Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: RAPHAEL ARTHUR CARVALHO VANDERLEY
REU: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM CABO BRANCO, GBM ENGENHARIA LTDA SENTENÇA EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. SENTENÇA CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PEDIDO EXPRESSO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PARCIAL PROCEDÊNCIA. - Comprovado por perícia judicial que as infiltrações decorrem de vício oculto de construção na laje e desvio de projeto por parte da construtora ré, impõe-se o reconhecimento de sua responsabilidade civil objetiva e propter rem pela solidez da obra. - Afasta-se a responsabilidade do condomínio quando comprovado que donos decorreram de erros construtivos atribuíveis à construtora. - Os vícios construtivos graves que comprometem as condições mínimas de habitabilidade, salubridade e higiene do imóvel residencial ultrapassam o mero dissabor, caracterizando dano moral in re ipsa pela frustração da justa expectativa de moradia digna.
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0834802-86.2015.8.15.2001 [Administração]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta por Raphael Arthur Carvalho Vanderley em face do Condomínio Residencial Jardim Cabo Branco e da construtora GBM Engenharia Ltda.. O autor narra que, no ano de 2013, adquiriu a propriedade do apartamento de nº 502, localizado no Bloco 10 do condomínio réu e que em meados do ano de 2014, o imóvel residencial começou a apresentar severos problemas em sua estrutura física, caracterizados por infiltrações, fissuras nas paredes, rachaduras e mofo, além de um alegado risco iminente de desabamento de parte do teto em um dos quartos (ID. 2564916). Sustenta que o alastramento das infiltrações decorre de falhas de impermeabilização da cobertura comum do edifício e de defeitos no revestimento externo da fachada. Diante disso, requereu a concessão de tutela antecipada para compelir os réus ao pagamento de R$ 10.000,00 para a realização de reformas de caráter emergencial, pugnando, ao final, pela confirmação da medida como obrigação de fazer, pela condenação dos réus em indenização por danos materiais no montante de R$ 10.000,00 e por danos morais no patamar de R$ 22.000,00. Juntou documentos. Por meio do despacho de ID 2770057, este Juízo determinou a emenda da exordial para fins de comprovação da propriedade do bem e da hipossuficiência financeira, o que restou plenamente atendido pela parte autora por meio da juntada de certidão de matrícula imobiliária e declaração correspondente (ID. 2889063, ID. 2889064, ID. 2889065). O pedido de antecipação parcial dos efeitos da tutela de mérito foi devidamente analisado e indeferido em sede de cognição sumária, sob o fundamento de que a aferição das patologias reclamadas dependia de dilação probatória técnica (ID. 2977234). Regularmente citada, a promovida GBM Engenharia Ltda. ofereceu contestação, sustentando que os problemas de infiltração decorrem da absoluta ausência de manutenção e de inspeção periódica das áreas comuns e das fachadas pelo condomínio réu, alegando que o prazo de garantia contratual já havia se escoado (ID. 4330628). O condomínio réu, em que pese devidamente citado (ID. 4118396), não ofereceu contestação tempestiva, o que ensejou a decretação de sua revelia (ID. 8814521). Posteriormente, o ente condominial habilitou-se nos autos, requereu a produção de prova pericial e defendeu que os problemas estruturais decorrem exclusivamente de vícios ocultos de construção imputáveis à construtora (ID. 9489132). O feito prosseguiu com a instrução processual, sendo deferida e produzida a prova técnica por perito engenheiro nomeado por este Juízo (ID. 29845743). O laudo pericial técnico oficial foi regularmente protocolado (ID. 110751327), ensejando pedidos de esclarecimentos e posterior manifestação conclusiva do perito judicial (ID. 15014295). As partes manifestaram formalmente o desinteresse na produção de outras provas, requerendo o julgamento do processo no estado em que se encontra (ID. 156663785, ID. 156799860). Registre-se, outrossim, que os autos foram redistribuídos a este Juízo em virtude da redefinição de competência material das Varas Cíveis da Capital (Num. 133440899, Num. 136212226). Vieram-me os autos conclusos. Eis o que importa relatar. Fundamento e decido. Inicialmente, cumpre examinar a situação jurídica processual do réu Condomínio Residencial Jardim Cabo Branco. Conforme se depreende dos autos, o ente condominial, apesar de regularmente citado, não apresentou sua peça de defesa no prazo legal, o que ensejou o reconhecimento de sua revelia (ID. 8814521). Todavia, a decretação de tal situação processual não induz, de forma automática, a produção dos efeitos materiais da revelia, especificamente a presunção de veracidade dos fatos narrados na petição inicial. Isso ocorre porque, nos termos da legislação processual civil brasileira, havendo pluralidade de réus no polo passivo da demanda, a contestação apresentada por um deles obsta a presunção de veracidade em relação ao revel, desde que as defesas sejam comuns ou se contraponham aos fatos alegados pelo autor, em atenção ao disposto no art. 345, I, do CPC. No caso em tela, a construtora co-ré, GBM Engenharia Ltda., apresentou contestação tempestiva e impugnou de forma integral as alegações autorais (ID. 4330628). Portanto, afasta-se a aplicação dos efeitos materiais da revelia em face do condomínio réu, devendo o acervo probatório ser analisado de forma conjunta. Feito esse esclarecimento, passo à análise do mérito. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui evidente natureza consumerista, incidindo as normas protetivas do CDC, que consagram a responsabilidade objetiva do construtor pela reparação dos danos causados por defeitos decorrentes da construção ou do projeto. A apuração da existência de vícios construtivos ocultos e de falhas na execução da obra foi submetida ao crivo de perícia judicial técnica, cujo laudo oficial constitui prova fundamental para o deslinde da lide (ID. 110751327). O perito judicial nomeado, após minuciosa vistoria realizada nas dependências do condomínio e no interior do apartamento de número 502, concluiu de forma categórica que as infiltrações severas que atingiram o imóvel do autor no passado tiveram origem em falhas na execução do sistema de impermeabilização da laje de cobertura comum e nas juntas de dilatação da fachada externa (ID. 110751327). O exame técnico detalhado pelo expert revelou a existência de anomalias decorrentes de processos construtivos inadequados conduzidos pela construtora promovida. O perito apontou, como exemplo de falha na execução do acabamento das lajes, a existência de tubos de PVC amassados e sem o corte correto para escoamento das águas pluviais, os quais deveriam ter recebido ralos do tipo “abacaxi” apropriados para áreas externas, o que contribuiu para o acúmulo de água e infiltração na laje. Essas falhas na execução física do sistema de drenagem e vedação permitiram a passagem constante de umidade para o forro de gesso do apartamento do autor, gerando mofo e desagregação da pintura. Ademais, a prova pericial e os documentos de re-ratificação imobiliária comprovam a existência de um grave descumprimento contratual e desvio de projeto por parte da construtora (ID. 27785418). O instrumento particular de re-ratificação de instituição de condomínio, regularmente registrado em cartório, previa expressamente em seu art. 4º que a coberta de cada um dos blocos seria composta por caixa d'água, casa de máquina, barrilete, madeiramento e telhamento (ID. 27785418). O ocorre que a construtora GBM Engenharia Ltda., de forma unilateral e sem anuência dos adquirentes, suprimiu o sistema de madeiramento e telhas originalmente projetado, substituindo-o por um sistema plano de impermeabilização com manta asfáltica e piso cimentado (ID. 110751327). Conforme destacado pelo perito em seu laudo de esclarecimentos, essa alteração substancial de projeto reduziu a durabilidade da cobertura e gerou avarias precoces nas lajes expostas às intempéries, sendo a causa direta das infiltrações generalizadas sofridas pelo autor em sua unidade habitacional, aplicando-se ao caso a prescrição decenal pertinente à reparação por inadimplemento contratual. No tocante ao polo passivo da demanda, a construtora co-ré busca afastar sua responsabilidade civil sob o argumento de que as infiltrações teriam ocorrido por culpa exclusiva ou concorrente do Condomínio Residencial Jardim Cabo Branco, alegando negligência na manutenção das áreas comuns e das fachadas do edifício (ID. 4330628). Contudo, as provas técnicas e documentais constantes dos autos revelam cenário fático inteiramente oposto, evidenciando que o condomínio promovido atuou com extrema diligência, zelo e boa-fé para sanar as irregularidades geradas pelo construtor. Conforme apurado no laudo pericial judicial, a administração do condomínio réu promoveu vultosos investimentos financeiros para realizar as obras de reparo estrutural que incumbiam originalmente à construtora. O condomínio contratou a empresa FOX Construtora e Serviços Ltda. para refazer toda a impermeabilização das lajes de cobertura do quinto andar dos onze blocos, despendendo o montante total de R$ 204.500,00 (ID. 110751327). Esse serviço consistiu na regularização do piso, limpeza da laje e aplicação de primer e manta de alumínio de 3mm, substituindo o sistema inadequado entregue pela construtora (ID. 110751327). Adicionalmente, o condomínio réu contratou a empresa LMV Engenharia para realizar a manutenção completa das fachadas de todos os onze blocos, abrangendo a lavagem pressurizada das pastilhas, o tratamento de fissuras e trincas, a recomposição do rejunte flexível, a substituição das juntas de dilatação com selante PU e a impermeabilização com silicone líquido da Viapol, em um investimento total de R$ 545.259,00 (ID. 110751327). Tais intervenções de caráter corretivo e conservativo sanaram por completo os problemas estruturais comuns decorrentes dos vícios da obra original. A eficácia e a correção técnica dessas intervenções foram expressamente confirmadas pelo perito nomeado por este Juízo. O expert atestou que, na data da vistoria técnica, o apartamento de número 502 do autor não apresentava nenhuma infiltração ativa, tanto no teto quanto no revestimento externo, concluindo que essa ausência de vazamentos decorre diretamente das manutenções eficientes e das obras corretivas executadas pelo próprio condomínio réu (ID. 110751327). Assim, afasta-se qualquer alegação de desídia administrativa do condomínio. A legislação civil brasileira confere ao síndico o dever legal de representar o condomínio e praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns e à conservação das partes comuns do edifício. No caso em tela, resta fartamente comprovado que o condomínio réu desempenhou o seu mister legal, assumindo e executando obras de grande vulto com recursos rateados entre os próprios condôminos para corrigir os vícios construtivos ocultos e evitar a desvalorização do patrimônio coletivo. Comprovado que o condomínio réu não concorreu para o surgimento das infiltrações, as quais decorreram de falhas primárias na execução do empreendimento imobiliário pela construtora, e demonstrado que o ente atuou prontamente para sanar as patologias estruturais e reestabelecer as condições de habitabilidade do edifício, impõe-se o afastamento de sua responsabilidade civil pelos danos reclamados pelo autor. Sendo a construtora GBM Engenharia Ltda. a única responsável pelos defeitos da obra, impõe-se a improcedência dos pedidos formulados na petição inicial em relação ao condomínio promovido. No tocante à pretensão reparatória de ordem patrimonial, o acervo probatório colacionado aos autos, notadamente a prova pericial técnica (ID 110751327) e os registros audiovisuais de ID 32393224 e ID 18603386, demonstra de forma inequívoca a existência de danos materiais severos e progressivos no interior da unidade residencial do autor. A despeito da ausência de notas fiscais que permitam a liquidação imediata do valor de mercado da mobília projetada, o que torna temerária a condenação em pecúnia baseada no pedido genérico de R$ 10.000,00 formulado na inicial (ID 2564916), a materialidade do prejuízo é inconteste. As fotografias de ID 8587020 (Foto 4) e ID 18603386 (Foto 3) evidenciam que os móveis instalados nos dormitórios foram atingidos por umidade extrema, apresentando estufamento, deformações estruturais e alastramento de fungos (mofo), o que compromete não apenas a estética, mas a própria salubridade e funcionalidade do mobiliário. Considerando que a responsabilidade civil da construtora ré é objetiva, pautada no dever de segurança e solidez da obra, e que o perito judicial confirmou que as anomalias derivam de falhas na impermeabilização da laje e desvio de projeto (ID 110751327 e ID 115014295), a reparação deve ser integral. Nos termos do ordenamento jurídico vigente, a obrigação de indenizar pode se dar mediante a reparação específica do dano, reconduzindo o bem ao estado em que se encontrava antes do evento danoso. Desta feita, sendo impossível quantificar o valor exato dos móveis sem a documentação de origem, mas restando comprovado que a sua deterioração foi causada pela desídia da construtora em sanar os vícios de construção, a conversão da condenação em obrigação de fazer é a medida que melhor atende aos princípios da justiça e da utilidade do provimento jurisdicional. Impor o pagamento de um valor arbitrário sem lastro documental poderia configurar enriquecimento ilícito ou reparação insuficiente; por outro lado, determinar que a ré promova a restauração física do imóvel e do mobiliário garante a efetiva recomposição do patrimônio do consumidor. A condenação deve abranger a reforma civil interna integral da unidade habitacional (limpeza técnica para remoção de fungos, reparação do forro de gesso e nova pintura), bem como a substituição ou recuperação total da mobília projetada que foi atingida pelas infiltrações, devendo as peças novas possuir o mesmo padrão de qualidade, material e design das originais. Tal providência se justifica pela natureza acessória dos móveis em relação às paredes úmidas; de nada adiantaria a pintura nova se o mobiliário deteriorado e contaminado por microrganismos permanecesse no local, perpetuando o estado de insalubridade atestado nos autos. Destaco, porém, que essa obrigação poderá ser transmudada e perdas e danos na própria execução do título judicial, oportunamente. No tocante ao pedido de indenização por danos morais, a construtora ré sustenta a inexistência de dever de indenizar, sob o argumento de que os fatos narrados representam mero dissabor cotidiano incapaz de gerar ofensa à dignidade ou aos direitos de personalidade do autor (ID. 4330628). No entanto, as circunstâncias que envolvem o caso concreto revelam que a situação fática suportada pelo demandante extrapolou, de forma grave e intolerável, os limites dos meros aborrecimentos da vida em sociedade. As provas documentais e as fotografias constantes do feito evidenciam que o autor, após adquirir o imóvel residencial com a legítima expectativa de desfrutar de moradia digna e segura, viu-se obrigado a conviver com severas infiltrações, fissuras nas paredes e alastramento de mofo e umidade excessiva. Tais infortúnios atingem a dignidade humana e violam o direito de personalidade do consumidor. No caso dos autos, a responsabilidade exclusiva pelo surgimento dos vícios construtivos ocultos e pela desídia em saná-los durante o período de vigência da garantia legal recai sobre a construtora GBM Engenharia Ltda., que de forma negligente ignorou as notificações enviadas pelo adquirente e alterou de forma unilateral o projeto de cobertura do condomínio. Essa conduta ilícita consumerista impõe o dever de indenizar. Para fins de fixação do quantum indenizatório, deve o julgador pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observando a extensão do dano, a capacidade econômica da ofensora construtora e o caráter pedagógico e punitivo da condenação, de modo a evitar o enriquecimento sem causa. Diante de todo o exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedido autorais para CONDENAR a ré GBM Engenharia LTDA na obrigação de fazer consistente em promover, às suas expensas, todos os reparos necessários no apartamento 502, Bloco 10, de propriedade do autor, englobando: (i) A integral recuperação do forro de gesso nos cômodos afetados; (ii) A execução de pintura completa das paredes e tetos internos. (iii) A substituição integral ou reforma profunda da mobília projetada (marcenaria) fixada nas paredes atingidas pelas infiltrações nos dormitórios, garantindo que os novos armários e painéis observem as mesmas dimensões, divisões e padrão de acabamento dos bens danificados. Para o cumprimento da obrigação, fixo o prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,000 (mil reais), limitada ao teto de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sem prejuízo de eventual conversão em perdas e danos, na própria fase de execução, caso reste demonstrada a impossibilidade técnica de restauração da mobília conforme o padrão original. CONDENO a parte ré ainda ao pagamento de indenização por danos morais ao autor no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com incidência de correção monetária pelo IPCA a partir da data da publicação desta sentença, acrescido de juros moratórios de 1% a.m. a partir da data da citação até 30/08/2024, momento a partir do qual deve incidir mensalmente a Taxa Legal (selic), nos termos do art. 406 do CC. Em relação ao réu Condomínio Residencial Jardim Cabo Branco, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos autorais, diante da inexistência de nexo causal que desencadeie na responsabilidade civil do condomínio. Por fim, condeno a construtora ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do autor, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Em face da total improcedência dos pedidos direcionados contra o réu Condomínio Residencial Jardim Cabo Branco, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do condomínio, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º do CPC). A exigibilidade dessa verba honorária sucumbencial resta suspensa, por ser a parte autora beneficiária da gratuidade judiciária. P.I.C. João Pessoa, data e assinatura eletrônicas. Juiz de Direito