Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: JOSE RODRIGUES DE SOUSA - ME
REU: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO DA PARAIBA CINEP SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara de Fazenda Pública da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800001-37.2021.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer, Rescisão / Resolução] Vistos etc. JOSE RODRIGUES DE SOUSA ME, devidamente qualificado nos autos, por intermédio de advogado constituído, ingressou com a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS em face da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO DA PARAÍBA – CINEP, também qualificada, alegando, em síntese, que celebrou com a promovida o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº 039/2014, tendo por objeto um imóvel localizado no Lote 0487, Quadra 182, no Distrito Industrial de João Pessoa, medindo 2.400 m². Afirma que cumpriu integralmente com as obrigações pecuniárias, quitando o valor de R$ 13.800,00, todavia, a ré não procedeu com a outorga da escritura definitiva. Sustenta que foi impedido de edificar no local e implantar sua atividade empresarial devido à ausência de regularização do registro imobiliário por parte da CINEP, o que impossibilitou a obtenção de alvará de construção junto à Prefeitura Municipal. Requereu a condenação da ré na obrigação de regularizar o imóvel e outorgar a escritura definitiva ou, subsidiariamente, a rescisão por culpa da ré com a devolução integral dos valores. Citada, a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO DA PARAÍBA – CINEP apresentou contestação arguindo preliminares de carência de ação e falta de interesse de agir por ausência de pretensão resistida. No mérito, alegou que o contrato foi rescindido unilateralmente em março de 2017, por meio da Resolução de Diretoria nº 022/2017, em razão do descumprimento de cláusula resolutiva referente ao prazo para implantação e funcionamento da indústria. Defendeu a validade da rescisão ante a constatação, em vistoria técnica, de que o imóvel se encontrava desocupado e sem benfeitorias. Pugnou pela improcedência dos pedidos ou, em caso de restituição, pela retenção de 20% dos valores pagos. Houve réplica à contestação, na qual o autor refutou as teses defensivas, reiterando que a mora na implantação da empresa decorreu exclusivamente da desídia da ré em regularizar a titularidade do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis. Instadas a especificarem provas, a promovida pugnou pelo julgamento antecipado do mérito e o autor requereu a produção de prova testemunhal. Os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Inicialmente, tenho que o processo comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. Oportunizada a especificação de provas, a autora requereu a produção de prova testemunhal. Todavia, entendo ser absolutamente desnecessária a realização de oitiva de testemunhas para o deslinde da causa, posto que o acervo probatório documental incorporado aos autos trouxe elementos de convicção suficientes à apreciação do mérito da causa baseado na análise e constatação de que o autor comprovou a quitação integral do preço ajustado e a ré não logrou demonstrar a regularidade da matrícula imobiliária do lote objeto da avença, constando nos autos certidão negativa de registro emitida pelo cartório competente, demonstrando que a omissão da Companhia de Desenvolvimento em regularizar o domínio foi determinante para o impedimento de obtenção de alvarás e para a consequente impossibilidade de implantação do empreendimento no prazo contratual. Antecipar o indeferimento da prova requerida importaria, na hipótese dos autos, em antecipação do próprio juízo de procedência do pedido, na medida em que para justificar a inutilidade da prova é necessário afirmar que os documentos existentes comprovam a tese do autor, resultando em pré-julgamento vedado pelo ordenamento jurídico. Não há, nesse caso, ofensa ao princípio da vedação de decisão surpresa, uma vez que, ao verificar a suficiência das provas acostadas aos autos para formação do convencimento, pode o juiz julgar antecipadamente a lide, sem que antes sejam as partes cientificadas sobre a aplicação do art. 355, I, do CPC. Nesse sentido, colaciono o seguinte entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a decisão pela necessidade ou não da produção de prova é uma faculdade do magistrado, a quem caberá verificar a existência de elementos probatórios para formar sua convicção. Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias" (AgInt no AREsp n. 1.752.913/RN, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/4/2021, DJe 26/4/2021). Sobre o princípio da vedação de decisão surpresa, a jurisprudência do STJ é de que: (i) "nos termos da jurisprudência do STJ, não cabe alegar surpresa se o resultado da lide encontra-se previsto objetivamente no ordenamento disciplinador do instrumento processual utilizado e insere-se no âmbito do desdobramento causal, possível e natural, da controvérsia" (REsp n. 1.823.551/AM, Relator Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 11/10/2019), (ii) "a aplicação do princípio da não surpresa não impõe, portanto, ao julgador que informe previamente às partes quais os dispositivos legais passíveis de aplicação para o exame da causa" (EDcl no REsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe de 1º/08/2017), e (iii) "não há que se falar em violação à vedação da decisão surpresa quando o julgador, examinando os fatos expostos na inicial, juntamente com o pedido e a causa de pedir, aplica o entendimento jurídico que considera coerente para a causa" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.864.731/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/4/2021, DJe 26/4/2021). No caso, não há falar em decisão surpresa. Isso porque, verificando a suficiência das provas acostadas aos autos para formar seu convencimento, este juízo, de forma coerente, atento aos fatos articulados na exordial, aos pedidos e à causa de pedir, decidiu julgar antecipadamente a lide, além do que referido proceder foi um desdobramento natural e lógico da desnecessidade da prova oral. Além disso, o julgador de primeira instância não tinha o dever de previamente intimar as partes sobre a aplicação do art. 355, I, do CPC/2015. De acordo com a jurisprudência do STJ, a mera ausência de intimação para apresentação de memoriais finais, por si só, não gera nulidade. É necessária a prova de prejuízo efetivo e concreto à parte que alega a nulidade, pois, em nosso ordenamento jurídico, vigoram os princípios da pas de nullité sans grief e da instrumentalidade das formas. No caso, a parte não se desincumbiu do ônus de indicar claramente os prejuízos advindos da falta de intimação para apresentar as alegações finais, o que impõe a rejeição da nulidade. Ademais, sem incorrer na vedação da Súmula n. 7/STJ, não há como averiguar, em recurso especial, a existência de prejuízos concretos à agravante, decorrentes da ausência de intimação para apresentar os memoriais finais, anulando, desse modo, a sentença (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1480468 SP 2019/0094126-5, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 31/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2021). Além disso, requerida a prova testemunhal pela parte autora, do seu indeferimento não resulta prejuízo, haja vista que das demais provas é possível aferir a procedência do pedido, não sendo possível antecipar essa impressão em decisão interlocutória. Ultrapassada a questão processual, passo ao exame das preliminares de mérito arguidas pela CINEP. A tese de carência de ação e falta de interesse de agir por ausência de pretensão resistida deve ser rechaçada. A existência de contestação que impugna veementemente o direito autoral é prova inequívoca da resistência à pretensão, tornando o provimento jurisdicional necessário e útil. Rejeito, pois, as preliminares. No mérito, a controvérsia reside na validade da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda pela CINEP e no direito do autor à outorga da escritura definitiva. É fato incontroverso a celebração do contrato e a quitação integral do preço pelo autor, conforme se extrai dos comprovantes de pagamento e da própria admissão da ré. A defesa da CINEP fundamenta-se na Resolução de Diretoria nº 022/2017, que rescindiu o ajuste em face da não implantação do empreendimento industrial no prazo de doze meses. Contudo, a aplicação da cláusula resolutiva por parte da ré esbarra no princípio da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), previsto nos artigos 476 e 477 do Código Civil. Para que a CINEP pudesse exigir do autor o cumprimento da obrigação de construir e implantar a indústria, deveria ela ter cumprido sua obrigação prévia de entregar o imóvel em condições jurídicas de regularidade. A Certidão Negativa de Registro (ID 70677894 e ID 38169477), expedida pelo Cartório Carlos Ulysses, atesta de forma clara que não consta registro do imóvel em nome da CINEP. Ora, a ausência de registro imobiliário e de desmembramento da área desapropriada impossibilita a aprovação de projetos arquitetônicos e a expedição de alvarás de construção perante a Prefeitura Municipal de João Pessoa. Sem o alvará, o promissário comprador fica juridicamente impedido de iniciar as obras de instalação. Portanto, a mora na implantação do empreendimento não pode ser imputada ao autor, mas sim à própria ré, que vendeu área industrial sem a devida regularização dominial. A rescisão unilateral operada pela CINEP em 2017 é, portanto, nula, uma vez que a empresa pública não pode se beneficiar de sua própria torpeza ao rescindir um contrato por descumprimento de prazo cuja causa foi sua própria omissão administrativa. Estando o contrato integralmente quitado e comprovada a desídia da ré em regularizar a situação cadastral e dominial do bem, impõe-se a procedência do pedido de obrigação de fazer para que a CINEP promova os atos necessários à outorga da escritura definitiva. Quanto ao pedido de gratuidade judiciária formulado pela CINEP, embora se trate de sociedade de economia mista prestadora de serviço público, a concessão do benefício à pessoa jurídica depende de prova cabal da hipossuficiência, o que não restou demonstrado nos autos, razão pela qual indefiro o benefício à ré.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para: Declarar a nulidade da rescisão unilateral do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº 039/2014, operada pela Resolução de Diretoria CINEP nº 022/2017 e respectivos atos posteriores; Condenar a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO DA PARAÍBA – CINEP na obrigação de fazer consistente em promover a regularização dominial do imóvel localizado no Lote 0487, Quadra 182, Distrito Industrial de João Pessoa, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e a Prefeitura Municipal, e, ato contínuo, outorgar a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda em favor de JOSE RODRIGUES DE SOUSA ME, no prazo de 90 (noventa) dias Determinar que, em caso de descumprimento do prazo fixado, a presente sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, servindo de título para transcrição no Registro de Imóveis, nos termos do art. 501 do CPC, suprindo a outorga da escritura definitiva. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Data e assinatura eletrônicas