Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EMBARGANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
EMBARGADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA COSTA SENTENÇA I - RELATÓRIO A MRV Engenharia e Participacoes S.A. apresentou embargos à execução movida pelo Condominio Residencial Jardim da Costa. Alega a embargante que não tem responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais cobradas. Afirma que vendeu o imóvel para terceiros e que o contrato de compra e venda transfere a responsabilidade para os compradores. Além disso, questiona os cálculos da execução, argumentando que o condomínio incluiu honorários advocatícios de 20% de forma indevida, o que configuraria excesso de execução (ID 99324306). O condomínio embargado apresentou impugnação (ID 107181971). Argumenta que a responsabilidade pelas taxas condominiais antes da entrega das chaves é da construtora. Afirma que os compradores só receberam as chaves em janeiro de 2024, de modo que a construtora deve pagar as taxas dos anos de 2022 e 2023. Sustenta, ainda, que os honorários de cobrança estão previstos expressamente na convenção do condomínio, sendo legítima a sua inclusão. Intimadas para especificar provas, as partes informaram não ter outras provas a produzir e pediram o julgamento antecipado do mérito (IDs 115504750 e 123583875). II - FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento imediato, conforme autoriza o art. 355, I, do Código de Processo Civil, pois a questão discutida é substancialmente de direito e os documentos acostados são suficientes à plena resolução do caso, mesmo porque as partes não requereram a produção de novas provas. - Da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais A embargante afirma ser parte ilegítima para responder pela dívida. Argumenta que vendeu a unidade 304 do bloco 09 para Rayana Bezerra Pê e Clerebaldy Araujo de Medeiros Guerra, e que o contrato os responsabiliza pelas taxas a partir da conclusão da obra. A obrigação de pagar taxas condominiais é vinculada à titularidade do imóvel. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 886 (Recurso Especial 1.345.331/RS), estabeleceu regras claras sobre a responsabilidade em casos de compra e venda de imóveis. O precedente define que a responsabilidade não depende apenas do registro do contrato, mas da relação material com o imóvel, que se concretiza com a posse efetiva pelo comprador e a ciência do condomínio. Transcrevo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886, citada no processo: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) Analisando os documentos, constato que o termo de recebimento de chaves (ID 99324307) comprova que os compradores só assumiram a posse efetiva do imóvel em 11.01.2024. A execução principal cobra taxas condominiais vencidas nos anos de 2022 e 2023. Durante esse período, os compradores ainda não tinham a posse do imóvel. Logo, a construtora embargante era a possuidora do bem e responde pelas taxas condominiais geradas até a efetiva entrega das chaves. Outrossim, cláusulas contratuais firmadas entre a construtora e os compradores não produzem efeitos contra o condomínio, por tratar-se de termo particular, que não surte efeitos a terceiros. O condomínio tem o direito de cobrar a dívida daquele que detém a posse e a titularidade do imóvel no período da inadimplência, sem prejuízo de eventual direito de regresso do titular que se sinta lesado. Portanto, rejeito a alegação de ilegitimidade da embargante. - Do alegado excesso de execução A embargante afirma que há excesso de execução pela inclusão de honorários advocatícios de 20% na planilha de cálculo elaborada pelo condomínio. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil permite que o condomínio cobre juros e penalidades em caso de atraso, conforme o que estiver previsto na convenção condominial. Em sua impugnação (ID 107181971), o condomínio Embargado apontou que a cobrança dos honorários tem previsão expressa na convenção e no regimento interno aprovados pelos proprietários, mais precisamente no art. 30 desta última norma, alegando, ainda, que a própria Embargante participou da elaboração dessas regras na condição de construtora e detentora das unidades. Todavia, deixou de apresentar qualquer evidência nesse sentido, tal como a juntada de cópia da convenção do condomínio ou o regimento interno que pudesse dar fulcro à tese defensiva. Tal fato, por si só, já permitiria o acolhimento da tese da Embargante, ante a impugnação genérica do pleito. Por outro lado, nos autos da Execução associada, especificamente no ID 68368959, nota-se a juntada do referido documento. Nele, constata-se que o referido art. 30 tão somente faz menção ao regimento interno do condomínio. O regimento, em seu turno, determina: 6- TAXA DE CONDOMÍNIO 6.4 Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, e juros moratórios, pro-rata-die, de 1% (um por cento) ao mês, computados desde a data do vencimento até o dia de seu efetivo pagamento, independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação, sujeitando-se, ainda, ao pagamento das custas e honorários de advogado, se houver procedimento judicial. (ID 68368959 - Execução associada de autos n° 0803735-25.2023.8.15.2001) Posto isso, a análise do Regimento Interno do condomínio demonstra que não há estipulação expressa, objetiva ou específica quanto ao percentual de honorários advocatícios aplicável em caso de cobrança judicial, fato que desampara a utilização do percentual apontado pela Embargada. O regimento limita-se a prever, de forma genérica, a responsabilidade do condômino pelo pagamento, sem definir o valor, percentual ou a base de cálculo. A jurisprudência é firme no sentido de que é incabível a aplicação de percentual de honorários sobre débitos condominiais na ausência de previsão específica do valor (quantum) na convenção ou no regimento interno. A falta de definição clara do montante impede que o condomínio imponha unilateralmente um percentual, sob pena de cobrança abusiva. A título exemplar, cita-se: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS. Tese de julgamento: (...) A cobrança de honorários advocatícios contratuais do condômino inadimplente exige previsão expressa na convenção condominial ou em deliberação assemblear, o que não se verificou no caso concreto. Dispositivo convencional que trata da responsabilidade por honorários sucumbenciais não se confunde com autorização para cobrança de honorários contratuais, sendo incabível sua interpretação ampliativa. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, I e II; CC, art. 1.333; CPC, art. 85; CPC, art. 86, caput. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, EDcl no Proc. 50158188520238130672, Rel. Des. Júlio Cezar Guttierrez, j. 11.02.2025; TJ-SP, EDcl no Proc. 22983982720248260000, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j. 25.02.2025. (TJPB - APELAÇÃO CÍVEL: 08514977120228152001, Relator: Des. Francisco Seraphico Ferraz da Nóbrega Filho, Data de Julgamento: 25/02/2025, 1ª Câmara Cível) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS E ENCARGOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PREVISÃO GENÉRICA CONSTANTE DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO PERCENTUAL DEVIDO A ESTE TÍTULO. INCLUSÃO NO DÉBITO COBRADO JUDICIALMENTE. NÃO CABIMENTO. 1. Para fins de cobrança de honorários advocatícios em face de condômino inadimplente em relação ao pagamento de taxas condominiais, faz-se necessário que tal obrigação esteja estipulada na convenção do condomínio ou no regimento interno, com a indicação do percentual devido a este título, não sendo suficiente a mera previsão genérica. 2. Recurso de Apelação conhecido e não provido. (TJDFT - 07047637420188070010 DF 0704763-74.2018.8.07.0010, Relator.: NÍDIA CORRÊA LIMA, Data de Julgamento: 19/12/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 27/01/2020) Portanto, verifico o excesso de execução pela inclusão dos honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da dívida, sendo necessário o seu decote do débito. III - DISPOSITIVO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Especializada de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais da Capital Processo nº 0856351-40.2024.8.15.2001
Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os embargos à execução, apenas para afastar a cobrança dos honorários advocatícios convencionais incluídos na planilha de cálculo, mantendo-se a execução principal quanto aos demais valores. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes, pro rata, em custas judiciais e honorários advocatícios, que arbitro em 20$ sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Junte-se cópia desta sentença no processo de execução nº 0803735-25.2023.8.15.2001. Após o trânsito em julgado desta decisão, prossiga-se com a execução no processo principal, inclusive com a análise dos pedidos de transferência dos valores bloqueados. Arquive-se este processo após as anotações necessárias. João Pessoa, 24 de março de 2026. Kéops de Vasconcelos Amaral Vieira Pires Juiz de Direito