Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba Vara de Feitos Especiais da Capital DÚVIDA PROC. Nº 0847894-92.2019.8.15.2001 SUSCITANTE: 1º REGISTRO DE IMÓVEIS E 1º TABELIONATO DE NOTAS - ZONA SUL DE JOÃO PESSOA (CARLOS ULYSSES) SUSCITADO: ESTADO DA PARAÍBA E DA COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO DA PARAÍBA (CINEP) SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EXIGÊNCIA LEGAL DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. INFRUTÍFERA NOTIFICAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. ART. 256 DO CPC. PARECER DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. — De acordo com art. 49 da Lei 6.766/79, as intimações e notificações deverão ser efetuadas pessoalmente por meio dos Cartórios do Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio dos intimados, sendo, pois, vedadas as intimações postais, ainda que por carta com aviso de recebimento. — O novo regramento processual civil, dado ao art. 256, § 3º, do CPC, estabeleceu que o réu será considerado em local ignorado ou incerto, se esgotadas todas tentativas de sua localização. O Oficial Registrador do 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE JOÃO PESSOA - CARTÓRIO CARLOS ULYSSES, ingressou com o presente procedimento de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, em face de pedido formulado pelo Estado da Paraíba e da Companhia de Desenvolvimento da Paraíba (CINEP) solicitando o cancelamento de registro de compromisso de compra e venda, com fulcro na Lei 6.766/79. Aduz o registrador que foi apresentado requerimento pelo Estado da Paraíba e da Companhia de Desenvolvimento da Paraíba (CINEP), com intuito de proceder o cancelamento do registro imobiliário de compromisso de compra e venda, dos lotes 1094 (R.72), 1484 (R.83) e 2268 (R.81) do empreendimento Condomínio Turístico Cabo Branco, firmadas com as empresas PROMHOL Produtos Médicos, Hospitalares e Odontológicos Ltda., SALVARONI Hotel de Turismo S/A (atual Ocean Hoteis Turismo S.A.) e BRISA MAR Hoteis Ltda O pedido teve como base o inadimplemento contratual das promitentes compradoras, com descumprimento de condições resolutivas como a não instalação do empreendimento hoteleiro e acúmulo de dívidas tributárias. No entanto, a fim de que pudesse proceder com o cancelamento dos registros, foi realizada a notificação extrajudicial das três empresas, contudo, sendo certificado que as tentativas foram infrutíferas, com base nos dados constantes dos registros. Por sua vez, a Serventia informou que seria necessário observar algumas exigências legais com o propósito de tentar localizar os promitentes compradores, sendo requerido informações acerca dos endereços atualizados dos promitentes compradores, sendo solicitado pelos suscitados a notificação editalícia. Diante da impossibilidade de notificação pessoal, foi emitida nota devolutiva, que por sua vez diante da impugnação apresentada, que solicitou a notificação editalícia, este Oficial de Registro apresentou a presente suscitação de dúvida, a fim de que possa ser dirimido por este juízo, tendo em vista que a notificação requerida, exige o esgotamento das vias administrativas para notificação, o que não ocorreu. Juntou documentação. Diligências requeridas pelo órgão ministerial. O Ministério Público emitiu Parecer nos autos opinando pela procedência da dúvida, ratificando a necessidade de esgotamento das vias de localização dos sócios-administradores das empresas antes da expedição do edital, com intuito de evitar futura pena de nulidade. (ID. 108032965) Manifestação das partes acerca do parecer, gerando desdobramentos no curso do processo. Nova manifestação do Ministério Público mantendo integralmente o parecer anterior, reafirmando que a qualificação registral e a avaliação das diligências para o edital são atos privativos do Oficial de Registro, e que o título deveria retornar ao seu crivo, uma vez que houve um desvirtuamento do procedimento de dúvida. (ID. 124011878) É o relatório. Decido. Primeiramente, vale mencionar que a Suscitação de Dúvida é um procedimento permitido pelo nosso ordenamento jurídico (art. 198, Lei n. 6.015/73) em face da discordância da requerente com as exigências do Oficial a serem satisfeitas para a efetivação dos atos cartorários de registro, a ser dirimida pelo juízo competente. Assim,
trata-se de recurso jurídico posto à disposição de qualquer pessoa que não se conforma com as exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis, no momento de registro de um título. É um processo de caráter administrativo, não jurisdicional, previsto no art. 204 da Lei de Registros Públicos (LRP / Lei Federal 6.015/1973), onde as exigências formuladas pelo Oficial do Registro de Imóveis e de Notas, serão apreciadas, julgadas e revistas (ou não) pela autoridade judiciária competente, no caso um Juiz de Direito, como definido na Lei de Organização Judiciária dos Estados. Sua aplicação pode ocorrer, em síntese, em duas hipóteses legais: quando o interessado não concordar com as exigências formuladas pelo cartório; e quando não as puder satisfazer de modo absoluto. No caso em tela, a presente dúvida versa sobre a recusa do Oficial/Tabelião em proceder com notificação editalícia a fim de que com a inércia dos promitentes compradores, possa cancelar administrativamente, o compromisso de compra e venda, sem anuência das partes que instituíram a referida obrigação contraída. Convém destacar que o presente contrato de compra e venda não foi acostado aos autos, nem as certidões com as averbações dos contratos, como bem destacado pela promotora, não sendo possível adentrar nos pontos de descumprimento de cláusula resolutiva, com relação ao pagamento e à destinação do imóvel, mas apenas, na necessidade de notificação editalícia. Segundo a petição apresentada ao Registrador, diante do inadimplemento contratual das promitentes compradoras, com descumprimento de condições resolutivas como a não instalação do empreendimento hoteleiro e acúmulo de dívidas tributárias, os suscitados resolveram procurar a Serventia a fim de que pudesse cancelar o registro de compra e venda dos imóveis. Em regra, o cancelamento por seus efeitos, sempre necessita da anuência do titular registral ou ordem judicial, posto que ninguém pode ser privado de um direito contra sua vontade, ou sem o devido processo legal, podendo serem “cancelados por escrituras públicas ou por documento autêntico em que o titular da inscrição registral, ou seu representante legal ou convencional, conceda seu consentimento.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. 2019, p.727 e 728). Sabe-se que o suscitante, tem razão, quanto às dúvidas apresentadas, sendo necessário a devida apreciação acerca do caso em tela. Importante destacar que, para os fins previstos nos arts. 32 e 36, III, da Lei nº 6.766/79, os oficiais somente aceitarão e farão intimações de compromissários compradores, ou cessionários, se o respectivo loteamento ou desmembramento estiver regularmente registrado e os correspondentes contratos de compromisso de venda e compra, ou cessão, dos lotes, averbados ou registrados. No ato do requerimento das intimações devem constar, necessária e discriminadamente, os pontos do inadimplemento, e o prazo para regularização, além da informação de que este deverá ser informado ao cartório, cujo endereço completo será destacado (art. 32, §§ 1º ao 3º). De acordo com o contido no Decreto Federal n° 3.079/1938, dispondo em seu art. 14, § 3º que: Art. 14. Vencida e não paga a prestação do compromisso ou financiamento, ou não cumprida obrigação cujo inadimplemento rescinda o contrato, considerar-se-á este rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor, prazo este contado da data da intimação, salvo se o compromitente vendedor conceder, por escrito, prorrogação do prazo. (...) § 3º A intimação será feita mediante a entrega, ao oficial do registro, de uma carta do compromitente vendedor, em três vias, das quais uma será encaminhada ao compromissário comprador faltoso, por intermédio do mesmo oficial, ou de seu auxiliar responsável, e outra restituída ao compromitente vendedor, com a certidão da intimação, ficando a terceira arquivada em cartório, com cópia autêntica daquela intimação. Se for desconhecida a residência do compromissário comprador, ou se este não for encontrado, a intimação será feita por edital resumido, publicado duas vezes, pelo menos, no jornal oficial respectivo e em jornal da sede da comarca de eleição, ou no da situação do imóvel, ou, na sua falta, em outro que nela circule. Decorridos 10 (dez) dias da última publicação, o oficial do registro certificará o ocorrido, havendo-se por feita a intimação. (...) Nessas hipóteses, a norma abriu possibilidade para que a notificação possa ser feita por edital, todavia, desde que sejam observadas as normas. No entanto, importante destacar, em que período e há quantos anos ocorreu o negócio jurídico, que pode tornar plausível qualquer alteração no endereço do comprador/devedor, sendo necessário, proceder com a atualização do endereço, para que então, possa requerer a notificação do mesmo, com informações sobre o cancelamento por rescisão de contrato. Vejamos: “Como dito pelo suscitante, existe a previsão legal para que a notificação seja feita por Edital. Entretanto, para que tal procedimento seja aceito deve ser feita uma busca para a tentativa de localização do devedor. Primeiro, porque já se passaram mais de 30 anos após o pagamento da última prestação, segundo informa o loteador e, por conseguinte, a probabilidade de alteração de endereço é extremamente viável. Depois, nos processos judiciais, se exige tentativa de localização do réu antes da citação por Edital, como determina o art. 256, do CPC.” (Parecer do MP - ID.31664535) De acordo com art. 49 da Lei 6.766/79, as intimações e notificações deverão ser efetuadas pessoalmente por meio dos Cartórios do Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio dos intimados, sendo, pois, vedadas as intimações postais, ainda que por carta com aviso de recebimento. Art. 49 - As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. § 1º - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade. § 2º - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação. Portanto, tratando-se de notificação extrajudicial enviada a um endereço constante no compromisso celebrado entre as partes, sendo este incorreto, inexistente, ou até mesmo desatualizado, a notificação poderá ser suprida, imediatamente, desde que se proceda com a atualização do endereço dos promitentes compradores e/ou sócio administradores, e só, posteriormente, haver a possibilidade da sua citação por edital. Ainda, vislumbra o art. 256 do CPC, em casos que se exige tentativa de localização do réu, antes da citação por Edital: Art. 256. A citação por edital será feita: I - quando desconhecido ou incerto o citando; II - quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar o citando; III - nos casos expressos em lei. § 1º Considera-se inacessível, para efeito de citação por edital, o país que recusar o cumprimento de carta rogatória. § 2º No caso de ser inacessível o lugar em que se encontrar o réu, a notícia de sua citação será divulgada também pelo rádio, se na comarca houver emissora de radiodifusão. Assim, fazendo-se uma interpretação deste artigo, observamos que, quando a norma aventa possibilidade de desconhecimento da residência do compromissário comprador, no caso em tela, destacam-se que são pessoas jurídicas, sendo necessário a intimação de seus sócios-administradores, esta se adequa à possibilidade de ausência do endereço deste, ou porque não consta o endereço dele no compromisso de compra e venda, ou porque, quando apesar de constar, esse é insuficiente ou impreciso. Dito isto, convém como medida, para se acercar de todos os cuidados no que concerne à localização dos compromissários compradores, que, não tendo este endereço indicado no requerimento ou sendo este insuficiente para localização, deverão ser feitas diligências mediante procura dos interessados, a fim de que possa ser localizado o mesmo, ou pessoa interessada, o que pela documentação apresentada restou prejudicada, visto que não foram realizados os esforços necessários para a localização destes, como também observado e destacado no Parecer do Ministério Público, vejamos: … Ora, se no processo judicial é exigido diligências para a tentativa de localização do citando, é certo que tal exigência também é levada a efeito no processo administrativo. Frise-se, ainda, que não constam dos autos documentos indicando os sócios administradores das empresas, nem mesmo tentativa de sua localização. Diante de todo o exposto e, ainda, considerando que os lotes em apreço estão em área de extrema valorização e visando ainda evitar que problemas de nulidade futura, opinamos pela procedência da dúvida, não obrigando o registrador a expedir Edital sem antes esgotar todos os meios para localizar as empresas ou seus sócios administradores/representantes legais. Em, 18/02/2025 Ademais, no caso dos autos, ainda consta a informação de possível falecimento de uma das sócias administradoras, o que levanta a possibilidade de que exista um inventário em andamento. Desta feita, não há outro caminho a seguir que não seja o entendimento do órgão ministerial, que opinou pela procedência da dúvida, impossibilitando o cancelamento do respectivo contrato, sem que antes haja uma devida notificação, com o esgotamento de todas as vias de tentativa, antes de proceder com a devida intimação por edital. Nesse sentido, vejamos o que diz a jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/15. AÇÃO MONITÓRIA. CITAÇÃO POR EDITAL. NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO RÉU. PESQUISA DO ENDEREÇO NOS CADASTROS DE ÓRGÃOS PÚBLICOS OU DE CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS. ART. 256, § 3º, DO CPC. NULIDADE PROCESSUAL CARACTERIZADA. 1. Controvérsia em torno da legalidade da citação do recorrente por edital. 2. O novo regramento processual civil, além de reproduzir a norma inserta no art. 231, II, do CPC/73, estabeleceu que o réu será considerado em local ignorado ou incerto se infrutíferas as tentativas de sua localização, inclusive mediante requisição pelo juízo de informações acerca de seu endereço nos cadastros de órgãos públicos ou de concessionárias de serviços públicos. 2. No caso, o fundamento utilizado pelo acórdão recorrido de inexistir comando legal impondo ao autor o dever de provocar o juízo no sentido de expedir ofícios a órgãos ou prestadores de serviços públicos a fim de localizar o réu não subsiste ante a regra expressa inserta no § 3º, do art. 256, do CPC. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. (STJ - REsp: 1828219 RO 2019/0217390-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 03/09/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2019) Ademais, importante ainda ressaltar que não existe comprovação de que exista o desinteresse pelo imóvel, por parte das empresas envolvidas. Isto posto, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO e JULGO PROCEDENTE a presente dúvida, para declarar a impossibilidade de se proceder o cancelamento do registro, mediante a citação por edital, sem se que sejam observadas as exigências legais. Ressalte-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso. Utiliza-se esta sentença como mandado de retificação de registro civil, em conformidade com o art. 112 do CNJ da CGJ/PB, devidamente acompanhada da certidão de trânsito em julgado e demais documentos necessários ao seu cumprimento. Após o trânsito em julgado, arquive-se, dando-se baixa na distribuição. P.R.I. Sem custas. João Pessoa, datado e assinado eletronicamente Juiz de Direito