Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DJALVANI ALVES DA FONSECA.
REU: JOBSON RIBEIRO PEREIRA, GLECIA MARIA DE SOUSA RIBEIRO. SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata de Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Arbitramento de Aluguel e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência ajuizada por DJALVANI ALVES DA FONSECA em face de JOBSON RIBEIRO PEREIRA e GLECIA MARIA DE SOUSA RIBEIRO, com o objetivo de obter a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, a consequente reintegração na posse do bem e a condenação dos réus ao pagamento de débitos contratuais, multas e indenizações decorrentes do inadimplemento. Alega, em síntese, que: - Celebrou com os demandados um contrato de compra e venda referente ao apartamento nº 103 do Edifício Marruá, localizado em João Pessoa/PB, formalizado sob a modalidade de alienação fiduciária; - Os réus incorreram em reiterado inadimplemento das parcelas ajustadas, o que motivou o envio de notificação extrajudicial (id. 103412049) para a purgação da mora, a qual, no entanto, permaneceu inerte por mais de oito meses; - Os demandados também se tornaram inadimplentes quanto às taxas condominiais, o que resultou no ajuizamento de uma ação de execução pelo condomínio em face do autor, na qualidade de proprietário registral do imóvel (Processo nº 0837850-38.2024.8.15.2001); - O réu Jobson Ribeiro Pereira, sem deter poderes para tanto, firmou um acordo naquela lide de cobrança, confessando a dívida condominial, o qual foi homologado judicialmente, ato que considera de extrema gravidade por expor seu patrimônio a riscos indevidos. Com base nisso, requer a imediata reintegração na posse do imóvel. Ao final, postula a confirmação da rescisão contratual, a condenação dos réus ao pagamento das parcelas em atraso (totalizando R$ 57.995,95), a aplicação da cláusula penal de R$ 50.000,00, a fixação de indenização por fruição indevida do bem no importe de 1% sobre o valor de mercado do imóvel (estimado em R$ 400.000,00). Atribuiu à causa o valor de R$ 250.000,00 e juntou documentos. Decisão da 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira declarando a incompetência e determinando a redistribuição do feito. Decisão deferindo os benefícios da gratuidade de justiça. Devidamente citados, os réus contestaram o feito, aduzindo o adimplemento substancial do contrato uma vez que pagaram o valor da entrada de R$ 152.000,00 em 27/03/2024 (id. 106643353), além de diversas parcelas mensais (ids. 106643354). Argumentaram que o autor teria agido de má-fé, visto que o imóvel, ao tempo da venda, estava locado a uma terceira pessoa, sendo entregue com atraso, conforme aditivo contratual. Afirmaram ainda que, ao tomar conhecimento da ação de cobrança de condomínio, realizaram acordo e quitaram o débito para demonstrar boa-fé, imputando ao autor a responsabilidade pelo inadimplemento condominial inicial. Observada a impugnação à contestação. Designada, a audiência de conciliação restou infrutífera. Decisão deferindo em parte o pedido de tutela de urgência, para determinar a indisponibilidade do imóvel objeto da presente demanda. Decisão recebendo os embargos declaratórios como petição e esclarecendo que a reintegração da parte autora na posse do imóvel pressupunha o depósito dos valores recebidos pelo promitente vendedor (autor). Intimados acerca da especificação de provas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado do mérito e a promovida requereu a produção de prova quanto à perícia contábil, avaliação imobiliária e produção de prova testemunhal. Vindo-me os autos conclusos, passo a proferir julgamento antecipado do mérito. É o relatório, em apertada síntese. 2. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo encontra-se isento de qualquer vício ou nulidade, uma vez que toda a instrução obedeceu aos ditames legais. 2.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO A análise detida do conjunto probatório acostado aos autos revela a suficiência da prova documental para a plena elucidação da controvérsia, circunscrevendo-se a lide a questões de direito e a cálculos aritméticos contratuais e indenizatórios. O direito aplicado ao caso não exige a produção de provas adicionais, sejam elas testemunhais, periciais ou qualquer outra modalidade, conforme o Artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A discussão cinge-se essencialmente ao cumprimento das obrigações pactuadas, à sua tempestividade e integralidade, o que se prova primariamente pelo contrato e pelos comprovantes de pagamento e notificação, todos já anexados. O pedido de perícia imobiliária e contábil, formulado pelos Réus, demonstra-se desnecessário, pois a avaliação do saldo devedor, das compensações e da eventual necessidade de devolução de valores será resolvida em sede de liquidação de sentença, caso haja a declaração de rescisão por este Juízo e acolhimento dos pedidos autorais. Portanto, impõe-se o julgamento antecipado do mérito. 2.2. DO MÉRITO A questão central a ser dirimida por este juízo consiste em definir o procedimento aplicável para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, em caso de inadimplemento do devedor. O autor busca a via judicial ordinária para obter a rescisão do contrato, reintegração de posse e cominações correlatas, ao passo que a natureza do negócio jurídico atrai a incidência de legislação especial. Tratando-se de operação de compra e venda de bem imóvel em que fixada cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula do bem imóvel (id. 103412064) deve prevalecer a incidência da Lei n.º 9.514/1997, na forma do Tema Repetitivo n.º 1.095 do Superior Tribunal de Justiça: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Conforme se extrai do contrato firmado entre as partes (id. 103412064), a negociação foi estruturada como uma compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Tal modalidade contratual é regida pela Lei nº 9.514/97, que instituiu um rito específico e de caráter obrigatório para a hipótese de inadimplemento do devedor fiduciante. A referida lei estabelece um procedimento extrajudicial para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, que inclui a intimação do devedor, por intermédio do cartório de registro de imóveis competente, para purgar a mora no prazo de quinze dias. Somente após o transcurso do prazo sem o devido pagamento, consolida-se a propriedade em nome do credor, que deverá, então, promover leilão público para a alienação do bem. A tese é cristalina ao determinar que, preenchidos os requisitos – contrato de compra e venda com alienação fiduciária, registro em cartório e inadimplemento do devedor –, o único caminho para a resolução do pacto é aquele previsto na Lei nº 9.514/97. O legislador, ao criar este microssistema, objetivou conferir maior segurança jurídica e celeridade à execução das garantias imobiliárias, não deixando margem para que o credor opte por uma via alternativa, como a ação de rescisão contratual judicial. Nesse sentido, veja-se: APELAÇÃO CÍVEL Nº 0842173-23.2023.8.15.2001
APELANTE: MEIRE MARIA DA SILVA ADVOGADO: ALEXANDRE GOMES BRONZEADO - OAB PB10071 e outro
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA ADVOGADO: LEONARDO FIALHO PINTO - OAB MG108654 ORIGEM: 4ª VARA CÍVEL DA CAPITAL DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DO CDC. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por Meire Maria da Silva contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca da Capital, que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais movida em face de MRV Engenharia e Participações S.A., em razão do inadimplemento contratual imputado à construtora, decorrente de atraso na entrega do imóvel e modificações no projeto. A autora pleiteava a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível a rescisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada, com devolução dos valores pagos, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, diante do inadimplemento alegado pela parte compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de compra e venda celebrado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada em cartório, circunstância que atrai a aplicação da Lei nº 9.514/1997 como norma especial, nos termos da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095 (REsp nº 1.891.498/SP), afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 4. Nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o inadimplemento do devedor enseja a adoção do procedimento específico de consolidação da propriedade em nome do fiduciário, com posterior leilão do imóvel e devolução de eventual saldo ao fiduciante, após a quitação do débito. 5. No caso concreto, restou comprovado o inadimplemento da autora e a realização de leilão do imóvel pela Caixa Econômica Federal, com arrematação por terceiro, inviabilizando a rescisão contratual pretendida e a devolução imediata dos valores pagos, conforme reconhecido na certidão de inteiro teor constante nos autos. 6. A jurisprudência do STJ e de tribunais estaduais reitera que, havendo pacto adjeto de alienação fiduciária devidamente registrado e inadimplemento do comprador, a resolução do contrato não pode ocorrer pela via judicial, devendo seguir o rito legal previsto na Lei nº 9.514/1997, com exclusão da aplicação do art. 53 do CDC. 7. Diante da improcedência mantida e do desprovimento do recurso, cabível a majoração dos honorários advocatícios para 17% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, com exigibilidade suspensa por força da gratuidade da justiça deferida à autora. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente registrada, a inadimplência do comprador deve ser resolvida nos moldes da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário e a realização de leilão do imóvel são requisitos legais para extinção do vínculo contratual, sendo inviável a rescisão judicial com restituição de valores fora do procedimento legal. 3. É devida a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, quando mantida a improcedência da demanda. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC/2015, arts. 85, § 11, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 23.10.2020 (Tema 1.095); TJSP, Apelação Cível nº 1005195-85.2020.8.26.0506, Rel. Des. Pastorelo Kfouri, j. 19.06.2024; TJPB, Apelação Cível nº 0815890-17.2021.8.15.0001, Rel. Des. Leandro dos Santos, j. 09.04.2024.
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Cível Desembargador Mário Moacyr Porto 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0807665-11.2024.8.15.2003 [Alienação Fiduciária]. VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS os presentes autos acima identificados. ACORDAM os integrantes da 2ª Câmara Cível do Colendo Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, integrando esta decisão a certidão de julgamento constante dos autos. (0842173-23.2023.8.15.2001, Rel. Gabinete 23 - Des. José Guedes Cavalcanti Neto, APELAÇÃO CÍVEL, 2ª Câmara Cível, TJPB, juntado em 29/05/2025) (grifei) A pretensão de rescisão judicial do contrato, com a consequente reintegração de posse e imposição de multas, não encontra amparo legal, pois subverte a lógica do procedimento especial estabelecido pela Lei nº 9.514/97, cuja aplicação foi tornada mandatória pela jurisprudência vinculante do STJ. Desse modo, a análise das demais questões de mérito, como o alegado adimplemento substancial, multa por fruição indevida do imóvel, a inadimplência das taxas condominiais ou a aplicação de cláusulas penais, torna-se prejudicada, pois todos esses pedidos dependem de uma premissa equivocada: a de que a resolução do contrato poderia ser processada pela via judicial ordinária. 3. DISPOSITIVO Posto isso, com fundamento nos arts. 355, I e 487, I, ambos do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS feitos pela parte autora, extinguindo o processo com resolução do mérito. Custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, pelo autor, estando a obrigatoriedade suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, uma vez que a parte é beneficiária da justiça gratuita. Publicações e Intimações eletrônicas. Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam-se estes autos ao Juízo ad quem. Caso haja o trânsito em julgado desta sentença, proceda-se com o imediato ARQUIVAMENTO dos autos, com as cautelas legais. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema. Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO