Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CIVALDO DE CASTRO MACHADO
REU: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: ( ); e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0820286-27.2016.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc. RELATÓRIO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com danos materiais e morais proposta por Civaldo de Castro Machado em face de Realiza Empreendimentos Imobiliários Ltda – EPP, objetivando a reparação de alegados vícios construtivos no apartamento adquirido em 2011, bem como indenização pelos prejuízos suportados. O autor alega ter adquirido imóvel da construtora requerida em abril de 2011, mediante financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida. Sustenta que o imóvel apresentou diversos vícios construtivos, incluindo infiltrações no telhado, problemas elétricos, vazamentos e danos estruturais diversos, que teriam comprometido sua habitabilidade e causado prejuízos de ordem material e moral. A empresa requerida contestou a ação alegando preliminarmente a prescrição da pretensão autoral, sustentando que os alegados vícios já haviam sido reparados tempestivamente em 2014, conforme documentação juntada aos autos, bem como a ilegitimidade ativa do autor para pleitear reparação de vícios construtivos nas áreas comuns do prédio. No mérito, refutou a existência de vícios construtivos, argumentando que os problemas relatados decorriam de uso inadequado ou falta de manutenção por parte do condomínio. O Juízo rejeitou a preliminar de prescrição, decisão posteriormente confirmada pelo Tribunal de Justiça da Paraíba no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0800048-28.2024.8.15.9010, que consolidou o entendimento de que as pretensões de natureza indenizatória por vícios construtivos submetem-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Foi determinada a produção de prova pericial, com inversão do ônus da prova em favor do autor beneficiário da justiça gratuita, atribuindo-se à requerida o pagamento dos honorários periciais. O expert nomeado, engenheiro civil Alfeu Silva Junior, apresentou laudo técnico. As partes apresentaram manifestação quanto ao laudo pericial. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares Inicialmente, cumpre analisar a questão da legitimidade ativa do autor para pleitear reparação de vícios construtivos que atingem áreas comuns do edifício. Conforme se depreende do laudo pericial, parte dos problemas identificados relaciona-se à impermeabilização do telhado e estruturas que integram as partes comuns do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que compete ao condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para pleitear reparação de danos decorrentes de vícios construtivos que afetem as partes comuns do edifício. Essa orientação fundamenta-se na interpretação sistemática do artigo 22, §1º, alínea "a", da Lei nº 4.591/64, que atribui ao síndico a representação do condomínio nos interesses comuns. O precedente antigo da Corte Superior, exarado no julgamento do REsp 10.417/SP, em 1992, estabeleceu que "a Lei 4.591/64 autoriza que o condomínio, representado pelo síndico, defenda o direito de todos, quando resultante de relações comuns, entre si vinculadas, guardando a indispensável homogeneidade". No mesmo sentido, os julgados REsp 178.817/MG e REsp 198.511/RJ reafirmaram que "o condomínio, representado pelo síndico, é parte legítima para pleitear a reparação dos danos havidos nas partes comuns e nas unidades autônomas do edifício". A jurisprudência evoluiu no sentido de atribuir ao condômino apenas a legitimidade ativa quanto aos vícios construtivos em sua unidade habitacional. Desse modo, dos supostos vícios alegados no ID 3618482, somente aqueles estritamente relacionados à unidade do autor é que legitimam a sua pretensão judicial. MÉRITO A controvérsia central dos autos cinge-se à existência de vícios construtivos no imóvel do autor e à responsabilidade pela sua correção. Para elucidação da questão técnica, foi determinada a produção de prova pericial, cujo laudo apresenta conclusões técnicas definitivas sobre os pontos controvertidos. O engenheiro civil Alfeu Silva Junior, perito judicial nomeado, realizou vistoria detalhada no imóvel em maio de 2025 e apresentou laudo técnico fundamentado em junho do mesmo ano. As conclusões periciais são categóricas quanto aos aspectos essenciais da lide. Primeiramente, o expert confirmou que os problemas relatados pelo autor efetivamente existiram e possuíam origem em vícios construtivos, particularmente relacionados à impermeabilização do telhado e às instalações elétricas. Tais falhas foram classificadas pelo perito como decorrentes de deficiências no processo original de construção, caracterizando vícios construtivos no sentido técnico-jurídico. Contudo, a conclusão fundamental do laudo pericial, consignada expressamente no item 8 do parecer técnico (id 113889961), estabelece que "as falhas e vícios construtivos identificados no imóvel do promovente foram devidamente tratados e corrigidos". O perito atestou que todas as ações corretivas necessárias haviam sido implementadas seguindo procedimentos técnicos adequados e normas de engenharia civil aplicáveis. O laudo especifica detalhadamente as correções realizadas, incluindo vedação adequada e aplicação de manta asfáltica para solução das infiltrações, substituição da fiação elétrica comprometida com ajuste das redes conforme normas técnicas, substituição de cerâmicas danificadas e correção de danos secundários no forro de gesso. Todas essas intervenções foram tecnicamente aprovadas pelo perito como eficazes e definitivas. Aspecto crucial da perícia refere-se à autoria dos reparos executados. Durante a vistoria, o autor informou ao perito que teria custeado integralmente os serviços de correção dos vícios, declarando gastos de cinco mil reais especificamente com serviços elétricos. Entretanto, tal declaração unilateral não encontra respaldo probatório nos autos. A empresa requerida demonstrou documentalmente ter realizado reparos no imóvel em 2014, conforme documentação juntada à contestação e referenciada no programa Minha Casa Minha Vida junto à Caixa Econômica Federal. Esta prova documental, não impugnada especificamente pelo autor, indica que a construtora efetivamente promoveu correções tempestivas dos vícios identificados. O ônus probatório quanto aos gastos alegadamente suportados pelo autor permaneceu não desincumbido (Art. 373, I, do CPC). Embora o Juízo tenha determinado a inversão do ônus da prova quanto à existência dos vícios construtivos, tal inversão não se estende aos aspectos relacionados aos custos de reparação, que constituem fato constitutivo do direito alegado pelo demandante. O autor não produziu prova documental suficiente dos gastos que alega ter suportado com a correção dos vícios. A mera declaração prestada durante a perícia, desprovida de comprovação através de notas fiscais, recibos ou outros documentos hábeis, não possui força probatória suficiente para embasar pretensão indenizatória. Ademais, a prova pericial não identificou a autoria específica dos reparos executados, limitando-se a constatar que as correções foram realizadas de forma tecnicamente adequada. Esta lacuna probatória milita em favor da tese defensiva, especialmente considerando a documentação produzida pela requerida sobre reparos realizados em 2014. Verifica-se ainda que o perito recomendou apenas manutenções periódicas de pintura e impermeabilização de telhados e calhas, observando que tais atividades constituem responsabilidade do condomínio. Esta recomendação confirma que não subsistem vícios construtivos a serem reparados pela empresa construtora, restando apenas obrigações de manutenção ordinárias atribuíveis à administração condominial. O conjunto probatório produzido nos autos, especialmente o laudo pericial definitivo, demonstra que os vícios construtivos originalmente existentes foram adequadamente corrigidos, não persistindo obrigação de fazer a ser cumprida pela requerida. A ausência de comprovação dos gastos alegadamente suportados pelo autor inviabiliza a procedência da pretensão indenizatória. Ressalte-se que o simples fato de terem existido vícios construtivos não gera automaticamente direito à indenização, sendo necessária a demonstração do nexo causal entre o vício e o dano efetivamente suportado, bem como a comprovação da extensão dos prejuízos alegados. Assim, considerando que esses elementos não ficaram satisfatoriamente comprovados na demanda, a solução é a improcedência dos pedidos. Consequentemente, quanto aos alegados danos morais, verifica-se que os vícios construtivos foram prontamente corrigidos pela construtora, não se configurando situação excepcional apta a gerar abalo psíquico indenizável. Os dissabores decorrentes de vícios construtivos prontamente sanados inserem-se no âmbito do mero aborrecimento cotidiano, insuficiente para caracterizar dano moral indenizável. DISPOSITIVO Pelo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa por força do artigo 98, §3º, do CPC. Independentemente do trânsito em julgado, determino a expedição de alvará em favor do perito judicial Alfeu Silva Junior para levantamento do saldo remanescente dos honorários periciais depositados pela empresa requerida. Publique-se, Registre-se e Intimem-se. Caso haja apelação, certifique-se e intime-se a parte contrária para, no prazo legal, apresentar contrarrazões. Decorrido o prazo, certifique-se e remetam-se os autos ao E. TJPB. Após o trânsito em julgado, a guarde-se em cartório, por 05 dias, para que haja impulso processual. findo o qual, sem manifestação, ARQUIVE-SE os autos com as cautelas de praxe. Cumpra-se. JOÃO PESSOA-PB, data do protocolo eletrônico. ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz(a) de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CIVALDO DE CASTRO MACHADO
REU: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: ( ); e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0820286-27.2016.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc. RELATÓRIO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com danos materiais e morais proposta por Civaldo de Castro Machado em face de Realiza Empreendimentos Imobiliários Ltda – EPP, objetivando a reparação de alegados vícios construtivos no apartamento adquirido em 2011, bem como indenização pelos prejuízos suportados. O autor alega ter adquirido imóvel da construtora requerida em abril de 2011, mediante financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida. Sustenta que o imóvel apresentou diversos vícios construtivos, incluindo infiltrações no telhado, problemas elétricos, vazamentos e danos estruturais diversos, que teriam comprometido sua habitabilidade e causado prejuízos de ordem material e moral. A empresa requerida contestou a ação alegando preliminarmente a prescrição da pretensão autoral, sustentando que os alegados vícios já haviam sido reparados tempestivamente em 2014, conforme documentação juntada aos autos, bem como a ilegitimidade ativa do autor para pleitear reparação de vícios construtivos nas áreas comuns do prédio. No mérito, refutou a existência de vícios construtivos, argumentando que os problemas relatados decorriam de uso inadequado ou falta de manutenção por parte do condomínio. O Juízo rejeitou a preliminar de prescrição, decisão posteriormente confirmada pelo Tribunal de Justiça da Paraíba no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0800048-28.2024.8.15.9010, que consolidou o entendimento de que as pretensões de natureza indenizatória por vícios construtivos submetem-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Foi determinada a produção de prova pericial, com inversão do ônus da prova em favor do autor beneficiário da justiça gratuita, atribuindo-se à requerida o pagamento dos honorários periciais. O expert nomeado, engenheiro civil Alfeu Silva Junior, apresentou laudo técnico. As partes apresentaram manifestação quanto ao laudo pericial. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares Inicialmente, cumpre analisar a questão da legitimidade ativa do autor para pleitear reparação de vícios construtivos que atingem áreas comuns do edifício. Conforme se depreende do laudo pericial, parte dos problemas identificados relaciona-se à impermeabilização do telhado e estruturas que integram as partes comuns do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que compete ao condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para pleitear reparação de danos decorrentes de vícios construtivos que afetem as partes comuns do edifício. Essa orientação fundamenta-se na interpretação sistemática do artigo 22, §1º, alínea "a", da Lei nº 4.591/64, que atribui ao síndico a representação do condomínio nos interesses comuns. O precedente antigo da Corte Superior, exarado no julgamento do REsp 10.417/SP, em 1992, estabeleceu que "a Lei 4.591/64 autoriza que o condomínio, representado pelo síndico, defenda o direito de todos, quando resultante de relações comuns, entre si vinculadas, guardando a indispensável homogeneidade". No mesmo sentido, os julgados REsp 178.817/MG e REsp 198.511/RJ reafirmaram que "o condomínio, representado pelo síndico, é parte legítima para pleitear a reparação dos danos havidos nas partes comuns e nas unidades autônomas do edifício". A jurisprudência evoluiu no sentido de atribuir ao condômino apenas a legitimidade ativa quanto aos vícios construtivos em sua unidade habitacional. Desse modo, dos supostos vícios alegados no ID 3618482, somente aqueles estritamente relacionados à unidade do autor é que legitimam a sua pretensão judicial. MÉRITO A controvérsia central dos autos cinge-se à existência de vícios construtivos no imóvel do autor e à responsabilidade pela sua correção. Para elucidação da questão técnica, foi determinada a produção de prova pericial, cujo laudo apresenta conclusões técnicas definitivas sobre os pontos controvertidos. O engenheiro civil Alfeu Silva Junior, perito judicial nomeado, realizou vistoria detalhada no imóvel em maio de 2025 e apresentou laudo técnico fundamentado em junho do mesmo ano. As conclusões periciais são categóricas quanto aos aspectos essenciais da lide. Primeiramente, o expert confirmou que os problemas relatados pelo autor efetivamente existiram e possuíam origem em vícios construtivos, particularmente relacionados à impermeabilização do telhado e às instalações elétricas. Tais falhas foram classificadas pelo perito como decorrentes de deficiências no processo original de construção, caracterizando vícios construtivos no sentido técnico-jurídico. Contudo, a conclusão fundamental do laudo pericial, consignada expressamente no item 8 do parecer técnico (id 113889961), estabelece que "as falhas e vícios construtivos identificados no imóvel do promovente foram devidamente tratados e corrigidos". O perito atestou que todas as ações corretivas necessárias haviam sido implementadas seguindo procedimentos técnicos adequados e normas de engenharia civil aplicáveis. O laudo especifica detalhadamente as correções realizadas, incluindo vedação adequada e aplicação de manta asfáltica para solução das infiltrações, substituição da fiação elétrica comprometida com ajuste das redes conforme normas técnicas, substituição de cerâmicas danificadas e correção de danos secundários no forro de gesso. Todas essas intervenções foram tecnicamente aprovadas pelo perito como eficazes e definitivas. Aspecto crucial da perícia refere-se à autoria dos reparos executados. Durante a vistoria, o autor informou ao perito que teria custeado integralmente os serviços de correção dos vícios, declarando gastos de cinco mil reais especificamente com serviços elétricos. Entretanto, tal declaração unilateral não encontra respaldo probatório nos autos. A empresa requerida demonstrou documentalmente ter realizado reparos no imóvel em 2014, conforme documentação juntada à contestação e referenciada no programa Minha Casa Minha Vida junto à Caixa Econômica Federal. Esta prova documental, não impugnada especificamente pelo autor, indica que a construtora efetivamente promoveu correções tempestivas dos vícios identificados. O ônus probatório quanto aos gastos alegadamente suportados pelo autor permaneceu não desincumbido (Art. 373, I, do CPC). Embora o Juízo tenha determinado a inversão do ônus da prova quanto à existência dos vícios construtivos, tal inversão não se estende aos aspectos relacionados aos custos de reparação, que constituem fato constitutivo do direito alegado pelo demandante. O autor não produziu prova documental suficiente dos gastos que alega ter suportado com a correção dos vícios. A mera declaração prestada durante a perícia, desprovida de comprovação através de notas fiscais, recibos ou outros documentos hábeis, não possui força probatória suficiente para embasar pretensão indenizatória. Ademais, a prova pericial não identificou a autoria específica dos reparos executados, limitando-se a constatar que as correções foram realizadas de forma tecnicamente adequada. Esta lacuna probatória milita em favor da tese defensiva, especialmente considerando a documentação produzida pela requerida sobre reparos realizados em 2014. Verifica-se ainda que o perito recomendou apenas manutenções periódicas de pintura e impermeabilização de telhados e calhas, observando que tais atividades constituem responsabilidade do condomínio. Esta recomendação confirma que não subsistem vícios construtivos a serem reparados pela empresa construtora, restando apenas obrigações de manutenção ordinárias atribuíveis à administração condominial. O conjunto probatório produzido nos autos, especialmente o laudo pericial definitivo, demonstra que os vícios construtivos originalmente existentes foram adequadamente corrigidos, não persistindo obrigação de fazer a ser cumprida pela requerida. A ausência de comprovação dos gastos alegadamente suportados pelo autor inviabiliza a procedência da pretensão indenizatória. Ressalte-se que o simples fato de terem existido vícios construtivos não gera automaticamente direito à indenização, sendo necessária a demonstração do nexo causal entre o vício e o dano efetivamente suportado, bem como a comprovação da extensão dos prejuízos alegados. Assim, considerando que esses elementos não ficaram satisfatoriamente comprovados na demanda, a solução é a improcedência dos pedidos. Consequentemente, quanto aos alegados danos morais, verifica-se que os vícios construtivos foram prontamente corrigidos pela construtora, não se configurando situação excepcional apta a gerar abalo psíquico indenizável. Os dissabores decorrentes de vícios construtivos prontamente sanados inserem-se no âmbito do mero aborrecimento cotidiano, insuficiente para caracterizar dano moral indenizável. DISPOSITIVO Pelo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa por força do artigo 98, §3º, do CPC. Independentemente do trânsito em julgado, determino a expedição de alvará em favor do perito judicial Alfeu Silva Junior para levantamento do saldo remanescente dos honorários periciais depositados pela empresa requerida. Publique-se, Registre-se e Intimem-se. Caso haja apelação, certifique-se e intime-se a parte contrária para, no prazo legal, apresentar contrarrazões. Decorrido o prazo, certifique-se e remetam-se os autos ao E. TJPB. Após o trânsito em julgado, a guarde-se em cartório, por 05 dias, para que haja impulso processual. findo o qual, sem manifestação, ARQUIVE-SE os autos com as cautelas de praxe. Cumpra-se. JOÃO PESSOA-PB, data do protocolo eletrônico. ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz(a) de Direito