Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIO SÉRGIO ALVES, CLAUDIA VIRGINIA CLEMENTE REGIS
RÉU: DAVISON MAIA ROMEIRO S E N T E N Ç A EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA C/C PRECEITO COMINATÓRIO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM OBJETO DE INVENTÁRIO. PROPRIEDADE REGISTRADA EM NOME DA DE CUJUS. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA ANTES DA CONCLUSÃO DO INVENTÁRIO E PARTILHA. NECESSIDADE DE FORMALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE INDIVIDUAL DOS HERDEIROS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO DO VENDEDOR. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA.
Intimação - Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0810144-80.2024.8.15.2001 [Agêncie e Distribuição]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer para Outorga de Escritura Definitiva c/c Preceito Cominatório e Indenizatória por Danos Morais ajuizada por MARIO SERGIO ALVES e CLAUDIA VIRGINIA CLEMENTE REGIS em face de DAVISON MAIA ROMEIRO e VILMA TAURINO DOS SANTOS ROMEIRO, todos devidamente qualificados nos autos, pelos motivos fáticos e jurídicos a seguir expostos. Aduzem os autores, em prol de suas pretensões, que, em 26 de novembro de 2021, adquiriram o seguinte imóvel, a saber: apartamento 101-F do Condomínio Parque dos Ipês II, situado na Rua Mocinha Avelar, nº 275, bairro dos Ipês, em João Pessoa/PB, com área privativa de 62,32m². Afirmam que a aquisição se deu mediante Contrato Particular de Compra e Venda, pelo valor total de R$ 100.000,00 (cem mil reais), que foi integralmente quitado. Informam que ao procurarem o cartório de registro imobiliário para efetivar a transferência e registro do imóvel em seus nomes, foram surpreendidos com a informação de que o bem era objeto de inventário e que existiam pendências que impediam a realização da transferência. Requerem, alfim, a procedência da ação, para determinar a outorga da escritura definitiva e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. Justiça gratuita deferida (Id n° 86350613). Audiência de conciliação inexitosa (Id n° 90805326). Devidamente citada, a parte promovida apresentou contestação (Id n° 91914183), alegando que os autores tinham pleno conhecimento de que o imóvel estava aguardando a finalização do inventário da genitora do promovido, Sra. Aurea Maia Romeiro, e que ele atuava como inventariante e representante do espólio. Afirmou, ainda, a parte ré, que o inventário estava sendo realizado extrajudicialmente, mas ainda não havia sido concluído devido a questões fiscais (certidões negativas) da inventariada e de herdeiros falecidos. Sustentou, outrossim, que embora a informação não constasse expressamente no contrato de compra e venda, um recibo de quitação posterior teria feito menção ao inventário. Aduziu que o valor da venda se destinou ao pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD) (Id n° 91915150) e Certidão de Registro Imobiliário (Id n° 91915151) anexadas. O promovido reiterou que o compromisso de assinar a escritura definitiva seria cumprido tão logo o inventário fosse finalizado, não havendo, portanto, descumprimento de obrigação. Desta forma, requereu a improcedência da demanda. Impugnação à contestação (Id n° 110015121). Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, elas deixaram transcorrer in albis o prazo para manifestação (Id n° 113408714), vindo os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. MÉRITO Os autores fundamentam seu pedido na existência de um Contrato Particular de Compra e Venda (Id n° 86326768) celebrado em 26 de novembro de 2021, por meio do qual adquiriram o apartamento 101-F do Condomínio Parque dos Ipês II. Alegam que o preço de R$ 100.000,00 (cem mil reais) foi integralmente quitado e que os réus se recusam a outorgar a escritura definitiva, sob a alegação de que o imóvel é objeto de inventário. A controvérsia central reside na possibilidade jurídica de se compelir o réu a outorgar a escritura definitiva de um imóvel que, conforme a própria narrativa dos autores e a defesa do réu, ainda se encontra em processo de inventário dos bens da genitora do vendedor. A Certidão de Registro Imobiliário (Id n° 91915151) juntada pelo réu com a contestação é elucidativa ao demonstrar que o imóvel em questão está registrado em nome de ÁUREA MAIA ROMEIRO. A evento morte da proprietária, embora propicie a transmissão da herança aos herdeiros (art. 1.784 do Código Civil), não confere a estes a propriedade individualizada e plena dos bens antes da conclusão do processo de inventário e partilha. Antes da partilha, o bem imóvel integra o espólio, que é representado pelo inventariante (art. 75, inciso VII, do CPC). A alienação de bens do espólio, mesmo que para fazer frente a despesas como o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD), como alegado pelo réu (Id n° 91915150), exige autorização judicial, nos termos do art. 619, inciso I, do Código de Processo Civil, ou a concordância de todos os herdeiros, sendo desnecessário lembrar que a formalização da transferência da propriedade só se dará após a regularização da situação do bem no inventário. No caso em tela, o pedido dos autores é de outorga de escritura definitiva. A outorga de escritura é o ato formal que concretiza a transferência da propriedade imobiliária, exigindo que o promitente vendedor seja o titular do domínio do bem e que este esteja livre e desembaraçado para ser transferido. Todavia, enquanto o imóvel estiver em processo de inventário e não houver a partilha formalizada, o réu, mesmo na qualidade de inventariante, não possui a propriedade individualizada do bem para outorgar a escritura definitiva. A propriedade ainda pertence ao espólio de AUREA MAIA ROMEIRO. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL URBANO COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. INSTRUMENTO PARTICULAR. INVIABILIZADO O REGISTRO. CARÊNCIA DE AÇÃO. A ação de adjudicação compulsória tem como requisitos a existência de uma promessa de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem. Inexistência de insurgência no aspecto. Sobre o pedido sucessivo, objeto do recurso, em que a parte recorrente nomina de apresentação de escritura seria, no caso, pretensão de cumprimento de obrigação de fazer, para fins de outorga de escritura, em relação à declaração de vontade não emitida, com previsão no art. 501 do CPC/15. In casu, a autora-apelante pretende registrar em seu favor imóvel matriculado em nome de terceiro, já falecido que não participou do contrato de compra e venda. Porém, o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano trata em verdade de cessão de direitos hereditários. A pretensão da parte em obter outorga de escritura pública em relação que envolve cessão de direitos hereditários requer regularização da transmissão causa mortis, pena de ofensa ao princípio da continuidade... registral. Por fim, a transmissão direta de bens imóveis aos cessionários é medida inviável, cabendo a parte obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda (cc, arts. 1.417 e 1.418), após o inventário. Logo, deve ser extinto o processo, sem julgamento de mérito, por carência de ação (Art. 485, VI do CPC/15). Sucumbência mantida nos termos da sentença. DECLARADA, DE OFÍCIO, A EXTINÇÃO DA DEMANDA POR CARÊNCIA DE AÇÃO. UNÂNIME. ( Apelação Cível Nº 70076765486, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Liege Puricelli Pires, Julgado em 14/06/2018). (TJ-RS - AC: 70076765486 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 14/06/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/06/2018) (grifei) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO SOB O RITO DO ARROLAMENTO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO. INDEFERIMENTO. INDIVISIBILIDADE DOS BENS. PROCESSO EM ANDAMENTO. 1. No termos do art. 1.793, caput, do Código Civil, a cessão de direitos hereditários deve ser formalizada por escritura pública. Contudo, o hodierno entendimento sobre o tema, admite a possibilidade de que referida cessão seja realizada por termo nos autos. 2. A cessão de direitos hereditários não implica a transferência da propriedade, porquanto, até a partilha, a herança é considerada una e indivisível (art. 1.791, caput e parágrafo único, do Código Civil). 3. É ineficaz a cessão quando, pendente a indivisibilidade dos bens do espólio, ela é realizada sem prévia autorização judicial e sem a anuência de todos os herdeiros. 4. Imprescindível a conclusão do inventário ou arrolamento dos bens dos contratantes para que se proceda à sua transferência através de adjudicação, pois, antes disso, o cessionário possui apenas a titularidade dos direitos hereditários, mas não o efetivo domínio sobre o bem. Essa exigência, inclusive, está em conformidade com o princípio da continuidade registrária, que demanda a preservação da sequência de titularidade ao longo das diversas transações que envolvem o mesmo imóvel. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 57130241720238090137 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Wilton Muller Salomão, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) (grifei) A alegação dos autores de que não tinham ciência da pendência do inventário no momento da celebração do contrato e a contra alegação do réu de que os autores tinham pleno conhecimento da situação tornam-se secundárias diante da impossibilidade jurídica objetiva do pedido. Mesmo que os autores tivessem sido informados ou tivessem conhecimento da situação, o impedimento legal para a outorga da escritura definitiva antes da partilha subsistiria. O ordenamento jurídico brasileiro não permite que um juízo supra a vontade do vendedor para transferir a propriedade de um bem que ainda não foi formalmente partilhado e registrado em nome dos herdeiros. A regularização da propriedade do imóvel, com a conclusão do inventário e a partilha entre os herdeiros, é uma condição sine qua non para que a outorga da escritura definitiva possa ser realizada. Enquanto essa condição não for satisfeita, o pedido de outorga de escritura definitiva carece de possibilidade jurídica, o que impõe a improcedência do pleito principal. Dos Danos Morais O pedido de indenização por danos morais formulado pelos autores está intrinsecamente vinculado à alegada recusa injustificada dos réus em outorgar a escritura definitiva do imóvel. Considerando a impossibilidade jurídica de outorga da escritura neste momento processual, em razão de o imóvel ainda integrar o espólio e depender da conclusão do inventário e partilha, a conduta do réu em não outorgá-la não pode ser considerada ilícita ou abusiva a ponto de gerar dano moral indenizável. A recusa decorre de um impedimento legal objetivo, e não de uma mera liberalidade ou má-fé do vendedor. Para a configuração do dever de indenizar, é indispensável a presença dos elementos da responsabilidade civil: ato ilícito, dano e nexo de causalidade. No presente caso, a impossibilidade de cumprimento da obrigação de outorga da escritura decorre de um óbice legal inerente à situação do bem, e não de um ato ilícito imputável ao réu. Ademais, é valido destacar que a Certidão de Registro Imobiliário é um documento público e acessível, que demonstrava a titularidade do bem em nome da de cujus. A diligência mínima na aquisição de um imóvel impõe ao comprador a consulta à matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de verificar sua real situação jurídica. A omissão dos autores em realizar tal verificação prévia, ou a assunção do risco de adquirir um bem em tal condição, não pode ser integralmente imputada ao réu como causa de dano moral.
Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na exordial, ficando extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios arbitrados, nos termos do art. 85, § 6º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, cuja cobrança ficará suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser a parte autora beneficiária da justiça gratuita. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. P.R.I. João Pessoa, 26 de novembro de 2025. Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito