sua condição financeira. No caso dos autos, não houve apresentação de fichas e extratos financeiros, também não foi juntado aos autos os balancetes mensais da Empresa de modo que não há comprovação da condição econômica frágil ou limitada da promovida. Em razão disso, rejeito o pedido. Dito isto, a controvérisa do caso cinge-se em verificar se houve descumprimento contratual a ensejar a rescisão do negócio jurídico, bem como avaliar a pertinência e valores a serem restituídos aos autores e analisar a existência de dano morais indenizáveis. No caso sub examine, a relação jurídica entre as partes e a existência de contrato de compra e venda estão demonstradas pelo contrato acostado aos autos (ID. 20004087). E os valores pagos pela parte autora restam comprovados com a juntada dos comprovantes (ID. 20004149 e seguintes). Ademais, os registros fotográficos acostados aos autos confirmam que a construção está inacabada (ID. 20004133, 20004140). Disso, analisando o contrato firmado (ID. 20004087, p. 1), mais precisamente, na cláusula III, verifica-se que previa a entrega do imóvel para 30/12/2016. Dito isto, observado o prazo de tolerância de 180 dias, amplamente aceito pelo ordenamento jurídico e tribunais superiores em dias corridos, o termo final para a entrega seria 30/06/2017, mesmo assim, não houve a efetiva entrega do imóvel adquirido pelos autores. Da leitura dos autos, não consta justificativa assim não há previsão e muito menos informação sobre a atual situação do empreendimento e uma possível data para entrega efetiva aos comrpadores. A parte promovida não se desincubiu de seu ônus probatório não tendo sido comprovada a entrega ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintitivo dos direitos dos autores de modo que reflete na confirmação dos fatos apresentados na petição inicial, bem como na configuração de culpa exclusiva das empresas que deram causa à situação da lide. Asssim, configurada a culpa exclusiva das promovidas pelo atraso injustificado, pela paralisação das obras e consequente ausência de entrega, até o momento, do empreendimento, é devida a rescisão contratual conforme pleiteada pelos autores. Nesse cenário, o retorno ao status quo ante exige a restituição integral das parcelas pagas, de forma imediata e em parcela única, sendo vedada qualquer retenção por parte das vendedoras, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ. Importante observar que o entendimento aqui firmado tem sido conforme a jurisprudência do Egrégio TJ/PB, senão vejamos: Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba Gabinete da Desembargadora Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão ACÓRDÃO Apelação Cível nº 0828682-80.2022.8.15.2001. Relatora: Desa Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão Apelante (s): Eco Park Santa Rita Empreendimentos Imobiliários Ltda. Advogado (s): Afrânio Neves de Melo Neto - OAB/PB 23.667. Apelado (s): Barbara Suzana Tavares Alves da Silva Reginato. Advogado (s): Jaldemiro Rodrigues de Ataíde Júnior - OAB/PB 11.591. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRA NÃO ENTREGUE NO PRAZO ASSINALADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. POSSIBILIDADE DESDE QUE O MESMO NÃO EXCEDA 180 DIAS CORRIDOS. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ATRASO SUPERIOR AO PRAZO ASSINALADO COMO RAZOÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS DE FORMA INTEGRAL. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL FIXADA CONTRATUALMENTE EM FAVOR DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. TESE FIXADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. MANUTENÇÃO DO DECISUM. DESPROVIMENTO DO RECURSO APELATÓRIO. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça alinha-se no sentido de que o prazo de tolerância para entrega de imóvel prevista em dias úteis, por si só, não se mostra abusiva, desde que o prazo fixado não exceda o montante de 180 dias corridos. Superado o prazo em questão para a entrega do empreendimento sem qualquer culpa concorrente, há que se reconhecer a infração contratual por parte do vendedor. Conforme enunciado na Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do tema 971 de Recursos Repetitivos fixou a tese que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial “(...) a Segunda Seção desta Corte Superior, ao analisar o tema em testilha, fixou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" ( REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). 3. Agravo interno não provido.” (STJ, AgInt no REsp 1783450/RO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2019, DJe 20/08/2019) VISTOS, relatados e discutidos estes autos, acima identificados: ACORDA a Primeira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em sessão ordinária virtual realizada, por unanimidade, negar provimento à apelação. (TJ-PB - AC: 08286828020228152001, Relator.: Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível) Diante disso, deve ser declarado rescindido o contrato e as promovidas devem ser condenadas, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos. Ainda, no que diz respeito à aplicação da multa requerida, no importe de 2% sobre o valor do contrato, entendo pelo seu deferimento parcial. Analisando o contrato (ID. 20004087, p. 3) constata-se a incidência de multa apenas para a hipótese de mora pelo comprador, conforme cláusula VI, não havendo consequências para a hipótese de atraso ou inadimplemento por parte da empresa. Levando em consideração o princípio do equilíbrio contratual e a vedação à abusividade nos contratos de adesão, em caso de inadimplemento do fornecedor, as penalidades previstas para o consumidor devem ser aplicadas reciprocamente. O caso dos autos se trata de indaimplemento por culpa exclusiva das empresas posto que não cumpriram com seu dever contratual de finalizar a construção e proceder com a efetiva entrega das chaves aos autores, dentro do prazo pactuado. Em razão disso, tendo sido reconhecida a culpa exclusiva das empresas e sendo acolhida a rescisão contratual, a aplicaçaõ de multa é uma consequência lógica dos fatos. E, não havendo cláusula específica para descumprimento por parte da empresa, cabe a reversão da multa em favor do consumidor. Tal posicionamento encontra respaldo em outras decisões: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA E VENDA DE LOTE - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO COMPROVADOS - RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - PEERTINEÊNCIA - MULTA CONTRATUAL - INCIDÊNCIA - DANO MORAL - MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL -NÃO CONFIGURAÇÃO - - Nos contratos de promessa de compra e venda de loteamento, o atraso na entrega das obras de infraestrutura, ainda que decorrente de entraves administrativos ou exigências técnicas de concessionárias públicas, configura fortuito interno, risco inerente à atividade empresarial, incapaz de afastar a responsabilidade da vendedora - Comprovado o inadimplemento contratual da promitente vendedora, é cabível a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais - É devida a multa contratual em favor do comprador, quando prevista cláusula penal para a hipótese de descumprimento imputável à vendedora, configurando penalidade legítima decorrente da mora - O atraso na entrega de imóvel adquirido pelo autor, frustrando os planos relativos à sua nova residência, gera angústia, ansiedade e transtornos passíveis de serem indenizados, caracterizando danos morais. V.V.: - O mero descumprimento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que importem lesão aos direitos da personalidade do adquirente, não enseja indenização por danos morais, configurando simples aborrecimento, especialmente quando há incidência de multa contratual. (TJ-MG - Apelação Cível: 50089501520248130686, Relator.: Des.(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 18/12/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/01/2026) Ainda, importante observar que, conforme o instrumento do negócio firmado, a multa contratual de 2% incide sobre o valor do débito atualizado e não sobre o valor integral do contrato como pleiteia a parte autora. Assim, reconheço o direito dos autores à multa moratória de 2%, todavia, sobre o valor devidamente atualizado a ser restituído. Por fim, em relação ao pedido de danos morais, entendo pelo provimento parcial do pedido. É certo dizer que o dano moral decorre da frustração severa de um projeto de vida, qual seja, a aquisição da casa própria. No presente caso, o atraso excessivo, que ultrapassa anos, somado ao abandono da obra, gera angústia e insegurança que superam o mero aborrecimento cotidiano. O caso dos autos não se trata de um simples inadimplemento contratual, mas sim de um legítimo abandono da obra e do próprio negócio jurídico firmado que acarreta insegurança jurídica para os autores o que não pode ser desconsiderado. Ao mesmo tempo, a fixação do quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando o enriquecimento sem causa. Assim, no caso sub examine, considerando as circunstâncias fáticas, a gravidade da conduta das demandadas e o poder econômico de cada empresa, fixo a indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor dos autores. Isto posto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, declarando rescindido o contrato havido entre as partes e condenando as promovidas, solidariamente, à restituição integral do valor de R$ 114.298,78, em parcela única, a ser corrigida monetariamente pelo IPCA (art. 389, § único do CC) a partir do protocolo da demanda e acrescida juros moratórios pela taxa Selic, conforme o art. 406 do Código Civil, a contar da citaçao, além da multa de 2% sobre o valor total das parcelas pagas, condenando ainda as demandadas, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, a ser corrigida monetariamente pelo IPCA (Súmula 362/STJ) e acrescida juros moratórios pela taxa Selic, conforme o art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, a contar desta data. Condeno a parte promovida, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Caso sobrevenha recurso, intime-se a parte adversa para contrarrazões e ofertadas estas, ou decorrido o prazo, certifique-se e encaminhem-se os autos ao Eg. TJ/PB. Com o trânsito em julgado, certifique-se e redistribuam-se os autos a uma das Varas de Cumprimento de Sentença, nos termos da Resolução nº 4/2026 do Eg. TJ/PB, dando-se baixa perante este Juízo As partes ficam intimadas desta Sentença através de publicação pelo DJEN. João Pessoa, data e assinatura eletrônicas. Juiz(a) de Direito