Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: TAISA GABRIELA BUSATTA, WILMAR ANTONIO BUSATTA
REU: PARAHYBA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., ALPHAVILLE PARAIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA EMENTA: PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPROVAÇÃO – PEDIDO DE RESCISÃO - CULPA DAS SUPLICADAS – PROCEDÊNCIA, EM PARTE, DA AÇÃO PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO E A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS À AUTORA. - Julga-se procedente, em pare, o pedido para declarar a rescisão do contrato por culpa das suplicadas com a restituição integral dos valores pagos. Afastar os danos materiais e morais, por não terem ficado comprovado nos autos.. Proc-0860911-64.2020.8.15.2001 RELATÓRIO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Mista de Bayeux PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0860911-64.2020.8.15.2001 [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Vistos, etc., Taísa Gabriela Busatta e Wilmar Antônio Busatta, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram a presente Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização Por Danos Materiais e Morais em face de Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda. e Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda., igualmente qualificadas, objetivando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de um lote (Lote 18, Quadra I1) no empreendimento Alphaville Paraíba, em Bayeux/PB, fundamentada na alegada culpa das Demandadas pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura. A parte Autora narrou que firmou o instrumento particular de promessa de compra e venda em 12 de fevereiro de 2016, no valor total de R$ 252.302,00 (duzentos e cinquenta e dois mil trezentos e dois reais). Alegou que, conforme a Cláusula B.3 do contrato (ID 37984148, Pág. 3), o prazo para a conclusão das obras era de 24 (vinte e quatro) meses, contados do lançamento em 22/02/2014, com prorrogação de 06 (seis) meses, totalizando 30 meses, findando o prazo em 22 de agosto de 2016. Contudo, as obras somente foram entregues em outubro de 2017. Afirmou que o atraso motivou a intenção de rescindir o negócio e que, até a data do ajuizamento da ação(dezembro de 2020), pagaram R$ 72.366,14 (setenta e dois mil, trezentos e sessenta e seis reais e quatorze centavos) corrigidos para R$ 83.599,71 (oitenta e três mil, quinhentos e noventa e nove reais e setenta e um centavos), já descontada a primeira parcela de distrato (R$ 7.500,00), restando a monta de R$ 76.099,71 a ser devolvida. Os Autores sustentaram que o atraso na entrega se deu por culpa exclusiva das Demandadas, o que lhes conferiria o direito à resolução do contrato e à restituição integral e imediata dos valores pagos. Pleitearam, ademais, indenização por danos materiais no valor de R$ 13.039,68 (treze mil e trinta e nove reais e sessenta e oito centavos), referentes às taxas condominiais pagas no período de maio de 2017 a fevereiro de 2020. Por fim, pleitearam indenização por danos morais no importe de R$ 100.000,00 (cem mil reais), em virtude dos desgastes e frustrações vivenciados. Recebida a petição inicial, foi determinada a intimação dos Autores para comprovação da hipossuficiência financeira, visando a apreciação do pedido de Justiça Gratuita, tendo sido apresentada petição (ID 45570969) e documentos (ID 45570974/45570976), sendo a Demandada Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. citada (ID 61094509) e a Demandada Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda. citada por oficial de justiça (ID 76506532). A Demandada Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou Contestação (ID 61755441) arguindo, preliminarmente, o indeferimento da Justiça Gratuita aos Autores, a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova e, no mérito, alegou que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito/força maior (embargo da obra por Ação Civil Pública do Ministério Público sobre questões ambientais). Sustentou que o prazo de conclusão do empreendimento era de 30 (trinta) meses, encerrando-se em fevereiro de 2017, e que o contrato foi assinado em 2016, afastando o alegado atraso inicial. Argumentou que a rescisão se deu, na verdade, por iniciativa dos adquirentes e por mero arrependimento, em razão de sua inadimplência, devendo ser aplicada a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, conforme cláusula contratual e a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), e que a restituição deveria ser parcelada em 12 (doze) vezes, nos termos do contrato. Impugnou os pedidos de danos morais, alegando mero dissabor, e de danos materiais (taxas condominiais), sustentando que se trata de encargo inerente à propriedade e que a Associação é parte distinta, carecendo de legitimidade passiva para a devolução de tais valores. A Demandada Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., embora citada por oficial de justiça (ID 76506532), não apresentou contestação no prazo legal, conforme certificado no ID 84930171, restando caracterizada a sua revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, mantido o curso regular do processo em relação à contestante Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir. Os Autores pugnaram pela produção de prova testemunhal e depoimento pessoal das Demandadas (ID 92166161 e ID 112141212), apresentando rol de testemunhas (ID 112952519). As Demandadas, por sua vez, alegaram que as provas documentais já seriam suficientes para o deslinde da causa, pugnando pelo julgamento no estado em que o processo se encontrava (ID 92480533). Adveio decisão de declínio de competência (ID 99713202), remetendo os autos a esta Comarca de Bayeux, em razão da prevalência da cláusula de eleição de foro pactuada. É o relatório, decido; FUNDAMENTAÇÃO I. DA JUSTIÇA GRATUITA E DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA EM FAVOR DOS AUTORES A Já a impugnação à gratuidade processual não merece acolhida. Com o advento do CPC, o deferimento da gratuidade processual para a pessoa física, está condicionada à simples declaração da mesma, de que não pode custear as despesas processuais, já que sua declaração de hipossuficiência gera presunção de veracidade e o juiz somente poderá indeferir, caso conste nos autos, elementos que comprovem que a requerente pode custear as despesas processuais, após facultar à suplicante comprovar suas alegações[1].
No caso vertente, os autores ao ajuizar a ação juntaram as declarações de Id. nº 37985527 e 37985528, afirmando que não dispõem de condições para custear as despesas processuais. Por outro lado, as demandadas ao apresentarem a impugnação, não juntaram quaisquer documentos comprobatórios de suas teses. O fato de os promoventes terem assumido um débito alto perante às demandadas não significa dizer que os mesmos atualmente tem condições financeiras para suportar as custas processuais. Pelas razões supra rejeito a impugnação em tela. Quanto à inversão do ônus da prova, suscitada na inicial e impugnada pela Demandada, é inegável que a relação jurídica estabelecida se enquadra nas disposições do Código de Defesa do Consumidor, conforme será detalhado adiante. A doutrina e a jurisprudência são unânimes em reconhecer a vulnerabilidade e a hipossuficiência técnica do consumidor em litígios envolvendo o mercado imobiliário e construtoras, especialmente no que tange à comprovação de fatos relacionados ao cronograma de obras, planejamento e execução de empreendimentos complexos. Na presente demanda, a controvérsia central reside no atraso da entrega da obra. Embora os prazos e a ocorrência de fatores externos (embargos) sejam fatos objetivos, a cabal comprovação dos motivos que levaram à extrapolação do prazo e a sua classificação como fortuito interno ou externo demandam conhecimento técnico e probatório que se concentra nas mãos das Demandadas. Assim, presentes os requisitos da verossimilhança das alegações iniciais (baseada no atraso evidente) e da hipossuficiência técnica dos Autores, defiro a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, mantendo-a durante toda a instrução processual para a distribuição da carga probatória. II. DA RELAÇÃO DE CONSUMO E A APLICABILIDADE INTERTEMPORAL DA LEI A matéria em análise envolve a promessa de compra e venda de um lote para fins residenciais, negócio jurídico celebrado entre a parte Autora, destinatária final do produto, e as empresas loteadoras, que atuam de forma profissional e habitual no mercado imobiliário para obtenção de lucro. Destarte, a inegável subordinação da situação fática e jurídica ao Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) impõe a aplicação dos princípios protetivos que orientam a interpretação e execução dos contratos de adesão desta natureza. Impende salientar que, o contrato foi firmado em 12 de fevereiro de 2016 (ID 37985540, Pág. 11/38). A Demandada, em sua defesa, citou expressamente a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, editada posteriormente à celebração do negócio jurídico. Conforme amplamente sedimentado, e observado pelo próprio patrono dos Autores na troca de e-mails com as Demandadas (ID 26859186/37985548, Pág. 60/64), a legislação superveniente não é aplicável a contratos firmados em momento anterior à sua vigência, em respeito ao princípio do tempus regit actum, bem como ao ato jurídico perfeito e acabado, tutelado pela Constituição Federal. Portanto, a análise da rescisão contratual, dos efeitos da mora e suas consequências, será pautada exclusivamente pelas disposições contidas na Lei nº 4.591/64, nos artigos do Código Civil referentes ao inadimplemento, e, complementarmente, pelo teor do Código de Defesa do Consumidor, notadamente o princípio da função social dos contratos e da boa-fé objetiva. III. DO MÉRITO: DA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS DEMANDADAS (ATRASO NA OBRA) A causa de pedir da resolução contratual reside no inadimplemento das Demandadas quanto ao prazo de entrega das obras de infraestrutura do loteamento. As cláusulas contratuais preveem que o prazo máximo para a conclusão das obras de infraestrutura era de 30 (trinta) meses, contados do lançamento ao público do loteamento em 22/02/2014, o que findaria em 22 de agosto de 2016 (Cláusula B.3 do Quadro Resumo - ID 37985540, Pág. 4/38). A Demandada Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. admite que o empreendimento foi entregue somente em outubro de 2017, ou seja, com um atraso de aproximadamente 14 (quatorze) meses além do prazo final estipulado. A justificativa para este atraso baseia-se na alegação de caso fortuito ou força maior, em virtude de um indevido embargo da obra, requerido pelo Ministério Público Estadual em Ação Civil Pública. Analisando-se a mora e a invocação da excludente de responsabilidade, constata-se que eventos como a morosidade administrativa na obtenção de licenças, a dificuldade na contratação de mão de obra ou, como no caso em tela, a necessidade de adequação ou paralisação temporária da obra por questões ambientais ou urbanísticas suscitadas pelo Poder Público (Embargo Judicial/Administrativo), não se configuram como caso fortuito ou força maior passível de afastar a responsabilidade da construtora. Tais ocorrências são plenamente previsíveis, inerentes ao risco da atividade econômica e da cadeia produtiva do setor de construção e loteamento, devendo ser consideradas como fortuito interno. Ao estabelecer um prazo de entrega, as construtoras e loteadoras devem incluir em seu planejamento o risco de tais contratempos, inclusive a possibilidade de litígios ou exigências ambientais que paralisem temporariamente o projeto. A fixação de um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias nas contratações do setor serve justamente para absorver tais imprevistos. No presente caso, contudo, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância (que findou em 22/08/2016), o empreendimento somente foi concluído em outubro de 2017, consolidando uma mora excessiva e injustificada de responsabilidade exclusiva das Demandadas. O inadimplemento contratual por parte das Demandadas restou plenamente caracterizado. O Código Civil pátrio, no seu art. 475, confere à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato. Não há que se falar em rescisão por mero arrependimento ou culpa dos Autores, como tentou imputar a defesa, uma vez que a intenção de desfazer o negócio surgiu em razão da mora das Demandadas, conforme demonstram os e-mails trocados entre as partes que evidenciam a busca dos Autores pela solução da situação, inclusive pela "rescisão para revenda" em junho de 2018 (ID 37984148, Pág. 6/20), bem depois do termo final de entrega. Portanto, acolhe-se o pedido de resolução do contrato por culpa exclusiva das Demandadas, ora promitentes vendedoras, pelo atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Alphaville Paraíba. IV. DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS Uma vez reconhecido que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva das Demandadas (atraso na conclusão do empreendimento), a consequência lógica e jurídica é o retorno das partes ao status quo ante, devendo as promitentes vendedoras restituírem a integralidade dos valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores. A tese defendida pelas Demandadas de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, conforme previsto na Cláusula Décima Quinta, Parágrafo Segundo do contrato (ID 61755442, Pág. 21/38) ou aplicação da Lei 13.786/18, mostra-se totalmente descabida. A cláusula penal compensatória prevista no contrato (para retenção de valores) somente é aplicável quando a resolução é motivada por inadimplemento ou desistência do comprador, o que não se verifica nos autos. A resolução, no presente caso, é fundada na mora da vendedora, o que inviabiliza qualquer retenção de valores a título de despesas administrativas, cláusula penal ou fruição. Conforme o demonstrativo apresentado pelos Autores (ID 37984148, Pág. 3/20), os valores pagos totalizaram R$ 72.366,14 (setenta e dois mil, trezentos e sessenta e seis reais e quatorze centavos) até 21/05/2019, corrigidos para R$ 83.599,71 (oitenta e três mil, quinhentos e noventa e nove reais e setenta e um centavos) no ajuizamento, sendo que R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) foram restituídos em 07/10/2020, resultando num saldo a restituir de R$ 76.099,71 (setenta e seis mil, noventa e nove reais e setenta e um centavos) no momento do ajuizamento da ação em dezembro de 2020. Os cálculos de restituição deverão considerar o montante total pago antes de qualquer dedução realizada extrajudicialmente (R$ 83.599,71), garantindo a restituição integral dos valores, corrigidos desde cada desembolso, e de forma imediata. A retenção ou dedução já efetivada pela Demandada será contabilizada no cumprimento da obrigação de restituição. A restituição dos valores deve ocorrer de forma integral e de uma só vez. A alegação da Demandada de que a restituição deveria ser parcelada em 12 (doze) vezes (Cláusula Décima Quinta, Parágrafo Terceiro, do Contrato) somente seria aplicável se a rescisão fosse por culpa do adquirente, em um flagrante desequilíbrio contratual que penalizaria a parte inocente, o que é vedado pelas normas consumeristas e pelo princípio da equidade contratual. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deverá incidir a partir da data de cada desembolso, a fim de garantir a recomposição do poder aquisitivo da moeda, o que é compatível com a restituição integral. Os juros de mora, por se tratar de inadimplemento contratual por parte das Demandadas, devem incidir a partir da citação válida, conforme previsto no art. 405 do Código Civil. V. DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS Os Autores pleitearam indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), em razão do desgaste e da frustração decorrentes do atraso na entrega da obra e da subsequente dificuldade na resolução amigável do contrato, que se arrastou inclusive após o acordo inicial de "rescisão para revenda" não concretizado, culminando em cobranças indevidas e negativação do nome de um dos Autores (ID 37985799). Embora a situação narrada, o atraso injustificado da obra, e a subsequente batalha para formalizar o distrato, inclusive com cobranças e negativação, causem inegável aborrecimento, desgaste emocional e frustração aos adquirentes, é vital que a esfera do dano moral seja delimitada para abranger apenas situações que efetivamente configurem ofensa grave aos direitos da personalidade, ultrapassando o mero dissabor do cotidiano. Em que pese a falha na prestação dos serviços das Demandadas, a frustração de um negócio, por si só, se insere, via de regra, no âmbito do inadimplemento contratual, cujas consequências são de natureza patrimonial e já abrangidas pela resolução do contrato com a devolução integral dos valores pagos. A vida em sociedade impõe que, nas relações negociais, existam riscos de descumprimento, o que não pode ser automaticamente traduzido em dano extrapatrimonial indenizável. A lesão moral que enseja reparação pecuniária exige a comprovação de uma dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfiram intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. No caso em análise, embora o atraso tenha sido notório e a negociação para o distrato tenha se tornado penosa, não se vislumbra nos autos elementos que configurem uma violação flagrante e extrema da dignidade e dos direitos da personalidade dos Autores, apta a justificar a vultosa indenização pleiteada. O que se observa é o mero dissabor inerente ao desfazimento de um negócio truncado. VI. DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS (TAXAS CONDOMINIAIS) Os Autores pleitearam a condenação das Demandadas ao pagamento de R$ 13.039,68 (treze mil e trinta e nove reais e sessenta e oito centavos) a título de danos materiais, montante referente às taxas condominiais (mensais) adimplidas no período de maio de 2017 a fevereiro de 2020 (ID 37984148, Pág. 10/20 e ID 37985834). A Demandada defendeu a ilegitimidade passiva para o ressarcimento, por se tratar de valores cobrados pela Associação Alphaville Paraíba, pessoa jurídica distinta, responsável pela manutenção do empreendimento. No entanto, o fundamento legal para o afastamento deste pleito é em razão de ser o encargo inerente ao uso do imóvel pelos promoventes. A Cláusula Treze do contrato (ID 61755442, Pág. 18/38) dispõe que o COMPRADOR é responsável pelo pagamento de todas as taxas, impostos, exemplificativamente, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e as taxas associativas ("Taxa de Manutenção"), a partir da data de assinatura da Promessa, que seria devida a partir da Conclusão das Obras de Infraestrutura, inclusive na hipótese de as redes de água potável, de esgoto sanitário, de energia elétrica e iluminação pública não estarem em operação. Embora se reconheça a culpa das Demandadas pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura, a obrigação de pagar as taxas associativas em loteamentos fechados visa custear a manutenção da estrutura, vigilância e serviços do empreendimento (ID 61755443). O Termo de Inscrição na Associação Alphaville Paraíba (ID 61755443, Pág. 2/4) demonstrou que, ao adquirir o lote, os Autores tinham ciência de que se associavam à referida entidade e se obrigavam a arcar com tais despesas de manutenção, independentemente da efetiva construção ou ocupação do lote. Neste contexto, a responsabilidade pela Taxa de Manutenção (condominial/associativa) passa a ser do adquirente no momento em que a posse é efetivamente transferida ou, mais comumente, a partir da entrega da infraestrutura que permite a fruição dos serviços essenciais, mas, em contratos de loteamento fechado, é praxe que a obrigação de custeio se inicie com a concessão do Habite-se ou com a posse (Cláusula Doze do Contrato - ID 61755442). Na hipótese dos autos, o desembolso dos Autores das taxas condominiais/associativas a partir de maio de 2017 (ID 37985834) é posterior ao prazo final para entrega da obra com tolerância (agosto de 2016). DISPOSITIVO Isto posto e tudo mais que dos autos consta e princípios de direito aplicáveis à espécie julgo procedente, em parte, o pedido e faço com base no art. 487, I do CPC para: I. DECLARAR a resolução do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, (Lote 18, Quadra I1), celebrado entre as partes, por culpa exclusiva das Demandadas, em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento. II. CONDENAR solidariamente as demandadas, à restituição integral, única e imediata, dos valores efetivamente pagos pelos Autores em razão do contrato, com correção monetária pelo INPC a partir de cada data de desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes a partir da citação, descontando-se os valores já recebidos, tudo a ser apurado no cumprimento de sentença. Demais pedidos improcedentes. Condeno as demandadas no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios estes no percentual de 20%(vinte por cento) sobre o valor da condenação. Caso seja apresentado Embargos de Declaração e/ou Apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões no prazo de 5(cinco) dias e 15(quinze) dias, respectivamente, independente de nova determinação. Após o trânsito em julgado, confirmada a sentença, intimem-se os autores para, querendo, executar o julgado, no prazo de 20(vinte) dias. Outrossim, defiro o pedido de habilitação de id. nº 127444657. Anotações de praxe. P.R.I. Bayeux/PB, 05 de dezembro de 2025. Francisco Antunes Batista – Juiz de Direito (assinado eletronicamente) [1] § 2º do art. 99 do CPC. O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. § 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural