Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: NIVALDO AURELIANO LEO NETO, LARISSA ISIDORO SERRADELA
REU: JOSE SERGIO RODRIGUES DE MELO SENTENÇA I – RELATÓRIO.
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0812963-97.2018.8.15.2001 [Direito de Imagem, Indenização por Dano Material]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes ajuizada por NIVALDO AURELIANO LEO NETO e LARISSA ISIDORO SERRADELA em face de JOSÉ SÉRGIO RODRIGUES DE MELO, tendo como objeto um contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel residencial (contrato nº 01/2017) firmado em 27 de abril de 2017. Os Autores alegam que firmaram contrato com o Réu para aquisição de um imóvel no valor de R$ 178.000,00, tendo efetuado o pagamento do sinal de R$ 30.000,00 em três parcelas de R$ 10.000,00, nos dias 02, 03 e 04 de maio de 2017. Afirmam que ficou acordado que o Réu realizaria melhorias no imóvel para que este ficasse em condições compatíveis para a avaliação do banco financiador, conforme Cláusula Terceira, parágrafo único do contrato. Contudo, sustentam que o Réu não cumpriu com as obrigações, e o encarregado da reforma agiu com desrespeito, culminando na reprovação inicial do imóvel pelo engenheiro avaliador do Banco do Brasil em agosto de 2017. Em razão da inércia do Réu, os Autores teriam efetuado pagamentos de R$ 630,00 para grades de janela e R$ 1.620,00 para reparos no imóvel, que seriam de responsabilidade do Réu. Os Autores relatam que, mesmo com a pré-aprovação do financiamento em janeiro de 2018, o Réu questionava o andamento do processo e demonstrou intenção de desistir da venda, culminando na descoberta pelos Autores, em 22 de janeiro de 2018, de que o imóvel havia sido vendido a terceiros em 12 de janeiro de 2018. Alegam que o contrato de financiamento bancário estava pronto para ser assinado em 24 de janeiro de 2018, mas foi abruptamente interrompido pela venda indevida do imóvel. Requerem a condenação do Réu ao pagamento de R$ 2.342,40 a título de danos materiais, R$ 50.000,00 a título de danos morais e R$ 7.000,00 a título de lucros cessantes, além das custas processuais e honorários advocatícios. Os Autores também requereram a concessão dos benefícios da justiça gratuita, que foi deferida. O Réu, devidamente citado após diversas tentativas e intimações, inclusive via WhatsApp, apresentou Contestação. Em sua defesa, o Réu alegou que o imóvel era antigo e que as reformas solicitadas pelos Autores visavam adequá-lo ao seu gosto, sendo realizadas às suas custas. Sustentou que o verdadeiro motivo do "cancelamento" do negócio foi a ausência de comprovação de renda formal por parte dos Autores, o que teria levado à negativa do financiamento por duas oportunidades. O Réu afirmou ter notificado os Autores extrajudicialmente para que purgassem a mora relativa ao pagamento da segunda parcela de R$ 40.000,00, mas as notificações teriam sido recusadas. A venda do imóvel a terceiros teria ocorrido somente após o inadimplemento contratual dos Autores e a recusa da notificação. O Réu invocou a excludente de responsabilidade pela culpa exclusiva dos Autores e a teoria da exceptio non adimpleti contractus, argumentando que, como os Autores não cumpriram sua obrigação de pagar a segunda parcela, não poderiam exigir o cumprimento da sua parte. Requereu a improcedência total dos pedidos dos Autores. Em Impugnação à Contestação, os Autores rebateram as alegações do Réu, reafirmando que as reformas eram para aprovação bancária e que os atrasos foram culpa do Réu. Argumentaram que a questão da renda foi sanada e que a proposta de crédito foi pré-aprovada, estando pronta para ser assinada. Negaram terem recusado qualquer notificação extrajudicial e reiteraram que o Réu agiu de má-fé ao vender o imóvel a terceiros, interrompendo o financiamento já aprovado. O processo tramitou regularmente, com tentativas de conciliação, produção de prova oral, incluindo depoimento de testemunhas (Rodrigo Almeida Viana e Josenildo Soares de Melo), e reiterados ofícios ao Banco do Brasil para esclarecer o andamento do financiamento dos Autores. A resistência do Banco do Brasil em fornecer as informações completas gerou diversas intervenções judiciais, culminando na imposição de multa e a intimação pessoal do gerente do Banco do Brasil. A resposta definitiva do Banco do Brasil ao Ofício nº 050/2024 (ID 88073645) esclareceu que a proposta de financiamento dos Autores (nº 159106092, de NIVALDO AURELIANO LEO NETO), acolhida em 21/07/2017, "não houve continuidade da análise pelo Banco do Brasil, tendo em vista o motivo informado pelo COBAN, de que o Vendedor passou o imóvel para outro comprador", com data de cancelamento em 29/01/2018. Houve pedido de renúncia de mandato dos advogados que atuavam pelo Réu em 10 de abril de 2024, e posterior habilitação de novo patrono para o Réu em 04 de abril de 2025. Os Autores, em sua última manifestação, reiteraram o pedido de julgamento da demanda, enfatizando que a resposta do Banco do Brasil confirma a má-fé do Réu e o prejuízo causado aos Autores pela venda do imóvel a terceiro. II – FUNDAMENTAÇÃO A questão central desta demanda reside em determinar qual das partes deu causa à rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel e, consequentemente, quem é responsável pelos danos alegados. Inicialmente, cumpre registrar que a questão da competência e conexão com o processo nº 0811950-63.2018.8.15.2001 (Ação de Execução de Título Extrajudicial) foi devidamente resolvida, tendo este feito sido redistribuído à 5ª Vara Cível da Capital, em razão da prevenção, para julgamento conjunto. Conforme bem salientado pelo Réu em sua Contestação, a relação jurídica entre as partes, sendo particulares em igualdade de condições para contratar, não se enquadra como consumerista, devendo a presente lide ser dirimida à luz das disposições do Código Civil. Pois bem. É preceito fundamental do direito contratual que os negócios jurídicos sejam interpretados e balizados pela boa-fé. O Código Civil é claro ao dispor: "Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração." "Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé." Nesse sentido, a autonomia da vontade em contratar pressupõe a preservação da honestidade e justiça nas condições gerais estabelecidas, como exposto por Paulo Nader: "A boa fé nos contratos significa, portanto, a honestidade e justiça nas condições gerais estabelecidas." (2010, p.30). No caso em tela, o contrato de compromisso de compra e venda previa o pagamento do sinal de R$ 30.000,00, uma parcela de R$ 40.000,00 após a avaliação do engenheiro do banco financiador, e R$ 108.000,00 através de financiamento bancário. A Cláusula Terceira, parágrafo único, estabelecia que o vendedor (Réu) realizaria melhorias no imóvel para que este ficasse em condições compatíveis para a avaliação do banco financiador. Os Autores cumpriram com o pagamento do sinal. A controvérsia surge a partir da execução das obrigações subsequentes e da venda do imóvel a terceiros. As informações trazidas aos autos pelo Banco do Brasil foram decisivas para o esclarecimento dos fatos. Após diversas requisições judiciais, e insistência das partes e do Juízo, o Banco do Brasil finalmente esclareceu, através do ofício resposta (ID 88073645) que a proposta de financiamento dos Autores "não houve continuidade da análise pelo Banco do Brasil, tendo em vista o motivo informado pelo COBAN, de que o Vendedor passou o imóvel para outro comprador". Além disso, o documento de ID 45272495, também proveniente do Banco do Brasil, informa que a proposta foi devolvida à agência "pelo motivo de que o vendedor (réu) passou o imóvel para outro cliente, com data de evento em 29.01.2018". Essas informações corroboram integralmente as alegações dos Autores de que o Réu agiu de má-fé e unilateralmente rescindiu o contrato ao vender o imóvel a terceiro, mesmo com o processo de financiamento dos Autores em andamento e pré-aprovado em 19/01/2018, e pronto para ser assinado em 24/01/2018. A certidão do Cartório Eunápio Torres (ID 12785936) também confirma a venda do imóvel pelo Réu a Cléia Farias Silva em 12/01/2018. Diante disso, a alegação do Réu de que os Autores seriam os responsáveis pela rescisão do contrato devido à falta de comprovação de renda para o financiamento ou pelo não pagamento da segunda parcela de R$ 40.000,00 perde a sustentação. A própria instituição financeira, após anos de insistência do Juízo, deixou claro que o motivo da não concretização do financiamento foi a ação do Vendedor, que direcionou o imóvel a outro comprador. A tese da exceptio non adimpleti contractus, invocada pelo Réu, não se aplica, pois foi a conduta do próprio Réu de vender o imóvel a terceiro que tornou impossível a continuidade do contrato e o pagamento das parcelas subsequentes pelos Autores. A conduta do Réu, ao vender o imóvel objeto do compromisso de compra e venda a terceiro enquanto o financiamento dos Autores estava em fase final de aprovação, configura um ato ilícito contratual, violando os princípios da probidade e boa-fé objetiva que devem nortear as relações contratuais. Conforme o Código Civil: "Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito." "Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato e indenização por perdas e danos, conforme Art. 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.". Os Autores pleiteiam indenização por danos materiais no valor de R$ 2.342,40. Eles comprovam gastos de R$ 630,00 para instalação de grades nas janelas do imóvel (anexado como doc. 06 no ID 12785926) e R$ 1.620,00 referentes à tarifa de avaliação do imóvel pelo engenheiro do banco, paga em agosto de 2017 (anexado como doc. 07 no ID 12785927). Adicionalmente, mencionam um gasto de R$ 92,40 com a renovação da certidão de inteiro teor do imóvel. Considerando que as reformas iniciais eram responsabilidade do Réu para adequar o imóvel à avaliação bancária (Cláusula Terceira, parágrafo único) e que a reprovação inicial do imóvel se deu por insuficiências de reforma, os valores despendidos pelos Autores para suprir essas necessidades, bem como para a avaliação do imóvel, são passíveis de ressarcimento. O gasto com a certidão do cartório é também uma despesa diretamente ligada à tentativa de aquisição do imóvel que se frustrou por culpa do Réu. Assim, os danos materiais no valor de R$ 2.342,40 estão devidamente comprovados e devem ser ressarcidos pelo Réu. Os Autores alegam ter sofrido profunda sensação de desconfiança, ludibriação, abalos psicológicos, constrangimentos, noites de insônia, enxaquecas e dores físicas em decorrência da frustração da aquisição do imóvel, que representava um sonho e a possibilidade de constituição familiar, além da intenção de construir um "Centro Educativo de Artes e Cultura". Embora o mero descumprimento contratual não seja, em regra, causa para indenização por danos morais, no presente caso, o contexto fático ultrapassa o simples aborrecimento. A conduta do Réu em vender o imóvel a terceiro, após um longo processo de negociação e financiamento por parte dos Autores, que incluíram a realização de gastos próprios e superação de entraves burocráticos, gerou uma frustração intensa e a perda de um projeto de vida, tanto pessoal quanto profissional. A surpresa ao descobrir a venda em cartório, após a promessa de compra e venda e os esforços empreendidos, denota um desrespeito à dignidade e à boa-fé dos Autores. A dor, a humilhação, os constrangimentos e a violação dos sentimentos, elementos característicos do dano moral, estão presentes no caso concreto, dadas as circunstâncias em que o sonho dos Autores foi abruptamente interrompido pela conduta do Réu. Considerando a gravidade da conduta do Réu, a natureza do bem (moradia e projeto de vida), a intensidade do sofrimento dos Autores, e o caráter pedagógico e punitivo da indenização, entendo razoável fixar o valor da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores. Requereram, ainda, a condenação do réu ao pagamento de valor a título de lucros cessantes no importe de R$ 7.000,00, referentes ao período de locação de um imóvel no Conjunto Castelo Branco, com aluguel mensal de R$ 1.000,00, de julho de 2017 a janeiro de 2018. Lucros cessantes caracterizam-se pela perda de um ganho esperável, pela frustração de uma expectativa de lucro ou pela diminuição do patrimônio. No caso, a frustração da aquisição do imóvel, por culpa do Réu, impôs aos Autores a necessidade de arcar com despesas de aluguel que não teriam se o contrato fosse cumprido. O período alegado (julho/2017 a janeiro/2018) corresponde ao lapso temporal entre a data em que os Autores, segundo sua narrativa, foram prejudicados pela não aprovação inicial do imóvel (julho/2017) e a data da conclusão da liberação do contrato de financiamento bancário (janeiro/2018), antes da descoberta da venda a terceiro. A declaração da imobiliária (doc. 11) foi anexada para comprovar a locação. Assim, os Autores foram privados de seu direito à moradia própria no imóvel almejado por um período, sendo obrigados a suportar custos de aluguel. Entendo que o valor de R$ 7.000,00 a título de lucros cessantes é proporcional e razoável ao prejuízo III. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 113, 186, 422, 427, 475 e 927 do Código Civil, e Art. 5º, X da Constituição Federal, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e, em consequência, CONDENO o Réu JOSÉ SÉRGIO RODRIGUES DE MELO a pagar aos Autores NIVALDO AURELIANO LEO NETO e LARISSA ISIDORO SERRADELA a importância de R$ 2.342,40 (dois mil, trezentos e quarenta e dois reais e quarenta centavos) a título de danos materiais (dano emergente), bem como a importância de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de lucros cessantes e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a cada um dos autos autores, a título de danos morais, que deverão ser acrescidos juros de mora e correção monetária, com aplicação da taxa SELIC, que já inclui ambos, a partir desta data, quando arbitrados os danos (Súmula 362 do Col. STJ). Condeno o Réu, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do Art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se (advogados). Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se o(a) apelado(a) para apresentar contrarrazões no prazo legal. Vindas estas e havendo questão suscitada, nos termos do art. 1.009, §1º do CPC, intime-se o recorrente para se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo sem a apresentação das contrarrazões ou não havendo questão suscitada, nos termos do art. 1.009, §1º do CPC, encaminhem-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, nos termos do art. 1.010, § 3º, do CPC, com as cautelas de estilo. Não havendo interposição de qualquer recurso, intime-se o exequente para requerer o que entender de direito, no prazo de 15 (quinze) dias. Nada sendo requerido, arquivem-se os autos. JOÃO PESSOA, data e assinatura eletrônicas. Isabelle de Freitas Batista Araújo Juiz(a) de Direito