Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0859540-60.2023.8.15.2001.
SENTENÇA I. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA COM PEDIDO DE LIMINAR ajuizada por IRAN DE LUCENA MEDEIROS e MARILIA MONTEIRO QUARESMA em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, todos devidamente qualificados nos autos, por meio da qual os Autores buscam a declaração de ineficácia de gravame hipotecário que recai sobre uma sala comercial de sua propriedade, bem como a nulidade de cláusula contratual e a consequente expedição de ofício para baixa do registro. A narrativa inicial, pormenorizadamente exposta na Petição Inicial (ID 81062631), elucida que os Autores, em 19 de julho de 1996, firmaram um Contrato de Promessa de Compra e Venda (Doc. 08, ID 81063599) com a INTER – Incorporadora de Imóveis LTDA, para a aquisição da sala comercial de número 166, integrante do empreendimento denominado Shopping Center Sul, localizado no bairro dos Bancários, em João Pessoa, Paraíba. Afirmam que o imóvel foi integralmente quitado em 10 de dezembro de 1999 (Doc. 10, ID 81063603). Contudo, ao tentar regularizar a propriedade em seus nomes junto ao Cartório de Registro de Imóveis, os Autores foram surpreendidos pela existência de um gravame hipotecário registrado sobre o bem em 01 de junho de 1998, em favor do ora Réu, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, decorrente da Cédula Comercial nº 40941668-A (Doc. 09, ID 81063602, e Doc. 02 da Contestação, ID 85024997). Os Autores sustentam serem adquirentes de boa-fé, argumentando que a compra da sala comercial ocorreu em data anterior à instituição da hipoteca e que, à época da aquisição, o imóvel estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Ressaltam a inoponibilidade da hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira a terceiros adquirentes, invocando o entendimento consolidado na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça. Postulam, assim, a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos do gravame hipotecário, a declaração de nulidade da hipoteca sobre a sala 166, a nulidade da cláusula 18.04 da Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda (contrato celebrado com a INTER Incorporadora), a expedição de ofício ao Cartório Carlos Ulysses para a baixa da hipoteca, e a condenação do Réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Adicionalmente, solicitaram os benefícios da justiça gratuita, pedido este que foi indeferido pela decisão inicial (ID 81514934), tendo sido comprovado o recolhimento das custas processuais posteriormente (ID 81705250 e 82975501). Em 07 de novembro de 2023, o Juízo da 6ª Vara Cível da Capital proferiu decisão (ID 81680576) deferindo o pedido de tutela de urgência formulado pelos Autores. A decisão fundamentou a probabilidade do direito na demonstração da quitação do imóvel pelos consumidores em data anterior ao gravame hipotecário e na aplicação da Súmula nº 308 do STJ, bem como no conceito de patrimônio de afetação. Quanto ao perigo de dano, apontou o risco de sérios prejuízos aos Autores em virtude da demora processual, que poderia culminar na perda do bem caso a construtora não cumprisse suas obrigações junto ao agente financeiro. Em cumprimento a tal decisão, foi expedido ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para suspender o gravame (IDs 82804482, 82952143, 82952145, 83681269, 83681274). Irresignado com o deferimento da tutela de urgência, o BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A interpôs Agravo de Instrumento (processo nº 0804116-85.2024.8.15.0000), hostilizando a decisão de primeiro grau. Em suas razões recursais, o Agravante suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando que a responsabilidade pela baixa da hipoteca seria da INTER Incorporadora, com quem os Autores firmaram o contrato de compra e venda. No mérito do recurso, alegou a inexistência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, especialmente o perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, em conformidade com o art. 300, §3º, do Código de Processo Civil. O Tribunal de Justiça da Paraíba, ao apreciar o referido Agravo de Instrumento, proferiu Acórdão (IDs 27584369 e 89747374) que negou provimento ao recurso do Banco do Nordeste. A decisão colegiada, de forma unânime, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo Agravante, asseverando que a instituição financeira é a única responsável pela retirada do gravame hipotecário, uma vez que o mesmo está registrado em seu nome. No tocante ao mérito do agravo, o Tribunal confirmou a decisão de primeiro grau, reafirmando a aplicação da Súmula nº 308 do STJ e o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes de boa-fé que quitaram o imóvel, mesmo que seja comercial. A Corte Estadual explicitou que "é totalmente descabida a manutenção de hipoteca sobre o bem de terceiro adquirente de boa fé, principalmente pelo fato do valor do imóvel já ter sido quitado, não podendo ser penalizado com o gravame advindo de relação da construtora com o banco". Posteriormente, o Banco do Nordeste do Brasil S/A interpôs Embargos de Declaração contra o Acórdão do Agravo de Instrumento, buscando a rediscussão da matéria (IDs 30407653 e 94073764). Contudo, a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, por unanimidade, rejeitou os Embargos, aplicando multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 1.026, §2º, do CPC, por considerar o recurso manifestamente protelatório (ID 30407653, pág. 6 e ID 100806602, pág. 7). Citado, o Réu, Banco do Nordeste do Brasil S/A, apresentou Contestação (ID 85024989), arguindo, preliminarmente: a) sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de não possuir relação direta com os Autores e que a responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário seria da INTER Incorporadora, conforme previsão da cláusula 18.04 do contrato de promessa de compra e venda; b) a necessidade de litisconsórcio passivo necessário da INTER Incorporadora, argumentando que o pedido de nulidade da cláusula contratual demanda a participação da construtora; e c) a impossibilidade de concessão da medida liminar, em razão do perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos termos do art. 300, §3º, do CPC. No mérito da Contestação, o Réu defendeu a regularidade da hipoteca firmada por meio da Cédula de Crédito Comercial nº 40941668-A (ID 85024997), reiterando que a hipoteca constitui um ato jurídico perfeito e válido. Alegou, ainda, a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ ao caso concreto, por se tratar de imóvel comercial e não residencial, citando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (AgInt nos EDcl no REsp 1.875.125/DF, AgInt no REsp 1.894.561/DF) e do próprio TJPB que, segundo sua interpretação, afastaria a aplicação da referida Súmula para imóveis não residenciais. Sustentou que a cláusula 18.04 do contrato entre os Autores e a INTER Incorporadora (ID 81063599) demonstrava a prévia ciência dos Autores sobre a possibilidade de instituição do gravame. Pugnou, ao final, pelo acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, pela improcedência da Ação. Os Autores apresentaram Impugnação à Contestação (ID 86263009), refutando as preliminares e os argumentos de mérito levantados pelo Réu. Reafirmaram a legitimidade passiva do Banco, a desnecessidade de inclusão da INTER Incorporadora e a boa-fé na aquisição do imóvel, bem como a validade do deferimento e a necessidade de confirmação da liminar. Instadas as partes a especificar as provas que pretendiam produzir, ambos os litigantes manifestaram desinteresse na produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado da lide, por entenderem que a matéria em discussão é eminentemente de direito e já se encontra suficientemente comprovada pela farta documentação acostada aos autos (ID 105359559 e 105144460). É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. DA NECESSIDADE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE A presente demanda encontra-se em condições de ser imediatamente julgada, sem a necessidade de dilação probatória, conforme autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A questão central posta em discussão é eminentemente de direito e os fatos relevantes para o deslinde da controvérsia já se encontram devidamente comprovados por meio dos documentos acostados aos autos, demonstrando a suficiência do material probatório para a formação do convencimento deste Juízo. Ambas as partes, em suas manifestações após o despacho saneador, expressamente declararam não possuir interesse na produção de provas adicionais, requerendo, de forma convergente, o julgamento antecipado do mérito. Os Autores, em sua manifestação (ID 105359559), afirmaram que "as provas para o deslinde do caso em tela são eminentemente materiais, de forma que todo o rol probatório já se encontra devidamente anexo junto a inicial". Em similar sentido, o Réu, em sua petição (ID 105144460), informou que "não tem interesse na produção de outras provas" e requereu "o julgamento antecipado da lide". Tal concordância das partes, aliada à análise detida dos documentos apresentados, que incluem contratos de compra e venda, declaração de quitação, certidões imobiliárias, cédulas de crédito, e as decisões proferidas em sede de agravo de instrumento e embargos de declaração pelo Tribunal de Justiça da Paraíba, corrobora a desnecessidade de produção de prova oral ou pericial. As controvérsias existentes são de natureza jurídica, decorrentes da interpretação das normas aplicáveis aos fatos já estabelecidos, permitindo que a solução da lide seja alcançada com base nos elementos documentais já carreados aos autos. Portanto, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, em observância aos princípios da celeridade e da economia processual. II.2. DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A relação jurídica estabelecida entre os Autores, na qualidade de adquirentes de um imóvel, e o Banco Réu, como instituição financeira que concedeu crédito à construtora e figurou como credora hipotecária, insere-se no âmbito das relações de consumo, conforme o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Embora a aquisição seja de uma sala comercial, o promitente comprador final, como parte vulnerável na cadeia de consumo, merece a proteção do Código de Defesa do Consumidor. Os Autores enquadram-se na definição de consumidor por equiparação, nos termos do artigo 29 do CDC, que abrange "todas as vítimas do evento", ou ainda como consumidores finais por sua vulnerabilidade técnica e econômica frente ao complexo sistema de financiamento e incorporação imobiliária. O Banco Réu, por sua vez, atua como fornecedor de serviços de crédito, integrando a cadeia de produção e comercialização do empreendimento imobiliário. Dessa forma, aplica-se à espécie o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, que consagra o princípio da vulnerabilidade do consumidor e permite a inversão do ônus da prova em seu favor, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC. A inversão do ônus probatório, no caso, justifica-se pela manifesta hipossuficiência técnica dos Autores em relação ao Banco Réu, que detém todas as informações e documentos pertinentes à operação de crédito e à constituição da hipoteca, além de sua posição dominante no mercado. A despeito da inversão do ônus da prova, é fundamental registrar que, no presente caso, os Autores já apresentaram farto conjunto probatório documental, demonstrando a aquisição e quitação do imóvel em momento anterior ou contemporâneo à instituição do gravame hipotecário, corroborando sua boa-fé. A exigência legal de que o credor hipotecário libere o ônus que recai sobre o imóvel quitado pelo adquirente final, ainda que a Súmula 308 do STJ tenha tido origem em discussões sobre o Sistema Financeiro de Habitação, tem sido estendida para casos de imóveis comerciais quando configurada a boa-fé do adquirente, conforme será detalhado na análise de mérito. A aplicabilidade do CDC e a possibilidade de inversão do ônus da prova, portanto, são premissas que orientam a análise das questões preliminares e de mérito, garantindo o equilíbrio processual e a proteção da parte mais vulnerável da relação. II.3. DAS QUESTÕES PRELIMINARES A Contestação apresentada pelo BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A (ID 85024989) suscitou três questões preliminares: a ilegitimidade passiva do Réu, a necessidade de litisconsórcio passivo necessário da INTER Incorporadora e a impossibilidade de concessão da medida liminar por perigo de irreversibilidade. Cada uma dessas preliminares será detidamente analisada. II.3.1. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A O Réu argumenta sua ilegitimidade passiva, aduzindo que a relação de compra e venda da sala comercial se deu exclusivamente entre os Autores e a INTER Incorporadora, sem sua participação. Defende que sua relação é restrita à Cédula de Crédito Comercial nº 40941668-A, firmada com a construtora, e que a responsabilidade pela baixa do gravame seria da INTER, conforme a cláusula 18.04 do contrato entre os Autores e a Incorporadora. Contudo, esta preliminar já foi objeto de análise e decisão pelo egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba em sede de Agravo de Instrumento (processo nº 0804116-85.2024.8.15.0000), interposto pelo próprio Banco do Nordeste contra a decisão que deferiu a tutela de urgência nestes autos. O Acórdão (IDs 27584369 e 89747374) expressamente rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, asseverando, com clareza solar, que: "Inicialmente, mister ressaltar, quanto à alegação de ilegitimidade do agravante, não prospera, uma vez que somente a Instituição Financeira poderá retirar o gravame hipotecário que pesa sobre o imóvel em questão, posto que, em seu nome, encontra-se registrado tal hipoteca." Esta decisão colegiada, proferida no âmbito do mesmo processo, possui caráter vinculante para este Juízo de primeiro grau, impedindo a rediscussão da matéria. O Tribunal já estabeleceu que, apesar de não haver uma relação contratual direta de compra e venda entre os Autores e o Banco, a instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que busca a desconstituição da hipoteca, por ser a credora e, portanto, a única apta a promover a baixa do gravame. A responsabilidade pela baixa da hipoteca, portanto, não pode ser afastada do Banco. Ademais, a rejeição dos Embargos de Declaração opostos pelo Banco Réu (IDs 30407653 e 100806602), por considerá-los protelatórios, reforça ainda mais a preclusão da discussão sobre a legitimidade passiva nesta instância. Assim, com base no entendimento já consolidado pela superior instância neste feito, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A. II.3.2. DO LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DA INTER INCORPORADORA Conectada à preliminar anterior, o Réu pugna pela inclusão da INTER Incorporadora no polo passivo da lide, na qualidade de litisconsorte passiva necessária. Fundamenta que a INTER seria a real responsável pela baixa da hipoteca, nos termos da cláusula 18.04 do contrato de promessa de compra e venda, e que a alegação de quitação integral do contrato por parte dos Autores demanda a manifestação da Incorporadora, sob pena de nulidade processual e violação ao contraditório. Contudo, a pretensão principal dos Autores é a declaração de ineficácia da hipoteca e a consequente baixa do gravame, cuja responsabilidade, conforme já decidido pelo Tribunal de Justiça da Paraíba no Agravo de Instrumento, recai sobre o credor hipotecário, ou seja, o Banco Réu. A eventual responsabilidade da INTER Incorporadora em relação à cláusula 18.04 ou a outras obrigações contratuais pode ser objeto de ação regressiva por parte do Banco, caso venha a sofrer prejuízos. Em relações de consumo, como a presente, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 88, veda a denunciação da lide quando o denunciado é o fornecedor, visando justamente a facilitar a defesa do consumidor e evitar a complexidade desnecessária do processo para a parte vulnerável. Embora a hipótese aqui não seja de denunciação da lide em sentido estrito, o espírito da norma se aplica para evitar a introdução de um litisconsorte que complicaria a demanda sem trazer benefício substancial para a análise da pretensão principal do consumidor contra o credor hipotecário. A decisão do Tribunal sobre a legitimidade do Banco já tangencia este ponto ao afirmar que a retirada do gravame só pode ser feita pelo Banco. Ademais, no contexto da pretensão de declaração de nulidade da cláusula 18.04 do contrato de promessa de compra e venda, este Juízo adota o entendimento já manifestado em caso análogo (Sentença ID 80696814, pág. 4-5, de processo semelhante também acostado aos autos), de que tal pleito, de fato, não pode ser acolhido sem a inclusão da INTER Incorporadora no polo passivo para assegurar o devido contraditório quanto a uma cláusula de um contrato do qual ela é parte fundamental. No entanto, a ausência da INTER não impede a análise da ineficácia da hipoteca em face dos terceiros de boa-fé, que é a pretensão primordial. Portanto, a rejeição do pedido de nulidade da cláusula 18.04 (que será tratada no mérito) não implica na necessidade de litisconsórcio passivo necessário para a pretensão de baixa da hipoteca. Assim, rejeito a preliminar de litisconsórcio passivo necessário. II.3.3. DA IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR POR PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE O Banco Réu alega que a suspensão da hipoteca, concedida liminarmente, implica em perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, na medida em que o imóvel poderia ser livremente alienado a terceiro, tornando ineficaz uma eventual reconstituição da hipoteca. Este argumento visa a cassar a tutela de urgência anteriormente deferida. Entretanto, assim como a preliminar de ilegitimidade passiva, esta questão também foi exaustivamente debatida e decidida pelo Tribunal de Justiça da Paraíba no Agravo de Instrumento interposto pelo próprio Réu. O Acórdão (ID 27584369, pág. 4 e ID 81063607, pág. 9) expressamente analisou e afastou o argumento de irreversibilidade, afirmando que: "Ainda verifico que inexiste a irreversibilidade alegada, considerando que a construtora tem o dever de transferir a titularidade do imóvel na situação em que o promitente comprador cumpriu integralmente as prestações do contrato, não havendo também que se falar em prestação de caução por parte da agravada." A decisão de segunda instância, ao manter a tutela de urgência, já ponderou a questão da irreversibilidade e a considerou inexistente no contexto dos autos, reafirmando o direito dos adquirentes de boa-fé. A rejeição dos Embargos de Declaração subsequentes pelo Tribunal, com a aplicação de multa por protelatórios, apenas reforça a estabilidade dessa conclusão. A alegação de que a alienação do imóvel a terceiro de boa-fé tornaria ineficaz uma futura reconstituição da hipoteca é, em verdade, o fundamento subjacente à própria pretensão autoral e à Súmula 308 do STJ: a proteção do terceiro adquirente de boa-fé. A ineficácia da hipoteca perante o adquirente não gera uma irreversibilidade de fato para o credor hipotecário, mas sim a concretização de um direito já reconhecido. Assim, rejeito a preliminar de impossibilidade de concessão da medida liminar por perigo de irreversibilidade, mantendo hígida a tutela de urgência anteriormente deferida. II.4. DO MÉRITO Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito da demanda, que envolve a eficácia da hipoteca sobre a sala comercial dos Autores e a aplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ. II.4.1. DA INEFICÁCIA DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL DOS AUTORES A controvérsia central do mérito reside em determinar se a hipoteca firmada entre a INTER Incorporadora e o BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A é oponível aos Autores, IRAN DE LUCENA MEDEIROS e MARILIA MONTEIRO QUARESMA, adquirentes da sala comercial. Os fatos incontroversos, extraídos da Petição Inicial e dos documentos que a instruem (IDs 81062631, 81063599, 81063603 e 81063602), revelam que: Os Autores adquiriram a sala comercial n. 166 do Shopping Center Sul em 19 de julho de 1996, mediante Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 81063599). O imóvel foi integralmente quitado em 10 de dezembro de 1999 (ID 81063603). A hipoteca em favor do Banco do Nordeste do Brasil S/A foi registrada em 01 de junho de 1998 (ID 81063602), através da Cédula Comercial nº 40941668-A (ID 85024997). Destarte, verifica-se que a aquisição da sala comercial pelos Autores (1996) é anterior à instituição da hipoteca (1998), e a quitação integral do preço do imóvel (1999) ocorreu posteriormente à hipoteca, mas antes que o Banco tomasse qualquer medida para reaver o bem. Essa cronologia é crucial para a caracterização da boa-fé dos adquirentes. O Banco Réu defende a regularidade da hipoteca como ato jurídico perfeito, alegando sua plena validade e que a Súmula nº 308 do STJ não seria aplicável a imóveis comerciais, citando precedentes do STJ (AgInt nos EDcl no REsp 1.875.125/DF e AgInt no REsp 1.894.561/DF) que, de fato, restringem a aplicação da referida Súmula aos imóveis residenciais. No entanto, esta argumentação, embora relevante em tese, já foi expressamente afastada pelo Tribunal de Justiça da Paraíba ao julgar o Agravo de Instrumento interposto pelo próprio Banco Réu neste processo. O Acórdão (IDs 27584369 e 89747374) foi claro ao aplicar a Súmula nº 308 do STJ ao caso concreto, negando provimento ao recurso do Banco, nestes termos: "Súmula nº 308, STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. É totalmente descabida a manutenção de hipoteca sobre o bem de terceiro adquirente de boa fé, principalmente pelo fato do valor do imóvel já ter sido quitado, não podendo ser penalizado com o gravame advindo de relação da construtora com o banco." E, ainda, o Acórdão citou jurisprudência local que aplicou a Súmula 308 em casos semelhantes: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO QUE REQUER A ESCRITURAÇÃO DO BEM EM SEU NOME. PROVA DA QUITAÇÃO DO CONTRATO. REQUISITOS DA TUTELA PREENCHIDOS. SÚMULA 308 DO STJ. BAIXA DO GRAVAME. MANUTENÇÃO DO DECISUM. DESPROVIMENTO. 'a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel'. (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005 p. 384). (0800147-72.2018.8.15.0000, Rel. Desa. Maria das Graças Morais Guedes, AGRAVO DE INSTRUMENTO, ível, juntado em 29/08/2018)" E também: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO RECORRENTE. REJEIÇÃO. IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA PELA CONSTRUTURA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA FÉ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL PELA AGRAVADA. HIPOTECA INDEVIDA. CANCELAMENTO. SÚMULA 308, STJ. DESPROVIMENTO DO RECURSO. Súmula nº 308, STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. É totalmente descabida a manutenção de hipoteca sobre o bem de terceiro adquirente de boa fé, principalmente pelo fato do valor do imóvel já ter sido quitado, não podendo ser penalizado com o gravame advindo de relação da construtora com o banco. VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que figuram como partes as acima nominadas. ACORDA a Quarta Câmara Especializada Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, por unanimidade, rejeitar a preliminar e, no mérito, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator, integrando a decisão a súmula de julgamento juntada ao ID n. 3054697. (0806113-16.2018.8.15.0000, Rel. Des. João Alves da Silva, AGRAVO DE INSTRUMENTO, ível, juntado em 12/12/2018)." Mesmo após a interposição de Embargos de Declaração pelo Banco Réu, buscando rediscutir a aplicabilidade da Súmula 308 e outros pontos, o Tribunal de Justiça os rejeitou, reiterando a manutenção da decisão anterior e aplicando multa por protelatórios (IDs 30407653 e 100806602). As decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça da Paraíba em sede recursal no curso deste mesmo processo constituem precedente vinculante para este Juízo, impedindo nova análise da matéria. O Tribunal já firmou o entendimento de que a Súmula nº 308 do STJ é aplicável ao caso dos autos, mesmo tratando-se de imóvel comercial, em razão da boa-fé dos adquirentes que adquiriram e quitaram o bem antes que a hipoteca se tornasse eficaz em relação a eles. A boa-fé dos Autores é patente. Eles adquiriram a sala comercial em 1996, quando não havia registro da hipoteca sobre o bem. A hipoteca foi registrada em 1998, e a quitação integral ocorreu em 1999. Não é razoável exigir que o adquirente de um imóvel, que cumpriu todas as suas obrigações contratuais com a construtora, seja prejudicado por uma hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, à qual não anuiu e da qual não tinha ciência no momento da aquisição. A finalidade da Súmula 308 do STJ, e da jurisprudência que a acompanha, é justamente proteger o terceiro adquirente de boa-fé contra gravames que não foram por ele constituídos ou que se tornaram oponíveis após a consolidação de seu direito. A alegação do Banco de que a cláusula 18.04 do contrato dos Autores com a INTER Incorporadora (ID 81063599) previa a possibilidade de instituição de hipoteca não afasta a ineficácia do gravame. Tal cláusula, que sujeita o consumidor a um ônus excessivo e alheio à sua vontade, especialmente após a quitação do bem, configura-se como abusiva, em flagrante desvantagem para o consumidor, nos termos do artigo 51, inciso IV e §1º, do Código de Defesa do Consumidor. A mera "ciência" de uma cláusula potencialmente abusiva não convalida sua eficácia quando ela desequilibra a relação contratual e impõe ao consumidor responsabilidade por dívida de terceiro. A obrigação da construtora de liberar o imóvel após a quitação, conforme a própria cláusula, reforça a ineficácia da hipoteca em face do adquirente. O ato jurídico da hipoteca entre a construtora e o Banco pode ser válido entre as partes que o celebraram, mas sua eficácia não pode ser estendida para prejudicar terceiros de boa-fé que adimpliram suas obrigações, conforme a interpretação protetiva do sistema jurídico. A inoponibilidade da hipoteca não significa a sua nulidade inter partes, mas sim a sua ineficácia perante os Autores. Portanto, em consonância com o entendimento vinculante do Tribunal de Justiça da Paraíba, e considerando a boa-fé dos Autores e a quitação do imóvel em momento oportuno, é imperiosa a declaração de ineficácia da hipoteca que grava a sala comercial de número 166. II.4.2. DA NULIDADE DA CLÁUSULA 18.04 DA ESCRITURA PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA Os Autores também pleitearam a declaração de nulidade da cláusula 18.04 da Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda firmada entre eles e a INTER Incorporadora (ID 81062631, pág. 35-36, e ID 81063599). Esta cláusula estabelece a faculdade da Alienante de constituir garantia hipotecária sobre o empreendimento, incluindo as unidades autônomas, e se obriga a promover a liquidação da hipoteca e a consequente liberação do gravame em relação à unidade autônoma no prazo máximo e improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias após a integral liquidação do preço total ajustado. Embora esta cláusula possa ser considerada abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada e por transferir a ele os riscos de um negócio entre a construtora e o agente financeiro, o pedido de declaração de sua nulidade não pode ser acolhido na presente demanda sem a devida integração da INTER Incorporadora no polo passivo da lide. A declaração de nulidade de uma cláusula contratual afetaria diretamente os direitos e obrigações da INTER, que foi parte signatária do contrato e cuja esfera jurídica seria diretamente atingida. Conforme já mencionado na análise da preliminar de litisconsórcio passivo necessário, este Juízo adota o entendimento de que a discussão sobre a validade e nulidade da cláusula 18.04, por envolver diretamente a INTER Incorporadora, exige sua participação no processo para garantir o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, princípios fundamentais do devido processo legal. A ausência da Incorporadora no polo passivo impede que este Juízo se manifeste sobre a nulidade da cláusula, sem prejuízo da análise da ineficácia da hipoteca em face dos Autores. Este entendimento está em consonância com a sentença proferida em processo análogo (ID 80696814, pág. 4-5), também acostada aos autos, que explicitamente afirmou: "Quanto ao pedido de declaração judicial de nulidade da cláusula 18.04 da Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda, firmada entre os autores e a INTER INCORPORADORA, tal pretensão não pode ser acolhida na presente demanda, haja vista que para isso importaria necessariamente no chamamento da incorporadora vendedora ao processo, não podendo o decreto de nulidade ocorrer sem o devido contraditório e a integração da empresa na lide." Dessa forma, a pretensão de declaração de nulidade da cláusula 18.04 do contrato de promessa de compra e venda não merece acolhida neste feito, sem que a INTER Incorporadora tenha sido devidamente incluída no polo passivo. Contudo, esta decisão não interfere na ineficácia da hipoteca em relação aos Autores, que é a principal questão e já encontra amparo na jurisprudência vinculante do Tribunal de Justiça. II.5. DA CONFIRMAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA A tutela de urgência, deferida no início do processo por meio da decisão (ID 81680576), e mantida pelo Acórdão do Tribunal de Justiça da Paraíba (IDs 27584369 e 89747374), encontra-se em plena sintonia com a fundamentação de mérito ora expendida. Os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano foram confirmados, respectivamente, pela demonstração da boa-fé dos Autores na aquisição e quitação do imóvel e pela ineficácia da hipoteca em face de terceiros adquirentes. A confirmação da tutela de urgência se faz necessária para consolidar a proteção dos direitos dos Autores, assegurando que o gravame hipotecário seja definitivamente baixado do registro imobiliário, permitindo-lhes o pleno exercício de sua propriedade, sem os óbices decorrentes de um ônus que lhes é inoponível. III. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, este Juízo: REJEITA AS PRELIMINARES de ilegitimidade passiva do Banco do Nordeste do Brasil S/A, de litisconsórcio passivo necessário da INTER Incorporadora e de impossibilidade de concessão da medida liminar por perigo de irreversibilidade, pelas razões amplamente expostas na fundamentação, em observância às decisões proferidas pelo egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba no Agravo de Instrumento nº 0804116-85.2024.8.15.0000 e nos Embargos de Declaração subsequentes. JULGA PROCEDENTE O PEDIDO PRINCIPAL formulado na Petição Inicial para declarar a ineficácia da hipoteca que grava o imóvel consistente na sala comercial de número 166 (cento e sessenta e seis) do empreendimento denominado “Shopping Center Sul”, localizada no bairro dos Bancários, em João Pessoa/PB, devendo o Réu, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, proceder à baixa definitiva do gravame existente sobre o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. JULGA IMPROCEDENTE O PEDIDO de declaração judicial de nulidade da cláusula 18.04 (dezoito ponto zero quatro) da Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda, firmada entre os Autores e a INTER Incorporadora, em razão da ausência desta última no polo passivo da presente demanda para o devido contraditório. CONFIRMA a tutela de urgência anteriormente concedida, tornando-a definitiva. Em face da sucumbência mínima dos Autores, condeno o Réu, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelos Autores, percentual que se mostra razoável e proporcional ao trabalho desenvolvido pelos patronos, em consonância com o disposto no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado esta sentença, expeça-se o competente mandado de baixa de hipoteca ao Cartório de Registro de Imóveis competente, com urgência. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito