Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANDRE FALCAO FERNANDES
REU: JAMES LAURENCE DEVELOPMENTS CONSTRUCOES INCORPORACOES E IMOBILIARIA LTDA - ME SENTENÇA I. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 7ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0808375-47.2018.8.15.2001 [Práticas Abusivas, Incorporação Imobiliária, Indenização por Dano Moral] Vistos etc. ANDRÉ FALCÃO FERNANDES ajuizou ação anulatória de negócio jurídico, c/c reparação de danos morais e materiais, contra JAMES LAURENCE DEVELOPMENTS CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, sob o fundamento de que, em fevereiro de 2012, firmou contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel integrante do empreendimento “Brisas de Coqueirinho Country Club e Resort”, no município do Conde/PB, no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pago integralmente. Sustenta que a promovida, à época, publicizou o empreendimento como condomínio horizontal de luxo, com ampla estrutura de lazer, segurança e serviços, mas o que se verificou, na prática, foi a inexistência de incorporação registrada, atraso na execução das obras e abandono do empreendimento, que permanece inacabado, configurando publicidade enganosa e vício do produto. Requereu a anulação do negócio jurídico, com restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais, além da condenação da parte ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e das multas previstas na Lei n. 4.591/64 (art. 35, §5º), bem como as multas compensatória e moratória da Lei Estadual n. 10.570/2015, em virtude do atraso na entrega. Juntou procuração e documentos comprobatórios (IDs 12508591 e seguintes). Foi deferido o benefício da justiça gratuita (ID 17746328 - pág. 1). A demandada foi regularmente citada e apresentou contestação (ID 16635726 e 16636477), na qual arguiu, preliminarmente, a existência de recuperação judicial em trâmite, sustentando a competência do juízo universal para apreciar demandas que envolvem créditos sujeitos à recuperação, nos termos da Lei n. 11.101/2005. No mérito, defendeu a inexistência de irregularidades contratuais, por se tratar de loteamento aprovado e registrado, e não de condomínio, inexistindo, portanto, qualquer ilicitude ou violação aos direitos do consumidor. Requereu, por fim, a total improcedência da ação. Juntou vasta documentação, incluindo cópia do processo de recuperação judicial, pareceres técnicos da SUDEMA e IBAMA, jurisprudências sobre juízo universal, além do registro de incorporação e alvarás municipais (IDs 16635890 a 16636160). O autor, em seguida, aditou a petição inicial (ID 19522805), pleiteando a inclusão de novos réus no polo passivo, quais sejam: Município do Conde-PB, Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 21ª Região – CRECI/PB, e Cartório Velton Braga Serviço Notarial e Registral da Comarca de Alhandra/PB, sob o argumento de que cada um deles teria concorrido para a prática lesiva. Aduziu que o Município do Conde expediu alvarás e licenças urbanísticas posteriormente declaradas irregulares; que o CRECI/PB teria endossado a legalidade do empreendimento em propaganda institucional. O aditamento foi recebido, determinando-se a citação dos litisconsortes (ID 22251420). Regularmente citados, o CRECI/PB apresentou contestação (ID 28692842), arguindo incompetência da Justiça Estadual em razão de sua natureza de autarquia federal, o que atrairia a competência da Justiça Federal, além de ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pelos danos alegados. No mérito, defendeu a improcedência dos pedidos. O feito foi remetido para o juízo da Comarca de Conde. Recebendo os autos, o Juízo da Vara Única de Conde entendeu que, por se tratar de aditamento posterior à contestação, seria necessária a anuência do réu, nos termos do art. 329, II, do CPC. Assim, determinou o retorno do processo à 7ª Vara Cível da Capital para as providências cabíveis A ré não anuiu com o aditamento, conforme ID ID 67265792, e, diante disso, o juízo do Conde declinou de ofício da competência em favor da 7º Vara Cível. Reautuado, o processo permaneceu na 7ª Vara Cível da Capital, onde foi aberto prazo para especificação de provas. Nenhuma das partes requereu produção adicional, razão pela qual o feito foi concluso para sentença. É o relatório. DECIDO. II. DA FUNDAMENTAÇÃO II.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DE MÉRITO Inicialmente impende observar que a lide deve ser julgada antecipadamente porquanto as provas dos autos já se encontram como suficientes à resolução da lide (art. 335, I, do NCPC), razão pela qual passo ao julgamento da lide. II.2 DA IMPUGNAÇÃO AOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA A parte ré apresentou impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita, no entanto não juntou aos autos qualquer prova hábil de demonstrar possuir o autor de meios suficientes para o pagamento das custas e honorários sucumbenciais. Isso posto, reconheço o direito ao benefício de justiça gratuita (art. 98, § 1º, do CPC), um vez que não há nos autos elementos capazes de afastar a presunção relativa da afirmação da parte de sua hipossuficiência de recursos (art. 99, § 3º, do CPC). II.3. DAS PRELIMINARES RELATIVAS À FALÊNCIA E À RECUPERAÇÃO JUDICIAL A parte demandada suscita, em preliminar, (i) a necessidade de suspensão do feito em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial; (ii) a incompetência deste Juízo para o julgamento da causa, sob o argumento de que a competência seria do chamado “juízo universal” da recuperação judicial; e (iii) a impossibilidade de prática de atos de constrição sobre o patrimônio da empresa, diante do disposto na Lei nº 11.101/2005. Todavia, nenhuma dessas alegações merece acolhida. a) Da alegada necessidade de suspensão do feito A suspensão a que se refere o art. 6º da Lei n. 11.101/2005 alcança apenas as ações e execuções que importem cobrança ou constrição patrimonial imediata, não abrangendo as ações de natureza declaratória ou indenizatória, como a presente, cujo objetivo é apenas o reconhecimento de direitos e eventual condenação em pecúnia, sem execução imediata. Dessa forma, inexiste óbice à continuidade do feito até o julgamento de mérito, razão pela qual rejeita-se o pedido de suspensão processual. b) Da suposta incompetência deste Juízo Igualmente improcede a alegação de incompetência, uma vez que o chamado “juízo universal” da recuperação judicial somente atrai para si os feitos que envolvam atos de execução, cobrança ou constrição de bens da recuperanda, sem deslocamento automático da competência para o julgamento de ações indenizatórias. A competência deste Juízo mantém-se hígida até a formação de título executivo judicial, quando, então, eventual satisfação do crédito deverá observar as regras do plano de recuperação e a ordem de habilitação perante o juízo empresarial. Assim, por não se tratar de execução nem de ato de constrição, inexiste fundamento jurídico para declinar da competência, devendo o feito permanecer sob apreciação deste Juízo. c) Da alegada impossibilidade de atos de constrição patrimonial No que tange à alegada impossibilidade de constrição, o argumento revela-se prematuro, visto que o processo ainda se encontra em fase de conhecimento, sem qualquer determinação de bloqueio, penhora ou expropriação de bens. Por conseguinte, inexiste violação à preservação da empresa ou ao princípio da universalidade da recuperação judicial.
Diante do exposto, rejeitam-se todas as preliminares suscitadas pela parte demandada, porquanto a recuperação judicial apenas repercutirá na fase executiva do feito, sem afastar a competência deste Juízo para processar e julgar a presente demanda. Rejeitadas as preliminares, passo ao mérito. II. 4 DO MÉRITO Observa-se que é indiscutível a relação de consumo existente entre as partes. Portanto, as regras aplicáveis ao caso devem ser aquelas previstas na Lei n. 8.078/90. No presente caso, aduz o autor que acreditava que estava adquirindo um imóvel em um condomínio fechado, como descrito no contrato firmado, no entanto, descobriu que a promovida lhe vendeu um terreno em um loteamento fechado. Além disso, afirma ter sido vítima de publicidade enganosa e que as obras estão atrasadas. Pois bem. II. 4.1 Da restituição integral Conforme a súmula 543 do STJ, se o construtor/vendedor foi quem deu causa à resolução do contrato, a restituição do valor adimplido deve ocorrer em sua integralidade, ou seja, o promitente vendedor não poderá reter nenhuma parte. Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) O entendimento sumular se aplica ao caso, pois ficou comprovada a ausência de entrega do empreendimento na data prevista, não procedendo a alegação da defesa de caso fortuito ou força maior na discussão sobre a existência de reserva indígena na área, visto que tais burocracias deveriam ter sido solucionadas no momento da instituição do empreendimento, ou seja, antes da comercialização dos lotes, tendo, portanto o demando assumido o risco de não ter os lotes regulares para construção e entrega. Além disso, em nada lhe socorre a alegação de fraude no empreendimento, pois os consumidores não podem ficar reféns da ausência de fiscalização das atividades financeiras da empresa contratada. Assim, comprovado o inadimplemento da obrigação principal, não ocorrendo a entrega do imóvel conforme acordado pelas partes, hipótese em que é cabível a restituição integral. Portanto, tratando-se de relação consumerista, em face de culpa exclusiva do promitente vendedor e sendo essa a causa da resolução do contrato, não há que se discutir acerca da retenção de valores, que poderia ser feita caso a autora decidisse rescindir o contrato por mera liberalidade. Com efeito, conforme já asseverado, a demora excessiva para a entrega de imóvel por culpa exclusiva da construtora gera a devolução integral do valor desembolsado pelo consumidor, pois eventos previsíveis e circunstâncias inerentes à atividade empresarial não são aptos a afastar a responsabilidade objetiva do fornecedor. II.4.2 Da inexistência de registro de incorporação Alega o autor que, quanto ao imóvel adquirido, não existe memorial de incorporação, não há frações ideais ou unidades autônomas que a elas corresponderão, nem áreas comuns. Pelo contrário, que se observa da certidão do referido imóvel constar áreas públicas, no lugar onde deveriam existir áreas comuns. Adiciona que a parte ré agiu e ainda age de má-fé contra o autor, também prejudicando centenas de outros consumidores que adquiriram os lotes acreditando se tratar de um condomínio horizontal; e que a ausência de arquivamento dos documentos aptos à regularização da incorporação do imóvel impede, de forma absoluta, a alienação das unidades e justifica a resolução do contrato. Em contestação, a ré afirmou existir registro de incorporação, entretanto, confundiu o referido documento com o registro do imóvel, sendo que essa última faz parte do rol de documentos necessários e não pode ser substituído por tal. Dispõe o art. 32 da Lei n. 4. 591/1964, que lista os documentos necessários para que ocorra a venda de unidade autônomas: Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021) j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021) l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. [...] (grifou-se) Além de ausente o arquivamento em comento, frise-se que não se pode exigir prova diabólica no sentido de que o autor comprove que a parte ré não arquivou os documentos constantes no art. 32 da Lei n. 4. 591/1964, uma vez que esse não pode apresentar o que não existe. Nesse sentido, a jurisprudência afirma que a ausência dos documentos que regularizam a obrigatória incorporação do imóvel, nos termos da referida lei, enseja a resolução contratual com a imediata devolução integral dos valores pagos. Nesse sentido: EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO CONTRATUAL - UNIDADE AUTÔNOMA - VENDA - INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA - REGISTRO - AUSÊNCIA - OBRA - ATRASO - FALTA DE RAZOABILIDADE. O pedido de rescisão contratual, decorrente da não observância da norma do art. 32 da Lei n. 4.591/1964, ausência do registro da incorporação imobiliária, e do prazo até então decorrido, sem que a edificação tivesse sido iniciada, deve ser tutelado, porquanto fatos que revelam descaso por parte da vendedora, próprio de enriquecimento sem causa, pois a quantia em dinheiro recebida pela venda de unidade autônoma, para entrega futura em data incerta, apenas a beneficia, pelos recursos recebidos que passa a movimentar, sem se preocupar com a contrapartida. A informação de obra em andamento não impede a rescisão da promessa de compra venda, porquanto o tempo já decorrido entre o ato de venda e pagamento integral do preço é dotado de total falta de razoabilidade e respeito para com o consumidor comprador. (TJ-MG - AC: 10024134307131001 MG, Relator: Saldanha da Fonseca, Data de Julgamento: 15/08/0016, Data de Publicação: 26/08/2016) (grifou-se) Assim, cabível a restituição dos valores pagos pelo autor de forma simples, devidamente atualizados, com a penalidade do art. 35, §5º da Lei n. 4.591/64, conforme requerido pelo autor. Tal entendimento encontra ressonância na jurisprudência pátria: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS RELATIVAS AO CONTRATO PRINCIPAL E AO DE PERSONALIZAÇÃO DO IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONFIGURADA CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. QUEBRA DE CONFIANÇA ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. VENDA DE UNIDADES SEM O PRÉVIO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. DESOBEDIÊNCIA AO ART. 32 DA LEI 4.591/64. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DE MULTA MORATÓRIA. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE TOTALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 453 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, observando as regras do Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, conforme Súmula nº 543 do STJ. 2. Reconhecidas as irregularidades cometidas pela promitente vendedora, a esta cabe culpa exclusiva em caso de rescisão contratual. 3. É imperativo, conforme art. 32 da Lei nº 4.591/64, o prévio registro no Cartório competente de registro de imóveis dos documentos enumerados no referido dispositivo legal, inclusive memorial descritivo da incorporação para alienação dos unidades a serem construídas. A desobediência se traduz como irregularidade grave a gerar nulidade contratual. 4. Consoante precedentes do STJ, mostra-se plenamente possível a reversão de multa moratória prevista de forma exclusiva em prejuízo do promitente-comprador, no caso de mora do promitente-vendedor. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, nos autos do Apelo nº 0001089.67.2010.8.06.0001, por unanimidade, por uma de suas Turmas, em conhecer do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da eminente Relatora. Fortaleza, 08 de março de 2017. Rosilene Ferreira T Facundo Relatora – Juíza Convocada Portaria 1.712/2016 (TJ-CE - APL: 00010896720108060001 CE 0001089-67.2010.8.06.0001, Relator: ROSILENE FERREIRA TABOSA FACUNDO - PORT 1.712/2016, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2017 - grifou-se) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM EDIFÍCIO EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DA AUTORA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO QUE SE CONSTITUIU COM FIM ÚNICO DE EDIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO EM QUE SE ENCONTRA A UNIDADE AUTÔNOMA OBJETO DA LIDE. AUSÊNCIA DO REQUISITO DE HABITUALIDADE. NÃO CARACTERIZAÇÃO DA FIGURA DO FORNECEDOR. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO POR ILICITUDE DO OBJETO. SÓCIO DA SPE QUE ALIENOU UNIDADE AUTÔNOMA QUANDO DA CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO. VIOLAÇÃO DO ART. 32 DA LEI 4.591/64. EXIGÊNCIA DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO ANTERIORMENTE À NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS NÃO OBSERVADA. OBJETO ILÍCITO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. EMPRESA REQUERIDA QUE ASSINOU O CONTRATO NULO COMO ANUENTE, CONCORDANDO COM A VENDA DO APARTAMENTO, SEM O PRÉVIO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SOLIDARIEDADE DOS RECORRIDOS. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PENALIDADE DO ART. 35, § 5º DA LEI 4.591/64. APLICAÇÃO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DA QUANTIA PAGA E MULTA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA INDEVIDAS. INAPLICABILIDADE DO ART. 940, DO CC E AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DOS DEMANDADOS. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DANOS QUE EXTRAPOLEM A ESFERA DO MERO ABORRECIMENTO. NÃO RECONHECIMENTO DO DEVER DE INDENIZAR. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO NECESSÁRIA. SUSPENSÃO, PORÉM, DA SUA EXIGIBILIDADE EM RAZÃO DA BENESSE DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA EM FAVOR DA APELANTE (ART. 98, § 3º, CPC). HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - AC: 03190361820158240023 Capital 0319036-18.2015.8.24.0023, Relator: Cláudia Lambert de Faria, Data de Julgamento: 03/12/2019, Quinta Câmara de Direito Civil - grifou-se) Assim, anoto que, nos autos, consta comprovado no ID 12508857 que o autor pagou R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pelo lote em questão. Por sua vez, aduz o art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64: Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) § 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. § 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição. (grifo nosso) Sendo a hipótese dos autos, reconhecido pela jurisprudência e ausentes os documentos referentes ao registro da incorporação imobiliária, é de se reconhecer a letra fria da lei para adicionar à devolução simples do montante pago pelo autor, a multa de 50% prevista pelo §5º do art. 35 da Lei n. 4.591/64. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o tema: RECURSO ESPECIAL Nº 1.399.840 - RS (2013/0279417-3) RECURSO ESPECIAL DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO ÀS NORMAS DOS ARTS. 32 E 35 DA LEI 4.591/64. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 35, § 5º, DA REFERIDA LEI. OMISSÃO NA OUTORGA DO CONTRATO DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTA DE 50% DOS VALORES ATÉ ENTÃO ADIMPLIDOS. EXIGIBILIDADE. VIA EXECUTIVA. PRECEDENTES. NECESSIDADE DE CONTINUAÇÃO NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. DECISÃO. De início, a orientação que vem se firmando junto a este sodalício é a de que as regras do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64, e do art. 585, inciso VII, do CPC (em sua redação original, norma que hoje ocupa o inciso III), estão em absoluta sintonia. (…) A conjugação desses dispositivos legais não deixa margem para se afastar a executividade da multa objeto de controvérsia. Nesse sentido, esta Corte já teve oportunidade de se manifestar nos seguintes termos: Cobrança da multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/64. Possibilidade de execução. Aplicação do inciso VII do art. 585 do Código de Processo Civil. 1. Se a lei especial de regência, Lei nº 4.591/1964, § 5º do art. 35, determina que a multa pode ser cobrada por via executiva, suficiente prova de que existe o compromisso, não carecendo da exigência de que tal prova seja o contrato assinado por duas testemunhas. O que vale é a demonstração de que o autor da cobrança da multa por via executiva é adquirente ou candidato à aquisição. (…)
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial. Intimem-se. Brasília (DF), 25 de maio de 2015. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator. (STJ - REsp: 1399840 RS 2013/0279417-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 27/05/2015 - grifou-se) Assim, deve a ré restituir ao autor a quantia paga por este, adicionando-se a multa de 50% prevista pelo §5º do art. 35 da Lei n. 4.591/64. II.4.3. Da multa compensatória e da multa moratória Argumenta a parte autora que a Lei Estadual n. 10.570, de 24 de novembro de 2015, estabelece o pagamento de multa moratória mensal no percentual 0,5% (meio por cento) sobre o valor total do imóvel, devidamente atualizado, e multa compensatória de 2% (dois por cento) do valor total do imóvel previsto no contrato, também devidamente atualizado, no caso de atraso na entrega de imóveis na data contratada: Art. 1° As Construtoras e Incorporadoras, que não entregarem os imóveis na data contratada, deverão indenizar o comprador-consumidor no valor equivalente a 2% (dois por cento) do valor total do imóvel previsto no contrato, devidamente atualizado, desde que não previsto valor superior, salvo se houver prazo de tolerância que, em nenhuma hipótese, poderá ser superior a 06 (seis) meses. § 1° Sem prejuízo da multa compensatória prevista no caput, na hipótese do imóvel não ser entregue ao comprador-consumidor na data prevista, será devida ainda multa moratória mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor total do imóvel, devidamente atualizado. Nesse contexto, segundo a inicial, considerando que o empreendimento deveria ter sido entregue em 30/04/2017 e tendo se passado mais de 06 (seis) meses da data prevista, caberia à ré arcar com o pagamento de ambas as multas previstas na legislação estadual, independente da multa prevista na lei de incorporações. Compulsando os autos, verifica-se do comunicado do “condomínio”, subscrito pela ré JAMES LAURENCE, a confissão do patente atraso na obra, ID 12509840. Esse atraso é também confirmado pelo gráfico do estágio das obras inconclusas e pelas fotos que demonstram a realidade da obra quando do ajuizamento da ação, ID 12509461. Todavia, a incidência das multas requeridas, nos termos do art. 2º da referida Lei1, os valores estabelecidos em seu supracitado art. 1º são condicionados a entrega das chaves ou da assinatura da escritura definitiva, o que não ocorreu nos presentes autos. Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possibilita a cumulação de multa compensatória com a multa moratória quando da rescisão contratual, desde que fundadas em fatos geradores diversos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL- AÇÃO DE COBRANÇA- CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS- RESCISÃO- INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS- MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA- POSSIBILIDADE- HONORÁRIOS SUCUMBÊNCIAIS. As multas moratórias e compensatórias poderão ser cobradas no mesmo evento, desde que, incidam sobre matérias distintas. A moratória foi cobrada sobre o atraso no pagamento e a compensatória em razão da rescisão contratual antes do prazo estipulado, nesse caso não há que se falar em bis in idem. Diante do valor irrisório da causa, necessário observar o que dispõe o artigo 85, § 8 do Código de Processo Civil quanto aos honorários. (TJ-MG - AC: 10024141363911001 MG, Relator: Maria das Graças Rocha Santos (JD Convocada), Data de Julgamento: 11/03/2020, Data de Publicação: 16/03/2020) Na hipótese em exame, não se constata a indicação do fato gerador quanto ao pedido para a aplicação das citadas multas em sua argumentação inicial, ônus que cabia ao autor. Assim, indefiro a aplicação da multa moratória e compensatória em questão. II.3.3 Da publicidade enganosa O Código de Defesa do Consumidor prevê o seguinte acerca da publicidade enganosa: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. Tem-se, ainda, do art. 38 do CDC, que o ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina. Aduz a parte autora que a ré, em sua publicidade, além de expor à venda imóveis em condições irregulares, negociou unidade que sabia, ou deveria saber em razão de seu objetivo social, que não poderia negociar enquanto não registrada a incorporação, sendo significativas as diferenças entre loteamento e condomínio horizontal. Compulsado o caderno processual, depreende-se que os encartes publicitários promovem o imóvel como condomínio, inclusive com demonstração de memorial descritivo, ID 12509044. Somado a isso, há nos autos os documentos que comprovam que o empreendimento na verdade se tratava de um loteamento e não de um condomínio horizontal. Assim, não são necessárias maiores digressões a despeito da configuração da propaganda enganosa, satisfatoriamente comprovada nos autos, devendo ser reconhecido que a ré desrespeitou o comando legal descrito no art. 37 do CDC. II.3.4 Do dano moral Em decorrência do exposto, é possível haver a condenação em dano moral, já que houve uma significativa e anormal situação que repercutiu na esfera de dignidade do autor. A venda de imóvel com documentação irregular através de propaganda enganosa ultrapassa os limites de um mero aborrecimento cotidiano e configura dano subjetivo. Isso porque o autor teve frustrada as suas expectativas de uso e propriedade, o que lhe causou angústia e sofrimento, danos extrapatrimoniais presumidos, por abalo aos direitos da personalidade. Ressalte-se que, no caso, configuram-se danos imateriais decorrentes não do mero descumprimento do contrato, mas sim daquele que transborda os limites da razoabilidade. Assim, reconhecida a abusividade do ato praticado e levando em consideração as condições econômicas do ofensor; a gravidade potencial da falta cometida; as circunstâncias do fato, haja vista a demora por mais de sete anos, tem-se que o valor da indenização por dano moral fixado em 5.000,00 (cinco mil reais). III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na exordial, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO objeto da demanda e CONDENAR a parte ré à devolução integral de valores pagos, no importe de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), adicionado da multa de 50% desse valor, conforme art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64, com valor a ser corrigido pelo IPCA, desde o efetivo prejuízo (data contratual prevista para entrega do imóvel) até a citação, quando a partir de então incidirá somente a taxa Selic, que inclui os juros de mora e atualização monetária. Condeno a ré, ainda, em dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que deverá ser acrescido de juros de mora pela taxa Selic desde a citação, com o decote da atualização monetária pelo IPCA até a prolação da sentença, a partir de quando bastará a taxa Selic, que já inclui a correção monetária e juros de mora, nos termos da Súmula 362 do STJ, e dos arts. 389, parágrafo único, 405 e 406, § 1º, todos do Código Civil. Condeno ainda a parte ré ao recolhimento das custas e demais despesas processuais, além de honorários no importe de 15% (quinze por cento) do valor da condenação, em razão da média complexidade da causa e atos processuais praticados. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Transitada em julgado, sem o pedido de cumprimento de sentença, arquive-se, sem prejuízo de posterior desarquivamento em caso de expresso requerimento. João Pessoa, data e assinatura digitais. Lua Yamaoka Mariz Maia Pitanga Juíza de Direito 1. Art. 2º O dinheiro proveniente dos valores estabelecidos no artigo anterior e seus parágrafos poderá ser compensado das parcelas que se vencerem após o prazo previsto para entrega do imóvel, ou devolvido ao comprador-consumidor, em um prazo máximo de 90 (noventa) dias, após a entrega das chaves ou da assinatura da escritura definitiva.