Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
APELANTE: CONSTRUTORA FIXAR E INCORPORACAO LTDA. - ME
APELADO: ESPOLIO DE SANDRO ARAUJO GONÇALVES SENTENÇA I. RELATÓRIO. CONSTRUTORA FIXAR E INCORPORACAO LTDA. – ME, pessoa jurídica de direito privado, ajuizou a presente ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse com pedido de tutela de urgência e perdas e danos em desfavor de ALBANISA SANDRA CORDEIRO DE ARAÚJO (posteriormente retificado o polo passivo para ESPÓLIO DE SANDRO ARAÚJO GONÇALVES), sob o fundamento de que as partes firmaram Contrato de Promessa de Compra e Venda referente ao Apartamento nº 710, Residencial Matisse, Bessa, João Pessoa/PB. A parte Autora alegou que o Espólio (através da inventariante/cônjuge supérstite) encontrava-se inadimplente com o contrato desde 05/12/2015, além de não ter quitado a obrigação vencida em 30/12/2014, totalizando relevante inadimplência. Sustentou que, após a notificação extrajudicial para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, a parte Ré permaneceu inerte. Requereu, assim, a declaração de rescisão contratual, a reintegração definitiva da posse e a condenação da parte Ré ao pagamento de perdas e danos, conforme a Cláusula Décima Quinta, Parágrafo Segundo, do contrato. Em sede de contestação, a parte Ré (Espólio de Sandro Araújo Gonçalves, representado por Albanisa Sandra Cordeiro de Araújo) confessou a inadimplência, atribuindo-a a dificuldades decorrentes do falecimento de seu esposo em 2016, mas argumentou que nunca se negou a pagar o débito, pleiteando a fixação do saldo devedor para quitação do imóvel. Subsidiariamente, requereu a condenação da Autora à devolução dos valores pagos, corrigidos, admitindo a retenção pela Vendedora de um percentual entre 10% a 25% dos valores adimplidos. A tutela de urgência de reintegração de posse foi inicialmente deferida, posteriormente reconsiderada (tornando sem efeito a decisão e reintegrando a Ré na posse), e, após novo julgamento antecipado da lide, a sentença julgou integralmente procedentes os pedidos da Autora, declarando a rescisão, tornando definitiva a liminar e condenando a parte promovida ao pagamento de perdas e danos a serem apuradas em liquidação. Houve interposição de Apelação pela parte Ré. Em sede recursal, o Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, por meio de decisão monocrática (posteriormente confirmada em Acórdão no julgamento do Agravo Interno e dos Embargos de Declaração), declarou a nulidade da sentença ex officio, por considerá-la citra petita, em flagrante violação ao princípio da congruência, haja vista a ausência de análise dos pedidos formulados na contestação relativos à devolução das quantias pagas, correspondente retenção e eventual compensação de crédito a ser restituído. Os autos retornaram para que fosse proferida nova sentença, abrangendo a totalidade dos pedidos. II. FUNDAMENTAÇÃO. A matéria sub judice versa sobre a rescisão de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel residencial, em decorrência do inadimplemento do promissário comprador, configurando, portanto, uma relação jurídica submetida ao Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). É fato incontroverso nos autos que a parte Ré, ou o de cujus antes dela, está em situação de inadimplência, com parcelas em atraso desde dezembro de 2015, e a obrigação de dezembro de 2014. Diante do descumprimento da obrigação principal, a parte Autora possui o direito de pleitear a resolução do contrato, conforme previsto na Cláusula Décima Quinta do instrumento e amparado pelo Código Civil. O art. 475 do Código Civil estabelece, in verbis: “Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Ademais, foi comprovado que a Autora procedeu à notificação extrajudicial da Ré para constituição em mora, conforme a cláusula contratual, e a inércia da devedora persistiu. Desse modo, diante da manifesta inadimplência do promissário comprador, impõe-se a declaração de rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, restabelecendo o status quo ante, o que acarreta a reintegração da Autora na posse definitiva do imóvel, medida já executada e que se torna definitiva como corolário lógico da resolução contratual. A rescisão do contrato, ainda que motivada pela culpa do promissário comprador (como é o caso), implica o direito de a parte devedora reaver as quantias pagas, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou esta questão, especialmente no que tange ao momento e ao montante da restituição. Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” A restituição deve, portanto, ser parcial e imediata, devendo o Juízo fixar o percentual de retenção para cobrir as despesas administrativas, de publicidade e demais prejuízos da Construtora. Embora o contrato preveja uma série de deduções que, somadas, poderiam configurar a perda quase total dos valores pagos, o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor coíbe cláusulas que estabeleçam uma vantagem excessiva para o fornecedor. O STJ possui entendimento firme que limita esta retenção: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ATÉ 25% POR PARTE DA VENDEDORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. (...) 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2597051 GO 2024/0086485-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/12/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/12/2024) O Tribunal de Justiça da Paraíba, decidiu: “APELAÇÃO. PRETENSÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ANÁLISE DO VALOR CONFORME RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO. - Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, cabível a retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados que, conforme entendimento pacificado do Eg. Superior Tribunal de Justiça, o percentual é de 10% até 25%.
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0864872-81.2018.8.15.2001 [Rescisão / Resolução] Vistos, relatados e discutidos os presentes autos acima identificados. Acordam os desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, por unanimidade, em negar provimento ao apelo. (TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 08214892420168152001, Relator.: Gabinete 05 - Des. Marcos Cavalcanti de Albuquerque, 3ª Câmara Cível) Considerando as particularidades do caso, notadamente o longo período de inadimplência e as despesas administrativas comprovadas, fixa-se o percentual máximo admitido pela jurisprudência do STJ. Desta forma, a Autora fará jus à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, devendo o saldo (os 75% remanescentes) ser restituído ao Espólio. A parte Autora pleiteou, adicionalmente às multas contratuais, a condenação da parte Ré ao pagamento de perdas e danos pela ocupação do imóvel. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio. Isso porque, segundo o entendimento prevalente do Superior Tribunal de Justiça, o pagamento de taxa de ocupação ou aluguéis tem fundamento jurídico na vedação ao enriquecimento sem causa do adquirente, retribuindo ao proprietário os valores correspondentes ao tempo que o possuidor utilizou bem alheio. Por essa razão, os aluguéis ou a taxa de ocupação devidos pela resolução do contrato de imóvel não se enquadram na categoria perdas e danos, para cuja indenização se faz necessária a constatação de ato ilícito. Por impedir o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento, o pagamento de taxa de ocupação ou de aluguéis não depende sequer da aferição da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel, sendo, pois, devido em relação à integralidade do período em que a citada posse foi exercida. É essa a orientação da jurisprudência, ao consignar que “o pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização de bem alheio [de forma que] se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato, se o suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem causa” ( REsp 955.134/SC, Quarta Turma, DJe 29/08/2012, sem destaque no original). O precedente esclarece: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02. ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. (...) 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. Recurso especial provido”. (STJ - REsp: 1854120 PR 2019/0377679-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2021). A taxa de ocupação deve ser fixada, como usualmente aplicado pelos tribunais pátrios em casos análogos, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 305.000,00). Este valor será devido a partir da data em que se caracterizou o inadimplemento e a ocupação irregular (05/12/2015, data da inadimplência não purgada) até a data da efetiva reintegração de posse da Autora (14/05/2019 ou a data da segunda reintegração após a reversão da liminar, 09/06/2019). Todas as verbas devidas pela parte Ré (retenção de 25% dos valores pagos, taxa de ocupação/aluguéis, e débitos propter rem como IPTU/TCR e Condomínio) deverão ser compensadas com o montante a ser restituído à parte Ré (75% dos valores pagos). O valor base a ser restituído corresponde ao montante pago pela parte Ré, que a própria Autora informou ser de R$ 220.275,36 (duzentos e vinte mil, duzentos e setenta e cinco reais e trinta e seis centavos), o qual deverá ser corrigido monetariamente. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao comprador (75% do total pago) deve incidir a partir de cada desembolso. Os débitos propter rem (IPTU/TCR e condomínio) são de responsabilidade do promissário comprador a partir da posse, mas se lançados em nome da construtora, deverão ser compensados pelo valor total apresentado e corrigido. O saldo final desta compensação (em favor de quem quer que seja) será determinado em liquidação de sentença, por ser o meio processual adequado para aferir os valores exatos e atualizados, corrigindo o vício citra petita da sentença anterior. III. DISPOSITIVO.
Ante o exposto, com fundamento no Art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais da Autora e o pedido subsidiário da parte Ré (Espólio), para: DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao Apartamento nº 710, Residencial Matisse (IDs 17836372 e 17836359). CONFIRMAR a medida de urgência e TORNAR DEFINITIVA a reintegração da posse do imóvel em favor da CONSTRUTORA FIXAR E INCORPORACAO LTDA. – ME. CONDENAR a Autora, CONSTRUTORA FIXAR E INCORPORACAO LTDA. – ME, à restituição imediata das parcelas pagas pelo Espólio de Sandro Araújo Gonçalves, devidamente corrigidas, nos termos da Súmula 543 do STJ, admitindo-se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante total adimplido, a título de perdas e danos e despesas administrativas. O valor base pago a ser considerado, conforme alegado pela própria Autora, é de R$ 220.275,36 (duzentos e vinte mil, duzentos e setenta e cinco reais e trinta e seis centavos). CONDENAR a parte Ré, ESPÓLIO DE SANDRO ARAÚJO GONÇALVES, ao pagamento de perdas e danos a título de Taxa de Ocupação (Aluguéis), no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato (R$ 305.000,00), devido mensalmente a partir da data da constituição em mora (05/12/2015) até a data da efetiva reintegração de posse (09/06/2019). CONDENAR a parte Ré, ESPÓLIO DE SANDRO ARAÚJO GONÇALVES, ao pagamento das dívidas de natureza propter rem incidentes sobre o imóvel (Condomínio e IPTU/TCR) no período de sua posse. DETERMINAR que a compensação das verbas (retenção, taxa de ocupação, débitos propter rem devidos pela Ré; versus restituição de 75% do valor pago devido pela Autora) seja apurada em fase de liquidação de sentença, devendo: a) A correção monetária dos valores a serem restituídos à Ré incidir a partir de cada desembolso pelo índice contratualmente previsto (INCC, ou o que for legalmente aplicável na liquidação); b) Os valores devidos pela Ré a título de perdas e danos/aluguéis sejam corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação mensal e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Tendo havido sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (resultado da compensação final, se houver saldo positivo, ou sobre o valor atualizado da causa, R$ 305.000,00), serão distribuídos na proporção de 50% para cada parte, nos termos do art. 86 do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes, através de seus procuradores legalmente constituídos. João Pessoa – PB, 15 de outubro de 2025. Juiz(a) de Direito