Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Poder Judiciário da Paraíba 16ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0803864-30.2023.8.15.2001 DECISÃO SANEADORA
Vistos, etc.
Trata-se de Ação Declaratória de Validade de Negócios Jurídicos c/c Obrigação de Fazer e Pedido Liminar de Interdito Proibitório com Pedido Cumulativo/Sucessivo de Ressarcimento C/C Perdas e Danos e Reparação Por Danos Morais, ajuizada por FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO em face dos Réus FCK ENGENHARIA LTDA, JOAO CARLOS ROMANO AYRES, MARIA GORET BEZERRA ALVES, RAQUEL VASCONCELOS SOUTO MAIOR, AUGUSTO ULYSSES PEREIRA MARQUES, MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS. A controvérsia principal gira em torno da validade e da execução de um contrato de promessa de compra e venda do apartamento-flat nº 201 do Ed. Buenos Ayres. A autora alega ter adimplido parte substancial do valor do imóvel, no montante de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), e estar na posse do bem desde 21/12/2021, aguardando a documentação para a concretização do financiamento do saldo remanescente. Contudo, a transferência da titularidade não se efetivou em razão da alegada recusa dos réus JOAO CARLOS ROMANO AYRES e MARIA GORET BEZERRA AYRES em assinar a escritura pública, motivada por desentendimentos relativos a honorários advocatícios. A Autora também imputa responsabilidade às corretoras MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS por suposta negligência na intermediação do negócio, ao não informá-la sobre a situação registral do imóvel. Os réus RAQUEL VASCONCELOS SOUTO MAIOR MARQUES e AUGUSTO ULYSSES PEREIRA MARQUES apresentaram contestação e reconvenção, pleiteando a revisão do contrato por onerosidade excessiva. Os réus JOAO CARLOS ROMANO AYRES e MARIA GORET BEZERRA AYRES, por sua vez, contestaram a ação principal, arguindo preliminar de inépcia da petição inicial e a exceção do contrato não cumprido. As rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS também apresentaram contestações, suscitando preliminares de ilegitimidade passiva, carência da ação por falta de interesse de agir e ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. No curso do processo, foram apresentadas impugnações recíprocas à concessão da gratuidade de justiça e ao valor da causa, tanto da ação principal quanto da reconvenção. Ademais, os réus RAQUEL e AUGUSTO arguiram a incompatibilidade da função pública do advogado da Autora com o exercício da advocacia e formularam pedido de exibição de documentos. DO SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO Considerando a complexidade da causa e a multiplicidade de partes e pedidos, o processo será saneado e organizado para a fase instrutória. Pontos Controvertidos: 1. Alegada negligência das corretoras MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS no dever de informação sobre a situação registral do imóvel antes da celebração do contrato de promessa de compra e venda. 2. O conhecimento prévio da Autora FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO sobre a situação registral do imóvel. 3. O descumprimento contratual dos Réus RAQUEL VASCONCELOS SOUTO MAIOR MARQUES e AUGUSTO ULYSSES PEREIRA MARQUES em relação à transferência da titularidade do imóvel. 4. A alegada recusa injustificada dos Réus JOAO CARLOS ROMANO AYRES e MARIA GORET BEZERRA AYRES em assinar a escritura pública de transferência. 5. A existência de onerosidade excessiva no contrato de promessa de compra e venda, a justificar sua revisão ou rescisão, conforme alegado pelos Reconvintes RAQUEL e AUGUSTO. 6. A ocorrência e extensão dos danos materiais e morais alegados pela Autora. 7. A efetiva residência da Autora no imóvel objeto da lide e a eventual exploração econômica do bem por meio de locação por temporada. 8. A validade e a extensão da cadeia de negócios jurídicos que envolvem o imóvel, desde a permuta inicial até o contrato com a Autora. Passo à análise e julgamento das preliminares arguidas pelas partes. DAS PRELIMINARES Da Impugnação à Gratuidade de Justiça As partes litigantes, em suas respectivas manifestações, suscitaram e impugnaram o benefício da gratuidade de justiça. Os réus RAQUEL VASCONCELOS SOUTO MAIOR MARQUES e AUGUSTO ULYSSES PEREIRA MARQUES requereram a gratuidade de justiça, alegando situação financeira deficitária. A Autora FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO, em sua impugnação (Id 102067279), refutou tal alegação, aduzindo que os réus são advogados com escritório em área nobre, que receberam vultosos honorários em outros processos conexos, residem em imóvel de luxo e não apresentaram documentos essenciais para comprovar a insuficiência de recursos, como declarações de imposto de renda, faturas de cartão de crédito e extratos bancários. Em réplica (Id 111810609), os réus RAQUEL e AUGUSTO reiteraram o pedido, argumentando que a existência de patrimônio não implica liquidez, que a renda está comprometida com despesas fixas, incluindo a faculdade da filha e financiamentos imobiliários, e que possuem inscrições negativas, além de um contracheque que indicaria salário inferior a 5 (cinco) salários mínimos. Todavia, apesar das alegações, os réus citados acima, não juntaram nenhuma comprovação aos autos, razão pela qual, INDEFIRO a justiça gratuita pleiteada pelas partes RAQUEL e AUGUSTO. As rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS também pleitearam a gratuidade de justiça (Id 111848353 e Id 111848354), sob a alegação de não possuírem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento e de suas famílias. A autora, em suas impugnações (Id 101980399 e Id 101980407), contestou tais pedidos, apontando a ausência de documentos comprobatórios da hipossuficiência, como declarações de imposto de renda, faturas de cartão de crédito e extratos bancários. Assiste razão à parte autora. INTIMEM-SE as partes MARY LUCIA e JAIRA FIRMINO, para comprovação da alegada hipossuficiência, no prazo de 15 (quinze), sob pena de indeferimento do benefício da justiça gratuita. Os réus JOAO CARLOS ROMANO AYRES e MARIA GORET BEZERRA AYRES, em sua contestação (Id 93212058), igualmente requereram o benefício da gratuidade, fundamentando-o na condição de idosos e aposentados com renda insuficiente para custear a demanda. Todavia, não juntou nenhuma comprovação da alegada hipossuficiência. Desta forma, INTIMEM-SE as partes JOAO CARLOS e MARIA GORET, para comprovação da alegada hipossuficiência, no prazo de 15 (quinze), sob pena de indeferimento do benefício da justiça gratuita. Por fim, os réus RAQUEL e AUGUSTO, em sua manifestação sobre provas (Id 116387243), impugnaram a gratuidade da Autora, requerendo a apresentação de declarações de imposto de renda, faturas de cartões de crédito e extratos bancários, além de informações de cartórios de imóveis, sob o argumento de que a renda declarada e a posse de outros bens imóveis seriam incompatíveis com a alegada hipossuficiência. A autora FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO, que já teve o benefício deferido, pugnou pela sua manutenção (Id 102067279), alegando ser mãe solo, arrimo de família, e que sua renda líquida mal cobre as despesas mensais, necessitando de empréstimos. Analisando as provas juntadas aos autos, verifico que as partes RAQUEL e AUGUSTO não trouxeram nenhuma prova capaz de revogar a justiça gratuita já deferida à parte autora, sendo assim, MANTENHO o benefício da gratuidade de justiça à promovente, e REJEITO a presente preliminar. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva das Rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS As rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS arguiram preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que atuaram meramente como intermediadoras do negócio de compra e venda do imóvel, sem responsabilidade pelos termos do contrato principal ou pela falta de documentação para a transferência da propriedade. Alegaram que o contrato foi celebrado diretamente entre a Autora e os vendedores (RAQUEL e AUGUSTO), e que não receberam valores da autora referentes à venda do imóvel, tendo sido, inclusive, afastadas da negociação pelos vendedores. A autora, em suas impugnações (Id 101980399 e Id 101980407), refutou a preliminar, argumentando que as corretoras agiram com negligência ao não informá-la sobre a situação registral do imóvel antes da celebração do contrato. Ademais, a autora invocou o Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis o art. 723 do Código Civil, que impõem ao corretor o dever de diligência, prudência e de prestar todas as informações sobre a segurança e riscos do negócio. Mencionou, inclusive, que as corretoras foram penalizadas pelo CRECI (Id 101980400 e Id 102067287) em razão de sua conduta. A legitimidade ad causam para figurar no polo passivo da demanda se configura pela pertinência subjetiva da parte em relação à pretensão deduzida em juízo. No caso em tela, a autora busca, entre outros pedidos, a reparação por danos materiais e morais decorrentes da alegada má-prestação do serviço de corretagem. A responsabilidade do corretor de imóveis, conforme o art. 723 do Código Civil, transcende a mera aproximação das partes, abrangendo o dever de executar a mediação com diligência e prudência, e de prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento, segurança e riscos do negócio. A alegação de que as corretoras omitiram informações cruciais sobre a titularidade do imóvel, e a eventual penalidade administrativa imposta pelo órgão de classe, são fatos que, se comprovados no mérito, podem ensejar a responsabilidade civil das intermediadoras. Contudo, tais alegações são suficientes para demonstrar a pertinência subjetiva das Rés corretoras para figurar no polo passivo da lide, uma vez que a pretensão autoral se dirige diretamente à sua conduta profissional. A análise da culpa, do nexo causal e da extensão dos danos é matéria que se confunde com o mérito da demanda e será apreciada em momento oportuno, após a devida instrução probatória.
Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas rés MARY LUCIA e JAIRA. Da Preliminar de Carência da Ação por Falta de Interesse de Agir das Rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS As rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS também arguiram a preliminar de carência da ação por falta de interesse de agir, sob o fundamento de que a autora não teria interesse em demandá-las, uma vez que não seriam responsáveis pelos fatos narrados. O interesse de agir, como condição da ação, desdobra-se nos binômios necessidade-utilidade e adequação. A necessidade da tutela jurisdicional se manifesta quando a parte não consegue obter a satisfação de sua pretensão por meios extrajudiciais, sendo compelida a buscar a intervenção do Poder Judiciário. A utilidade, por sua vez, refere-se à aptidão do provimento jurisdicional para trazer um benefício concreto à parte. A adequação diz respeito à escolha do meio processual correto para a tutela do direito. No caso em análise, a Autora busca a declaração de validade de negócios jurídicos, a imposição de obrigação de fazer e a reparação por danos materiais e morais, alegando que a conduta das corretoras contribuiu para os prejuízos sofridos. A pretensão autoral, tal como deduzida, demonstra a necessidade de intervenção judicial para resolver o conflito. Assim, rejeito a preliminar de carência da ação por falta de interesse de agir arguida pelas rés MARY LUCIA e JAIRA. Da Preliminar de Ausência de Pressupostos de Constituição e de Desenvolvimento Válido e Regular do Processo das Rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS As rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS arguiram, ainda, a preliminar de ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, de forma genérica, sem especificar qual pressuposto processual estaria ausente. No presente caso, os autos revelam a regularidade formal do processo, com a presença de todos os elementos essenciais à sua constituição e desenvolvimento. As partes estão devidamente representadas, a petição inicial foi recebida, as citações foram realizadas e as contestações foram apresentadas. A alegação genérica de ausência de pressupostos, desacompanhada de fundamentação específica que aponte um vício insanável, não se sustenta. Portanto, rejeito a preliminar de ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Da Preliminar de Inépcia da Petição Inicial dos Réus JOAO CARLOS ROMANO AYRES e MARIA GORET BEZERRA AYRES Os réus JOAO CARLOS ROMANO AYRES e MARIA GORET BEZERRA AYRES arguiram preliminar de inépcia da petição inicial, sob o argumento de que a autora teria deixado de indicar adequadamente a origem da cessão de direito, o que inviabilizaria o exercício do contraditório e da ampla defesa. A petição inicial é considerada inepta quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, quando o pedido for indeterminado, quando da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão ou quando contiver pedidos incompatíveis entre si, conforme o art. 330, § 1º, do Código de Processo Civil. No caso em tela, a autora descreve a cadeia de negócios jurídicos que culminaram na sua aquisição do imóvel, incluindo a permuta entre a FCK Engenharia Ltda e a família Ayres, a cessão de direitos do Sr. João Carlos Romano Ayres e sua esposa para os réus RAQUEL e AUGUSTO, e, finalmente, o contrato de promessa de compra e venda entre estes e a Autora (Id 101985324). A narrativa fática apresentada pela autora, complementada pelos documentos que instruem os autos, permite a compreensão da controvérsia e o pleno exercício do direito de defesa pelos réus. Assim, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. Da Impugnação ao Valor da Causa Foram apresentadas impugnações ao valor da causa tanto da ação principal quanto da reconvenção. - Da Impugnação ao Valor da Causa da Reconvenção A Autora FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO, na sua Réplica à Reconvenção (Id 108117498), impugnou o valor atribuído à reconvenção pelos reconvintes RAQUEL e AUGUSTO (R$ 1.000,00), argumentando que, por se tratar de pedido de revisão contratual por onerosidade excessiva, o valor da causa deveria corresponder à diferença entre o alegado preço de mercado do imóvel e o valor pelo qual foi efetivamente vendido. Os reconvintes RAQUEL e AUGUSTO, em sua réplica (Id 111810609), defenderam o valor atribuído, alegando que a autora não indicou o valor que considera correto, nem apresentou cálculos ou documentos para justificar a alteração. Conforme o art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil, nas ações que tenham por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor da causa será o valor do ato ou de sua parte controvertida. No caso da reconvenção, que busca a revisão do contrato de promessa de compra e venda por alegada onerosidade excessiva, o proveito econômico almejado pelos Reconvintes é, de fato, a diferença entre o valor de mercado que alegam e o preço contratado. O valor de R$ 1.000,00 (mil reais) atribuído à reconvenção é manifestamente irrisório e não reflete o conteúdo econômico da pretensão, que envolve um imóvel avaliado em centenas de milhares de reais. Desse modo, acolho a impugnação ao valor da causa da reconvençãoe determino que os reconvintes RAQUEL e AUGUSTO emendem a reconvenção, no prazo de 15 (quinze) dias, para atribuir o valor da causa em consonância com o proveito econômico pretendido, ou seja, a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o preço pelo qual foi vendido, devendo apresentar os cálculos e documentos comprobatórios, sob pena de indeferimento da reconvenção. - Da Impugnação ao Valor da Causa da Ação Principal As rés MARY LUCIA DOS SANTOS NASCIMENTO e JAIRA FIRMINO DIAS, em suas réplicas à reconvenção (Id 111848353 e Id 111848354), impugnaram o valor da causa da ação principal, alegando que este estaria incorreto e em desacordo com o art. 292, inciso VI, do Código de Processo Civil, devendo corresponder ao valor total do contrato. Conforme explanado acima, em ações que envolvem a discussão sobre a validade ou cumprimento de um contrato de compra e venda de imóvel, o valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, ou, no mínimo, ao proveito econômico direto da demanda. O valor do contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi de R$ 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil reais). Assim, acolho a impugnação ao valor da causa da ação principal e atribuo, de ofício, o valor da causa em R$ 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil reais), correspondente ao valor do contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide. À escrivania. Da Arguição de Incompatibilidade da Função Pública do Advogado da Autora com a Advocacia Os réus RAQUEL VASCONCELOS SOUTO MAIOR MARQUES e AUGUSTO ULYSSES PEREIRA MARQUES, em sua réplica à contestação da reconvenção (Id 111810609), arguiram a incompatibilidade da função pública do advogado da Autora, Dr. Alex Neyves Mariani Alves (OAB/PB 12.677), com o exercício da advocacia. Alegaram que o patrono é funcionário público junto ao Tribunal de Contas do Estado da Paraíba (TCE-PB) e que tal função seria incompatível com a advocacia. Requereram a declaração de impedimento do advogado e a intimação pessoal da autora para nomear novo patrono, sob pena de os atos praticados serem considerados inexistentes. A questão da incompatibilidade para o exercício da advocacia é matéria de ordem pública, regulada pelo Estatuto da Advocacia e da OAB (Lei nº 8.906/94). A função de servidor público, dependendo de sua natureza e do órgão de atuação, pode configurar incompatibilidade ou impedimento. A arguição de incompatibilidade, embora grave, demanda a comprovação do vínculo funcional e da natureza da função exercida que, de fato, geraria a vedação legal. No caso, os reconvintes apresentaram uma procuração (Id 111810619) onde o advogado Alex Neyves Mariani Alves é qualificado como funcionário público. Contudo, para a devida análise e decisão sobre a alegada incompatibilidade, é imprescindível que o próprio advogado se manifeste sobre a questão, esclarecendo a natureza de seu vínculo funcional com o Tribunal de Contas do Estado da Paraíba e demonstrando a regularidade de sua atuação profissional, ou, se for o caso, a inexistência da incompatibilidade ou impedimento alegado. Assim, determino a intimação pessoal do advogado ALEX NEYVES MARIANI ALVES para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifeste sobre a arguição de incompatibilidade para o exercício da advocacia, sob pena de, não o fazendo, ser considerada irregular a representação processual da autora, com as consequências legais cabíveis. Do Pedido de Exibição de Documentos dos Réus RAQUEL e AUGUSTO Os réus RAQUEL VASCONCELOS SOUTO MAIOR MARQUES e AUGUSTO ULYSSES PEREIRA MARQUES, em sua manifestação sobre provas (Id 116387243), requereram a exibição de diversos documentos pela autora FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO e pela plataforma Booking. Os reconvintes justificam a necessidade de tais documentos para comprovar que a autora não reside no imóvel objeto da lide, mas o utiliza para locação por temporada, o que seria relevante para a análise da alegada onerosidade excessiva na reconvenção, para a impugnação da gratuidade de justiça da autora e para a quantificação de eventual pedido de arbitramento de aluguel em caso de rescisão contratual. A certidão do Oficial de Justiça (Id 111810617) já indica que a autora não reside no apartamento 201 e que o mesmo se encontra desocupado, e há documentos (Id 111810612, Id 111810611) que sugerem a locação do imóvel por temporada. No presente caso, entendo que os documentos solicitados são relevantes para a instrução probatória, especialmente para verificar a real situação de uso do imóvel pela autora, sua capacidade financeira e a eventual geração de renda com o bem. Dessa forma, defiro o pedido de exibição de documentos formulado pelos réus RAQUEL e AUGUSTO. Intime-se a autora FABIANA SOUZA SILVA MENDES DE ARAUJO para que, no prazo de 15 (quinze) dias, exiba nos autos os seguintes documentos: 1. Comprovante de seu endereço atual. 2. Cópia do respectivo contrato de aquisição ou locação de outro imóvel no qual tenha passado a residir, o período inicial, e a prova do(s) pagamento(s) pelo negócio (compra/locação) ao beneficiário vendedor/locador, compreendendo a data do negócio ao presente momento. 3. Comprovantes de recebimentos e extratos bancários, em nome da Autora, no período compreendido de 2023 a 2025, de valores da plataforma Booking diretamente para sua conta ou de terceiro(s). 4. Exibir todo e qualquer pagamento e extrato que demonstre ter sido realizado pela Senhora Valnia Lima Véras Mariani Alves em sua conta corrente, pelos meios de depósito em dinheiro, via pix, transferência ou cheque no período de 2021 a 2025, quer de pagamento pela compra do bem ou pela suposta atividade locatícia. 5. Exibir via dos check-ins e check-outs das locações por temporada realizadas pela Senhora Valnia Lima Véras Mariani Alves. 6. Exibir via do contrato, se houver, de repasse de direitos sobre o imóvel objeto deste feito à Senhora Valnia Lima Véras Mariani Alves. Após, voltem-me os autos conclusos, para análise das questões preliminares pendentes, bem como, do pedido da parte autora de designação de audiência de instrução e julgamento para produção de prova oral (Id 116413579). Cumpra-se. JOÃO PESSOA, 03 de outubro de 2025. Juiz(a) de Direito