Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MAISON VALENTINA IV Advogado do(a)
EXEQUENTE: FERNANDO MAURICIO GONCALVES - PR58691 Promovido(a):
EXECUTADO: CLARISSA REGES DA SILVA LOPES DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 8º Juizado Especial Cível da Capital Hilton Souto Maior, s/n, Mangabeira, João Pessoa - PB Fone (83) 3238-6333 Processo nº: 0872858-76.2024.8.15.2001 Classe/Assunto: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) - [Direitos / Deveres do Condômino, Despesas Condominiais] Promovente: Vistos etc. O imóvel gerador do débito condominial é alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, detentor(a) da propriedade resolúvel. Este Juízo vinha se posicionado pela impossibilidade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente, mesmo em se tratando de débito condominial, oriundo do próprio imóvel, com base em Julgado da 3ª Turma do STJ (AgInt no REsp 1860416/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em15/12/2020, DJe18/12/2020), admitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária. Entretanto, a penhora dos direitos é de difícil execução/leilão e tem pouca efetividade. Com essa interpretação jurisprudencial de não se admitir a penhora do próprio imóvel, o condômino executado fica em uma posição confortável, pois o imóvel não seria penhorado, nem levado a Leilão. Da mesma forma, o Credor Fiduciário, que, recebendo o valor das parcelas do financiamento, fica alheio ao não pagamento das taxas condominiais, entendendo que essa obrigação cabe exclusivamente ao Devedor fiduciante. O prejuízo é arcado por terceiros, os demais condôminos, em uma situação injusta, gerando um verdadeiro caos nas finanças condominiais que, como sabido, são essenciais à sua própria manutenção, pagamento de seus empregados, limpeza, dentre outras. Entretanto, em julgado recente de 23/05/2023, a 4ª Turma do STJ, no RECURSO ESPECIAL Nº 2.059.278-SC (2022/0086988-5 ) se opondo ao entendimento anterior da 3º Turma, decidiu que, em se tratando de débito condominial, é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, em razão da dívida condominial ser de natureza propter rem, aderindo ao próprio imóvel, de acordo com o artigo 1345 do Código Civil, tendo preferência inclusive sobre a crédito decorrente de alienação fiduciária e hipoteca. Segundo o acórdão da 4ª Turma do STJ o entendimento de não permitir a penhora do imóvel em débito condominial “pretender conferir ao credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel de coisa imóvel, um direito de propriedade mais privilegiado ou superior ao direito de propriedade plena de qualquer proprietário de imóvel condominial”. No julgamento foi muito bem pontuado a necessidade de evolução jurisprudencial daquela Corte, corrigindo-se a interpretação anterior, para que, desta feita, se permitir a penhora do próprio imóvel por tratar-se de débito condominial, o qual é de natureza propter rem, por imperativo legal. Restou claro no decisum que a possibilidade de penhora do próprio imóvel é possível apenas por se tratar de débito condominial e, por isso, de natureza propter rem. Em débitos de outra natureza, não seria possível a penhora do imóvel, mas apenas dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Cito abaixo trecho do voto vencedor do Ministro Raul Araújo: Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto. O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício. A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia – nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. No caso, a execução de débitos condominiais oriundos do próprio imóvel alcança o próprio bem. Enfim, a dívida está garantida pela unidade condominial, independentemente de quem detenha a titularidade, dada a natureza da obrigação, fato que impõe um olhar diferenciado quanto a situação jurídica posta, a refutar a simples repetição do entendimento geral pela impossibilidade de penhora do próprio imóvel, quando patente que tal postura não se adequa a situação jurídica distinta posta em análise. Diante disso, não vislumbro como manter juridicamente o posicionamento anterior deste juízo, posto que se mostrou inadequado para a situação fática posta em julgamento, a ensejar um tratamento diferenciado em face da execução em curso. Por outro lado, não foi possível conduzir a presente execução de uma forma menos gravosa para o devedor, já que tentadas todas as vias possíveis (SISBAJUD, RENAJUD, etc), sem que fosse possível encontrar bens livres do devedor para satisfação do débito condominial (Ids 110346256,113086443,117185436). Assim, entendo por reconsiderar a decisão antes tomada, para fins de determinar a penhora do imóvel que originou a dívida condominial. Tal entendimento, entretanto, não dispensa, por óbvio, a necessidade de intimação do credor fiduciário quanto a penhora em questão, inclusive para que possa defender seus interesses da maneira que melhor lhe aprouver. Assim, expeça-se mandado de PENHORA, AVALIAÇÃO e REGISTRO DO IMÓVEL constante da Certidão de Id 115012671. Após a constrição, proceda à INTIMAÇÃO DA PARTE DEVEDORA e de seu cônjuge, JOSÉ DANIEL LOPES DA SILVA, da penhora e da avaliação, bem como para oferecer EMBARGOS À EXECUÇÃO, querendo, em 15 (quinze) dias (Enunciado 104 do Fonaje). Intime-se, também, o exequente para que proceda com o registro da penhora no cartório de imóveis, juntando aos autos certidão de inteiro teor atualizada, com a penhora averbada, no prazo de 15 dias. Ato contínuo, intime-se o credor fiduciário, para tomar conhecimento dos atos executórios sobre o imóvel (art. 804 do CPC), para informar o saldo devedor do financiamento, e, querendo, se sub-rogar nos direitos do exequente (art. 346 do CC), ou para que se torne possível eventual remição da dívida. Oferecidos os Embargos, intime-se o embargado, para respondê-lo em 15 dias. Com ou sem resposta, remetam-se os autos conclusos ao juiz leigo, para apresentar projeto de sentença dos Embargos. Por fim, intime-se a parte exequente, para dizer, em 10 dias, se tem interesse na adjudicação do bem pelo valor da avaliação ou venda judicial do bem penhorado, neste último caso, indicando Leiloeiro cadastrado no TJPB, devendo ser indicado Leiloeiro pelo Juízo, caso não haja indicação pelo Exequente. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] DANIELA ROLIM BEZERRA - JUÍZA DE DIREITO