Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelantes: Lusinete Leite Campos e Geraldo Augustinho Campos Advogado: Fernando Pessoa de Aquino Filho (OAB/PB 27.705) Apelada: Highline do Brasil II Infraestrutura de Telecomunicações S/A Advogado: Mauricio Marques Domingues (OAB/SP 175.513) Ementa. Direito civil. Apelação cível. Ação de rescisão de contrato de locação c/c indenização por dano material e lucros cessantes. Validade de cláusula suspensiva em contrato de locação para instalação de estação de telecomunicações. Ressarcimento por descumprimento de obrigação acessória. Provimento parcial. I. Caso em exame 1. Apelação Cível contra sentença que declarou a rescisão contratual e condenou a locatária ao pagamento de indenização por dano material, mantendo a validade de cláusula que condicionava o pagamento dos aluguéis à instalação da estação de telecomunicações. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula contratual que subordina o pagamento dos aluguéis à instalação da estação de telecomunicações configura condição suspensiva válida ou se sujeita o negócio ao puro arbítrio de uma das partes, nos termos dos arts. 121 e 122 do Código Civil. III. Razões de decidir 3. A cláusula suspensiva é válida, pois a instalação da estação depende de fatores objetivos (licenças ambientais, viabilidade técnica) e não do exclusivo arbítrio da locatária, preservando o equilíbrio contratual. Contudo, a locatária descumpriu obrigação acessória de manter o imóvel em condições de higiene, gerando multa municipal quitada pelo locador, cujo ressarcimento é devido. IV. Dispositivo e tese 4. Apelação conhecida e provida em parte. Tese de julgamento: "Cláusula que condiciona o pagamento de aluguéis à instalação de estação de telecomunicações é válida como condição suspensiva, posto que dependente de fatores externos e não do puro arbítrio da locatária. Descumprimento de obrigação acessória (manutenção do imóvel) gera dever de indenizar danos comprovados." Dispositivo relevante citado: CC, arts. 121, 122 e 125. Jurisprudência relevante citada: TJRJ; APL 0000237-96.2019.8.19.0023; Itaboraí; Vigésima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Regina Lucia Passos; DORJ 29/09/2020; Pág. 454.
EXPEDIENTE - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Gabinete 11 – Des. José Ricardo Porto ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0816955-61.2021.8.15.2001 Relator: Des. José Ricardo Porto VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Primeira Câmara Especializada Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade de votos, DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO. RELATÓRIO
Vistos.
Trata-se de Apelação Cível interposta por Lusinete Leite Campos e Geraldo Augustinho Campos, desafiando a sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 10ª Vara Cível da Capital, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de locação c/c indenização por dano material e lucros cessantes ajuizada em face da Highline do Brasil II Infraestrutura de Telecomunicações S/A, sob os seguintes termos: “Por todo o exposto, julgo procedente, em parte, o pedido deduzido na inicial para, em consequência, ratificar a tutela antecipada concedida initio litis, tornando definitiva a decisão que declarou a rescisão contratual havida entre as partes litigantes, bem como condeno a promovida no pagamento de indenização por dano material no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária, pelo INPC, a partir do efetivo pagamento, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Por ter a parte autora decaído de parte mínima do pedido, condeno a promovida no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios arbitrados, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.” (ID 32125630) Em suas razões recursais (ID 32125641), os apelantes alegam, em suma, que: (1) “o Auto de Infração surgiu em virtude da conduta omissiva praticada exclusivamente pela recorrida, derivando, quase que logicamente, a responsabilidade sobre os danos eventualmente causados (in casu, R$ 719,49)”; (2) “a lavratura do Auto de Infração e a consequente aplicação da multa eram devidas, visto o abandono e as condições vergonhosas sobre as quais o imóvel se encontrava”; (3) “ainda que a locatária tivesse sido notificada sobre o Auto de Infração antes dos recorrentes realizarem o pagamento, a Empresa recorrida nada faria quanto a isso. Prova disso é que, quanto à limpeza e à reconstrução do muro (necessária em virtude da higienização do muro), esses recorrentes notificaram a locatária em 06 de novembro de 2019 para que ela procedesse com a realização de ambos os procedimentos – vide Id. 43126508”; (4) “simplesmente houve o decurso de UM ANO sem nenhuma movimentação da recorrida para realizar a limpeza e higiene do terreno, forçando, novamente, estes recorrentes a arcar com os gastos originados por isso, despendendo um montante de R$ 3.000,00 (três mil reais) para isso”; (5) “utilizando uma simples interpretação teleológica da condição suspensiva, revela-se que o seu objetivo primordial era fornecer certo tempo de “isenção” do pagamento dos aluguéis enquanto a instalação das estações não era concluída, já que, obviamente, o usufruto da locatária só iniciaria efetivamente a partir da conclusão desse procedimento”; (6) “perceba-se, contudo, que a finalidade da condição era de fornecer “certo tempo de isenção”, e não “tempo indefinido de isenção”. É sobre esse aspecto em específico que estes recorrentes vêm, perante este juízo, debater e pleitear: não se trata da validade/eficácia da condição suspensiva, mas sim da sua extensão/abrangência”; (7) “in casu, a situação fática que clama pelo balizamento constitucional da relação privada estabelecida no Contrato se trata justamente do abuso de direito da empresa locatária ao tempo em que essa suposta condição suspensiva ad eternum não permitia os proprietários de gozar dos seus direitos de propriedade sobre o bem, nem de auferirem benefício algum advindo do contrato de locação”. (8) “desde o ato de celebração do contrato, estes recorrentes possuíam o direito de pleitear pela anulação da Cláusula 3.2, já que a condição suspensiva se sujeita ao puro arbítrio exclusivo de uma das partes (in casu, da recorrida), sendo vedada pelo art. 122, segunda parte, do Código Civil”; (9) “na pior das hipóteses, feito o juízo de razoabilidade e de ponderação, resultando no (aparente inafastável) reconhecimento do abuso de direito por parte da recorrida, considerando a data de protocolo deste recurso, a empresa locatária deverá ser condenada ao pagamento de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), correspondendo aos 48 (quarenta e oito) meses em que privou os recorrentes de gozar dos seus direitos de propriedade sobre o bem, nem de auferirem benefício algum advindo do contrato de locação, ou pelo menos até o dia 28 de julho de 2021 (id nº 46371678), data na qual os efeitos do contrato de locação foram suspendidos por decisão interlocutória do Juízo a quo”. (10) deve ser reformada “a forma através da qual a ré/recorrida foi condenada ao pagamento dos honorários sucumbenciais na R. Sentença de 1º grau, dessa vez compreendendo por “condenação”, último vocábulo que consta no dispositivo da sentença, o valor econômico correspondente à PROCEDÊNCIA da ação (incluindo o valor do negócio jurídico que foi declarado RESOLVIDO – R$ 300.000,00 – art. 292, II, CPC), e não o ínfimo valor de R$ 3.000,00 (fruto de decisão condenatória por dano material), o qual sequer reflete a real complexidade da controvérsia que permeou a presente lide”. Com tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso. Contrarrazões apresentadas (ID 32125644). Instada a se pronunciar, a Procuradoria de Justiça não exarou manifestação meritória (ID 32245822). Frustrada a tentativa de conciliação nesta instância recursal (ID 33954954). É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, recebo o apelo apenas no efeito devolutivo. Cinge-se, a controvérsia, em aferir a legalidade de cláusula inserta em contrato de locação de imóvel firmado entre os litigantes, que condicionou o início do pagamento dos aluguéis à instalação da estação de telecomunicações no local, bem como se a locatária (ora apelada) deve ser condenada a ressarcir o valor despendido pela parte apelante para quitar multa imposta pelo ente municipal em razão de acúmulo de lixo no local. Registre-se, inicialmente, que em agosto de 2018, as partes entabularam um instrumento particular de locação de imóvel (lote de terreno), cuja finalidade era a “instalação de estação de telecomunicações” (ID 32125490 - Pág. 1). De acordo com a cláusula 3.2, os aluguéis somente começariam a vencer a partir da conclusão das obras da referida estação (ID 32125490 - Pág. 2). É contra esta previsão contratual que se insurge o recorrente, defendendo a sua nulidade por considerar que tal condição sujeita o negócio jurídico ao puro arbítrio de uma das partes. Pois bem. Segundo o artigo 121 do Código Civil, “considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto”. Assim, a cláusula questionada se qualifica como uma condição que subordina o efetivo início do pagamento dos aluguéis a evento futuro e incerto, qual seja, a instalação da estação de telecomunicações. Por seu turno, o artigo 122 do Código Civil prescreve serem “lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes”. Todavia, elenca, entre as condições defesas, “as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes”. À luz dos arts. 121 e 122 do Código Civil, entendo que a cláusula que condiciona o pagamento dos aluguéis à efetiva instalação da estação de telecomunicações constitui condição suspensiva lícita e válida, pois não sujeita o negócio ao "puro arbítrio" do locatário. Ora, a instalação da estação de telecomunicações é fato posterior à celebração do contrato e sua concretização depende de fatores objetivos (liberação de licenças ambientais, viabilidade técnica, cronograma de obras), não sendo mera formalidade garantida. A subordinação do pagamento à instalação foi livremente pactuada, refletindo o equilíbrio de interesses (o locador cede o imóvel para fim específico; o locatário só onera-se após utilizá-lo efetivamente). A cláusula não sujeita o negócio ao "puro arbítrio" de uma das partes, porquanto a instalação da estação de telecomunicações não depende de mera discricionariedade do locatário, mas de fatores externos e objetivos (autorizações de órgãos públicos, estudos técnicos, disponibilidade de equipamentos). O locatário tem o dever de diligência para concretizar o evento (encargos de implementação), mas não domina isoladamente todos os elementos necessários à instalação. Assim,
trata-se de uma condição que vincula um dos efeitos do negócio (início do pagamento) a evento dependente de esforço razoável da parte, mas que também se sujeita a fatores externos, razão pela qual não configura puro arbítrio, mas risco contratual legítimo. Ademais, o contrato produziu seus demais efeitos de maneira imediata, visto que de acordo com a cláusula 15ª, o locador deveria assegurar a posse do imóvel para o fim pactuado, e o locatário assumiu obrigações acessórias (manter a área em boas condições de higiene e limpeza). Apenas a obrigação principal de pagar aluguéis ficaria suspensa até o evento (instalação), sem invalidar o vínculo jurídico. Assim, verifica-se que a cláusula em análise é condição suspensiva lícita, nos termos dos arts. 121 e 122 do Código Civil, pois: (a) subordina o pagamento a evento futuro, incerto e não controlado unilateralmente; (b) não transfere ao locatário poder arbitrário para frustrar o negócio (dada a dependência de fatores objetivos) e (c) preserva a eficácia primária do contrato (deveres de entrega, conservação e destino específico do imóvel). Portanto, a cláusula deve ser mantida como expressão válida da autonomia privada das partes, nos limites da legalidade. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. Contrato de locação de imóvel para instalação de antena de telefonia móvel. Locador alega descumprimento contratual pela locatária, que acabou por instalar antena em terreno próximo. Sentença de improcedência. Manutenção. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva de uma das rés. Incidência da Teoria da Asserção. Contrato de locação com cláusula suspensiva. Não ocorrência do início das obras para instalação da Estação de Radio Base. Não aperfeiçoamento do contrato, conforme cláusula contratual. Inexistência de direito a alugueres. Inteligência dos arts. 121, 122 e 125 do CC. Notificação da locatária quanto à resilição, promovida a destempo. Verificada inobservância à boa-fé objetiva. Contudo, não restaram provados danos de ordem material, moral ou lucros cessantes, a ensejar a indenização pretendida, na forma dos arts. 186 e 927 do CC. Autor que não se desincumbiu do ônus probatório do art. 373, I, do CPC. Ajuste da fixação dos honorários recursais, de ofício. Arbitramento na forma do parágrafo 2º do art. 85 do CPC. Inclusão da majoração prevista pelo art. 85,§11, do CPC. Jurisprudência e precedentes citados: 0008712-54.2012.8.19.0001. APELAÇÃO 1ª Ementa Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO. Julgamento: 19/10/2016. DÉCIMA TERCEIRA Câmara Cível. DESPROVIMENTO DO RECURSO. RETIFICAÇÃO DA R. SENTENÇA, DE OFÍCIO. (TJRJ; APL 0000237-96.2019.8.19.0023; Itaboraí; Vigésima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Regina Lucia Passos; DORJ 29/09/2020; Pág. 454) Dessarte, o apelante não faz jus ao pagamento dos aluguéis, visto que nos termos do artigo 125 do Código Civil, “subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa”. Quanto à restituição do valor despendido pelo recorrente para quitar multa aplicada pelo ente municipal em razão do acúmulo de lixo no imóvel, tenho que deve ser deferida. Isso, porque conforme a cláusula 15.2 do contrato, a locatária assumiu a responsabilidade de manter a área em boas condições de higiene e limpeza, sendo certo que foi o descumprimento de tal obrigação que redundou na imposição da penalidade, que acabou sendo quitada pelo apelante, sendo cabível, portanto, o ressarcimento. Isto posto, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, para condenar o promovido/apelado a ressarcir o autor/apelante o valor despendido para pagamento da multa aplicada pelo ente municipal, no montante de R$ 719,49, com juros de mora e correção monetária na forma dos artigos 389 e 406 do Código Civil, desde a data do pagamento. É como voto. Presidiu a sessão o Excelentíssimo Desembargador Onaldo Rocha de Queiroga. Participaram do julgamento, além do Relator, o Excelentíssimo Desembargador José Ricardo Porto, a Excelentíssima Desembargadora Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão e o Excelentíssimo Desembargador Onaldo Rocha de Queiroga. Presente à sessão o Representante do Ministério Público, o Dr. José Farias de Souza Filho, Procurador de Justiça. Sessão virtual da Primeira Câmara Especializada Cível, em João Pessoa, 21 de julho de 2025. Des. José Ricardo Porto RELATOR J/17