Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: CARLA MARIA SILVA MONTEIRO
REU: PARAHYBA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., ALPHAVILLE PARAIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A, ASSOCIACAO ALPHAVILLE PARAIBA SENTENÇA Ementa: PROCESSO CIVIL. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE ADESÃO ASSINADO PELO ADQUIRENTE APÓS A EXPIRAÇÃO DO PRAZO CONTRATUAL ORIGINAL E DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO ATRASO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A MORA E O PREJUÍZO ANTERIOR À PERFEIÇÃO DO NEGÓCIO. ELEMENTO VOLITIVO SÓLIDO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. Caso em exame Ação de conhecimento ajuizada por Promitente Compradora contra as empresas Vendedoras/Incorporadoras e a Associação de Moradores, visando a condenação das Rés ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes e multas contratuais pela Lei Estadual nº 10.570/2015) e danos morais, sob a alegação de atraso na entrega de loteamento adquirido (Lote 05, Quadra G1, no empreendimento Alphaville Paraíba). O contrato foi firmado em 26 de junho de 2017, sendo que o prazo final para a entrega do empreendimento, incluído o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findou em fevereiro de 2017. II. Questão em discussão Reconhecimento da ilegitimidade passiva da Associação Alphaville Paraíba (Associação de Moradores). Validade do pleito indenizatório por atraso na entrega de empreendimento quando o contrato de promessa de compra e venda é celebrado pelo adquirente em momento posterior à expiração do prazo de entrega contratualmente previsto. Configuração dos pressupostos da responsabilidade civil (ato ilícito, dano e nexo causal) no período de mora reclamado. III. Razões de decidir A Associação Alphaville Paraíba carece de legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que sua natureza jurídica (associação de moradores sem fins lucrativos) e seu objeto social a desvinculam da cadeia de fornecimento e responsabilidade direta pela execução e entrega das obras do loteamento, elementos centrais da pretensão indenizatória. A discussão sobre o atraso e as multas contratuais é alheia às suas finalidades estatutárias. O princípio da boa-fé objetiva, consagrado no Código Civil, informa a conduta das partes contratantes, exigindo lealdade e transparência recíprocas. A celebração do contrato de compra e venda pela adquirente em 26 de junho de 2017, após o decurso do prazo fatal de entrega (fevereiro de 2017, conforme melhor cálculo pautado pelo contrato), indica o seu conhecimento prévio sobre o status do empreendimento e a consumação do atraso. IV. Dispositivo e tese Improcedência do pedido, resolvendo-se o mérito da lide, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Tese de julgamento: "O adquirente de um imóvel em construção que formaliza o contrato de promessa de compra e venda após a data prevista para a conclusão das obras e expiração do prazo de tolerância assume o risco pelo atraso pretérito, configurando falta de nexo causal apto a justificar a indenização por atraso de obra referente ao período anterior à data da assinatura contratual, por incompatibilidade com a boa-fé objetiva". Proc-0800195-33.2023.8.15.0751 I. Relatório
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Mista de Bayeux PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800195-33.2023.8.15.0751 [Indenização por Dano Material]
Vistos, etc.,
Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Carla Maria Silva Monteiro, devidamente qualificada, em desfavor de Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda., Alphaville Urbanismo S.A. e Associação Alphaville Paraíba, igualmente qualificadas. A parte Autora narra na exordial (ID 68100873, p. 7-14) que firmou com as três primeiras Rés, em 26 de junho de 2017, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para adquirir o Lote 05, Quadra G1, no empreendimento Alphaville Paraíba. Aduz a Promovente que, conforme a Cláusula Onze do contrato, o prazo original para a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento era de 30 (trinta) meses a contar do lançamento, realizado em 22 de fevereiro de 2014, o que findaria em agosto de 2016. Esta cláusula previa, contudo, a possibilidade de prorrogação do prazo em até 06 (seis) meses (Cláusula B.3 do Quadro Resumo, ID 68101849, p. 2/9). A Autora alega que o empreendimento só foi efetivamente entregue em meados de agosto de 2017, configurando, de acordo com sua ótica, uma mora contratual passível de reparação, sendo que tal atraso teria ocasionado intenso suplício psicológico e vultuosos prejuízos materiais. Em consequência da alegada mora, a Autora pleiteia a condenação das Rés ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, no patamar de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato por mês de atraso, a contar de 22 de agosto de 2016 (data do alegado inadimplemento), até a efetiva entrega do empreendimento. Adicionalmente, requer a aplicação de multa compensatória de 2% (dois por cento) e multa moratória mensal de 0,5% (meio por cento), conforme a Lei Estadual nº 10.570/2015, e, por fim, indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). As Rés foram devidamente citadas, conforme extratos e certidões juntadas aos autos, sendo que a Ré Associação Alphaville Paraíba apresentou contestação (ID 75090021), suscitando, preliminarmente, a impugnação à concessão da gratuidade de justiça à Autora, a ilegitimidade passiva, a inépcia da petição inicial por pedido indeterminado e a incorreção do valor da causa. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos, alegando a inexistência de dever de indenizar e a litigância de má-fé da Autora em decorrência do notório ajuizamento de múltiplas ações versando sobre o mesmo empreendimento e fundamentos. As Rés Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda. e Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alphaville Urbanismo S/A também apresentaram contestação (ID 100785463), reiterando a necessidade de reunião de feitos e, no mérito, a improcedência do pedido com base na ciência prévia do atraso no momento da assinatura do contrato. A Autora apresentou réplica (ID 105142287) e as partes foram instadas a especificar as provas que pretendiam produzir, momento em que se manifestaram pelo saneamento do feito e posterior manifestação probatória ou pelo julgamento antecipado, com a desnecessidade de dilação probatória, especialmente em relação à produção de prova oral (IDs 113631186, 113675978, 114232308). O feito encontra-se maduro para julgamento, uma vez que as questões preliminares suscitadas se confundem com o mérito, e a solução da lide gravita em torno da interpretação e aplicação do elemento volitivo e temporal do contrato. É o relatório, decido. II. Fundamentação II. A. Das Questões Processuais e Preliminares O exame dos autos evidencia a necessidade de se analisar previamente a arguição de ilegitimidade passiva da Ré Associação Alphaville Paraíba, bem como as impugnações relativas à gratuidade judiciária concedida e à incorreção do valor da causa, embora a solução de mérito torne secundária a análise das demais preliminares. 1. Da Impugnação à Justiça Gratuita A concessão do benefício da assistência judiciária gratuita à Autora (ID 72478286) foi devidamente analisada e deferida após a comprovação de sua hipossuficiência (ID 69916376, 69916379), em cumprimento ao disposto na legislação aplicável. A mera condição de Promitente Compradora de um lote, cujo pagamento, inclusive, foi objeto de alegação de dificuldade financeira e rescisões em outros autos, não é suficiente para afastar a presunção legal de veracidade da declaração de hipossuficiência. Deve-se resguardar o princípio constitucional do acesso à justiça, não havendo nos autos elementos robustos que infirmem o quadro de insuficiência financeira. Assim, rejeita-se a impugnação apresentada. 2. Da Ilegitimidade Passiva da Associação Alphaville Paraíba Assiste razão à contestante Associação Alphaville Paraíba (ID 75090021) quanto à sua ilegitimidade para figurar no polo passivo desta demanda. A pretensão autoral se funda na responsabilização por alegados danos materiais e morais decorrentes do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento e de seu posterior uso e gozo. Conforme se verifica nos termos do contrato (ID 68101849) e dos documentos da própria Associação (Estatuto Social, ID 72758749 e 72758752), a entidade possui natureza de associação civil sem fins lucrativos, vocacionada à administração, manutenção, limpeza e vigilância do loteamento, bem como à fiscalização das restrições urbanísticas. Sua atuação é, portanto, secundária e acessória à relação principal de compra e venda e à obrigação primeva de construir e entregar o empreendimento, que recaem sobre as pessoas jurídicas Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alphaville Urbanismo S/A. Embora o Código de Defesa do Consumidor preveja a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, a Associação de Moradores, em sua função precípua, não é, ad litteram, fornecedora do produto (o lote) ou do serviço de construção e incorporação. Apenas surge após a incorporação e tem por finalidade a gestão dos interesses comuns dos adquirentes. O dano reclamado — o atraso na entrega — é fato imputável exclusivamente aos empreendedores. Desse modo, reconheço a ilegitimidade passiva da Associação Alphaville Paraíba, devendo ser analisado o mérito do pedido somente com relação aos demais. 3. Da Inépcia da Inicial e Incorreção do Valor da Causa As alegações de inépcia da inicial e incorreção do valor da causa, embora suscitadas pelos Réus, não prosperam de modo a ensejar a extinção do feito sem resolução do mérito. A petição inicial demonstrou claramente a causa de pedir e o pedido, ainda que com eventual equívoco na quantificação dos danos morais ou na forma de cômputo dos lucros cessantes. Tais questões não são óbices intransponíveis à análise meritória, mas sim matérias que poderiam influir no eventual quantum debeatur. Uma vez que a análise meritória demonstra a ausência do próprio direito material invocado, tais defesas preliminares podem ser rejeitadas de plano, uma vez que a petição, conquanto possa ter imperfeições secundárias, cumpriu sua função de permitir o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, notadamente o cerne do tema central da lide. II. B. Do Mérito: A Ciência Prévia do Atraso na Entrega do Empreendimento O cerne da presente controvérsia reside na análise da validade e da exigibilidade das pretensões indenizatórias por atraso na entrega de loteamento adquirido pela Autora, a partir do momento em que ela celebrou o contrato, tendo plena ciência de que os prazos de conclusão das obras já haviam sido integralmente desrespeitados pela incorporadora. A boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes um dever de conduta pautado na lealdade e na transparência, não apenas durante a execução do contrato, mas também em sua fase preambular e de celebração. A Autora busca a reparação por danos materiais e morais que, segundo sua própria narrativa e os documentos, teriam origem na mora contratual ocorrida entre agosto de 2016 e agosto de 2017. O Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de Loteamento (ID 68101849) data de 26 de junho de 2017 (Quadro Resumo N, p. 9). O contrato estabelecia, nos termos do Quadro Resumo B.3 (ID 68101849, p. 2/9, e Cláusula Onze, p. 15/23), que o prazo para a conclusão das obras de infraestrutura era de 30 (trinta) meses, contados a partir do lançamento em 22 de fevereiro de 2014, o que levaria a data de conclusão ao dia 22 de agosto de 2016. Adicionalmente, era prevista a possibilidade de prorrogação ou postergação do prazo em até 06 (seis) meses. Portanto, o prazo limite para a entrega do empreendimento, considerando o prazo de tolerância, se deu em 22 de fevereiro de 2017. Quando a Autora firmou o contrato em 26 de junho de 2017, o prazo fatal de 22 de fevereiro de 2017 já havia se esgotado há mais de 04 (quatro) meses. Infere-se, de forma inafastável, que a Autora, ao assinar o contrato, possuía ciência inequívoca da mora contratual por parte dos promitentes vendedores. A Autora não apenas contratou sob o risco de atraso futuro, mas sim assumiu um compromisso sabendo que o empreendimento já estava em atraso, o que inclusive é reforçado pela farta documentação juntada por ela mesma, como as atas de assembleia e informativos datados de junho e julho de 2017, descrevendo "atraso na entrega do imóvel" e "entrave na entrega do empreendimento" junto a órgãos como CAGEPA e DNIT (IDs 68101850, 68101851, 68101854, 68101867 e 68101868, todos datados de 2017, antes ou na mesma época da assinatura). O contrato constitui um ato jurídico perfeito e acabado no momento da sua assinatura. Se a Autora voluntariamente aderiu aos termos e condições do negócio jurídico em junho de 2017, com o evidente conhecimento de que a obrigação de entrega, datada de meses anteriores, havia sido descumprida, ela implicitamente anuiu com tal situação. Em situações análogas, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a Teoria do Risco Conhecido ou dos Fatos Anteriores Atípicos (aplicação parcial do tu quoque contratual) impede a responsabilização do vendedor por fatos que eram de conhecimento público e notório ou que foram expressamente aceitos pelo comprador no momento de sua adesão. Não se pode invocar o dano ou a frustração de expectativa por um evento — a mora na entrega — que já estava consumado antes mesmo da aquisição. 1. Da Ausência de Nexo Causal para o Período Prévio à Assinatura Para a configuração da responsabilidade civil, é indispensável o concurso do ato ilícito, do dano e, crucialmente, do nexo causal entre eles. No caso em tela, o dano material e moral pleiteado pela Autora é motivado pelo período de atraso que se estende de agosto de 2016 (ou fevereiro de 2017) até agosto de 2017. Contudo, a aquisição do lote ocorreu em junho de 2017. É insustentável juridicamente reclamar indenização por um prejuízo contratual referente a um período em que a Autora ainda não estava vinculada à relação negocial que originou o suposto dano. O nexo causal entre a mora da construtora (anterior a junho/2017) e o estado de "suplício psicológico" ou "vultuosos prejuízos materiais" da Autora (pessoa que não era contratante) inexiste para o período anterior à assinatura. O ato de formalização do contrato sob essas condições representa a assunção, pela Autora, do status quo do empreendimento, incluindo seu atraso. O elemento volitivo da Autora, ao contratar em 26/06/2017, sendo o prazo de conclusão 22/02/2017, implica na anuência com a situação de atraso. A partir deste ponto, o atraso subsequente à assinatura, se comprovado, poderia gerar dano. A Autora alega que a entrega ocorreu em "meados de agosto de 2017". O período de atraso posterior à aquisição, portanto, seria de "junho/2017 a agosto/2017", um lapso temporal extremamente reduzido, que, por si só, não justifica a intensa reparação por lucros cessantes ou danos morais em valores expressivos solicitados, mas a improcedência se impõe pela análise do nexo causal para o período que representa a maior parte do pleito. 2. Da Incompatibilidade com a Boa-Fé Objetiva e a Teoria dos Atos Próprios Permitir que a Autora adquira o imóvel meses após o prazo final de entrega ter expirado e, logo em seguida, pleiteie a reparação por um atraso que ela sabia existir, configuraria, no limite, um comportamento contraditório (vedação ao venire contra factum proprium), ou, no mínimo, uma tentativa de lucro sobre a situação conhecida e aceita. A boa-fé exige que o contratante atue de forma coerente. A Autora conhecia os termos do negócio, a data limite (fev/2017), e o estado de execução da obra (jun/2017), optando por prosseguir com a compra. Esta opção consciente e bem informada da Autora, já em 2017, deve ser considerada como um fator excludente do nexo causal para fins de responsabilização dos Réus pelo atraso anterior àquela data. Assim, verifica-se que a pretensão indenizatória da Autora falha na comprovação do nexo causal e do dano efetivo para o período de mora reclamado, sendo que o atraso alegado já era um dado fático conhecido e, portanto, absorvido pelo negócio jurídico quando da sua celebração. III. Dispositivo Isto posto e tudo mais que dos autos consta e princípios de direito aplicáveis à espécie, com relação à Associação Alphaville Paraíba, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e extingo o feito sem resolução de mérito e faço com base no art. 485, Inciso VI (legitimidade) do CPC. No tocante às demais promovidas julgo improcedente o pedido e faço com base no art. 487, I do CPC Condeno a autora no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios estes no percentual de 10%(dez por cento) sobre o valor da causa, ficando suspensa a cobrança em razão da gratuidade processual deferida. Caso seja apresentado Embargos de Declaração e/ou Apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões no prazo de 5(cinco) dias e 15(quinze) dias, respectivamente, independente de nova determinação. Após o trânsito em julgado, confirmada a sentença, arquive-se com baixa na distribuição e demais cautelas de estilo. P.R.I. Bayeux/PB, 05 de dezembro de 2025. Francisco Antunes Batista – Juiz de Direito (assinado eletronicamente)