Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0854896-74.2023.8.15.2001.
SENTENÇA I) RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por CONDOMÍNIO HOLANDA’S PRIME RESIDENCE contra CONDOMÍNIO HOLANDA’S PRIME SHOPPING, ambos devidamente qualificados. Aduz a parte promovente (ID 79940579) que o Condomínio Holanda's Prime Shopping Residence é um empreendimento de uso misto, inaugurado em julho de 2016, que compreende 176 unidades de flats, 28 lojas comerciais e 02 quiosques. A peculiaridade do empreendimento reside no fato de ser regido pela mesma convenção de condomínio, embora possua dois regimentos internos distintos, um para a área residencial e outro para a área comercial, em virtude de suas administrações autônomas. Enfatiza que o empreendimento possui portas de acesso por duas ruas, sendo ambas consideradas áreas de entrada/saída comuns, tanto para a área comercial quanto para a residencial, o que, em seu entendimento, significa a inexistência de um acesso restrito exclusivo à área dos flats, conforme detalhado na Convenção. Nesse contexto, sustenta que as 26 (vinte e seis) vagas dos estacionamentos externos, localizadas na Avenida Antônio Lira, são de uso comum a ambos os condomínios, residencial e comercial. Contudo, relata que o Condomínio Shopping réu, sem qualquer notificação ou consulta ao Condomínio Residencial, procedeu ao fechamento dessas vagas externas, utilizando plantas, mesas e ombrelones, conforme ilustrado pelas fotografias acostadas aos autos. Essa atitude, segundo o autor, gerou um grave problema para o Condomínio Residencial, que se viu privado de seu estacionamento de visitantes. Acrescenta que, após o fechamento do Condomínio Comercial, a entrada para a área residencial pela Avenida Antônio Lira exige que os condôminos contornem todo o quarteirão para acessar suas unidades autônomas, uma vez que o acesso ao residencial é feito por servidão, exclusivamente através da área comercial. Tal situação, acarreta complicações, insegurança e restrição ao direito de ir e vir dos moradores e visitantes, justificando a imediata retirada dos objetos que obstruem as vagas. Logo, ajuizou a presente demanda, requerendo a concessão de tutela de urgência para a imediata retirada dos objetos das vagas da Avenida Antônio Lira, e no mérito, a confirmação do pleito provisório. Custas processuais iniciais adimplidas (ID 80487135). Audiência de conciliação infrutífera (ID 83466133). O Condomínio Holanda's Prime Shopping apresentou contestação (ID 85090392), arguindo, em síntese, que as vagas externas em questão são de sua propriedade exclusiva. Para fundamentar sua defesa, trouxe à baila dois documentos principais: a ABNT NBR 12.721 e a Declaração de Vagas de Garagem. Em relação à ABNT NBR 12.721 (ID 85091252), documento que fixa o procedimento para cálculo de áreas globais e de unidades autônomas, o réu argumenta que, ao analisar a linha referente ao "Térreo", colunas 13 e 14, é possível constatar que o condomínio residencial possui apenas uma equivalência/participação mínima (20,68m² e 10,34m²), correspondente exclusivamente à área de ocupação de escadas e elevadores no pavimento térreo. Por outro lado, o shopping comercial teria uma área equivalente de 436,24m² e 87,86m², especificamente relacionadas às áreas externas onde estão as vagas de garagem do comercial, tornando estas últimas de propriedade das lojas. Adicionalmente, o réu invoca a Declaração de Vagas de Garagem (ID 85091251), registrada em cartório, como o documento específico para a delimitação das vagas. Afirma que esse documento prevê a existência de 26 vagas descobertas e rotativas no térreo como de uso comum das lojas (shopping comercial) e que as 196 vagas do residencial estão localizadas no subsolo e no 1º pavimento. Em contraposição à alegação do autor sobre a dificuldade de acesso, o Condomínio Shopping defendeu que a entrada no empreendimento, após seu fechamento, ocorre por ambas as avenidas (Antônio Lira e Nossa Senhora dos Navegantes), sem qualquer prejuízo ou problema para os condôminos do residencial. Ao final, requereu a total improcedência dos pedidos. Impugnação à contestação nos autos (ID 86494298). Em atenção ao Ato Ordinatório (ID 86515076) que intimava as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, o réu (ID 87810590) informou não ter mais provas a produzir e requereu o julgamento antecipado. O autor, por sua vez, requereu a produção de prova documental consistente na juntada de certidões cartorárias de averbação, as quais considerou importantes para demonstrar a propriedade das vagas externas. Diante da manifestação do autor para produção de prova documental, este juízo proferiu decisão (ID 93338177), deferindo o pedido de juntada de documentos. Em cumprimento à decisão supracitada, o autor apresentou nova manifestação (ID 97693131), anexando o Projeto Arquitetônico do Condomínio Holanda's Prime Shopping Residence (ID’s 97693133, 97693134 e 97693136 - correspondentes a plantas baixas do térreo e subsolo) e novas fotografias (ID 97693135), com o devido contraditório da parte adversa (ID 99241284). Os autos vieram conclusos para sentença. É o que importa relatar. Decido. O processo seguiu todo o trâmite legal, estando isento de vícios ou irregularidades. Ausentes preliminares para desate, passo à análise do mérito. II) MÉRITO O cerne da presente demanda reside na disputa sobre a natureza jurídica e o uso das 26 (vinte e seis) vagas de estacionamento externas, no empreendimento Condomínio Holanda's Prime Shopping Residence. Enquanto o Condomínio Holanda's Prime Residence (autor) alega que tais vagas são de uso comum a ambas as áreas (residencial e comercial) e que sua alteração de uso foi unilateral e prejudicial, o Condomínio Holanda's Prime Shopping (réu) defende a exclusividade na propriedade e uso da localidade, fundamentando-se em documentos técnicos e registrais. A relação condominial em empreendimentos de uso misto, como o presente, exige uma análise cuidadosa dos instrumentos normativos que regem a convivência e a utilização das áreas, notadamente a Convenção de Condomínio e o Memorial de Incorporação, complementados por normativas técnicas como a ABNT NBR 12.721 mencionada nos autos, quando aplicáveis à delimitação e caracterização das unidades. A Convenção é a lei interna do condomínio, estabelecendo os direitos e deveres dos condôminos, a destinação das unidades e das áreas comuns, bem como as regras de administração e funcionamento, nos termos do artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades. Conforme a petição inicial e a réplica, o autor invoca o Artigo 2º, § 2º, da Convenção de Condomínio (ID 79940594) para sustentar que o pavimento térreo, onde se localiza o espaço objeto da celeuma em questão, possui 26 vagas de estacionamento externo destinadas a visitantes, e que a utilização destas é comum ao Residencial e ao Shopping: A leitura atenta do §2º do Artigo 2º da Convenção não menciona expressamente a existência de 26 vagas de estacionamento externo destinadas a visitantes de uso comum dos flats e lojas, como alegado pelo autor. Pelo contrário, a descrição do pavimento térreo faz menção genérica ao acesso de veículos e pessoas ao nível do térreo. Ainda mais relevante é o Artigo 63 da Convenção (ID 79940594, pág. 44), que aborda os horários e acessos dos condôminos da área residencial: Este dispositivo, embora não defina a propriedade ou uso específico das vagas externas, evidencia uma distinção entre o acesso geral ao empreendimento e os acessos restritos aos condôminos do residencial fora do horário comercial, o que corrobora a tese de que há áreas e regimes de uso distintos para as partes do empreendimento misto. O réu, por sua vez, apresentou a ABNT NBR 12.721 (ID 85091252) e a Declaração de Vagas de Garagem (ID 85091251). A ABNT NBR 12.721 é uma norma técnica fundamental para a incorporação imobiliária, pois estabelece os critérios e procedimentos para o cálculo das áreas globais dos edifícios e das áreas das unidades autônomas que os compõem. Este documento técnico, ao discriminar as áreas do empreendimento, faz uma distinção clara entre as áreas pertencentes ao residencial e as pertencentes ao comercial. Conforme a contestação, a análise do Quadro I (ID 85091252, pág. 2) referente às "ÁREAS GLOBAIS" revela que o "RESIDENCIAL" no térreo possui uma "ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO REAL COBERTA DE PADRÃO" de 20,68 m² e uma "ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO REAL COBERTA DIFERENTE OU DESCOBERTA" de 10,34 m², metragens que o réu argumenta serem exclusivas para escadas e elevadores. Em contraste, o "COMERCIAL" no térreo apresenta "ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO REAL COBERTA DE PADRÃO" de 436,24 m² e "ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO REAL COBERTA DIFERENTE OU DESCOBERTA" de 87,86 m², as quais, segundo o réu, correspondem às áreas externas com as vagas de garagem do shopping. Este tipo de detalhamento técnico, quando devidamente registrado, possui grande relevância na definição das áreas e suas destinações, ainda que a convenção seja o principal instrumento normativo. A NBR 12.721, por sua natureza, visa a padronização e a clareza na descrição do empreendimento, sendo usualmente utilizada para fins de registro e demarcação de propriedades. A Declaração de Vagas de Garagem (ID 85091251), registrada em cartório, é um documento ainda mais específico para a questão das vagas. O promovido argumenta que este documento expressamente estabelece que as 26 vagas externas descobertas e rotativas no térreo são de uso comum das lojas (Shopping comercial). De fato, ao examinar a Declaração de Vagas de Garagem (ID 85091251), verifica-se a validação das vagas externas como sendo das lojas e as demais, devidamente especificadas da parte residencial. O texto da própria contestação (ID 85090392, pág. 6) afirma que a Declaração de Vagas de Garagem "prevê que no Térreo existem 26 (vinte e seis) vagas descobertas e rotativas de USO COMUM das LOJAS (Shopping comercial)": Essa literalidade é crucial, pois, se o documento estabelece o uso comum das lojas, isso implica que as vagas estão vinculadas ao condomínio comercial e não ao condomínio residencial como um todo. A Declaração também especifica que o residencial possui 196 vagas localizadas no subsolo e 1º pavimento, o que reforça a distinção. A alegação do autor de que a Convenção (Art. 2º, § 2º) estabelece o uso comum das vagas externas para ambos os condomínios não encontra respaldo literal no dispositivo citado, que descreve as instalações do térreo e 1º pavimento, mas não a destinação específica das vagas externas como sendo para uso comum de ambos os condomínios, e sim, em uma interpretação mais restritiva, para o uso comum das lojas se considerarmos a Declaração de Vagas. No presente caso, a Convenção de Condomínio (ID 79940594), ao descrever o pavimento térreo, não faz referência expressa a 26 vagas externas de visitantes em uso comum entre a parte residencial e a comercial. A redação constante do §2º do art. 2º, conforme explicitado, é genérica, referindo-se a acessos, rampas e lojas, mas sem destinação específica e inequívoca das vagas objeto da lide De outro lado, a Declaração de Vagas de Garagem (ID 85091251), levada a registro em cartório, é documento específico e detalhado quanto à distribuição e destinação dos estacionamentos. Nela consta a previsão de 26 vagas descobertas e rotativas como de uso comum das lojas (shopping comercial), ao passo que ao residencial foram atribuídas 196 vagas no subsolo e no 1º pavimento. Destarte, a solução deve ser buscada mediante interpretação sistemática e compatível dos instrumentos que regem o empreendimento. A Lei nº 4.591/1964, em seu art. 7º, dispõe que o registro da incorporação tem caráter constitutivo, dando publicidade e segurança jurídica à instituição do condomínio. Já a convenção condominial, por sua vez, disciplina a vida interna e a gestão do condomínio, mas sempre dentro dos limites fixados pelo ato de instituição e pelos documentos registrais que lhe dão suporte. Assim, quando a convenção se apresenta genérica, sem definição clara sobre determinado ponto, e os documentos registrais trazem especificação inequívoca, deve prevalecer a leitura que compatibilize ambos, reconhecendo-se a destinação expressamente prevista no título registrado.
Trata-se de aplicar a vontade original do incorporador aprovada e registrada, evitando interpretações extensivas que ampliem direitos não expressamente conferidos. Nesse contexto, a alegação de que as 26 vagas externas pertencem igualmente ao condomínio residencial não encontra amparo documental suficiente. Ao contrário, os elementos técnicos (NBR 12.721) e registrais (Declaração de Vagas) apontam que tais vagas se inserem no regime de uso comum das lojas do condomínio comercial, cabendo a este subcondomínio a administração da área. A ABNT NBR 12.721 (ID 85091252) é um documento técnico de engenharia e arquitetura que serve como base para a incorporação imobiliária. Ela não tem o condão de criar regras de uso ou propriedade per se, mas de descrever o que foi projetado e incorporado, influenciando o registro imobiliário. Se a interpretação dessa norma, aliada à Declaração de Vagas de Garagem, indica uma apropriação ou destinação específica de certas áreas (como as vagas externas para o uso das lojas), isso deve ser considerado como parte da constituição do condomínio. A documentação apresentada pelo réu, particularmente a Declaração de Vagas de Garagem, fornece um detalhamento sobre a destinação das vagas que não é diretamente refutado pela Convenção nos termos alegados pelo autor. A Convenção em si não detalha a destinação das 26 vagas externas do térreo como sendo de uso comum indiscriminado para ambos os condomínios, mas sim, segundo a Declaração, como "uso comum das lojas". A distinção de áreas comuns é legalmente possível em condomínios edilícios, especialmente aqueles de uso misto. A Lei nº 4.591/64, que rege as incorporações e condomínios, e o Código Civil preveem a possibilidade de áreas de uso exclusivo de determinados condôminos ou grupos de condôminos. As áreas comuns de uso exclusivo não se confundem com as áreas privativas, mas também não são áreas de uso irrestrito por todos os condôminos do empreendimento. Se as 26 vagas externas são classificadas como "uso comum das lojas (shopping comercial)", elas se inserem nessa categoria de áreas comuns vinculadas a um segmento específico do condomínio, ou seja, ao setor comercial. Destarte, o promovente não logrou êxito em demonstrar que as vagas externas em questão constituem área comum de uso indiscriminado a todo o empreendimento (residencial e comercial), ou que a Convenção de Condomínio lhe confere tal direito de uso irrestrito sobre essas vagas específicas. Pelo contrário, a prova documental constante dos autos aponta para uma destinação das vagas externas ligada diretamente ao uso do Condomínio Shopping. Ademais, a alteração da fachada, alegada pelo autor, embora visual, não foi comprovada como uma violação aos parâmetros condominiais que exigiria quórum especial, sendo o uso das vagas de estacionamento uma questão mais central para o deslinde do feito. A modificação de uma área de uso comum de um subcondomínio por sua própria administração, mesmo que afete visualmente, não necessariamente viola direitos de outro subcondomínio se a área não lhe pertencer em regime de uso comum geral. Sendo assim, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pelo autor para fundamentar a obrigação de fazer pretendida. A atuação do Condomínio Holanda's Prime Shopping na disposição das vagas externas, conforme as provas documentais, está alinhada com a destinação específica dessas áreas como "uso comum das lojas", e dentro da sua autonomia administrativa, não caracterizando uma violação aos direitos do Condomínio Holanda's Prime Residence, culminando assim, na improcedência do pedido. III) DISPOSITIVO ISTO POSTO e mais que dos autos constam, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC. 01. Havendo interposição de recurso, independentemente de nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça as contrarrazões no respectivo prazo legal, remetendo, somente se for o caso, os autos ao Egrégio TJPB; 02. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do CPC, observando, contudo, a gratuidade judiciária da requerente, nos termos do artigo 98 do CPC. 03. Após o trânsito em julgado e mantida a sentença, ARQUIVE o feito com as cautelas de estilo. Intimações e expedientes necessários. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito