Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARCIO ALEXANDRE DE MELO E SILVA
REU: LUCENA EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA SENTENÇA ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANOS MORAIS INEXISTENTES. PROCEDÊNCIA PARCIAL. I. CASO EM EXAME Ação ordinária de restituição de valores pagos cumulada com perdas e danos e indenização por danos morais proposta por adquirentes de unidade imobiliária em face da construtora, com fundamento no inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda em 13/08/2013, tendo adimplido parcialmente o valor do imóvel, cuja entrega estava prevista para março de 2014, com prazo de carência de 180 dias. Diante do descumprimento contratual e da ausência de entrega do bem, requereram a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos, indenização por lucros cessantes e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por parte da construtora pela não entrega do imóvel no prazo estipulado; (ii) estabelecer se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos e à indenização por lucros cessantes; (iii) determinar a validade da cláusula que prevê a cobrança de IPTU e TCR antes da efetiva entrega do imóvel; (iv) verificar a existência de dano moral indenizável decorrente do inadimplemento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que se trata de relação de consumo entre os adquirentes e a construtora, configurando-se contrato de adesão, regido pelos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Fica comprovado o inadimplemento da ré, que não entregou o imóvel dentro do prazo contratual, mesmo após decorrido o período de tolerância de 180 dias corridos, o que autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. Reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos autores, atualizados monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios, conforme os arts. 389 e 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, nos termos da Súmula 543 do STJ. Diante da perda do uso do imóvel, presume-se o prejuízo correspondente aos lucros cessantes, que devem ser indenizados no percentual de 0,5% do valor do imóvel, desde o término do prazo de tolerância até a data da sentença. A cláusula contratual que previa a cobrança de IPTU e TCR antes da efetiva entrega do imóvel é nula, por contrariar o próprio texto contratual e o princípio da boa-fé, sendo indevida a exigência de tais encargos. O mero inadimplemento contratual, sem prova de abalo à esfera íntima dos autores, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado no STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido parcialmente procedente. Tese de julgamento: Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados por construtoras com consumidores. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora e restituição integral dos valores pagos. Presume-se o prejuízo correspondente aos lucros cessantes em razão da indisponibilidade do bem, devendo ser indenizados no percentual de 0,5% do valor do imóvel. É nula a cláusula contratual que impõe ao comprador o pagamento de IPTU e TCR antes da efetiva entrega do imóvel. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 113, 389, parágrafo único, 402 e 406, § 1º; CDC, arts. 2º, 3º e 14; CPC, arts. 373 e 487. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.09.2017; STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no REsp 1780798/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30.09.2019; TJMG, Apelação Cível nº 10702150310754003, Rel.ª Evangelina Castilho Duarte, j. 12.03.2020.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0849480-67.2019.8.15.2001 [Combustíveis e derivados, Perdas e Danos, Compra e Venda]
Vistos, etc. 1. RELATÓRIO MÁRCIO ALEXANDRE DE MELO E SILVA e MARIANA RIAN ESPÍNOLA MANGUEIRA ZENAIDE NÓBREGA ajuizaram o que denominaram de AÇÃO ORDINÁRIA DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS CUMULADA COM PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS em face de LUCENA EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA (Id. 23841999). Aduziram que, em 13/08/2013, celebraram com a parte ré, contrato de promessa de compra e venda do lote 01, quadra E, do empreendimento Oásis do Mar Residence Privê, no valor de R$ 36.067,22 (trinta e seis mil e sessenta e seis e sete reais e vinte e dois centavos), dos quais pagaram a quantia de R$ 28.227,29 (vinte e oito mil duzentos e vinte e sete reais e vinte e nove centavos). Alegaram, ainda, que a entrega do condomínio foi prevista para 31 de março de 2014, com um prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias úteis. Acrescentaram que, apesar de terem honrado com seus compromissos, a unidade imobiliária não foi disponibilizada, pela ré, na data prevista. Por fim, narraram que a demandada entrou em contato a fim de cobrar taxas condominiais, IPTU e demais encargos previstos para o ato da entrega do imóvel. Com base no alegado, pugnando pelo benefício da justiça gratuita, no mérito, requereram a rescisão contratual, com a consequente devolução de todos os valores pagos. Pleitearam, ainda, a condenação da parte ré em perdas e danos, bem como no pagamento de indenização de danos morais. Antes mesmo do primeiro pronunciamento deste juízo, aportou aos autos petição da parte ré, requerendo sua habilitação (Id. 25737180). Em despacho inicial, determinou-se a intimação da parte autora para comprovar sua impossibilidade de arcar com as custas processuais, bem como juntar comprovante de residência do primeiro promovente (Id. 26243087). Nessa ocasião, ordenou-se, ainda, a habilitação requerida pela demandada. Sob o Id. 26393481, a parte ré apresentou contestação espontaneamente. Em preliminar, impugnou a justiça gratuita, arguiu a ausência de interesse de agir, a incompetência e a prescrição. No mérito, sustentou, em síntese: a) legalidade das cláusulas contratuais; b) rescisão motivada pelos promitentes compradores (autores); c) direito de retenção de 30% (trinta por cento) da quantia paga pelos autores; d) inexistência de danos morais. Por fim, pugnou pela improcedência dos pedidos. Aportou aos autos petição da parte promovente, requerendo a juntada do comprovante de residência dos autores, bem como cópia do contracheque da segunda demandante (Id. 26594155). Intimada, a parte autora ofertou impugnação à contestação (Id. 26937370). Instadas as partes para especificarem as provas que desejavam produzir, a parte ré requereu a produção de prova documental (Id. 27045953). Os autores, por sua vez, requereram a realização de perícia, bem como o depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas (Id. 27105243). Sob o Id. 32633621, a parte autora requereu a concessão de uma tutela de urgência, bem como o julgamento da tutela de evidência veiculada na impugnação à contestação. Decisão proferida ao Id. 45585759, que indeferiu o benefício da justiça gratuita ao primeiro demandante, deferiu tal benefício à segunda demandante, indeferiu as tutelas de urgência e da evidência requeridas pelos autores, rejeitou as preliminares de incompetência e impugnação à justiça gratuita apresentadas pela ré, bem como determinou o recolhimento das custas pelo primeiro promovente. No Id. 46096279, foi proferida decisão, acolhendo pedido de reconsideração e deferindo parcialmente a justiça gratuita ao primeiro demandante, com desconto de 88% (oitenta e oito por cento) e possibilidade de parcelamento das custas, com exclusão de despesas postais, diligências de oficial de justiça e honorários periciais. Aportou aos autos embargos de declaração opostos pela ré em face da decisão de Id. 46251351. Os promoventes apresentaram agravo de instrumento em face da decisão que indeferiu as tutelas de urgência e da evidência, bem como concedeu a justiça gratuita parcial (Id. 59276379). Intimada para apresentar contrarrazões aos aclaratórios supracitados, a parte autora silenciou. Foi deferido parcialmente o efeito suspensivo ao agravo de instrumento interposto pelos autores, apenas para suspender as cobranças relativas ao imóvel e impedir que o nome destes fosse incluído em cadastros de inadimplentes (Id. 59276384). Intimada para apresentar contrarrazões aos aclaratórios supracitados, a parte autora silenciou (Id. 59276394). Provimento parcial do agravo de instrumento interposto pelos autores, pela instância superior, para garantir a suspensão da cobrança das despesas com o imóvel, bem como para que o agravado se abstenha de incluir os nomes dos agravantes nos cadastros restritivos de crédito (Id. 59278913). Diante da decisão do agravo, foi determinado, por este Juízo, a intimação dos autores para recolhimento do valor correspondente a 12% das custas, considerando que, nessa parte, o agravo não foi provido (Id. 70417891). Custas pagas (Id. 73617512). Acolhimento dos aclaratórios interpostos perante este Juízo, pela ré (Id. 103230301), para suprir a omissão apontada fazendo constar na decisão refutada que a preliminar de incompetência há de ser afastada, pois não é cabível a alegação de aplicação do art. 47 do CPC, nem a da cláusula de eleição de foro. Decisão de saneamento e organização processual (id. 109826183), que rejeitou a prejudicial de mérito arguida pela promovida, fixou os pontos controvertidos e indeferiu a produção de provas requerida pelas partes. Transcorrido o prazo sem interposição de recurso, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. 2. DA FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO O presente feito comporta julgamento, pois prescinde de produção de prova técnica ou oral, haja vista que os pontos incontroversos e a documentação acostada aos autos bastam para o desate desta lide. As questões processuais (preliminares e prejudiciais de mérito) já foram resolvidas na decisão de saneamento, que não enfrentou recurso. Passo ao exame do mérito. MÉRITO Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A princípio, cumpre informar que o contrato estabelecido entre as partes deve ser analisado e interpretado à luz do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação tratada nos autos é de consumo, já que há um fornecimento de serviço pela parte demandada à demandante, enquanto atinente ao mercado de prestação de serviços de construção/incorporação imobiliária. A aplicabilidade das normas consumeristas ao caso em tela também se extrai da leitura dos artigos 2º e 3º do CDC, pois as partes se amoldam ao conceito de consumidor e fornecedor ali estatuídos. Como cediço, todo contrato é, em essência, um negócio jurídico bilateral, celebrado com a finalidade de produzir efeitos jurídicos. Como tal, deve conter os requisitos necessários para a sua existência e validade: o acerto do preço e da forma de cumprimento, a perfeita identificação do objeto do contrato e também o consenso entre as partes, este verificado mediante inequívoca manifestação de vontade, através da qual se pode inferir a sua intenção. Vale notar que a hipótese dos autos se trata do denominado “contrato de adesão”, em que a parte aderente não tem a possibilidade de modificar qualquer das cláusulas. Por conseguinte, é indiscutível que, ao consumidor, não foi dada a oportunidade de negociar ou mesmo discutir as cláusulas estipuladas, cabendo-lhe, tão somente, aderir ao instrumento como um todo, o que o coloca em situação de inferioridade perante a empresa contratada. O Código de Defesa do Consumidor, dentre as normas que resguardam o interesse dos consumidores contra os abusos praticados pelos fornecedores, estabelece o princípio da boa-fé objetiva, definida como uma regra de conduta, como um dever das partes, de agir conforme certos parâmetros de honestidade e lealdade, a fim de se estabelecer o equilíbrio das relações de consumo. Todo e qualquer contrato, aliás, deve ser pautado pelo princípio da boa-fé, tanto objetiva quanto subjetiva, estampando-se, no artigo 113, o conteúdo segundo o qual “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”. Tratando-se de responsabilidade objetiva, nos termos do art.14 do diploma protecionista, o fornecedor de serviços só não será responsabilizado caso comprove que o defeito inexiste ou que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, senão vejamos a jurisprudência pátria: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - APLICAÇÃO CDC - CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESCISÃO CONTRATUAL - MULTA RESCISÓRIA - DANO MORAL CONFIGURADO. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às empresas que exercem atividade de construção e incorporação, nos termos do art. 3º, § 2º, do CDC. Sendo rescindido o contrato, devem as partes ser restituídas ao status quo ante, ou seja, o comprador deve receber os valores pagos e o vendedor deve receber o bem, nos termos do artigo 475 do CC. Mostra-se extremamente desproporcional a previsão de punição em decorrência do descumprimento do contrato tão somente em benefício da promitente vendedora, razão pela qual, visando a dar tratamento igual às partes contratantes deve a penalidade ser invertida e fixada em favor do consumidor. Embora o descumprimento contratual não seja apto a configurar indenização por dano moral, o atraso sem justificativa na entrega do imóvel não se trata de mero dissabor, ensejando o ressarcimento do dano moral. (TJ-MG - AC: 10000180887606001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 11/02/0020, Data de Publicação: 13/02/2020). Desse modo, aplicam-se as regras do CDC ao presente caso. Do atraso na entrega do imóvel e ressarcimento do valor pago Compulsando-se os autos, observa-se, de um lado, que os autores se desincumbiram de seu encargo de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Nesse sentido, caberia à demandada trazer aos autos fatos impeditivos, extintivos ou modificativos do direito dos demandantes, o que não fez. Apesar de ter contestado, não tratou de desconstituir as provas apresentadas na inicial (art. 373, II, CPC), pois não entregou o empreendimento imobiliário contratado no prazo estipulado, por sua culpa. Dos documentos juntados com a inicial, vislumbra-se que os promoventes colacionaram aos autos o contrato (ID 23842048 e 23842045), de onde se atesta a relação jurídica estabelecida entre as partes. Destarte, os autores lograram êxito em demonstrar o vínculo contratual com a construtora, concernente à aquisição do lote 01, quadra E, do empreendimento Oásis do Mar Residence Privê, bem como o atraso da conclusão da obra de infraestrutura do referido loteamento, o que geraria a sua rescisão. Em relação ao prazo de acréscimo para a entrega do objeto, tem-se que este período é denominado pela doutrina e pela jurisprudência como “prazo de tolerância”, sendo ele válido, desde que previsto, informado expressamente ao comprador e limitado a 180 dias. Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias (STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 – Informativo nº. 612).” Ademais, tal prazo deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis, conforme entendimento firmado pelo STJ, acima citado. Com isso, contabilizando o regular prazo de tolerância (180 dias), contado da data estipulada em contrato para entrega (31 de março de 2014), tem-se como incontroverso que o bem deveria ter sido entregue ao autor em setembro de 2014. No caso em tela, a parte promitente vendedora extrapolou o prazo de entrega do imóvel, não podendo a parte promitente compradora ser privada de seu patrimônio e responder pelos riscos empresariais que devem ser assumidos apenas pela ré. Logo, deve ocorrer a rescisão do pacto e a devolução dos valores pagos integralmente pelos autores, porque o rompimento do negócio jurídico se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor. Nesse sentido, a jurisprudência: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO. JUROS E CORREÇÃO DA MONETÁRIA. Ocorrendo rescisão por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou o imóvel aos compradores na data fixada, devem ser restituídos os valores integrais pagos. Não havendo culpa do adquirente na rescisão contratual, não é pertinente a retenção da multa contratual, por configurar enriquecimento ilícito da construtora. A correção monetária tem seu termo inicial desde o desembolso da prestação, já que, conforme entendimento esposado pelo egrégio STJ, “a correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, sendo, tão somente, a reposição do valor real da moeda, corroído pela inflação”. Os juros devem incidir desde a citação, quando a apelante foi constituída em mora (Apl. Cível nº 10702150310754003. TJMG. Relatora Evangelina Castilho Duarte. Data de Publicação 12/03/2020). Igualmente, tem-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, revelado no enunciado da Súmula de nº. 543, in verbis: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Dessa maneira, tem-se que o contrato de promessa de compra e venda deve ser rescindido por culpa da ré, devendo os promoventes ser restituídos integramente pela quantia de R$ 28.227,29 (vinte e oito mil duzentos e vinte e sete reais e vinte e nove centavos) paga à ré, referente ao contrato de promessa de compra e venda ora rescindido. Esse valor de ser corrigido pelo IPCA do IBGE, a partir do desembolso, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da data da última citação (30/10/2019 – 25737166), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). Lucros cessantes O artigo 389 do Código Civil preconiza que: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”. Ao passo que o artigo 402, do mesmo diploma legal, estabelece que: “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”. Ora, a demora no cumprimento da obrigação ajustada implica dever de indenizar os lucros cessantes. Afinal, a indisponibilidade do bem acarreta a perda dos frutos que o imóvel geraria, seja para o fim de locação, seja para o fim de residência, ou para o uso, presumindo-se o prejuízo. Comprovado o atraso, resta o dever de indenizar. Assim, os lucros cessantes devem ser arbitrados em 0.5% do valor do imóvel, devido desde o final do término do prazo de tolerância até a data da declaração da rescisão do contrato, com a prolação da sentença, a ser apurado em liquidação de sentença. A esse respeito: "CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PERMITIDA DILAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. ILEGALIDADE NO ATRASO SUPERIOR À TOLERÂNCIA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS E MULTA. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE PREVÊ AS PENALIDADES. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. (...) 3. Apesar do reconhecimento da mora da construtora, não há cláusula prevendo imposição de penalidade à construtora ante o descumprimento do contrato. (...) 7. Recurso parcialmente provido."(Acórdão n. 694116, 20120110069624 APC, Relator: JOÃO EGMONT, Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 10/07/2013, Publicado no DJE: 18/07/2013. Pág.: 108) Da Nulidade de Cláusula Contratual Da cobrança de IPTU e Taxa de Coleta de Resíduo Os promoventes pleiteiam a nulidade da cláusula contratual do parágrafo segundo, da cláusula sexta, do contrato de compra e venda, consistente na obrigação dos promitentes compradores de arcar com as parcelas a título de IPTU e TRC. Ocorre que a referida cláusula é clara ao estabelecer que a cobrança dos valores referentes à IPTU e TCR se darão após a efetiva entrega do imóvel, a saber: “Cláusula sexta, parágrafo segundo: A entrega do empreendimento se dará mediante a indicação de data, que será comunicada, por escrito, para todos os PROMISSÁRIOS COMPRADORES, independentemente da sua participação em eventual solenidade e/ou festejo de entrega, arcando, desde aí, para com todas as despesas e rateios de que trata a cláusula Sétima, exceto o IPTU e TCR, cujos pagamentos pelos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, passam a ser devidos, a partir do ato da assinatura do presente contrato.” No caso dos autos, salienta-se que não há comprovante de entrega do bem, de modo que, consoante bem pontuou o juízo ad quem ao julgar o agravo de instrumento de nº 0811114-74.2021.815.0000 (Acórdão sob id 59278916): “In casu, pelo acervo probatório confeccionado pelos autores da demanda originária, ora agravantes, observa-se verossimilhança nas suas alegações quanto ao atraso na entrega do imóvel, uma vez que não há nos autos comprovação da entrega do bem. Dessa forma, considerando que foi ultrapassado em mais de cinco anos o prazo previsto no contrato para a entrega da unidade imobiliária, possui teoricamente o consumidor o direito à resolução do contrato de compra e venda de imóvel.” Portanto, o pagamento de IPTU e TCR pode ser compreendido como de natureza propter rem, ou seja, que acompanham o bem, de modo que a ausência de entrega do imóvel na forma acordada impede a cobrança das referidas obrigações acessórias. Vê-se que o próprio contrato condicionou o pagamento de IPTU e TCR à entrega do imóvel, o que, in casu, não ocorreu. Sob esse contexto, entendo por PROCEDENTE o pedido formulado pelos promoventes, no sentido de tornar inexigível, por nula, a regra do parágrafo segundo, da cláusula sexta do contrato de compra e venda debatido nos autos. Danos morais Os promoventes pleiteiam, ainda, que a romovida seja condenada a pagar indenização por danos morais. Todavia, este não se mostra cabível, na medida em que os demandantes não relataram, na petição inicial, como o atraso na entrega do imóvel teria afetado sua esfera íntima, seu estado de espírito ou algum outro direito de sua personalidade. Não se pode presumir o dano moral pelo simples descumprimento do prazo contratual, no caso, o atraso na entrega da obra, mormente porque não foram juntados documentos que comprovem tamanho abalo a direito de personalidade dos autores. O dano moral apenas poderia ser indenizado, acaso restasse inconteste uma situação excepcional de perturbação em sua esfera íntima, psíquica, sua honra ou imagem. A condenação em danos morais deve ser analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto e apenas havendo constatação de grave dano à personalidade em decorrência do atraso é que se configuraria a obrigação de repará-lo por meio de indenização. Nesse sentido o STJ já se pronunciou: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA OBRA, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LESÃO EXTRAPATRIMONIAL. CARACTERIZAÇÃO COM BASE NA DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA. ORIENTAÇÃO DA TERCEIRA TURMA NO SENTIDO DE QUE O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURA DANO MORAL. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Precedente. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Em virtude do não provimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 5. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (AgInt no REsp 1780798/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 03/10/2019). Posto isso, entendo por IMPROCEDENTE o pedido de danos morais formulados pelos autores. 3. DISPOSITIVO ISTO POSTO, REJEITADAS as preliminares, bem como a prejudicial de prescrição, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: A) DECLARAR A RESCISÃO, por culpa exclusiva da ré, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constante no ID 33304200; B) CONDENAR a promovida na devolução da integralidade dos valores pagos pelos promoventes, referentes ao contrato de promessa de compra e venda ora rescindido, totalizando a quantia de R$ 28.227,29 (vinte e oito mil duzentos e vinte e sete reais e vinte e nove centavos) paga à ré. Esse valor deve ser corrigido pelo IPCA do IBGE, a partir do desembolso, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da data da última citação (30/10/2019 – 25737166), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024); C) CONDENAR a demandada a pagar aos autores os lucros cessantes, arbitrados em 0,5% do valor do imóvel, e devidos desde o prazo de tolerância reconhecido pela jurisprudência (180 dias após o termo previsto para entrega), qual seja, setembro de 2014, até a data da declaração da rescisão do contrato (data desta sentença). O valor dos lucros cessantes deverá ser apurado em liquidação de sentença, corrigido pelo IPCA do IBGE, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da data da última citação (30/10/2019 – 25737166), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). Arbitro os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido, a teor do art. 85, § 2º, do CPC. Na sequência, considerando que a parte suplicante obteve um ganho de causa equivalente a aproximadamente 80% (oitenta por cento) dos pedidos formulados, os ônus da sucumbência serão distribuídos proporcionalmente da seguinte forma: 80% (oitenta por cento) para a ré e 20% (vinte por cento) para os autores, sendo, quanto a estes, nos limites do desconto de 88% que foi concedido ao primeiro autor como gratuidade judiciária parcial, e ainda a integralidade da justiça gratuita concedida à segunda autora. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARCIO ALEXANDRE DE MELO E SILVA
REU: LUCENA EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA SENTENÇA ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANOS MORAIS INEXISTENTES. PROCEDÊNCIA PARCIAL. I. CASO EM EXAME Ação ordinária de restituição de valores pagos cumulada com perdas e danos e indenização por danos morais proposta por adquirentes de unidade imobiliária em face da construtora, com fundamento no inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda em 13/08/2013, tendo adimplido parcialmente o valor do imóvel, cuja entrega estava prevista para março de 2014, com prazo de carência de 180 dias. Diante do descumprimento contratual e da ausência de entrega do bem, requereram a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos, indenização por lucros cessantes e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por parte da construtora pela não entrega do imóvel no prazo estipulado; (ii) estabelecer se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos e à indenização por lucros cessantes; (iii) determinar a validade da cláusula que prevê a cobrança de IPTU e TCR antes da efetiva entrega do imóvel; (iv) verificar a existência de dano moral indenizável decorrente do inadimplemento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que se trata de relação de consumo entre os adquirentes e a construtora, configurando-se contrato de adesão, regido pelos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Fica comprovado o inadimplemento da ré, que não entregou o imóvel dentro do prazo contratual, mesmo após decorrido o período de tolerância de 180 dias corridos, o que autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. Reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos autores, atualizados monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios, conforme os arts. 389 e 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, nos termos da Súmula 543 do STJ. Diante da perda do uso do imóvel, presume-se o prejuízo correspondente aos lucros cessantes, que devem ser indenizados no percentual de 0,5% do valor do imóvel, desde o término do prazo de tolerância até a data da sentença. A cláusula contratual que previa a cobrança de IPTU e TCR antes da efetiva entrega do imóvel é nula, por contrariar o próprio texto contratual e o princípio da boa-fé, sendo indevida a exigência de tais encargos. O mero inadimplemento contratual, sem prova de abalo à esfera íntima dos autores, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado no STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido parcialmente procedente. Tese de julgamento: Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados por construtoras com consumidores. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora e restituição integral dos valores pagos. Presume-se o prejuízo correspondente aos lucros cessantes em razão da indisponibilidade do bem, devendo ser indenizados no percentual de 0,5% do valor do imóvel. É nula a cláusula contratual que impõe ao comprador o pagamento de IPTU e TCR antes da efetiva entrega do imóvel. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 113, 389, parágrafo único, 402 e 406, § 1º; CDC, arts. 2º, 3º e 14; CPC, arts. 373 e 487. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.09.2017; STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no REsp 1780798/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30.09.2019; TJMG, Apelação Cível nº 10702150310754003, Rel.ª Evangelina Castilho Duarte, j. 12.03.2020.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0849480-67.2019.8.15.2001 [Combustíveis e derivados, Perdas e Danos, Compra e Venda]
Vistos, etc. 1. RELATÓRIO MÁRCIO ALEXANDRE DE MELO E SILVA e MARIANA RIAN ESPÍNOLA MANGUEIRA ZENAIDE NÓBREGA ajuizaram o que denominaram de AÇÃO ORDINÁRIA DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS CUMULADA COM PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS em face de LUCENA EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA (Id. 23841999). Aduziram que, em 13/08/2013, celebraram com a parte ré, contrato de promessa de compra e venda do lote 01, quadra E, do empreendimento Oásis do Mar Residence Privê, no valor de R$ 36.067,22 (trinta e seis mil e sessenta e seis e sete reais e vinte e dois centavos), dos quais pagaram a quantia de R$ 28.227,29 (vinte e oito mil duzentos e vinte e sete reais e vinte e nove centavos). Alegaram, ainda, que a entrega do condomínio foi prevista para 31 de março de 2014, com um prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias úteis. Acrescentaram que, apesar de terem honrado com seus compromissos, a unidade imobiliária não foi disponibilizada, pela ré, na data prevista. Por fim, narraram que a demandada entrou em contato a fim de cobrar taxas condominiais, IPTU e demais encargos previstos para o ato da entrega do imóvel. Com base no alegado, pugnando pelo benefício da justiça gratuita, no mérito, requereram a rescisão contratual, com a consequente devolução de todos os valores pagos. Pleitearam, ainda, a condenação da parte ré em perdas e danos, bem como no pagamento de indenização de danos morais. Antes mesmo do primeiro pronunciamento deste juízo, aportou aos autos petição da parte ré, requerendo sua habilitação (Id. 25737180). Em despacho inicial, determinou-se a intimação da parte autora para comprovar sua impossibilidade de arcar com as custas processuais, bem como juntar comprovante de residência do primeiro promovente (Id. 26243087). Nessa ocasião, ordenou-se, ainda, a habilitação requerida pela demandada. Sob o Id. 26393481, a parte ré apresentou contestação espontaneamente. Em preliminar, impugnou a justiça gratuita, arguiu a ausência de interesse de agir, a incompetência e a prescrição. No mérito, sustentou, em síntese: a) legalidade das cláusulas contratuais; b) rescisão motivada pelos promitentes compradores (autores); c) direito de retenção de 30% (trinta por cento) da quantia paga pelos autores; d) inexistência de danos morais. Por fim, pugnou pela improcedência dos pedidos. Aportou aos autos petição da parte promovente, requerendo a juntada do comprovante de residência dos autores, bem como cópia do contracheque da segunda demandante (Id. 26594155). Intimada, a parte autora ofertou impugnação à contestação (Id. 26937370). Instadas as partes para especificarem as provas que desejavam produzir, a parte ré requereu a produção de prova documental (Id. 27045953). Os autores, por sua vez, requereram a realização de perícia, bem como o depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas (Id. 27105243). Sob o Id. 32633621, a parte autora requereu a concessão de uma tutela de urgência, bem como o julgamento da tutela de evidência veiculada na impugnação à contestação. Decisão proferida ao Id. 45585759, que indeferiu o benefício da justiça gratuita ao primeiro demandante, deferiu tal benefício à segunda demandante, indeferiu as tutelas de urgência e da evidência requeridas pelos autores, rejeitou as preliminares de incompetência e impugnação à justiça gratuita apresentadas pela ré, bem como determinou o recolhimento das custas pelo primeiro promovente. No Id. 46096279, foi proferida decisão, acolhendo pedido de reconsideração e deferindo parcialmente a justiça gratuita ao primeiro demandante, com desconto de 88% (oitenta e oito por cento) e possibilidade de parcelamento das custas, com exclusão de despesas postais, diligências de oficial de justiça e honorários periciais. Aportou aos autos embargos de declaração opostos pela ré em face da decisão de Id. 46251351. Os promoventes apresentaram agravo de instrumento em face da decisão que indeferiu as tutelas de urgência e da evidência, bem como concedeu a justiça gratuita parcial (Id. 59276379). Intimada para apresentar contrarrazões aos aclaratórios supracitados, a parte autora silenciou. Foi deferido parcialmente o efeito suspensivo ao agravo de instrumento interposto pelos autores, apenas para suspender as cobranças relativas ao imóvel e impedir que o nome destes fosse incluído em cadastros de inadimplentes (Id. 59276384). Intimada para apresentar contrarrazões aos aclaratórios supracitados, a parte autora silenciou (Id. 59276394). Provimento parcial do agravo de instrumento interposto pelos autores, pela instância superior, para garantir a suspensão da cobrança das despesas com o imóvel, bem como para que o agravado se abstenha de incluir os nomes dos agravantes nos cadastros restritivos de crédito (Id. 59278913). Diante da decisão do agravo, foi determinado, por este Juízo, a intimação dos autores para recolhimento do valor correspondente a 12% das custas, considerando que, nessa parte, o agravo não foi provido (Id. 70417891). Custas pagas (Id. 73617512). Acolhimento dos aclaratórios interpostos perante este Juízo, pela ré (Id. 103230301), para suprir a omissão apontada fazendo constar na decisão refutada que a preliminar de incompetência há de ser afastada, pois não é cabível a alegação de aplicação do art. 47 do CPC, nem a da cláusula de eleição de foro. Decisão de saneamento e organização processual (id. 109826183), que rejeitou a prejudicial de mérito arguida pela promovida, fixou os pontos controvertidos e indeferiu a produção de provas requerida pelas partes. Transcorrido o prazo sem interposição de recurso, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. 2. DA FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO O presente feito comporta julgamento, pois prescinde de produção de prova técnica ou oral, haja vista que os pontos incontroversos e a documentação acostada aos autos bastam para o desate desta lide. As questões processuais (preliminares e prejudiciais de mérito) já foram resolvidas na decisão de saneamento, que não enfrentou recurso. Passo ao exame do mérito. MÉRITO Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A princípio, cumpre informar que o contrato estabelecido entre as partes deve ser analisado e interpretado à luz do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação tratada nos autos é de consumo, já que há um fornecimento de serviço pela parte demandada à demandante, enquanto atinente ao mercado de prestação de serviços de construção/incorporação imobiliária. A aplicabilidade das normas consumeristas ao caso em tela também se extrai da leitura dos artigos 2º e 3º do CDC, pois as partes se amoldam ao conceito de consumidor e fornecedor ali estatuídos. Como cediço, todo contrato é, em essência, um negócio jurídico bilateral, celebrado com a finalidade de produzir efeitos jurídicos. Como tal, deve conter os requisitos necessários para a sua existência e validade: o acerto do preço e da forma de cumprimento, a perfeita identificação do objeto do contrato e também o consenso entre as partes, este verificado mediante inequívoca manifestação de vontade, através da qual se pode inferir a sua intenção. Vale notar que a hipótese dos autos se trata do denominado “contrato de adesão”, em que a parte aderente não tem a possibilidade de modificar qualquer das cláusulas. Por conseguinte, é indiscutível que, ao consumidor, não foi dada a oportunidade de negociar ou mesmo discutir as cláusulas estipuladas, cabendo-lhe, tão somente, aderir ao instrumento como um todo, o que o coloca em situação de inferioridade perante a empresa contratada. O Código de Defesa do Consumidor, dentre as normas que resguardam o interesse dos consumidores contra os abusos praticados pelos fornecedores, estabelece o princípio da boa-fé objetiva, definida como uma regra de conduta, como um dever das partes, de agir conforme certos parâmetros de honestidade e lealdade, a fim de se estabelecer o equilíbrio das relações de consumo. Todo e qualquer contrato, aliás, deve ser pautado pelo princípio da boa-fé, tanto objetiva quanto subjetiva, estampando-se, no artigo 113, o conteúdo segundo o qual “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”. Tratando-se de responsabilidade objetiva, nos termos do art.14 do diploma protecionista, o fornecedor de serviços só não será responsabilizado caso comprove que o defeito inexiste ou que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, senão vejamos a jurisprudência pátria: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - APLICAÇÃO CDC - CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESCISÃO CONTRATUAL - MULTA RESCISÓRIA - DANO MORAL CONFIGURADO. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às empresas que exercem atividade de construção e incorporação, nos termos do art. 3º, § 2º, do CDC. Sendo rescindido o contrato, devem as partes ser restituídas ao status quo ante, ou seja, o comprador deve receber os valores pagos e o vendedor deve receber o bem, nos termos do artigo 475 do CC. Mostra-se extremamente desproporcional a previsão de punição em decorrência do descumprimento do contrato tão somente em benefício da promitente vendedora, razão pela qual, visando a dar tratamento igual às partes contratantes deve a penalidade ser invertida e fixada em favor do consumidor. Embora o descumprimento contratual não seja apto a configurar indenização por dano moral, o atraso sem justificativa na entrega do imóvel não se trata de mero dissabor, ensejando o ressarcimento do dano moral. (TJ-MG - AC: 10000180887606001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 11/02/0020, Data de Publicação: 13/02/2020). Desse modo, aplicam-se as regras do CDC ao presente caso. Do atraso na entrega do imóvel e ressarcimento do valor pago Compulsando-se os autos, observa-se, de um lado, que os autores se desincumbiram de seu encargo de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Nesse sentido, caberia à demandada trazer aos autos fatos impeditivos, extintivos ou modificativos do direito dos demandantes, o que não fez. Apesar de ter contestado, não tratou de desconstituir as provas apresentadas na inicial (art. 373, II, CPC), pois não entregou o empreendimento imobiliário contratado no prazo estipulado, por sua culpa. Dos documentos juntados com a inicial, vislumbra-se que os promoventes colacionaram aos autos o contrato (ID 23842048 e 23842045), de onde se atesta a relação jurídica estabelecida entre as partes. Destarte, os autores lograram êxito em demonstrar o vínculo contratual com a construtora, concernente à aquisição do lote 01, quadra E, do empreendimento Oásis do Mar Residence Privê, bem como o atraso da conclusão da obra de infraestrutura do referido loteamento, o que geraria a sua rescisão. Em relação ao prazo de acréscimo para a entrega do objeto, tem-se que este período é denominado pela doutrina e pela jurisprudência como “prazo de tolerância”, sendo ele válido, desde que previsto, informado expressamente ao comprador e limitado a 180 dias. Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias (STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 – Informativo nº. 612).” Ademais, tal prazo deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis, conforme entendimento firmado pelo STJ, acima citado. Com isso, contabilizando o regular prazo de tolerância (180 dias), contado da data estipulada em contrato para entrega (31 de março de 2014), tem-se como incontroverso que o bem deveria ter sido entregue ao autor em setembro de 2014. No caso em tela, a parte promitente vendedora extrapolou o prazo de entrega do imóvel, não podendo a parte promitente compradora ser privada de seu patrimônio e responder pelos riscos empresariais que devem ser assumidos apenas pela ré. Logo, deve ocorrer a rescisão do pacto e a devolução dos valores pagos integralmente pelos autores, porque o rompimento do negócio jurídico se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor. Nesse sentido, a jurisprudência: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO. JUROS E CORREÇÃO DA MONETÁRIA. Ocorrendo rescisão por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou o imóvel aos compradores na data fixada, devem ser restituídos os valores integrais pagos. Não havendo culpa do adquirente na rescisão contratual, não é pertinente a retenção da multa contratual, por configurar enriquecimento ilícito da construtora. A correção monetária tem seu termo inicial desde o desembolso da prestação, já que, conforme entendimento esposado pelo egrégio STJ, “a correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, sendo, tão somente, a reposição do valor real da moeda, corroído pela inflação”. Os juros devem incidir desde a citação, quando a apelante foi constituída em mora (Apl. Cível nº 10702150310754003. TJMG. Relatora Evangelina Castilho Duarte. Data de Publicação 12/03/2020). Igualmente, tem-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, revelado no enunciado da Súmula de nº. 543, in verbis: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Dessa maneira, tem-se que o contrato de promessa de compra e venda deve ser rescindido por culpa da ré, devendo os promoventes ser restituídos integramente pela quantia de R$ 28.227,29 (vinte e oito mil duzentos e vinte e sete reais e vinte e nove centavos) paga à ré, referente ao contrato de promessa de compra e venda ora rescindido. Esse valor de ser corrigido pelo IPCA do IBGE, a partir do desembolso, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da data da última citação (30/10/2019 – 25737166), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). Lucros cessantes O artigo 389 do Código Civil preconiza que: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”. Ao passo que o artigo 402, do mesmo diploma legal, estabelece que: “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”. Ora, a demora no cumprimento da obrigação ajustada implica dever de indenizar os lucros cessantes. Afinal, a indisponibilidade do bem acarreta a perda dos frutos que o imóvel geraria, seja para o fim de locação, seja para o fim de residência, ou para o uso, presumindo-se o prejuízo. Comprovado o atraso, resta o dever de indenizar. Assim, os lucros cessantes devem ser arbitrados em 0.5% do valor do imóvel, devido desde o final do término do prazo de tolerância até a data da declaração da rescisão do contrato, com a prolação da sentença, a ser apurado em liquidação de sentença. A esse respeito: "CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PERMITIDA DILAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. ILEGALIDADE NO ATRASO SUPERIOR À TOLERÂNCIA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS E MULTA. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE PREVÊ AS PENALIDADES. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. (...) 3. Apesar do reconhecimento da mora da construtora, não há cláusula prevendo imposição de penalidade à construtora ante o descumprimento do contrato. (...) 7. Recurso parcialmente provido."(Acórdão n. 694116, 20120110069624 APC, Relator: JOÃO EGMONT, Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 10/07/2013, Publicado no DJE: 18/07/2013. Pág.: 108) Da Nulidade de Cláusula Contratual Da cobrança de IPTU e Taxa de Coleta de Resíduo Os promoventes pleiteiam a nulidade da cláusula contratual do parágrafo segundo, da cláusula sexta, do contrato de compra e venda, consistente na obrigação dos promitentes compradores de arcar com as parcelas a título de IPTU e TRC. Ocorre que a referida cláusula é clara ao estabelecer que a cobrança dos valores referentes à IPTU e TCR se darão após a efetiva entrega do imóvel, a saber: “Cláusula sexta, parágrafo segundo: A entrega do empreendimento se dará mediante a indicação de data, que será comunicada, por escrito, para todos os PROMISSÁRIOS COMPRADORES, independentemente da sua participação em eventual solenidade e/ou festejo de entrega, arcando, desde aí, para com todas as despesas e rateios de que trata a cláusula Sétima, exceto o IPTU e TCR, cujos pagamentos pelos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, passam a ser devidos, a partir do ato da assinatura do presente contrato.” No caso dos autos, salienta-se que não há comprovante de entrega do bem, de modo que, consoante bem pontuou o juízo ad quem ao julgar o agravo de instrumento de nº 0811114-74.2021.815.0000 (Acórdão sob id 59278916): “In casu, pelo acervo probatório confeccionado pelos autores da demanda originária, ora agravantes, observa-se verossimilhança nas suas alegações quanto ao atraso na entrega do imóvel, uma vez que não há nos autos comprovação da entrega do bem. Dessa forma, considerando que foi ultrapassado em mais de cinco anos o prazo previsto no contrato para a entrega da unidade imobiliária, possui teoricamente o consumidor o direito à resolução do contrato de compra e venda de imóvel.” Portanto, o pagamento de IPTU e TCR pode ser compreendido como de natureza propter rem, ou seja, que acompanham o bem, de modo que a ausência de entrega do imóvel na forma acordada impede a cobrança das referidas obrigações acessórias. Vê-se que o próprio contrato condicionou o pagamento de IPTU e TCR à entrega do imóvel, o que, in casu, não ocorreu. Sob esse contexto, entendo por PROCEDENTE o pedido formulado pelos promoventes, no sentido de tornar inexigível, por nula, a regra do parágrafo segundo, da cláusula sexta do contrato de compra e venda debatido nos autos. Danos morais Os promoventes pleiteiam, ainda, que a romovida seja condenada a pagar indenização por danos morais. Todavia, este não se mostra cabível, na medida em que os demandantes não relataram, na petição inicial, como o atraso na entrega do imóvel teria afetado sua esfera íntima, seu estado de espírito ou algum outro direito de sua personalidade. Não se pode presumir o dano moral pelo simples descumprimento do prazo contratual, no caso, o atraso na entrega da obra, mormente porque não foram juntados documentos que comprovem tamanho abalo a direito de personalidade dos autores. O dano moral apenas poderia ser indenizado, acaso restasse inconteste uma situação excepcional de perturbação em sua esfera íntima, psíquica, sua honra ou imagem. A condenação em danos morais deve ser analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto e apenas havendo constatação de grave dano à personalidade em decorrência do atraso é que se configuraria a obrigação de repará-lo por meio de indenização. Nesse sentido o STJ já se pronunciou: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA OBRA, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LESÃO EXTRAPATRIMONIAL. CARACTERIZAÇÃO COM BASE NA DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA. ORIENTAÇÃO DA TERCEIRA TURMA NO SENTIDO DE QUE O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURA DANO MORAL. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Precedente. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Em virtude do não provimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 5. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (AgInt no REsp 1780798/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 03/10/2019). Posto isso, entendo por IMPROCEDENTE o pedido de danos morais formulados pelos autores. 3. DISPOSITIVO ISTO POSTO, REJEITADAS as preliminares, bem como a prejudicial de prescrição, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: A) DECLARAR A RESCISÃO, por culpa exclusiva da ré, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constante no ID 33304200; B) CONDENAR a promovida na devolução da integralidade dos valores pagos pelos promoventes, referentes ao contrato de promessa de compra e venda ora rescindido, totalizando a quantia de R$ 28.227,29 (vinte e oito mil duzentos e vinte e sete reais e vinte e nove centavos) paga à ré. Esse valor deve ser corrigido pelo IPCA do IBGE, a partir do desembolso, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da data da última citação (30/10/2019 – 25737166), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024); C) CONDENAR a demandada a pagar aos autores os lucros cessantes, arbitrados em 0,5% do valor do imóvel, e devidos desde o prazo de tolerância reconhecido pela jurisprudência (180 dias após o termo previsto para entrega), qual seja, setembro de 2014, até a data da declaração da rescisão do contrato (data desta sentença). O valor dos lucros cessantes deverá ser apurado em liquidação de sentença, corrigido pelo IPCA do IBGE, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da data da última citação (30/10/2019 – 25737166), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), de acordo com o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). Arbitro os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido, a teor do art. 85, § 2º, do CPC. Na sequência, considerando que a parte suplicante obteve um ganho de causa equivalente a aproximadamente 80% (oitenta por cento) dos pedidos formulados, os ônus da sucumbência serão distribuídos proporcionalmente da seguinte forma: 80% (oitenta por cento) para a ré e 20% (vinte por cento) para os autores, sendo, quanto a estes, nos limites do desconto de 88% que foi concedido ao primeiro autor como gratuidade judiciária parcial, e ainda a integralidade da justiça gratuita concedida à segunda autora. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito