Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelantes: Ronaldo Bezerra de Queiroz; Leandro Henrique de Mesquita Tavares e Marcelo Antas Falcone de Melo Advogados: Isabelle Oliveira de Abrantes Diniz (OAB/PB 32669); Romero Sa Sarmento Dantas de Abrantes (OAB/PB 21289-A) e John Johnson Goncalves Dantas de Abrantes (OAB/PB 1663-A) 1ª
Apelado: Premier Administradora de Condominio Ltda Advogado: Daniel Henrique Antunes Santos (OAB/PB 11751-A) 2ª
Apelado: Blue Beach Residence Advogado: Vladimir Mina Valadares de Almeida (OAB/PB 12360-A) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE CURTO PRAZO. HOSPEDAGEM ATÍPICA POR PLATAFORMAS DIGITAIS. REGIMENTO INTERNO COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. ADMINISTRADORA COMO PARTE ILEGÍTIMA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por condôminos contra sentença do Juízo da 2ª Vara Mista de Cabedelo que, nos presentes autos de Ação de Obrigação de Fazer, movida em face de Premier Administradora de Condomínio Ltda. e Blue Beach Residence, julgou improcedente o pedido formulado e reconheceu a ilegitimidade passiva da administradora do condomínio, extinguindo o feito com resolução de mérito. Os autores sustentam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e requerem o reconhecimento da legitimidade passiva da administradora, bem como a vedação da hospedagem atípica por estar em desconformidade com a destinação residencial estabelecida no Regimento Interno do condomínio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante do indeferimento de prova testemunhal; (ii) determinar se a empresa responsável pela administração condominial possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; e (iii) definir se é legítima a vedação da prática de hospedagem atípica, em condomínio cujo Regimento Interno prevê destinação exclusivamente residencial. III. RAZÕES DE DECIDIR A rejeição da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa fundamenta-se na natureza exclusivamente jurídica da controvérsia, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal, já que os documentos constantes nos autos são suficientes à análise do mérito. A administradora de condomínio não possui legitimidade passiva para responder por atos oriundos de decisões coletivas condominiais, pois atua como mandatária, limitada à execução das deliberações da assembleia, não sendo titular de direitos ou deveres autônomos em relação à coletividade condominial. O Regimento Interno do condomínio estabelece expressamente a destinação exclusivamente residencial das unidades, vedando usos comerciais, o que inclui a prática de locação para hospedagem atípica. O uso das unidades para hospedagem por plataformas digitais descaracteriza a destinação residencial e compromete o sossego, a segurança e a convivência entre os condôminos, sendo vedado enquanto não autorizado por deliberação em assembleia condominial com quórum qualificado, conforme jurisprudência do STJ. A locação atípica por plataformas digitais não se confunde com a locação por temporada prevista na Lei nº 8.245/1991, pois se caracteriza pela informalidade, alta rotatividade e ausência de vínculo duradouro, incompatível com a natureza residencial do condomínio. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A Administradora de condomínio, ainda que exerça função de síndica, é parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação que visa compelir o cumprimento de normas internas do condomínio. O uso de unidades condominiais para hospedagem atípica é incompatível com Regimento Interno que prevê destinação exclusivamente residencial. A prática de locação atípica somente pode ser autorizada mediante deliberação da assembleia condominial, com quórum qualificado.
Acórdão - Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 Acórdão Apelação Cível nº 0807824-84.2024.8.15.0731 Origem: 2ª Vara Mista de Cabedelo Relator: Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em REJEITAR as preliminares e, no mérito, DAR PROVIMENTO EM PARTE AO APELO, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível, interposta por RONALDO BEZERRA DE QUEIROZ; LEANDRO HENRIQUE DE MESQUITA TAVARES e MARCELO ANTAS FALCONE DE MELO, irresignados com sentença do Juízo da 2ª Vara Mista da Comarca de Cabedelo que, nos presentes autos de “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA ANTECIPADA”, movida em face de PREMIER ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO LTDA. e BLUE BEACH RESIDENCE, assim dispôs: "colho a questão preliminar de ilegitimidade passiva da PREMIER ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO LTDA e, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito. Ante a sucumbência, devem as partes autoras arcarem com as custas processuais e com os honorários advocatícios do processo, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, (Art. 82, CPC/2015)." Em suas razões recursais, a parte autora sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento do direito de defesa, ante o indeferimento da prova testemunhal. No mérito aduz, em síntese, que: (i) a administradora do condomínio, Premier Administradora de Condominio Ltda, é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, notadamente por exercer a função de síndica; (ii) apesar de não haver vedação expressa na Convenção do Condomínio para locação de curto período, através de plataformas como Airbnb e similares, as regras compreendidas como um todo deixam claro que as unidades estão inseridas em uma finalidade residencial; (iii) o art. 7º, I, do Regimento Interno do condomínio estabelece que as unidades destinam-se exclusivamente para fins residenciais, sendo proibido sua locação ou uso para atividades profissionais, comerciais, industriais, ou de prestação de serviços, de qualquer natureza; e (iv) a jurisprudência do STJ e do TJPB reconhece a incompatibilidade do modelo de locação por temporada com o uso residencial previsto para unidades do condomínio. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de (i) reconhecer a legitimidade passiva da administradora do condomínio, PREMIER ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO LTDA; e (ii) garantir a observância do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, de modo a restringir a realização de locações por curto período. Contrarrazões apresentadas pela primeira apelada, Premier Administradora de Condominio Ltda, pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade. No mérito, requer-se o desprovimento do apelo. Contrarrazões apresentadas pela segunda apelada, Blue Beach Residence, pugnando-se pela confirmação da sentença por seus próprios fundamentos. Sem manifestação do Ministério Público, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC. É o relatório. VOTO - Juiz CARLOS Antônio SARMENTO REJEITO a preliminar de falta de dialeticidade recursal. Atento ao teor da petição correspondente, constata-se facilmente a presença dos elementos exigidos no art. 1.010 do CPC. Assim, e atendidos os pressupostos processuais de admissibilidade, conheço do recurso,recebendo-o nos seus efeitos próprios (CPC, art. 1.012, caput; e 1.013). REJEITO a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da prova testemunhal. Com efeito, a matéria controvertida é eminentemente de direito e pode ser devidamente apreciada a partir dos documentos juntados aos autos. Dessa forma, não há que se falar em cerceamento de defesa, porquanto a prova requerida não se mostra essencial à solução do litígio. A controvérsia recursal cinge-se à análise da regularidade de locação de unidade autônoma por curto período de tempo em Condomínio com destinação exclusivamente residencial, estabelecida em Regimento Interno. Relativamente à questionada legitimidade passiva da corré PREMIER ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO LTDA., tenho que a sentença não comporta reforma. A dita Administradora, embora exercente das atribuições de síndica do Condomínio, por contratação, atua como mera mandatária, de modo que não detém poder de ingerência sobre decisões gerais da Assembleia Condominial. É dizer, portanto, que o Condomínio é quem ostenta a titularidade de direitos e obrigações decorrentes da relação jurídica estabelecida com os condôminos. Dessa forma, ainda que os atos contestados estejam, em tese, em desacordo com a Convenção Condominial ou com o Regimento Interno, a legitimidade para compor o polo passivo recai exclusivamente sobre o ente condominial. Portanto, com a acerto a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação à dita corré, com fundamento na sua ilegitimidade passiva ad causam. Nesse sentido: CONDOMÍNIO - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL ILEGITIMIDADE AD CAUSAM PASSIVA E ATIVA RECONHECIDAS DE OFÍCIO - RECURSO IMPROVIDO, COM ALTERAÇÃO DO DISPOSITIVO SENTENCIAL. É firme a orientação jurisprudencial no sentido de que sendo o objeto da demanda a anulação de convocação de assembleia condominial, a legitimidade para figurar no polo passivo é do condomínio já que a tutela jurisdicional o afetará diretamente". "O síndico apenas representa o condomínio, ou seja, age em nome deste, não se confundindo a pessoa do representante do condomínio e a do síndico quanto este atua em nome próprio". (TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado; ApCiv 1016384-25.2017.8.26.0002; Relator: Des. Renato Sartorelli, j. em 28/08/2018) [...] A administradora de condomínio é parte ilegítima para responder por decisões tomadas em assembleias condominiais, pois atua como mera mandatária. O proprietário do imóvel responde solidariamente com o locatário por multas aplicadas pelo condomínio decorrentes de comportamento antissocial, com direito de regresso contra o inquilino. A concessão do benefício da justiça gratuita deve ser mantida, salvo prova inequívoca de capacidade financeira que permita o pagamento das despesas processuais sem prejuízo do sustento. (TJPB, 1ª Câmara Cível. ApCiv 0859562-21.2023.8.15.2001, Relator: Des. Francisco Seraphico Ferraz da Nóbrega Filho, j. em 18/12/2024) No mérito, tem-se dos autos que os autores, ora apelantes, proprietários das unidades 401-A; 202-B; e 405-A, do CONDOMÍNIO BLUE BEACH RESIDENCE, ora apelado, insurgem-se contra a prática de hospedagem atípica (de curta duração, diaristas) desenvolvida por alguns condôminos, notadamente por meio de plataformas digitais como Airbnb, sob o argumento de que tal conduta compromete a finalidade residencial do Condomínio. Pois bem! Extrai-se do Regimento Interno do referido Condomínio, em relação à destinação de seus apartamentos ou unidades (id. 35944232, p. 4): "Art. 7º Os apartamentos ou unidades destinam-se exclusivamente a fins residenciais, sendo expressamente proibido seu uso para: I - Locação ou cessão para atividades profissionais, comerciais, industriais ou de prestação de serviços, de qualquer natureza; II - Depósito para fins comerciais ou profissionais; III - Fim escuso ou ilícito, prostituição ou promiscuidade a critério e análise da Assembleia Condominial." Da Convenção do Condomínio, colhe-se: "ARTIGO 34 - São direitos dos Condôminos: a) Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o seu destino, desde que não prejudiquem a moral, a higiene, a segurança e a solidez do Condomínio, não causem danos ou incômodos aos demais Condôminos e não infrinjam as normas legais, as disposições desta Convenção, as do Regimento Interno ou Regulamentos vigentes." Acerca da matéria em debate, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.819.075, firmou entendimento no sentido de que havendo regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique no desvirtuamento daquela finalidade. À propósito, destaco trecho da ementa do referido julgado: [...] 4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações. 5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10. Recurso especial desprovido. (STJ, Quarta Turma. REsp 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator.: Ministro Luis Felipe Salomão, j. em 27/05/2021) Dessa forma, nos casos em que a Convenção ou Regimento Interno do Condomínio estabelecer que as unidades possuem finalidade exclusivamente residencial, não é necessária deliberação em Assembleia, por maioria qualificada, para proibir a prática de hospedagens atípicas, a exemplo das promovidas via Airbnb e similares. Pelo contrário, o procedimento deve ser observado para autorizar essa modalidade de uso. Ressalta-se, ainda, que a modalidade atípica de hospedagem, diante de suas peculiaridades, não se amolda à locação por temporada prevista na Lei nº 8.245/1991. Tem-se, portanto, como legítima a pretensão de condôminos de restringir a locação de unidades condominiais por períodos curtos, prática apropriada para a exploração hoteleira, porquanto desvirtuar a finalidade residencial, para qual foi estabelecido o condomínio, ocasionando risco à segurança e sossego dos demais condôminos. Nesse mesmo entendimento, a nossa Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COM PEDIDO LIMINAR. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA NO PRIMEIRO GRAU. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO. IMÓVEL COM FINS EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAIS CONFORME CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ALUGUEL POR TEMPORADA. VEDAÇÃO TAMBÉM INCLUÍDA NO REGIMENTO INTERNO APÓS APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL. REFORMA DA DECISÃO. PROVIMENTO DO AGRAVO. 1. “A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.896.710/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 28/2/2023.) 2. “(...) 9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. 10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. 11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 12. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021.) (TJPB, 4ª Câmara Cível. AI 0815123-11.2023.8.15.0000, Relator.: Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, j. em 14/04/2025) AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DESCONSTITUIÇÃO DE MULTA C/C TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR. IRRESIGNAÇÃO. ALUGUEL POR TEMPORADA. IMÓVEL RESIDENCIAL. VEDAÇÃO APROVADA EM ASSEMBLEIA GERAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 1351 DO CÓDIGO CIVIL. MAIORIA ABSOLUTA DOS CONDÔMINOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. - O Código Civil, em seu artigo 1351, dispõe que, “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.” (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022). Vistos, relatados e discutidos os presentes autos acima identificados. Acordam os desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, por unanimidade, em negar provimento ao agravo interno. (TJPB, 3ª Câmara Cível. AI 082032-16.3.2022.8.15.0000, Relator.: Des. Marcos Cavalcanti de Albuquerque, 03/04/2024) Ressalte-se, por fim, a possibilidade da utilização de unidades condominiais para os fins de hospedagem atípica, desde que os condôminos, por maioria qualificada, assim deliberem em Assembleia Condominial.
Diante do exposto, REJEITO as preliminares suscitadas e, no mérito, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO APELO, para determinar que seja observado pelo CONDOMÍNIO BLUE BEACH RESIDENCE, o uso exclusivamente residencial de suas unidades condominiais, na forma prevista no seu Regimento Interno, a fim de restringir prática de locação na modalidade de hospedagem atípica. Inverto em desfavor da parte vencida (Blue Beach Residence), o ônus da sucumbência processual estabelecida na sentença. Em relação à corré, PREMIER ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO LTDA., excluída da relação jurídica processual, com arrimo no § 11, do art. 85 do CPC, majoro para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, os honorários advocatícios sucumbenciais. É como voto. Integra o presente Acórdão a Certidão de Julgamento. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) - Relator -